Tenant status rejected; guarantor cannot claim tenant protections under commercial lease law.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 247/2014

Audience publique du mardi, neuf décembre deux mille quatorze

Numéro 163695 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Eschsur-Alzette du 1er août 2014,

comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), veuve C.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…), intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, sub 1) comparant par Maître Tonia FRIERDRS-SCHEIFER, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) la société à responsabilité limitée SOC.1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

3) D.), sans état connu, pris en son nom personnel et comme caution solidaire et indivisible, demeurant à L-(…), (…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, sub 2) et 3) comparant par Maître Sébastien LIMAT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 163695 du rôle et appelée pour fixation le 30 septembre 2014, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 24 novembre 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Elisabeth MACHADO, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Tonia FRIERDRS-SCHEIFER, avocat, comparant pour B.), veuve C.), fournit ses réponses.

Maître Sébastien LIMAT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC.1.) sàrl et D.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 9 décembre 2014, le jugement qui suit :

En date du 7 février 2005, un contrat de bail commercial portant sur une maison de commerce avec dépendances située à (…), (…) est conclu entre d’une part, le baillleur C.) et d’aute part, les « locataires »

(i) SOC.1.), anciennement « SOC.1’.) sàrl » représentée par ses gérants D.), E.) et A.) et (ii) D.), E.) et A.). Le bail conclu pour une durée déterminée du 1er mars 2005 au 28 février 2006, stipule le paiement d’un loyer mensuel indexé de 3.987,85 euros, payable le 1er de chaque mois et.

Le bail est signé (i) par le bailleur C.), (ii) par les « locataires » SOC.1’.), par le biais de ses « actionnaires directs et indirects » D.), E.) et A.) et (iii) par D.) et A.), en nom personnel et à titre de caution solidaire et indivisible du locataire SOC.1’.) sàrl.

Par requête déposée le 20 novembre 2013, B.), veuve C.), a fait convoquer SOC.1.) sàrl, D.), E.) et A.), devant le tribunal de Paix de Luxembourg pour (i) les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout à lui payer la somme principale de 32.676,68 euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux tels que de droit, le taux d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration du trosième mois suivant la notification du jugement à intervenir, (ii) résilier le contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs des parties locatrices,

(iii) les condamner à déguerpir des lieux loués, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir et (iv) condamner les parties défenderessses à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Lors des débats de première instance, B.) a (i) versé un décompte actualisé suivant lequel les arriérés de loyers s’élèvent à la somme de 60.638 euros, (ii) modifié sa demande et demandé à voir condamner les parties défenderesses à lui payer la somme de 49.003,20 euros, des paiements étant intervenus entretemps et (iii) renoncé à sa demande dirigée contre D.), M. E.) et M. A.), pris en leur qualité de caution.

SOC.1.) et D.) ont résisté à la demande adverse en faisant valoir leur accord à résilier le contrat de bail et en s’opposant aux montants réclamés du fait de l’inexécution par B.) des obligations d’entretien et de jouissance paisible lui incombant, la maison de commerce louée étant affectée d’humidité et d’infiltrations, ce suivant rapport d’expertise et attestations testimoniales versés. Malgré le fait d’avoir été informée des désordres affectant l’immeuble loué, la bailleresse n’y aurait pas remédié. Ils ont partant estimé ne pas devoir payer les arriérés de loyer réclamés.

SOC.1.) et D.) ont formulé une demande reconventionnelle tendant à voir condamner B.) à leur payer la somme de 6.000,13 euros au titre de factures de chauffage, en faisant valoir avoir été obligés de chauffer le local loué.

E.) et A.) ont conclu à l’irrecevabilité de la demande dirigée contre eux, en soutenant avoir seulement été les gérants de SOC.1.) jusqu’en 2006, époque à laquelle ils auraient cédé leurs parts sociales à D.), le tout ayant été publié au Mémorial et étant dès lors opposable à B.).

Ils ont en outre fait valoir ne pas s’être engagés en nom personnel, le contrat de bail conclu étant équivoque à ce sujet.

En ordre subsidiaire, ils se sont ralliés aux conclusions de SOC.1.) et de D.) (quant à l’exception d’inexécution).

En ordre encore plus subsidiaire, E.) et A.) ont fait valoir que la responsabilité de la bailleresse est engagée, étant donné que par le fait d’avoir refusé la résiliation du bail avec effet immédiat, celle-ci n’aurait pas respecté le principe selon lequel la victime doit minimiser son dommage. Par ailleurs, B.) aurait omis de les informer des arriérés de loyers accumulés, de sorte qu’elle ne saurait leur réclamer le paiement des montants éventuellement redus.

En ordre infiniment subsidiaire, le montant réclamé serait à partager, ce en l’absence de toute solidarité.

