Landlord wins eviction appeal; tenant deemed unlawful occupant since Jan 2014; damages awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 248/2014

Audience publique du mardi, neuf décembre deux mille quatorze

Numéro 163858 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.),

retraité,

demeurant

à

L-ADRESSE2.)

ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 7 août 2014,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Anne-Marie SCHMIT, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), retraité, demeurant à L-ADRESSE3.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163858 du rôle et appelée pour fixation le

30 septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi,

24 novembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Philipp ZANGERLE, avocat, en remplacement de Maître Anne-Marie SCHMIT,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Maximilien KRZYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Elisabeth

MACHADO, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 décembre 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 24 mai 1999, un appartement sis à ADRESSE5.), a été

donné en location par les bailleurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au locataire

PERSONNE3.) pour une durée de trois ans, prenant effet le 1er juin 1999 et se

terminant le 31 mai 2002, sauf dénonciation par lettre recommandée trois mois avant

son échéance. Le bail stipule qu’à défaut de dénonciation avant la prédite échéance,

il est reconduit tacitement d’année en année. Le bail stipule le paiement i) d’un loyer

mensuel de 594,95 euros, ii) d’une caution remboursable de 1.859,20 euros et iii) des

avances mensuelles sur charges de 61,97 euros (consommation de gaz et chauffage)

et de 12,40 euros (pour le surplus lié aux frais relatifs aux paries communes). Au bail

est joint un inventaire des lieux, dressé le 24 mai 1999. Le bail stipule que la sous-

location ou la cession du bail n’est pas autorisée.

Faisant exposer i) avoir résilié le bail en date du 29 mai 2011 en raison de nombreux

manquements relatifs à une jouissance paisible des lieux loués, tout en tolérant que

PERSONNE3.) continue à y résider le temps de se reloger, ii) que PERSONNE3.)

aurait quitté les lieux fin 2013/début 2014, la location ayant cessé à ce moment, iii) que

nonobstant le départ du locataire, «certaines» personnes occuperaient illicitement

l’immeuble et notamment PERSONNE4.), ex-épouse de PERSONNE3.), iv) que celle-

ci serait à considérer comme occupante sans droit ni titre, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont par requête déposée le 18 mars 2014, demandé à voir convoquer

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

i) constater que le contrat de bail conclu en cause se trouve résilié, sinon voir résilier

celui-ci, ii) dire que PERSONNE4.) est occupante sans droit ni titre des lieux et la

condamner au déguerpissement, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation

mensuelle d’un montant de 720,00 euros, en attendant le déguerpissement, iii)

enjoindre à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de faire dresser à leurs frais un état des

lieux contradictoire par un huissier de justice, sinon par un expert, en présence des

parties requérantes et de remettre aux requérants toute clé en leur possession, le tout

sous peine d’astreinte, iv) réserver aux bailleurs toute prétention des bailleurs du fait

de dégâts locatifs ou de tout autre préjudice, v) condamner PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), chacun, à leur payer une indemnité de procédure de 750,00 euros,

ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Lors des débats de première instance, les bailleurs ont demandé i) principalement de

statuer sur base des faits tels que libellés dans leur requête introductive d’instance et

ii) subsidiairement, à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et à condamner

PERSONNE4.) à déguerpir des lieux, en faisant valoir qu’elle était à l’origine de bruits

incessants et d’un va-et-vient de personnes.

Afin d’établir le bien-fondé de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont

prévalu des pièces versées et ont en outre formulé une offre de preuve dont le

contenu est libellé comme suit :

1)

Monsieur PERSONNE3.) a de fait toujours continué à résider ensemble avec

Madame PERSONNE4.) dans l'appartement par lui loué sis à L-ADRESSE4.), 2ème

étage.

Son déménagement est intervenu au cours du mois de janvier 2014, sans préjudice

quant à la date exacte.

2)

Tant avant le déménagement de Monsieur PERSONNE3.) qu'après celui-ci, les

occupants de l'appartement ainsi loué à Monsieur PERSONNE3.) n'en usaient pas en

bon père de famille et compromettaient ainsi toute jouissance paisible de l'immeuble

par les autres occupants.

Les manquements suivants sont constatés de manière continue et régulière :

Les occupants de l'immeuble souffrent de manière permanente de bruits

insupportables provenant de l'appartement loué par Monsieur PERSONNE3.). Ces

bruits doivent être supportés pendant la journée, mais surtout le soir et pendant la nuit.

