Tenant's rent reduction appeal partially allowed due to triennial rent increase clause; maintenance issues rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 257/2014

Audience publique du mardi, seize décembre deux mille quatorze

Numéro 159163 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 23 décembre 2013,

comparant par Maître Jackye ELOMBO, avocat, demeurant à Luxembourg, assistée par Maître Armide REY-QUESNEL, avocat, demeurant professionnellement à F- 59140 Dunkerque, 25, rue Dampierre,

et

la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social à L- (…), (…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et de sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 159163 du rôle et appelée pour fixation le 21 janvier 2014, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 5 mai 2014 et finalement à l’audience publique du lundi, 17 novembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Armide REY-QUESNEL, avocat, demeurant professionnellement en France, en remplacement de Maître Jackye ELOMBO, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) s.àr.l., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16 décembre 2014, le jugement qui suit :

Rétroactes

Par contrat de bail signé le 18 décembre 2008, avec effet au 1er mars 2009, B.) a donné à bail à A.) un immeuble sis à L-(…), (…), pour une durée de six ans, renouvelable d’année en année, moyennant un loyer de 2.600 euros.

Par acte notarié du 14 octobre 2011, l’immeuble, objet du bail, est vendu par B.) à la société à responsabilité limitée SOC1.) (ci-après dénommée SOC1.)) et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16 décembre 2011, celle-ci en informe A.) en lui demandant de payer, à partir du mois de janvier 2012, un loyer réévalué au montant de 6.105,00 euros par mois, sur base du prix d’acquisition de 1.465.205,00 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 mars 2012, le mandataire de SOC1.) met A.) en demeure de payer la différence résultant de l’adaptation du loyer, dans les quinze jours, sous peine de saisir la Commission des loyers en vue de l’augmentation du loyer, sinon le juge de paix en vue de la résiliation du bail et du déguerpissement.

Par requête du 16 avril 2012, SOC1.) a saisi la Commission des loyers de la Ville de LIEU1.) d’une demande d’augmentation du loyer.

Par décision du 17 juillet 2012, la Commission des loyers i) retient que le prix d’acquisition de l’immeuble par le nouveau propriétaire ne peut être pris en compte pour la fixation du capital investi au sens de l’article 3 (4) alinéa 1 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et ii) renvoie l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre aux parties de prendre des conclusions supplémentaires aux fins de faire établir le capital investi sur base de l’article 3, points 2,3 et 4 (alinéa 1er) de la loi du 21 septembre 2006.

Par requête déposée le 9 août 2012, SOC1.) a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur les mérites du recours formé contre la susdite décision (de la Commission des loyers de la Ville de LIEU1.)).

Par jugement rendu par le tribunal de paix de Luxembourg en date du 29 janvier 2013, le susdit recours a été déclaré irrecevable, au motif que l’article 10 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ouvre une action « contre la détermination du loyer par la commission » et que la décision entreprise ne détermine pas le loyer.

Par décision du 21 mai 2013, la Commission des loyers a déclaré non fondée la demande en augmentation de loyer formulée par SOC1.) suivant requête du 16 avril 2012.

Procédure

Première instance

Par requête déposée le 28 mai 2013, SOC1.) a fait convoquer A.) devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir statuer sur les mérites de son recours contre les décisions rendues en date des 17 juillet 2012 et 21 mai 2013 par la Commission des loyers de la Ville de LIEU1.).

A l’appui de son recours, SOC1.) a reproché aux décisions de la Commission des loyers de lui causer tort et grief, en lui refusant le droit de procéder à une réévaluation du loyer en fonction du capital investi tel qu’il résulte de l’acte d’acquisition de l’immeuble.

Lors des débats de première instance, A.) a conclu à l’irrecevabilité du recours au motif qu’il se heurte à l’autorité de chose jugée dont serait revêtu le jugement rendu le 29 janvier 2013 par le tribunal de paix de Luxembourg, au motif que de par le recours exercé suivant requête du 28 mai 2013, SOC1.) ne ferait que ressaisir le tribunal de paix d’une même contestation ayant le même objet entre les mêmes parties.

En second lieu, A.) a conclu à l’irrecevabilité du recours i) pour inobservation du délai prévu à l’article 10 de la loi modifiée de 2006 et ii) du fait que le recours n’entre pas dans les cas de saisine énumérés audit article.

Quant au fond, A.) a conclu au rejet du recours, en argumentant que SOC1.) aurait mis la Commission des loyers dans l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer, de par le fait de s’être abstenue de verser à la procédure les pièces sollicitées, cette abstention étant d’après A.) à qualifier de « réticence dolosive ».

A.) a ensuite fait valoir qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble loué, avant de pouvoir se référer au prix d’achat renseigné par l’acte notarié, le nouveau propriétaire devrait d’abord établir le montant du capital investi initialement, au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi et tenter de recueillir l’accord du locataire.

SOC1.) a quant à elle fait valoir i) que la loi n’opère pas de distinction entre « les nouveaux propriétaires », ii) qu’il n’y aurait pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, de sorte qu’à la suite d’une vente de l’immeuble loué, le nouveau propriétaire serait en droit d’adapter le loyer en fonction d’un capital réévalué sur base du prix d’acquisition, même si le bail dont il s’agit était en cours d’exécution au moment de la vente.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a i) déclaré recevable et fondé le recours exercé par SOC1.) moyennant requête déposée le 28 mai 2013, ii) dit que le capital investi peut être réévalué sur base du prix de vente renseigné par l’acte notarié du 14 octobre 2011, iii) dit que le nouveau loyer s’élève à 6.105,00 euros à compter du 1er mai 2012, iv) rejeté la demande en octroi d’une indemnité de procédure formée par SOC1.), d’une part, et par A.), d’autre part, et v) condamné A.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant au premier moyen d’irrecevabilité soulevé par A.), rappelant que l’autorité de la chose jugée qui découle de l’article 1351 du code civil

i) est attachée au jugement pour éviter toute remise en cause de la vérification juridictionnelle, ii) interdit donc logiquement la formation d’une nouvelle demande, identique à la précédente par les parties, par son objet et par sa cause, mais iii) n’est attachée qu’aux points litigieux ayant été effectivement tranchés par le juge dans le dispositif de son jugement, le premier juge a constaté i) que le jugement du 29 janvier 2013 a déclaré irrecevable un précédent recours dirigé exclusivement contre la décision de la Commission des loyers du 17 juillet 2012 au motif que « la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation limite le recours à la détermination du loyer par la Commission des loyers, sans ouvrir de recours à d’autres décisions qu’ils tranchent une partie du principal ou non » et ii) que dans le cadre du recours introduit suivant requête du 28 mai 2013, SOC1.) ne demandait pas au tribunal de paix de se déjuger de la décision rendue le 29 janvier 2013, ni de retenir que ce qui a été décidé dans ledit jugement n’est pas conforme à la vérité.

Retenant qu’aucun point de fait ou de droit ayant fait l’objet d’une contestation dans le cadre de l’instance ayant abouti au jugement du 29 janvier 2013 et ayant fait l’objet du dispositif dudit jugement n’était remis en cause par SOC1.) dans le cadre de son recours dirigé contre les deux décisions de la Commission des loyers, le premier juge a dit que ce recours ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée dont est revêtue le jugement du 29 janvier 2013.

Quant aux moyens d’irrecevabilité du recours i) pour inobservation du délai prévu à l’article 10 de la loi modifiée de 2006 et ii) du fait que le présent recours n’entre pas dans les cas de saisine énumérés audit article, le premier juge a statué comme suit.