Le niveau sonore surtout pendant la nuit est intolérable.

Il s'agit de claquements de portes à toutes heures, tant à l'entrée principale que dans

l'appartement. Les occupants de l'appartement se livrent de manière constante à un

tapage nocturne intolérable et insupportable. Leurs cris, querelles et rires pendant la

nuit se joignent à la musique, cris d'enfants et aux bruits du lave-linge qui tourne

pendant la nuit.

Les occupants se livrent de manière régulière à des soirées houleuses qui durent toute

la nuit.

Il y a un énorme va-et-vient de personnes inconnues qui, quasi chaque nuit, rejoignent

les occupants déjà présents dans l'appartement le soir et pendant la nuit à toutes

heures. Ces personnes frappent à la porte pour entrer la nuit, sonnent même parfois

chez les voisins, montent et descendent les escaliers sans considération aucune quant

au sommeil des voisins.

La situation est telle que tout repos est impossible. Les occupants de l'immeuble vivent

dans une situation de stress permanente. Le défaut de nuits paisibles ne les laisse

plus dormir au plus grand préjudice de toute leur famille et notamment des enfants

scolarisés.

3)

D'innombrables personnes inconnues résident de manière plus ou moins

permanente dans l'appartement loué à Monsieur PERSONNE3.), ceci même avec

enfants en bas-âge.

Cette occupation par des personnes non identifiables contribue au niveau sonore du

tapage nocturne déjà insupportable et à un état d'insécurité dans l'immeuble. Ces

personnes qui viennent ainsi « squatter » l'appartement loué à Monsieur

PERSONNE3.) semblent en effet disposer des clés d'entrée à l'immeuble et à

l'appartement.

4)

Les occupants de l'appartement loué à Monsieur PERSONNE3.) ne contribuent

nullement au maintien de l'état salubre et propre de l'immeuble.

Après le passage des visiteurs, respectivement des occupants de l'appartement, les

escaliers et les murs de la cage d'escalier se trouvent souvent dans un état mal propre

et graissé (restes de nourritures, liquides, ...).

Les occupants de l'appartement loué à Monsieur PERSONNE3.) encombrent les

parties communes avec des sacs d'ordures non appropriés et non fermés

correctement. Des odeurs nauséabondes se propagent ainsi dans l'immeuble.

Par jugement contradictoire du 3 juillet 2014, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande, formulée tant en ordre principal qu’en ordre subsidiaire,

en la forme, a i) dit que PERSONNE4.) n’est pas à considérer comme occupante sans

droit ni titre, ii) quant au surplus de la demande, admis les bailleurs à leur offre de

preuve et iii) a réservé tous autres droits des parties ainsi que les frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté i) que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

contestaient les reproches formulés par les parties requérantes, PERSONNE3.) ayant

en outre fait valoir qu’il comptait de nouveau s’installer dans cet appartement, ii) que,

face aux contestations adverses, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) restaient en défaut

d’établir les griefs mentionnés dans leur courrier de résiliation du 29 mai 2011, iii) que

la pièce intitulée «Beschwerdebrief», -abstraction du fait de ne pas permettre d’en

identifier les auteurs et de ne pas correspondre aux formes prescrites pour valoir en

tant qu’attestation « en justice »-, ne relatait que deux faits s’étant produits en mai

2011 (bruits, rires et cris d’un enfant) qui n’étaient pas de nature à justifier une

résiliation d’un contrat de bail (conclu en 1999).

Sur base des prédits constats, le premier juge a dit non justifiée la résiliation opérée

par les bailleurs en date du 29 mai 2011.

Il a ajouté i) que, même à supposer que le bail ait été valablement résilié, par le fait de

permettre au locataire de rester dans les lieux et de continuer sa jouissance, tout en

acceptant les loyers, un nouveau contrat de bail oral à durée indéterminée aurait été

conclu entre parties, ce en application de l’article 1759 du code civil, de sorte ii) que

les bailleurs ne pouvaient dès lors se baser sur une résiliation antérieure à

l’introduction de leur demande en justice.