Enonçant l’article 10 de ladite loi qui dispose que « contre la détermination du loyer par la commission, il est ouvert une action devant le juge de paix du lieu de situation du logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du procès-verbal de la commission » et constatant qu’après avoir exercé un premier recours, dans le délai prescrit, contre la décision du 17 juillet 2012, SOC1.) a, dans le respect du jugement rendu le 29 janvier 2013, attendu la décision de la Commission des loyers portant « détermination du loyer » pour exercer un second recours, également dans le délai prescrit, contre la seconde décision, le premier juge a dit le délai prescrit à l’article 10 de la loi modifiée de 2006 n’a pas été méconnu.

Quant à l’autre moyen d’irrecevabilité soulevé par A.), le premier juge a constaté que le jugement « d’irrecevabilité » du 29 janvier 2013 n’a nullement privé SOC1.) de son droit de remettre en cause la disposition prise par la Commission des loyers dans sa décision du 17 juillet 2012, selon laquelle le prix d’acquisition de l’immeuble ne saurait être pris en compte pour la fixation du capital investi, au sens de l’article 3 alinéa (4) de la loi, en soulignant i) que cette « considération » se trouve à la base de la décision de la commission des loyers du 21 mai 2013 qui a déclaré la demande en augmentation du loyer non fondée et ii) que SOC1.) doit pouvoir remettre cette décision en cause devant le juge de paix, faute de quoi son droit d’exercer un recours contre la décision déterminant le loyer serait privé de sa substance.

Quant au fond, et plus précisément quant à l’argumentation d’A.) consistant à dire que SOC1.) aurait mis la Commission des loyers dans l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer, de par le fait de s’être abstenue de verser à la procédure les pièces sollicitées, cette abstention étant d’après A.) à qualifier de « réticence dolosive », le premier juge a dit que la manière d’agir ainsi dans le chef de SOC1.) s’expliquait i) par son refus d’accepter comme base de la réévaluation, tant les pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi, que l’estimation par un expert et ii) par son interprétation de la loi, étant donné que d’après SOC1.), en cas d’aliénation de l’immeuble loué, en cours de bail, le nouveau propriétaire est fondé à réclamer une adaptation du loyer sur base du prix d’acquisition tel que renseigné par l’acte notarié.

Il a dit qu’en refusant de réserver une suite favorable à la demande de la commission de produire les pièces visées à l’article 3 (4) de la loi modifiée de 2006, SOC1.) n’avait fait qu’agir en conformité avec son interprétation de la loi et non pas par réticence dolosive.

A.) a ensuite fait valoir qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble loué, avant de pouvoir se référer au prix d’achat renseigné par l’acte notarié, le nouveau propriétaire devrait d’abord établir le montant du capital investi initialement, au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la susdite loi et tenter de recueillir l’accord du locataire.

Le premier juge a souligné la doctrine qui retient i) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux de l’immeuble loué, « si le bailleur n’est pas lui-même le maître de l’ouvrage, il ne dispose guère de toutes les pièces pour prouver le capital investi initial. C’est pour cette raison que la loi présume que le prix de vente retenu dans l’acte notarié d’acquisition, augmenté des frais d’acte, correspond au capital investi. En ce sens, la loi nouvelle a redressé des situations abusives dont pouvaient profiter, sans scrupule, certains locataires. Ce prix, les frais d’acte inclus, est alors considéré comme prix définitif, c’est-à-dire dans lequel les coefficients de réadaptation et les décotes jusqu’au jour de l’acquisition ont été intégrés » (F. Biltgen et G. Krieger, Le nouveau bail d’habitation, Application pratique, éd. Saint-Paul, p. 81) et ii) que « pour l’acquéreur du bien, la formule légale a l’avantage de remettre les compteurs à zéro. Au lieu de devoir justifier du coût de construction initial de l’habitation, il pourra se référer simplement à son acte notarié » (M. Thewes, Le nouveau droit du bail, éd. ULC, n° 46).

Le premier juge a partant retenu qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau propriétaire est fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié sans devoir fournir au préalable les pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la loi modifiée de 2006, ni tenter de recueillir l’accord du locataire conformément aux prévisions de cette même disposition.

Quant à l’autre moyen invoqué par A.) consistant à dire que pour autant que le prix d’acquisition détermine le capital investi lors de la conclusion d’un nouveau bail par l’acquéreur de l’immeuble, il n’est pas opposable au locataire dont le bail est en cours au moment de la vente, le premier juge a statué comme suit.

Le premier juge a constaté i) que la faculté d’adaptation du loyer est régie par l’article

3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 qui stipule d’une part, que cette faculté peut être exercée soit au moment de la conclusion du contrat de bail, soit tous les deux ans (paragraphe 3), et d’autre part, que la location ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi (paragraphe 1) et

ii) qu’en ce qui concerne les modalités de détermination du capital investi, les paragraphes 2 et 3 du susdit articles s’appliquent, ce qui signifie qu’à défaut d’accord entre les parties au contrat de bail, le capital investi est déterminé sur base de différents critères, coefficients de réévaluation et décotes.

Il a précisé i) que l’article 3 paragraphe 3 dit que « le capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer » et ii) qu’en cas de contestation, l’article 3 paragraphe 4 impose les solutions suivantes : « Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut être déterminé sur base des pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le preneur sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procèdera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté. Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté. Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable capital investi, la commission des loyers … détermine le capital investi … ».

Il a constaté que les susdites dispositions ne prévoient aucune exception concernant les baux en cours au moment de l’aliénation de l’immeuble et que plus précisément, l’article 3 prévoit en son paragraphe 5 que « le loyer … ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans » tandis que le paragraphe 3 dispose que « le capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer » et en son paragraphe 4 qu’en cas d’aliénation à tire onéreux, le prix d’acquisition est présumé correspondre au capital investi, sans que les lesdites dispositions exceptent, en aucune manière, le cas où l’immeuble a fait l’objet d’une vente en cours de bail.

Constatant que les travaux parlementaires ne permettent pas davantage de mettre en évidence l’intention du législateur de traiter différemment l’acquéreur d’un immeuble qui conclut un nouveau contrat de bail et l’acquéreur d’un immeuble faisant l’objet d’un bail en cours au moment de l’achat (cf. notamment doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, page 17 et doc. parl. n° 5216 - 11, rapport de la Commission du logement, page 4), mais qu’il ressort de ces travaux (parlementaires), que la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation (impérative et d’ordre public) a entendu remédier à la pénurie des logements locatifs par un encouragement de l’investissement immobilier, notamment moyennant une libéralisation du régime juridique de l’adaptation des loyers, le premier juge a souligné que les auteurs du projet de loi ont annoncé, dans l’exposé des motifs, qu’il leur importe de rencontrer la critique des propriétaires selon laquelle « la loi actuelle empêcherait l’adaptation du loyer aux conditions du marché et que l’investissement de fonds privés dans la pierre serait ainsi découragé, ce qui aurait pour effet dans une situation de forte pression démographique, de détourner les capitaux vers d’autres formes d’investissement et de créer ainsi une pénurie de logements et notamment de logement locatifs » (cf. doc. parl. n° 5216, exposé des motifs, page 4).

Le premier juge a encore relevé que la Commission parlementaire du Logement considère, dans son rapport daté du 5 juillet 2006, que « pour faire face à une demande de logements de plus en plus forte et pour combler les déficits actuels en la matière, il est important que la politique de logement stimule également les investissements privés dans le secteur du logement locatif » avant de relever que « l’objectif principal du projet consiste à rendre plus attractif l’investissement dans le logement locatif afin de parer à la pénurie de logements à louer » (doc. parl. n° 5216 – 11, rapport de la Commission du Logement, page 3), et il a dit que c’est dans cette perspective que doivent être considérées les dispositions relatives à l’adaptation du loyer dont les travaux parlementaires ont mis en évidence le « régime uniforme » lequel permettrait de mettre « tous les bailleurs sur un même pied d’égalité » ainsi que l’avantage de permettre à tous d’ « obtenir un loyer en fonction des capitaux réellement investis » (doc. parl. n° 5216, exposé des motifs, page 9 ; doc. parl. n° 5216 – 11, rapport de la Commission du Logement, page 4).