Quant à l’argument de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) consistant à dire i) qu’aux

termes du bail, toute cession du bail est prohibée, ii) qu’aucune relation contractuelle

n’existerait entre eux et PERSONNE4.) et iii) qu’une épouse divorcée n’aurait pas le

droit de demeurer dans les lieux pour en conclure que cette dernière serait à

considérer comme occupante sans droit ni titre, le premier juge a constaté i) que

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), mariés le 18 juin 2008, ont divorcé, suivant

jugement du 14 juin 2012, par consentement mutuel etii) que suivant certificats de

résidence versés en cause par les demandeurs eux-mêmes (pièces n°2 et n°3 de

Maître SCHMIT), PERSONNE3.) a déménagé de l’appartement sis au ADRESSE5.),

le 18 octobre 2011 (et non fin 2013/début 2014) pour s’installer au ADRESSE7.) à

ADRESSE8.) et que PERSONNE4.) habite actuellement avec son nouveau mari (le

mariage datant du 3 août 2012) dans l’appartement appartenant à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Soulignant i) que le fait par PERSONNE3.) d’avoir quitté les lieux loués (d’ailleurs sans

en avertir les bailleurs), est à considérer comme abandon de domicile et ii) que l’article

13 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant

certaines dispositions du code civil dispose notamment que « En cas d’abandon du

domicile par le locataire ou en cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à

durée indéterminée i) au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire ou du

partenaire ayant fait une déclaration de partenariat avec le locataire et ayant vécu en

couple avec celui-ci et ii) au profit des descendants, des ascendants ou du concubin,

qui vivaient avec lui en communauté domestique depuis au moins 6 mois à la date de

l’abandon du domicile ou du décès et qui avaient déclaré leur domicile à la commune

dans le logement pendant cette période. Les droits du bailleur contre le locataire ayant

abandonné le logement ne sont pas affectés par ces dispositions. A défaut de

personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de bail est

résilié de plein droit par le décès du locataire.», le premier juge a dit qu’il découle de

la prédite disposition légale, d’ordre public,

que nonobstant les stipulations

contractuelles relatives à la cession du contrat de bail, la relation de bail a continué,

après le départ du 18 octobre 2011 de PERSONNE3.), entre d’une part, les bailleurs

et d’autre part, PERSONNE4.).

Il a souligné que, même à supposer que PERSONNE3.) n’ait, tel que les bailleurs l’ont

prétendu, quitté les lieux que fin 2013/début 2014, dans la mesure où l’article 13 précité

protège non seulement le conjoint mais également, entre autres, le concubin ayant

vécu depuis au moins six mois avec le locataire au moment de l’abandon du domicile,

PERSONNE4.) pouvait, même dans cette hypothèse, tirer profit des prédites

dispositions.

Le premier juge a partant retenu que PERSONNE4.) n’est pas à considérer comme

occupante sans droit ni titre des lieux.

Quant à la base subsidiaire invoquée par les bailleurs, après avoir constaté que

PERSONNE4.) n’a pas discuté la recevabilité de cette demande subsidiaire, mais

contestait les faits reprochés, le premier juge a rappelé les principes énoncés à l’article

1728 du code civil et a souligné qu’à l’effet d’établir les faits reprochés à

PERSONNE4.), les bailleurs se prévalaient principalement d’une lettre écrite en date

du 25 février 2014 par les autres habitants de l’immeuble. Le premier juge a i) constaté

que cette lettre ne correspond pas aux formes prescrites pour valoir en tant

qu’attestation en justice, les faits y relatés avaient trait essentiellement à deux jours

(24 et 25 février 2014) et a ii) dit qu’à défaut d’autres précisions, notamment quant au

caractère répétitif du bruit et de son origine, la résiliation ne peut être prononcée sur

base de ce seul courrier.

Retenant le caractère pertinent des points 2 à 4 de l’offre de preuve, en soulignant

qu’à les supposer établis, les faits offerts en preuve justifient la résiliation du bail, le

premier juge y a fait droit.

Instance d’appel

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 7 août 2014.

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir i) dire que

PERSONNE4.)

n’a aucun droit ni titre pour occuper l’appartement loué à

PERSONNE3.), suite au départ de celui-ci des lieux loués et à la résiliation du bail,

ii) résilier le bail entre PERSONNE3.) et les parties appelantes, iii) leur donner acte

qu’ils réitèrent l’offre de preuve formulée en première instance, iv) condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les

occupent de leur chef, v) condamner PERSONNE4.) à leur payer une indemnité

d’occupation de 720,00 euros « pour tout mois d’occupation commencé, ainsi que le

décompte des frais consommés et des dégâts constatés » avec les intérêts à partir de

l’acte d’appel, vi) condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à faire dresser,

endéans la huitaine à partir du jugement à intervenir, un état contradictoire des lieux

par un huissier/expert, en présence des appelants, vii) enjoindre aux parties intimées

de leur remettre les clefs en leur possession en disant que cette remise des clés

s’effectuera au plus tard lors de l’état des lieux, viii) condamner PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, au paiement d’une astreinte de 500,00

euros par jour de retard, à défaut d’état des lieux et de remise des clés endéans le

prédit délai, sinon à partir de la signification du jugement à intervenir, ix) condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, à leur payer le

montant de 1.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance

et les condamner aux frais et dépens de la première instance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent en outre l’octroi d’une indemnité de

procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Les appelants font relever que le jugement entrepris est à caractère mixte, comme

tranchant une partie du principal et ordonnant une mesure d’instruction pour le surplus.

En tant que tel, il serait appelable, conformément à l’article 579 du nouveau code de

procédure civile.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent les faits et

rétroactes ci-avant transcrits, ainsi que les faits qu’ils ont développés en première

instance, en soulignant i) que, suite aux nombreux manquements à l’obligation de

jouissance paisible, le bail a été résilié en date du 29 mai 2011, ii) que, suite aux

contestations de PERSONNE3.) et divers entretiens avec celui-ci, les bailleurs ont

toléré que PERSONNE3.) continue à résider dans l’appartement, le temps de se

reloger, iii) qu’en date du 10 décembre 2013, le mandataire de PERSONNE4.) a

sollicité la conclusion d’un nouveau bail au profit de celle-ci, iv) que cette proposition

fut rejetée par courrier du 20 décembre 2013, v) qu’au courant du mois de février 2014,

ils ont appris que PERSONNE3.) serait effectivement parti de l’immeuble en janvier

2014, vi) qu’un contrôle effectué auprès de la commune a révélé que, depuis le

21 janvier 2014, PERSONNE3.) était déclaré à une autre adresse, de sorte que celui-

ci serait clandestinement parti de l’appartement sans en informer les bailleurs, x) que,

malgré le départ du locataire, d’autres personnes se maintiennent dans les lieux sans

droit ni titre, ce qui rendrait impossible, une reprise de la possession des lieux par les

propriétaires.

En faisant relever que le bail a été conclu avec PERSONNE3.) qui serait leur seul

cocontractant, les appelants considèrent que c’est à tort que le premier juge a dit que

le bail conclu avec PERSONNE3.) a continué au profit de PERSONNE4.), à partir du

18 octobre 2011, étant donné que PERSONNE3.) n’a pas quitté l’appartement à cette

date, mais seulement en janvier 2014 ; le changement d’adresse de PERSONNE3.),

de 2011, ne leur serait pas opposable étant donné que tel que cela est offert en preuve,

PERSONNE3.) aurait continué à habiter à l’appartement. En effet, le changement

d’adresse de PERSONNE3.) n’aurait été diligenté que pour les besoins de la

procédure de divorce avec PERSONNE4.) ; il aurait s’agi d’une élection de domicile,

les époux GROUPE1.) ayant divorcé par jugement de divorce par consentement

mutuel du 14 juin 2012.

En tout état de cause,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

font valoir que

PERSONNE3.) aurait continué à résider dans l’appartement jusqu’en janvier 2014.

Cela aurait d’ailleurs été reconnu par son mandataire lors des débats de première

instance. Le premier juge n’aurait toutefois pas tenu compte de cette déclaration dans

son jugement et n’aurait pas fait droit à la demande expresse formulée pour voir

délivrer le plumitif d’audience.

Le premier juge aurait fait une mauvaise interprétation de l’article 13 de la loi du

21 septembre 2006, PERSONNE4.) n’étant tout simplement pas à considérer comme

étant la concubine de PERSONNE3.).

Il y aurait partant lieu de toiser le litige sur base d’une seule prémisse : que

PERSONNE3.) est le locataire des appelants et non PERSONNE4.).

Or, ce bail aurait été résilié i) en date du 29 mai 2011, sinon ii) en date du 21 janvier

2014, date du départ de PERSONNE3.) des lieux loués.