En ce qui concerne plus particulièrement l’adaptation du loyer à la suite d’une vente de l’immeuble, le premier juge a constaté que le législateur s’est déclaré favorable à une prise en compte du prix de vente, c’est-à-dire du capital investi réellement et actuellement plutôt qu’à une réévaluation forfaitaire moyennant l’application de coefficients, en soulignant que les auteurs du projet de loi précisent, d’une part, que « le présent projet prévoit la possibilité de réévaluer le capital investi au jour de la

conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer ainsi que l’adaptation biennale du loyer des logements à usage d’habitation » et, d’autre part, que « le capital réellement investi réajusté, multiplié par le taux de 5% donne le loyer qu’un propriétaire d’un logement à usage d’habitation peut demander à son locataire conformément à la loi » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, p. 18), sans assortir leur affirmation de la moindre restriction, ni réserve.

Après avoir dit i) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau propriétaire est fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié, ii) que le locataire n’est pas, pour autant, tenu d’accepter le montant résultant de l’acte notarié comme référence pour le calcul du nouveau loyer, qu’il lui est loisible de contester ce montant et de saisir la commission des loyers de sa contestation conformément aux dispositions de l’alinéa 3 du paragraphe

(4) de la loi modifiée de 2006 et qu’il doit alors, non pas, établir la valeur réelle de l’immeuble loué, mais qu’il lui suffit de démontrer que la valeur présumée « ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable », le premier juge a souligné que pour cela, le locataire devra « démontrer le caractère nettement surfait » du montant résultant de l’acte notarié. Il conviendra, à cet effet, de se « rapporter à la valeur marchande comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans la vicinité » (doc. parl. n° 5216, commentaire des articles, p. 17).

Notant que cette faculté de contester le prix résultant de l’acte notarié et de saisir la Commission des loyers d’une demande en fixation d’une valeur différente est ouverte non seulement au locataire, mais aussi au nouveau propriétaire, celui-ci devant alors, démontrer le caractère nettement « sous-fait » du loyer résultant du prix de vente, notamment lorsqu’« il a investi des sommes considérables dans la rénovation ou l’amélioration du logement après l’acquisition du logement et que le capital tel qu’il résulte de l’acte notarié n’est pas le coût réel total des frais investis dans le logement » (ibidem), le premier juge a dit que ceci prouve bien que le nouveau propriétaire ne doit pas établir le capital investi au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la loi précitée avant de se référer au prix d’acquisition et que le prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié constitue d’emblée la valeur de référence qui sera présumée correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.

Il a par conséquent dit que c’était à bon droit que SOC1.) demandait la réévaluation du capital investi en fonction du prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié du 14 octobre 2011.

Constatant que les montants mis en compte par SOC1.) n’ont pas fait l’objet de contestations et étaient justifiés par les pièces versées et les renseignements fournis, le premier juge a fixé le montant du nouveau loyer à 6.105,00 euros.

Quant à la date de prise d’effet de la décision, rappelant l’article 11 de la loi modifiée de 2006 aux termes duquel « la détermination du loyer par la commission des loyers ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête conformément à l’article 8 », le premier juge a dit que ce texte est à interpréter en ce sens que le loyer est, d’une manière générale, fixé à partir du mois qui suit le jour de l’introduction de la requête (cf. F. Biltgen et G. Krieger, op. cité, p. 90 ; M. Thewes, op. cité, n° 58 ; L. Thielen, Le contrat de bail, éd. Promoculture – Larcier, n° 298).

Instance d’appel

De ce jugement lui notifié le 12 novembre 2013, appel a été régulièrement relevé par A.) suivant exploit d’huissier du 23 décembre 2013.

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir :

i) constater l’irrecevabilité du recours contre la décision de la Commission des Loyers du 17 juilllet 2012 au triple motif qu’il porte atteinte à l’autorité de chose jugée, que la CDL n’a pas déterminé le loyer, qui est la condition de « l’appel » et que le recours a été exercé hors délais,

ii) constater l’irrecevabilité du recours contre la décision de la CDL du 21 mai 2013, dès lors que le CDL n’a pas déterminé le loyer, condition du recours, iii) constater que le jugement dont appel viole le principe général de droit de la sécurité juridique consacré par le droit interne et européen,

iv) rappeler que ni la vente, ni le prix de la vente d’un immeuble intervenue en cours de bail ne peuvent modifier les droits et obligations librement stipulés « au terme » du contrat de bail en application de l’article 1134 du code civil,

v) rappeler à SOC1.), acquéreur de l’immeuble faisant l’objet du bail, qu’elle ne peut invoquer le capital investi découlant de son acte d’achat à défaut de régularisation d’un nouveau bail,

vi) constater la violation « des articles 1719, alinéa 2 et 1720 » et évaluer la perte de jouissance à 30% et minorer d’autant le loyer, vii) à titre subsidiaire: constater l’irrégularité de la saisine initiale de la CDL, dire qu’une éventuelle majoration ne saurait intervenir avant que la décision la fixant n’ait de caractère définitif, en application des articles 8 et 11 de la loi du 21 septembre 2006, rejeter en conséquence la demande de paiement rétroactif du loyer majoré à compter du 1er janvier 2012, viii) à titre infiniment subsidiaire, en application de l’article 11 de la loi du 21 septembre 2006, préciser que toute majoration, si elle est supérieure à 10% du loyer, sera payable par tiers annuels,

ix) condamner SOC1.) aux frais et dépens de la première instance.

A.) sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel et demande à voir constater qu’elle a dû exposer des frais et honoraires afin de résister à la demande de SOC1.), de sorte qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de celle-ci à la somme de 3.000,00 euros.

A titre de remarque préliminaire, le tribunal tient à noter, que la rédaction de l’acte d’appel tient sur 18 pages. Les moyens développés par l’appelante seront dès lors, ci-après, repris dans les grandes lignes, étant précisé que pour le surplus, il est renvoyé à l’acte d’appel faisant partie intégrante du présent jugement.

Quant aux faits (pages 3 à 5 de l’acte d’appel), A.) expose ceux ci-avant décrits en ajoutant notamment i) que lors de la signature du bail avec B.), une garantie dite à première demande de 5.200,00 euros a été « régularisée » au profit du bailleur, ii) que l’ancien propriétaire n’a, à l’issue d’une première période biennale, pas souhaité procéder à l’adaptation du loyer et iii) que de nombreux travaux d’embellissement ont été réalisés par la locatrice.

L’appelante demande en outre à voir dire que la vente portant sur l’immeuble, objet du bail, et intervenue en cours de bail, lui est inopposable, étant donné qu’à défaut, la poursuite du bail serait un « leurre législatif », puisqu’une « majoration de quelque 200%, soit un quasi triplement du loyer contraint de fait à un déguerpissement hors encadrement légal ».

A.) fait grief à SOC1.), que suite à une mise en demeure lui adressée le 13 mars 2012, l’intimé n’a pas laissé s’écouler un mois (prescrit par l’article 8 de la loi du 21 septembre 2006), avant de saisir la CDL d’une requête qui a abouti à la décision du

17 juillet 2012.

En droit, les moyens d’A.) se présentent comme suit :

A) in limine litis, l’appelante fait valoir les moyens suivants :

1) A.) conclut à l’irrecevabilité de la requête introductive de première instance du

28 mai 2013 au motif i) que ce faisant, SOC1.) a saisi le juge de paix d’une demande ayant déjà été toisée, ceci se heurtant au principe de l’autorité de chose jugée, puisque « dans une situation identique de non-détermination du loyer par la CDL, le juge de paix avait rejeté la demande » (pages 5-6).

Il y aurait partant lieu de s’interroger sur la sécurité juridique, étant donné i) que dans un premier jugement le juge de paix a dit le recours irrecevable, du fait de l’absence de détermination du loyer et ii) que dans sa deuxième décision, il dit la demande recevable, alors que le loyer n’aurait toujours pas été déterminé.

Le jugement rendu en date du 29 janvier 2013 aurait partant autorité de chose jugée, de sorte que le recours formé ultérieurement, qui concernerait la même contestation, le même objet et les mêmes parties, encourrait l’irrecevabilité en vertu du principe de l’autorité de chose jugée.

Selon l’appelante, le recours du 28 mai 2013 aurait un double objet : recours i) contre la décision du 17 juillet 2012 et ii) contre la décision du 21 mai 2013. En se prévalant de l’article 10 de la loi du 21 septembre 2006 et du fait que la décision du 17 juillet 2012 a été « notifiée aux parties en cause », A.) considère que SOC1.) est déchue de toutes possibilités d’action contre la décision du 17 juillet 2012.

2) A.) invoque ensuite « l’absence d’irrecevabilité en l’état », moyen auquel elle a renoncé lors des débats, de sorte qu’il y a lieu de lui en donner acte (page 7).

3) Quant à la décision de la CDL du 21 mai 2013 (pages 8-9), A.) fait grief à SOC1.) d’avoir mis la Commission dans l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer en s’abstenant volontairement et de manière malveillante de verser, à la procédure, les éléments sollicités. Ce faisant, SOC1.) aurait commis une faute, de laquelle elle ne saurait se prévaloir au niveau de l’absence de détermination de loyer. Ce serait cette faute qui serait à l’origine du défaut de détermination du loyer et la “demande” serait dès lors à rejeter.

B) quant au surplus, les moyens de droit invoqués par A.) se présentent comme suit :

1) Interprétation non conforme de la loi du 21 septembre 2006 au regard du principe général du droit de la sécurité juridique (pages 9-11)

A ce titre, deux moyens sont formulés par l’appelante à savoir i) « l’inconventionalité de la loi du 21 septembre 2006 » et ii) la violation des principes de « sécurité juridique » et de la « confiance légitime » en droit interne luxembourgeois.

Quant au premier moyen, après avoir relaté le principe général de la sécurité juridique consacré par la CJCE et l’application qui en est faite par la jurisprudence rendue par les juridictions européennes (à ce titre il est renvoyé aux développements

faits par SOC1.) dans son acte d’appel, page 9), A.) souligne que la loi de 2006 est muette sur la question de la prise en compte du prix de revente d’une maison, lorsque la cession intervient en cours de bail; la solution retenue par le premier juge consistant à « opposer au bail en cours le prix de revente » ne serait dès lors pas conforme au principe de la sécurité juridique. Il faudrait faire prévaloir le droit commun et le principe législatif de la continuité du bail et du maintien dans les lieux (articles 1719 et 1743 du code civil).

Quant au deuxième moyen, A.) donne à considérer que la relation contractuelle existant entre le bailleur et le locataire repose sur l’intangibilité des obligations contractuelles, conformément à l’article 1134 du code civil. L’interprétation faite par le premier juge, de la loi du 21 septembre 2006, bouleverserait l’économie du contrat et induirait, au détriment du locataire, une profonde insécurité juridique. (Pour le surplus des développements faits à ce titre par l’appelante, notamment en rapport avec les baux commerciaux, il est renvoyé à la page 10 de l’acte d’appel).

2) Impossible prise en compte du prix de revente d’une maison intervenue en cours de bail (pages 11- 14)

Sans contester, que le prix d’acquisition détermine le capital investi, en cas de transfert de propriété et de conclusion d’un nouveau bail, A.) conteste que le prix d’acquisition puisse être opposé au locataire bénéficiant d’un bail en cours. Admettre le contraire reviendrait à mettre en échec, le principe de la continuité du bail.

A.) souligne que, suivant l’article 3 (3) de la loi de 2006, le capital investi ne peut être pris en compte que pour autant qu’un nouveau bail soit conclu, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. Dans le cadre d’un bail en cours, la réévaluation du loyer ne pourrait se faire que tel que prévu au prédit article.

La doctrine préciserait d’ailleurs que si le logement vendu est donné en location au moment de la vente, le nouveau propriétaire ne pourra probablement pas invoquer le capital investi découlant de son acte d’achat pour réclamer une augmentation de loyer au locataire qui bénéficie d’un bail en cours. Tel serait également la position de la jurisprudence rendue suivant décisions du 21 juin 1987 et 30 octobre 1981.

Les principes retenus par la doctrine et la jurisprudence seraient « à mettre en regard » de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 consacrant la prolongation automatique des baux.

Selon l’appelante, la prise en considération du prix de vente ne se concevrait que pour autant que soit remplie la condition cumulative i) que le capital investi ne puisse pas être déterminé sur base des pièces justificatives et ii) qu’il y ait désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, ce conformément à l’article 3 (4) de la loi de 2006.

A.) considère dès lors que SOC1.) ne saurait tirer argument du prix d’acquisition de l’immeuble, pour augmenter le prix du bail.

En tout état de cause, si au nom du principe de l’égalité, il serait admis d’opérer de différences de traitement basées sur des critères objectifs, en revanche l’objectif de lutte contre la pénurie de logements et de lutte contre l’inflation des loyers imposerait d’opérer une distinction entre i) l’acquéreur d’un immeuble concluant un nouveau bail et ii) l’acquéreur d’un immeuble loué et dont le bail continue à courir.

L’appelante fait valoir qu’en vertu de l’intangibilité des conventions, une majoration du loyer de l’ordre de 200% ne saurait être admise. Admettre le contraire équivaudrait à une « expulsion en fait » du locataire.

A ce titre, A.) fait valoir le caractère d’ordre public des articles 1134, 1719 et 1743 du code civil et souligne que d’après la Cour de cassation, le contrat de bail conclu entre le locataire et l’ancien propriétaire est opposable au nouvel acquéreur, celui-ci n’étant pas en droit d’expulser le locataire, si le contrat a acquis date certaine, mais encore lorsque le nouvel acquéreur a eu connaissance du bail avant la vente (arrêt du 13 novembre 2011). De par le fait de ne contenir aucune mention relative à une majoration du loyer, SOC1.) serait tenue de respecter le prix du bail convenu dans le contrat de bail.

3) Etat dégradé de l’immeuble (pages 14-15)

A.) donne à considérer qu’à la demande tendant à la majoration du loyer, elle oppose en défense « l’absence d’entretiens et de réparations de l’immeuble relevant des obligations du bailleur ».

Le tribunal constate que ce n’est dès lors qu’à supposer que le premier jugement soit confirmé, que ce moyen de défense est formulé, étant précisé que ce faisant, l’appelante se prévaut de l’exception d’inexécution.

A ce titre, A.) fait valoir i) que des demandes de mise en état ont été formulées par la locataire, sans echo à ce jour, ii) que les pièces illustrent les nombreuses infiltrations longuement subies, des inondations « en grenier et en cave » générant des dégâts au mobilier de la locataire, iii) que le revêtement de la façade arrière se dégrade et chute dans les conduits d’évacuation complètement obstrués, ceci générant « des mois de perte de jouissance locative » dont il conviendrait de tirer toutes les conséquences, iv) que l’entrée de l’immeuble a subi un dénivellement « non repris par l’acquéreur » et l’accès serait rendu totalement inconfortable. Tous les griefs résulteraient du constat d’huissier versé en cause.

A.) estime partant que SOC1.) a violé les articles 1719 et 1720 du code civil et sollicite de ce fait une réduction du loyer « adapté », de l’ordre de 30%

Lors des débats, A.) a modifié ses prétentions en demandant à voir réduire le loyer de l’ordre de 50%.