Les éléments suivants plaideraient en faveur d’une résiliation du bail avec effet au

29 mai 2011 : i) suivant courrier du 1er septembre 2011, la résiliation du bail a été

contestée par le mandataire de PERSONNE3.), ii) le changement d’adresse de

PERSONNE3.) n’a été effectué que pour les besoins du divorce, celui-ci ayant

continué à payer les loyers jusqu’en décembre 2013, iii) en décembre 2013,

PERSONNE4.) a sollicité un bail à son nom.

Pour autant que de besoin, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la résiliation

judiciaire du bail aux torts de PERSONNE3.), celui-ci ayant quitté les lieux loués, sans

en donner avis aux bailleurs, sans remettre en peinture les lieux, sans faire procéder

à un état des lieux de sortie contradictoire, sans remettre les clés aux bailleurs.

PERSONNE3.) aurait en outre omis de respecter l’interdiction contractuelle de céder

le bail, alors qu’en agissant comme il l’a fait, il aurait cédé le bail à PERSONNE4.) qui

a commencé à régler les loyers à partir de janvier 2014.

De par sa manière d’agir, des personnes parfaitement inconnues aux bailleurs, se

trouveraient dans leur appartement, contre leur gré. Or, il ne saurait être admis que

PERSONNE3.) force les bailleurs « dans une relation contractuelle avec des

inconnus », le contrat de bail interdisant la sous-location et la cession.

En tout état de cause, en tant que « locataire des lieux », PERSONNE3.) devrait être

considéré comme étant entièrement responsable de la jouissance paisible des lieux,

ce qui laisserait d’être le cas, cela résultant de courriers de réclamations des autres

résidants de l’immeuble (tapage nocturne, nuisances sonores, restes de nourriture

dans les cages d’escalier, odeurs nauséabondes etc.).

Pour autant que les manquements invoqués ne résultent pas à suffisance de droit des

pièces versées en cause, il y aurait lieu de faire droit à l’offre de preuve formulée en

vue de résilier le bail conclu avec PERSONNE3.). Ainsi, « par réformation du premier

jugement, il n’y aurait pas lieu de résilier le bail de PERSONNE4.), mais celui de

PERSONNE3.) », PERSONNE4.) étant à qualifier d’occupante sans droit ni titre.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à la confirmation du jugement entrepris,

sauf à interjeter appel incident en ce que ce serait à tort que le premier juge a fait droit

à l’offre de preuve formulée par les parties bailleresses. Par réformation, il y aurait lieu

de rejeter l’offre de preuve comme n’étant pas pertinente ni concluante, ce surtout au

regard des attestations testimoniales versées en cause qui manqueraient d’être

précises.

Les parties intimées sollicitent l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

pour l’instance d’appel.

Quant aux faits, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) exposent qu’en mai 2008,

PERSONNE4.) est venue s’installer avec son enfant, dans l’appartement loué par

PERSONNE3.) et qu’à partir de ce moment, les bailleurs n’ont eu de cesse de faire

des reproches à PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Le comportement des bailleurs

aurait incité PERSONNE3.) à quitter les lieux en s’installant chez sa mère.

L’immeuble dans lequel se trouve l’appartement serait vieux et non insonorisé ; ainsi

du temps que PERSONNE3.) y résidait seul, il ne se posait aucun problème, mais

forcément par l’arrivée de PERSONNE3.) et de son enfant, il y aurait eu un peu plus

de bruit.

PERSONNE3.) fait valoir que pour lui, le bail n’a jamais cessé car il avait l’intention de

revenir vivre dans l’appartement. A l’heure actuelle, il ne lui serait pourtant plus

possible de retourner vivre dans l’appartement, pour des raisons de santé.

Les paries intimées donnent à considérer que la résiliation de 2011 n’est pas valable,

aucun motif légal n’étant invoqué par les bailleurs.

Par ailleurs, par adoption des motifs du premier juge, il y aurait lieu de dire que le bail

a continué au profit de PERSONNE4.).

Motifs de la décision

Par courrier du 29 mai 2011,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

informent

PERSONNE3.) de résilier avec effet immédiat le bail du 24 mai 1999 (pour le contenu

duquel il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant), « pour avoir contrevenu aux

stipulations du règlement interne à répétition, pour avoir incommodé régulièrement les

autres habitants de la maison et pour ne pas avoir agi en bon père de famille. Vu

l’ancienneté de votre contrat, nous vous accordons un délai de trois mois, c’est-à-dire

jusqu’au 1er septembre 2011, pour chercher un autre logement ».