4) Irrecevabilité de la demande en paiement d’un loyer majoré à compter du 1er janvier 2012, moyen formulé en ordre subsidiaire (pages 15-17)

En soulignant i) la teneur des articles 11 et 8 de la loi du 21 septembre 2006 et

ii) qu’une mise en demeure lui a été adressée par SOC1.) en date du 8 mars 2012 (au sens du prédit article 8), que celle-ci n’a pas laissé s’écouler un mois avant de saisir la CDL, A.) donne notamment à considérer que compte tenu du non-respect de l’article 8, il y aurait lieu de dire non remplies les conditions posées par l’article 11 pour « la prise d’effet de la décision à intervenir au 1er terme suivant la saisine du collège ». (Pour le surplus de ce moyen, il est renvoyé aux pages 16 et 17 de l’acte d’appel).

5) Sur le paiement par tiers annuels, moyen formulé en ordre infiniment subsidiaire (page 17)

En se prévalant de l’article 12 de la loi de 2006, A.) estime qu’il y a lieu à dire que la hausse du loyer, augmenté de plus de 10%, s’applique par tiers annuels.

Lors des débats, A.) a encore demandé à voir condamner SOC1.) à lui payer le montant de frais et honoraires d’avocat de 4.870,25 euros et les frais et honoraires d’huissier de 376,84 + 387,09 euros.

SOC1.) conclut i) à la confirmation pure et simple du premier jugement, par adoption des motifs retenus par le premier juge, en faisant relever qu’elle se rapporte à prudence de justice quant à l’application de la hausse par tiers annuels et ii) à l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée souligne l’évolution législative en matière de bail à loyer en faisant relever

i) que depuis 1945, le législateur a voulu influencer la politique contre la pénurie des logements et protéger le locataire et ii) que la législation a connu des réformes en 1955, 1987 et 2006.

Deux constantes auraient marqué la législation du bail à loyer jusqu’en 2006, à savoir i) le droit au bail, opposable au nouveau propriétaire et ii) le droit du propriétaire de majorer le loyer à certaines conditions; ainsi de 1955 à 1987, le loyer pouvait être majoré lorsque le propriétaire faisait effectuer des travaux d’amélioration du bien immobilier donné en location, à charge pour le propriétaire de prouver l’existence de l’investissement.

Par la suite, le prix de l’immobilier aurait connu une flambée, ce qui aurait eu comme conséquence que le prix du loyer n’avait plus aucune commune mesure avec le prix de l’immeuble. Ce serait dans ce contexte, qu’un débat politique a été mené qui a conduit à la loi de 2006.

SOC1.) fait souligner que tout en maintenant la protection du locataire, la loi du 21 septembre 2006 dirait qu’en cas de changement de propriétaire du bien loué, il faudrait tenir compte i) de la spéculation immobilière et ii) de l’augmentation du prix de l’immobilier, de sorte que désormais la fixation du loyer, par rapport à la valeur de l’immeuble tel que répertoriée dans l’acte notarié de vente, serait autorisée, sauf en cas de fraude prouvée.

Le changement de paramètres aurait dès lors été voté et abouti à la loi de 2006 et le juge serait tenu de l’appliquer.

SOC1.) donne à considérer qu’en l’espèce, en statuant comme elle l’a fait, la CDL a refusé d’appliquer la loi. L’intimée souligne que si le premier jugement rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013 a dit son recours irrecevable, c’est parce que la décision de la CDL du 17 juillet 2012 n’a pas fixé, ni déterminé le loyer. Il aurait dès lors fallu retourner auprès de la CDL pour obtenir une autre décision rendue le 21 mai 2013, qui a dit non fondée la demande en augmentation de loyer formulée et contre laquelle le recours serait valablement dirigé. Même si cette décision du 21 mai 2013 ne contenait pas de chiffres, il n’en resterait pas moins que le recours serait recevable et fondé.

Le fait que l’ancien propriétaire n’ait pas sollicité une augmentation de loyer biennale serait sans incidence sur le fond du litige.

Le fond de la loi de 2006 serait clair : le nouveau propriétaire peut demander un nouveau loyer sur base du prix d’acquisition de l’acte notarié, sauf preuve d’une collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur de l’immeuble. L’intimée fait relever que l’immeuble se trouve au QU1.), qui est l’un des quartiers les plus chers de la ville de LIEU1.).

La loi de 2006 créerait un équilibre entre les intérêts i) du locataire, qui a un droit au maintien du bail et ii) du bailleur qui a le droit d’adapter le loyer. L’argument tenant à « l’inconventionalité » laisserait dès lors d’être fondé.

La demande en réduction du loyer serait irrecevable, car il aurait fallu qu’A.) agisse par voie de référé, sinon saisisse la CDL. L’immeuble daterait des années 1920- 1930; il serait dès lors normal que de l’humidité se trouve dans les caves.

SOC1.) fait relever que pour rendre l’immeuble conforme aux normes en vigueur, il faut investir et réaliser des travaux de rénovation, mais qu’en tout état de cause, même à l’heure actuelle et sans que lesdits travaux ne soient réalisés, l’immeuble répond aux critères locatifs.

SOC1.) souligne encore que si la doctrine postérieure à l’entrée en vigueur est d’application, (Georges KRIEGER, Marc THEWES), il en irait autrement de la doctrine antérieure ; ainsi l’article invoqué par l’appelante pour essayer de corroborer sa version des choses (émanant de Marianne HARLES) ne saurait dès lors être pris en considération pour toiser le présent litige.

L’argument de l’appelante tenant à l’article 8 de la loi de 2006 laisserait d’être fondé.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, le tribunal tient à noter i) que, contrairement à l’affirmation de l’appelante, le jugement rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013 n’a pas rejeté le recours de SOC1.), mais l’a déclaré irrecevable au motif que le loyer n’était pas déterminé dans la décision rendue par la CDL le 17 juillet 2012, ii) que le loyer est implicitement déterminé par la décision de la CDL du 21 mai 2013, SOC1.) ayant été déboutée de sa demande en augmentation de loyer, ce qui revient à admettre que le loyer stipulé dans le contrat de bail de 2008 est maintenu, iii) qu’au vu de la matérialité de la vente de l’immeuble, documentée au moyen de l’acte notarié du 14 octobre 2011, dument enregistré, cette vente existe à l’égard de tout un chacun et est opposable à A.), le moyen tendant à dire que la vente de l’immeuble lui soit déclarée inopposable laissant dès lors d’être justifié, iv) que la circonstance qu’une augmentation de loyer n’ait pas été énoncée dans l’acte de vente notarié est sans incidence sur le fond du litige et v) qu’en cas de vente du bien immobilier loué, il est de principe que le bail continue à courir.

I) Quant aux moyens tenant à l’autorité de chose jugée, l’étendue du recours, l’absence d’irrecevabilité en l’état, la faute de SOC1.)

Quant au moyen tenant à l’irrecevabilité du recours exercé par SOC1.) au motif de l’autorité de chose jugée, le tribunal rappelle, qu’aux termes de l’article 10 de la loi du

21 septembre 2006, « Contre la détermination du loyer par la Commission, il est ouvert une action devant le juge de paix du lieu de la situation du logement. Cette action devra être formée, à peine de déchéance, dans le mois de la notification du procès-verbal de la commission. Elle sera introduite, instruite et jugée conformément à la procédure prévue aux articles 19 à 25. La copie du procès-verbal de la Commission sera jointe à la requête. Si aucun recours n’est introduit suite à la notification de la décision de la Commission dans les délais fixés, il est présumé d’une manière irréfragable que la décision de la Commission est acceptée de part et d’autre. La décision du juge de paix pourra être frappée d’opposition ou d’appel dans les formes et délais prévus aux articles 23 et 25 ».

A l’instar des développements faits par le premier juge et par adoption de ses motifs, le tribunal constate qu’il n’y a pas violation de l’autorité de chose jugée, le jugement rendu par le tribunal de paix en date du 29 janvier 2013, n’ayant fait que déclarer irrecevable le recours formé par SOC1.), contre la décision de la CDL du 17 juillet 2012, précisément parce que cette décision i) ne déterminait pas le loyer, condition pourtant indispensable pour la recevabilité d’un recours, mais ii) a retenu que le prix d’acquisition de l’immeuble ne pouvait être pris en compte pour la fixation du capital investi et a renvoyé l’affaire à une audience ultérieure afin de permettre aux parties de prendre des conclusions supplémentaires aux fins de faire établir le capital investi sur base de l’article 3, points 2,3 et 4 (alinéa 1er) de la loi du 21 septembre 2006.

Le tribunal rappelle que dans la mesure où suite à la continuation des débats devant la CDL, celle-ci a, suivant décision du 21 mai 2013, dit non fondée la demande en augmentation de loyer sollicitée par SOC1.), cette décision équivaut, contrairement à ce que prétend A.), à la détermination du loyer tel qu’il résulte du contrat de bail conclu entre A.) et l’ancien propriétaire, de manière à rendre recevable le deuxième recours exercé par SOC1.).

Aux termes de l’article 1351 du code civil, « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ».

Le principe de l’autorité de la chose jugée s’attache à la seule partie du jugement que l’on nomme « dispositive » et ne s’attache qu’aux seuls chefs du dispositif ayant effectivement tranché une question litigieuse, étant précisé qu’il n’y a pas autorité de chose jugée sur les questions non résolues : dès lors un autre jugement peut valablement accueillir une demande les concernant, sans violer l’article 1351 du code civil (Jurisclasseur civil, articles 1349 à 1353 du code civil, Autorité de chose jugée fasc. 20, édit. août 2010, n° 100, 102, 105, 106).

Si le jugement est rendu en l'état d'une situation évolutive, il n'a pas autorité de la chose jugée. Ainsi, la demande déclarée irrecevable n'interdit pas de former une nouvelle demande, une fois l'irrecevabilité corrigée ou disparue (Jurisclasseur civil, articles 1349 à 1353 du code civil, Autorité de chose jugée fasc. 20, édit. novembre 2013, n° 104).

L’irrecevabilité tranchée dans le jugement du 29 janvier 2013 (pour les motifs dégagés ci-avant), ne fait dès lors pas obstacle au recours formé par SOC1.) suivant requête du 28 mai 2013.

Le moyen tenant à l’autorité de chose jugée n’est dès lors pas fondé.

Quant à l’étendue du recours, le tribunal souligne que dans la mesure où la décision du 17 juillet 2012 a fait l’objet d’un recours qui s’est soldé par le jugement d’irrecevabilité du 29 janvier 2013 en considération du fait que le loyer n’y était pas déterminé, le recours formé par SOC1.) suivant requête du 28 mai 2013, qui a abouti au jugement entrepris par l’appel, est valablement dirigé contre les deux décisions rendues par la CDL qui forment un tout indissociable. Il aura en effet fallu que SOC1.) attende la deuxième décision, pour pouvoir former un recours qui soit recevable au regard de la condition tenant à la détermination du loyer.

Admettre le contraire reviendrait, tel que le premier juge l’a dit à juste titre, à priver SOC1.) de son droit d’exercer le recours institué par la loi, étant précisé i) que si dans sa première décision, la CDL a dit que le « prix d’acquisition ne peut être pris en compte … pour la fixation du capital investi », elle a également refixé l’affaire afin de permettre aux parties de conclure sur le capital investi, afin de déterminer le montant du loyer, non encore fixé, ii) que c’est dans la seconde décision que le loyer a été fixé, en étant implicitement maintenu au loyer stipulé dans le bail et iii) que saisi du recours introduite par SOC1.) contre les deux décisions, le premier juge a dit que le capital investi pouvait être réévalué sur base du prix de vente inscrit dans l’acte notarié.

Dès lors, par adoption des motifs retenus par le premier juge, le raisonnement d’A.) tendant à dire que SOC1.) serait déchue de son droit d’agir n’est pas fondé.

Quant au moyen tenant à « l’absence d’irrecevabilité en l’état », le tribunal donne acte à l’appelante qu’elle y renonce.

Quant au grief d’A.) consistant à dire i) que SOC1.) aurait « mis la CDL dans l’impossibilité de se prononcer sur la détermination du loyer en s’abstenant volontairement et de manière malveillante de verser à la procédure les éléments sollicités », ii) que cette faute qui serait à l’origine du défaut de détermination du loyer et iii) que SOC1.) ne saurait se prévaloir de cette faute, de sorte que iv) le recours serait à rejeter, le tribunal ne peut que constater que si SOC1.) a, pour des raisons qui lui sont propres, décidé de ne pas verser d’autres pièces à l’appui de sa demande en augmentation de loyer, ce fait n’est pas constitutif d’une faute, étant en outre précisé, i) qu’aucune intention malveillante n’est donnée dans le chef de SOC1.) et ii) que la décision rendue par la CDL n’a précisément pas fait droit à la demande en augmentation de loyer. Le grief n’est dès lors pas fondé.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que c’est à bon droit que le premier juge a reçu en la forme le recours formulé par SOC1.) suivant requête du 28 mai 2013.

II) Interprétation non conforme de la loi du 21 septembre 2006 au regard du principe général du droit de la sécurité juridique

A ce titre, A.) reproche au législateur luxembourgeois d’être resté muet sur la « question de la prise en compte du prix de revente d’une maison, lorsque cette cession est intervenue durant le bail en cours ». De ce fait, la loi de 2006 serait inconventionnelle et violerait les principes de sécurité juridique et de confiance légitime en droit interne luxembourgeois.

Le tribunal tient en premier lieu à souligner que, pour autant que le moyen invoqué par A.) tende à dire que le premier juge a fait une mauvaise interprétation de la loi, il est renvoyé aux développements qui seront faits ci-après, dans le cadre du fond du litige.

Pour le surplus, il est à noter que les principes généraux de droit que la Cour de justice a dégagés, au fil de sa jurisprudence i) des caractéristiques fondamentales de l'ordre juridique communautaire, ii) des traditions constitutionnelles communes des Etats membres et iii) des instruments internationaux, constituent, selon la jurisprudence de la Cour une des sources du droit communautaire et revêtent une importance particulière dans la protection des droits fondamentaux, étant précisé que le respect de ces principes ne s'impose pas seulement aux institutions communautaires lorsqu'elles adoptent des actes de droit dérivé, mais également aux Etats membres qui agissent dans le cadre de l'application du droit communautaire (cf. conclusions du Parquet Général dans l'affaire de cassation, W. G., P., association agricole de droit luxembourgeois, et l'ETAT du Grand-Duché de Luxembourg).

La Cour de cassation luxembourgeoise marque, traditionnellement, une certaine réticence à recourir aux principes généraux de droit en tant que source autonome du droit (cf. conclusions du Parquet Général, op cit, renvoyant à Numa Wagner, Les réactions de la doctrine à la création du droit par les juges; travaux de l'association, Henri Capitant, t. 31, 1980, p. 437- rapport luxembourgeois; Georges Wivenes, l'application des principes généraux du droit communautaire par les juridictions luxembourgeoises, Pas. 31, p. 239).

Tel qu’il sera dit ci-après, le législateur a prévu les modalités de fixation et d’adaptation du loyer en tenant compte des intérêts du locataire et du bailleur, la circonstance que la loi du 21 septembre 2006 ne contienne aucune mention spécifique régissant le cas du loyer en cas de vente du bien loué, ne la rendant pas, de ce fait, inconventionnelle et ne constituant pas, de ce fait, une entorse aux principes généraux de droit, ni aux principes de sécurité juridique, ni en la confiance légitime par rapport au droit luxembourgeois.