Nonobstant les termes du susdit courrier, il faudra attendre le 24 mai 2013 pour que

les bailleurs informent PERSONNE3.) par écrit, qu’ils réitèrent i) « leur regret de

constater que la situation dans l’appartement loué par vous ne s’est point améliorée

au regard du respect du règlement interne en vigueur… » et ii) que « nous avons

dument résilié votre bail déjà le 29 mai 2011 et nous sommes en attente de votre

déménagement à proche échéance ».

La teneur du prédit courrier est rappelée à PERSONNE3.) suivant courrier lui adressé

par les bailleurs en 27 août 2013 ; dans ce dernier courrier les bailleurs notent avoir

bien compris que « votre déménagement de l’appartement est imminent et nous vous

invitons dès lors à nous communiquer sans délai la date exacte du déménagement

projeté ».

Suivant courrier adressé aux bailleurs le 10 décembre 2013, par le mandataire de

PERSONNE4.), « jusqu’à ce jour

PERSONNE3.), demeurant actuellement à

ADRESSE9.), payait les montants du loyer de son ex-épouse et vient de résilier le

contrat de bail qui vous liait à lui, le 14 octobre 2013, avec effet au 31 décembre 2013.

Il est en outre constant en cause que le prix du bail a été payé par PERSONNE3.)

jusqu’en décembre 2013.

Au vu de l’ensemble des prédits éléments, et indépendamment du fait de savoir si, au-

delà du 18 octobre 2011, PERSONNE3.) a continué ou non à résider dans

l’appartement sis à ADRESSE5.), le tribunal tient pour établi, que la relation

contractuelle entre d’une part, les bailleurs et, d’autre part le locataire PERSONNE3.),

s’est poursuivie jusqu’au 31 décembre 2013, date à laquelle s’est effectuée la

résiliation effective du bail, ce d’un commun accord entre les parties contractantes. Le

tribunal estime qu’à défaut de toute autre précision, le courrier du 20 décembre 2013

aux termes duquel les bailleurs affirment avoir « formellement résilié le bail de notre

locataire PERSONNE3.) » est sans incidence sur le prédit constat.

Quant à l’abandon de domicile, le tribunal note d’emblée, que lors des débats de

première instance, ni PERSONNE3.), ni PERSONNE4.) n’ont contesté l’affirmation

des bailleurs tendant à dire que c’est à la fin de l’année 2013, respectivement au début

de l’année 2014 que

PERSONNE3.)

a quitté l’appartement, objet du bail,

PERSONNE3.) ayant même affirmé lors de ces mêmes débats qu’il comptait s’installer

à nouveau dans l’appartement.

Même si, en instance d’appel, les parties intimées se rallient, vraisemblablement pour

les besoins de la cause, au raisonnement tenu à ce titre par le premier juge, le tribunal

ne saurait s’y rallier, étant précisé que le certificat de résidence n’est, à lui seul, pas

de nature à établir un abandon de domicile dans le chef de PERSONNE3.).

En considération i) de l’absence de contestation de la part des parties PERSONNE3.)

et PERSONNE4.) quant au fait que celui-ci n’a quitté l’appartement qu’à la fin de

l’année 2013, respectivement au début de l’année 2014 et ii) du fait que tous les

courriers émanant des bailleurs ont été adressés à PERSONNE3.), à l’adresse de

l’objet du bail, alors qu’à aucun moment, celui-ci n’a dit qu’il résidait à une autre

adresse, un abandon de domicile n’est en l’espèce pas donné dans le chef de

PERSONNE3.).

C’est partant à tort que le premier juge a dit i) qu’il y a eu abandon de domicile dans le

chef de PERSONNE3.) et ii) que par voie de conséquence, PERSONNE4.) tire profit

des dispositions de l’article 13 de la loi du 21 septembre 2006, faisant naître à son

profit un droit au bail, étant en outre précisé, que les bailleurs ont refusé de réserver

une suite favorable à la demande de bail formulée par PERSONNE4.) suivant courrier

du 10 décembre 2013.

Il suit des considérations qui précèdent que, contrairement à ce que le premier juge a

retenu, depuis le jour suivant la prise d’effet de la fin de bail, c’est-à-dire depuis le 1er

janvier 2014, PERSONNE4.) est à considérer comme occupant les lieux sans droit ni

titre. Le même raisonnement s’applique à PERSONNE3.), pour autant que celui-ci

occupe encore les lieux.

Dès lors et sans qu’il n’y ait lieu d’analyser les autres développements faits par les

parties appelantes, tout en précisant que l’offre de preuve qu’elles ont formulée est

superfétatoire (les parties appelantes n’ayant pas d’autre preuve à rapporter pour

justifier de leur demande en déguerpissement de PERSONNE4.) de l’appartement), il

y a lieu de faire droit à la demande en déguerpissement qu’elles ont formulée, sauf à

accorder aux occupants un délai de déguerpissement de trois mois.

Quant à la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à voir

condamner PERSONNE4.) à leur payer une indemnité d’occupation, le tribunal

rappelle que l’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le

propriétaire du chef de l’occupation des lieux par la personne qui y réside sans droit ni

titre. Le propriétaire a dès lors droit à la perte résultant de cette occupation, étant

précisé que l’indemnité est déterminée en fonction de la valeur locative de l’immeuble,

sauf aux parties d’établir que le dommage est moindre ou supérieur.

L’indemnité d’occupation est fixée par le juge, sur base de son pouvoir d’appréciation

souverain, en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, sans les charges, le

loyer étant l’un des éléments d’appréciation du montant de cette indemnité, qui

constitue non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais encore la

compensation du préjudice causé au propriétaire du fait d’avoir été privé de la

jouissance des lieux Lex THIELEN, Le contrat de bail, déit. Promoculture 2013,

n° 228).

En l’espèce, le tribunal constate que le montant de 720,00 euros, réclamé par les

bailleurs n’a fait l’objet d’aucune contestation, de sorte qu’il y a lieu de fixer l’indemnité

d’occupation mensuelle à ce montant.

PERSONNE4.) étant à considérer comme étant occupante sans droit ni titre depuis le

1er janvier 2014, il s’ensuit que la demande pécuniaire formulée à ce titre par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) est à dire fondée à concurrence du montant de

(12 x 720,00 =) 8.640,00 euros.

La demande tendant à enjoindre aux parties intimées à faire dresser un état de lieux

de sortie contradictoire est à rejeter comme étant prématurée, l’état des lieux ne se

concevant qu’à la libération effective des lieux. Il en va de même de la demande

tendant à se voir remettre les clés de l’appartement.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est fondé, l’appel incident étant

également à dire fondé, dans la mesure où l’offre de preuve est à rejeter comme étant

superfétatoire.

L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la

première instance est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de l’article

240 du nouveau code de procédure civile n’étant pas donnée. Il en va par ailleurs de

même de l’indemnité de procédure sollicitée par les parties appelantes pour l’instance

d’appel.

Au vu du sort réservé au litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) est à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit fondés, partant

par réformation du jugement entrepris,

constate que le bail conclu entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

a été résilié avec effet au 31 décembre 2013,

dit que depuis le 1er janvier 2014, PERSONNE4.) occupe les lieux faisant l’objet du

susdit bail, sans droit ni titre,

dit que, pour autant qu’il occupe l’appartement, PERSONNE3.) est à considérer

comme occupant sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2014,

partant, condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux, ayant fait

l’objet du bail conclu le 24 mai 1999, avec tous ceux qui les occupent de leur chef,

dans un délai de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) tendant à voir

condamner PERSONNE4.) à leur payer une indemnité d’occupation pour la période

allant du 1er janvier 2014 au 2 décembre 2014,

fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 720,00 euros,

condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la somme de

8.640,00 euros, avec les intérêts à partir du 7 août 2014, jusqu’à solde,

dit que pour autant que le montant mensuel de 720,00 euros a été payé aux

propriétaires de l’immeuble par PERSONNE4.) pendant la susdite période, les parties

devront en tenir compte,

rejette comme étant superfétatoire l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.),

dit non fondées les demandes en obtention d’une indemnité de procédure formulée

par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour la première instance et pour l’instance

d’appel,

dit non fondée la demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les met à charge de

PERSONNE3.) et de PERSONNE4.).