III) Quant au moyen tenant à l’impossible prise en compte du prix de revente d’une maison intervenue en cours de bail

A titre préliminaire, le tribunal tient à noter que tout comme lors de la fixation initiale du loyer, la loi sur le bail à usage d’habitation prévoit des condition strictes à son adaptation en cours de bail, tel que c’est le cas en l’espèce, étant précisé que la limite de l’augmentation de loyer est constituée par le plafonnement des 5% du capital investi et réévalué suivant coefficients d’adaptation (cf. Lex THIELEN, Le Contrat de Bail, Edit. Promoculture, 2013, n° 291, 293).

Il est, dès lors, important de rappeler les articles de la loi du 21 septembre 2006 s’appliquant au présent litige.

Aux termes de l’article 8 : « La partie qui se croira fondée en vertu des dispositions de la présente loi à demander une augmentation ou une réduction du loyer devra d’abord notifier son intention à l’autre partie par écrit, sous peine d’irrecevabilité de la requête devant la commission. Si un accord n’a pu être obtenu endéans un mois, le réclamant pourra adresser une requête au collège des bourgmestre et échevins de la commune du lieu de situation du logement….»

En l’espèce, après avoir acquis l’immeuble en date du 14 octobre 2011, le nouveau propriétaire, respectivement bailleur a, suivant courrier du 16 décembre 2011, notifié à A.) l’augmentation du loyer mensuel en portant le montant à 6.105,00 euros, en considération du prix d’acquisition de l’immeuble, tout en précisant que ce nouveau prix du loyer prendrait effet en janvier 2012.

A.) n’ayant donné aucune suite à ce courrier, qui contient l’intention non équivoque du bailleur d’augmenter le loyer, ni au courrier du 6 janvier 2012, par lequel, le nouveau prix du loyer est rappelé par SOC1.) à la locatrice (SOC1.) précisant que le solde du loyer de janvier 2012 est à virer immédiatement et que le paiement des futurs loyers est à adapter au nouveau montant du loyer), ni à la mise en demeure lui adressée en date du 8 mars 2012, il s’ensuit qu’au regard dudit texte, la requête en augmentation de loyer a été valablement introduite le 16 avril 2012.

C’est en effet la notification écrite de l’intention de l’augmentation du loyer, en l’espèce le courrier recommandé du 16 décembre 2011, qui fait courir le délai minimum d’un mois, conféré à l’autre partie pour marquer son accord ou son désaccord à cette modification du loyer, étant précisé qu’A.) n’était manifestement pas d’accord à payer le loyer tel que majoré par son nouveau bailleur.

Il s’ensuit que le raisonnement d’A.) tendant à dire que SOC1.) « n’a même pas attendu un mois » avant de saisir la CDL et que le recours serait, à ce titre irrecevable, tombe à faux.

L’argument de l’appelante tendant à dire que le loyer aurait été augmenté par SOC1.), avec effet rétroactif au 1er janvier 2012, n’est pas fondé dans la mesure où, dès décembre 2011, le nouveau bailleur a fait connaître son intention de porter le montant du loyer à 6.105,00 euros à partir de janvier 2012.

Aux termes de l’article 3 : « (1) La location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital investi dans le logement. »

(2) A défaut d’accord entre parties, le capital investi est celui engagé : i) dans la construction initiale du logement et de ses dépendances telles que garages, emplacements de stationnement, jardin, grenier et cave, qui sont mis à la disposition du locataire et dont le coût est établi au jour de leur achèvement, ii) dans les travaux d’amélioration, dont le coût est établi au jour de l’achèvement des travaux, lesquels ne peuvent comporter des réparations locatives ou de menu entretien, iii) dans le terrain sur lequel l’habitation est sise, dont le coût est fixé à celui du jour de son acquisition; le prix du terrain peut toutefois également être fixé forfaitairement par le bailleur à 20 % du capital investi.

(3) Ce capital investi est réévalué au jour de la conclusion du bail ou au jour de l’adaptation du loyer par multiplication avec le coefficient correspondant du tableau des coefficients de réévaluation prévus par l’article 102, alinéa 6, de la loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu. Si la construction du logement remonte à quinze ans ou plus, le capital investi réévalué déterminé d’après les modalités formulées ci-avant, à l’exception du prix du terrain sur lequel l’habitation est construite, frais de l’acte compris, qui ne sont pas pris en compte pour le calcul de la décote, est diminué de 2% par période de deux années supplémentaires, à moins que le bailleur ne prouve avoir investi des frais équivalents dans l’entretien ou la réparation du logement. Ces frais sont également réévalués selon les modalités prévues par l’alinéa 1er. Au cas où les frais investis n’atteignent pas le montant correspondant de la décote, ils sont compensés avec la décote. Au cas où ils excèdent la décote opérée, ils sont reportés sur les décotes ultérieures.

(4) Dans le cas où le capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base de pièces justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer, la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procédera à l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté. Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté. Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement, et de la finition du logement.

(5) Le loyer de tout logement à usage d’habitation fixé en vertu des dispositions qui précèdent soit de l’accord des parties, soit par la Commission des loyers, soit judiciairement, ne peut faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans. Cette période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur. En revanche, elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans préjudice des dispositions de l’article 13, alinéa 1er.

En premier lieu, le tribunal tient à souligner qu’il se dégage du prédit point 5 de l’article 3, que s’il est fixé conformément aux précédents principes, le loyer ne peut être adapté que tous les deux ans, cette période ne prenant pas fin en cas de changement de bailleur. Dans la mesure où, en l’espèce, l’ancien bailleur B.) n’a pas procédé à une augmentation du loyer, fixé dans le bail du 18 décembre 2008 et maintenu jusqu’à la date à laquelle il a cédé la propriété de l’immeuble, le nouvel acquéreur SOC1.) a dans la suite valablement pu notifier son intention d’augmenter le loyer.

Le moyen avancé à ce titre par A.) ne tient dès lors pas.

En second lieu, le tribunal note qu’il se dégage du point 4 de l’article 3, i) qu’un expert ne doit être chargé, que pour autant, que la condition cumulative inscrite au point 4 de l’article 3 de la loi du 21 septembre 2006 soit donnée et ii) que la CDL peut être saisie, si la présomption (que le prix d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte correspondent, au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté), est contestée, ou si l’évaluation par l’expert, est contestée.

C’est dès lors à bon droit que, face au refus d’A.) de payer le montant du loyer tel que stipulé, -calculé sur base du prix d’acquisition de l’immeuble-, dans la lettre recommandée lui adressée par SOC1.) en date du 16 décembre 2011 et réitéré dans la mise en demeure lui adressée le 8 mars 2012, SOC1.) a fait usage du droit lui conféré par l’article 3, point 4, et a saisi la CDL de sa demande en augmentation de loyer, qui s’est finalement soldée par les décisions du 17 juillet 2012 et 21 mai 2013.

Quant à l’argument d’A.) tendant à dire que, le capital investi ne peut être pris en compte que pour autant qu’un nouveau bail soit conclu, le tribunal note que là où la loi n’opère pas de distinction, il n’y a pas lieu de distinguer. Dès lors qu’aucune disposition de loi ne précise que la notion de capital investi s’applique uniquement en cas de conclusion d’un nouveau bail et non en cas d’adaptation du loyer en cours de bail, le tribunal ne saurait suivre l’argumentation d’A.).

En tout état de cause, le tribunal note que la doctrine dont A.) se prévaut, a été rendue dans le cadre de la loi antérieure à 2006, étant précisé que tel que l’a souligné à juste titre le premier juge, le législateur de 2006 a entendu modifier la donne, en tenant compte de l’évolution du prix de l’immobilier, ainsi que de l’intérêt des investisseurs et des locataires.

C’est précisément pour garantir le respect des droits tant du locataire que du bailleur que le législateur a instauré la procédure telle que prévue à l’article 3 de la loi du 21 septembre 2006, ainsi que le tempérament d’une application de la hausse du loyer par tiers annuels.

Dès lors, le tribunal ne saurait suivre le raisonnement d’A.) tendant à faire dire i) qu’au regard de l’intangibilité des conventions, le loyer devrait être maintenu à celui fixé dans le bail du 18 décembre 2008 et ii) qu’il y aurait entorse à la sécurité juridique, « inconventionalité » de la loi, et violation du principe de l’égalité, l’ensemble desdits moyens laissant d’être fondés.

Le tribunal tient à noter qu’en statuant, comme il l’a fait, en prenant le soin de rechercher l’intention du législateur sur base des travaux parlementaires ayant mené à la loi de 2006, le premier juge n’a fait qu’appliquer la loi sans porter atteinte aux principes généraux de droit, ni aux principes de sécurité juridique, ni aux principes régissant le droit luxembourgeois.

C’est partant à bon droit et par adoption de ses motifs exhaustifs, que le premier juge a notamment dit i) que c’est à tort qu’A.) faisait valoir que le nouveau propriétaire ayant acquis un immeuble à titre onéreux, devait d’abord établir le montant du capital investi initialement au moyen des pièces justificatives visées dans le susdit texte et tenter d’avoir l’accord du locataire, avant de pouvoir se référer aux prix d’acquisition de l’immeuble, ii) qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, le nouveau propriétaire est fondé à réclamer ab initio une adaptation du loyer basée sur le prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié, iii) que le locataire n’est pas, pour autant, tenu d’accepter le montant résultant de l’acte notarié comme référence pour le calcul du nouveau loyer, étant donné qu’il lui est loisible de contester ce montant en saisissant la CDL,

iv) que cette faculté de contester le prix résultant de l’acte notarié et de saisir la commission des loyers d’une demande en fixation d’une valeur différente est également ouverte au nouveau propriétaire et v) que le nouveau propriétaire ne doit pas établir le capital investi au moyen des pièces justificatives visées à l’article 3 (4) de la loi précitée avant de se référer au prix d’acquisition, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte notarié constituant d’emblée la valeur de référence qui sera présumée correspondre à la valeur réelle de l’immeuble.

C’est dès lors à bon droit qu’il a favorablement accueilli le recours formé par SOC1.).

Quant à l’application par tiers annuels, il est à noter qu’aux termes de l’article 11, alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006, « Lorsque, en application des dispositions de la présente loi, le loyer est augmenté de plus de 10% suite à une décision de la commission des loyers ou sur un recours en justice, la hausse s’applique par tiers annuels. »

Au vu des éléments de la cause, A.) est partant fondée à solliciter l’application de la hausse du loyer par tiers annuels.

Quant au point de départ du nouveau loyer, en application de l’article 11, alinéa 1er de la loi du 21 septembre 2006, aux termes duquel : « La détermination du loyer par la commission des loyers ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins compétent a été saisi de la requête conformément à l’article 8 », c’est à bon droit que le premier juge a fixé la prise d’effet du nouveau loyer au 1er mai 2012, la requête ayant été introduite par SOC1.), devant la CDL, le 16 avril 2012.

Il y a partant dores et déjà lieu de confirmer le premier jugement en ce qu’il a dit i) le recours de SOC1.) fondé, ii) que le capital investi peut être réévalué sur base du prix de vente renseigné par l’acte notarié du 14 octobre 2011 et iii) que le nouveau loyer s’élève à 6.105,00 euros à compter du 1er mai 2012, sauf à préciser que la hausse s’applique par tiers annuels, conformément à l’article 11 de la loi du 21 septembre 2006.

IV) Quant à l’état degradé de l’immeuble

Il est rappelé qu’à ce titre, en défense à la demande principale, A.) formule une demande en majoration de loyer, l’appelante se prévalant de l’exception d’inexécution pour voir réduire le loyer d’abord de 30% et ensuite de 50%.

La recevabilité de cette demande, non formulée en première instance, n’a fait l’objet d’aucune critique ; la demande est partant recevable en la forme.

Conformément à l'article 1719 du code civil (dont les articles 1720 et 1721 ne font que régler le détail), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1143-2 du code civil ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. L’exception n’est accueillie par les tribunaux qu’avec sévérité et prudence, car il n’appartient pas à l’une des parties d’alléguer de manière unilatérale de prétendus manquements à l’autre partie, sans en rapporter la preuve, sinon du moins l’apparence, surtout si elle est invoquée par le preneur, celui-ci risquant aux yeux du juge, d’apparaître comme un mauvais payeur. L’exception ne doit dès lors pas être invoquée contrairement à la bonne foi, le juge appréciant si le manquement justifie l’inexécution temporaire des obligations de celui qui s’en prévaut (Les Novelles, Le louage des choses, I, Les baux en général, édit. Larcier, n° 400).

La jurisprudence apprécie ce moyen en considération de deux critères : un critère d’équilibre, de proportionnalité entre les inexécutions respectives et un critère de nécessité (Lex THIELEN, Le Contrat de bail, édit. Promoculture, 2013, n° 125), étant précisé qu’en tout état de cause, il appartient au locataire de mettre le bailleur fautif en demeure (Les Novelles, op cit, n° 616), sinon du moins d’avertir le bailleur de la nécessité d’effectuer des réparations, ou de dégradations du bien loué (cf. Trib. Arr. Lux, 27 juin 2008, n° 114839 du rôle).

A noter i) que le juge du fond apprécie souverainement si le manquement d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception d’inexécution (Les Novelles, op cit, n° 616) et ii) que même à la supposer établie, l’inexécution de l’obligation d’entretien ne justifie jamais la réduction de loyer, même si le preneur est privé de la jouissance d’une partie du bien (Les Novelles, op cit, n° 617).

Outre le fait qu’il ne résulte en l’espèce d’aucune pièce probante que les désordres dont A.) se prévaut à l’heure des débats, aient été dénoncés au bailleur SOC1.), le tribunal constate qu’aux termes du contrat de bail conclu en décembre 2008, la locatrice a accepté, en connaissance de cause, de louer l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la prise en location.

S’il résulte certes des constats d’huissier dressés à la requête d’A.) en date des 12 octobre 2012 et 18 avril 2014, que l’immeuble est vieux et présente des caractéristiques inhérentes à un tel immeuble (notamment la présence d’humidité au sous-sol, murs extérieurs anciens partiellement effrités, traces d’humidité au grenier, dues à l’âge de la bâtisse), en revanche aucun élément de ces deux constats ne permet de dire que l’immeuble ne permette pas une jouissance paisible, respectivement que le bailleur ait failli à son obligation d’entretien des lieux loués.

Dès lors, dans la mesure où l’état de l’immeuble n’a pas changé depuis la prise à bail, que cet état était bien connu de la locatrice et qu’une privation de jouissance, même partielle laisse d’être établie, A.) ne saurait prétendre à une réduction du loyer pour trouble de jouissance, étant précisé qu’en tout état de cause, le fait que les lieux loués ne répondent pas aux critères de confort moderne, est sans incidence sur cette

conclusion.

Le moyen tenant à l’exception d’inexécution laisse partant d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel n’est à dire fondé que dans la mesure où la hausse du loyer ne s’applique que par tiers annuels, étant précisé que c’est à bon droit que le premier juge a condamné A.) aux frais et dépens de la première instance.

Les demandes en obtention d’une indemnité de procédure sollicitées pour l’instance d’appel par les parties respectives au litige sont à dire non fondées, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’étant donnée dans le chef d’aucune des parties.

Même si l’appel est partiellement fondé, les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à la charge de l’appelante, étant donné que ce n’est que dans une infime mesure qu’il a été fait droit aux prétentions de l’appelante.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

donne acte à A.) de la renonciation au moyen tenant à « l’absence d’irrecevabilité en l’état »,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris, dit que la hausse du loyer s’applique par tiers annuels, confirme le jugement entrepris pour le surplus, reçoit en la forme la demande en réduction de loyer formulée par A.), la dit non fondée,

dit non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulées pour l’instance d’appel par les parties respectives au litige, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.