Par jugement contradictoire du 25 juin 2014, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu la demande en la forme, donné acte à B.) de l’augmentation de sa demande et de la renonciation à sa demande dirigée contre D.), M. E.) et A.), pris en leur qualité de caution, et donné acte à SOC.1.) et D.) de leur demande reconventionnelle, a :

- dit fondée la demande en paiement du chef de loyers et avances sur charges,

- condamné SOC.1.) à payer à B.) la somme de 16.334,40 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10.892,23 euros à partir de la demande en justice,

20 novembre 2013, et sur la somme de 5.442,17 euros à partir du jour de la demande, le 19 mai 2014, jusqu’à solde, en précisant que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la décision,

- condamné D.) à payer à Mme B.) la somme de 16.334,40 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10.892,23 euros à partir de la demande en justice,

20 novembre 2013, et sur la somme de 5.442,17 euros à partir du jour de la demande, le 19 mai 2014, jusqu’à solde en précisant que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la décision,

- condamné A.) à payer à Mme B.) la somme de 16.334,40 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10.892,23 euros à partir de la demande en justice,

20 novembre 2013, et sur la somme de 5.442,17 euros à partir du jour de la demande, le 19 mai 2014, jusqu’à solde, en précisant que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de la décision,

- déclaré irrecevable la demande de B.) dirigée contre E.),

- résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de SOC.1.), D.) et A.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles et partant condamné ceux-ci à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement,

- condamné SOC.1.), D.) et A.) à payer à Mme B.) une indemnité de procédure de 500,00 euros,

- rejeté la demande reconventionnelle de SOC.1.) et de D.),

- rejeté la demande d’E.) et de A.) tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

- rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

- condamné SOC.1.), D.) et A.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, quant à la qualité de locataire dans le chef d’E.) et de A.), le premier juge a rappelé la teneur du contrat de bail, en soulignant (i) que ses termes sont clairs et précis et ne sont donc pas sujet à interprétation, (ii) qu’il en ressort que tant SOC.1.) que D.), E.) et A.) sont à considérer comme étant les locataires de l’immeuble donné à bail et (iii) que cela est corroboré par le fait que D.), E.) et A.) indiquent à la page 5 dudit contrat de bail qu’ils s’engagent « en nom personnel et bon pour caution solidaire et indivisible du locataire la sàrl SOC.1’.) sàrl ».

Le premier juge a partant dit qu’E.) et A.) ne se sont pas engagés en nom personnel en qualité de caution, mais qu’ils se sont engagés tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de caution.

Il a par ailleurs retenu (i) que le fait qu’E.) et A.) aient, le cas échéant, vendu leurs parts sociales qu’ils détenaient dans le capital de SOC.1.) à D.) et que cette cession des parts soit publiée au Mémorial, ne portait pas à conséquence, le fait de ne plus être gérant d’une société, n’empêchant pas d’être locataire et (ii) que le fait que le contrat de bail commercial soit uniquement fait en quatre exemplaires, respectivement que les parties locatrices n’aient signé le bail qu’une seule fois, alors que pourtant ils se sont engagés à deux titres, à savoir en nom personnel et en qualité de caution, ne portait pas davantage à conséquence.

Constatant qu’E.) n’a pas contresigné la mention « en nom personnel et bon pour caution solidaire et indivisible du locataire la sàrl SOC.1’.) sàrl », le premier juge a dit que celui-ci ne s’est engagé ni en nom personnel, ni en qualité de caution.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée, le premier juge a constaté qu’aucun constat des lieux d’entrée n’était versé en cause de sorte que les preneurs étaient présumés avoir reçu les lieux en bon état.

Rappelant (i) la teneur des articles 1134-2, 1728, 1719 et 1721 du code civil, (ii) le principe qui veut que le locataire est en droit de refuser le paiement du loyer en cas de manquement grave par le bailleur à son obligation de délivrance des lieux loués, respectivement d’entretien des lieux loués, un simple défaut de conformité ou d’entretien n’étant pas suffisant, lorsque le locataire continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite et (iii) que pour justifier l’exception d’inexécution, le défaut d’entretien, respectivement les vices et défauts, doivent donc être tels qu’ils rendent la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu, le premier juge a retenu que tel n’était pas le cas en l’espèce dans la mesure où les défaut invoqués aient été dénoncés au bailleur et que les locataires ont continué d’avoir la jouissance intégrale de l’immeuble, raison pour laquelle il n’a pas fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par les locataires.

Quant aux montants réclamés par la bailleresse, le premier juge a constaté qu’ils n’étaient pas autrement contestés, de sorte qu’il convenait d’y faire droit.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement, le premier juge a dit que le défaut de paiement des loyers aux échéances contractuelles constituait une violation grave des obligations des locataires incombant la résiliation du bail et le déguerpissement des locataires.

La demande reconventionnelle de SOC.1.) et de D.) tendant au remboursement des frais de chauffage, a été rejetée comme non fondée dans la mesure où aucune violation contractuelle n’a pu être retenue dans le chef du bailleur.

Quant à la prétendue faute commise par B.) consistant dans le fait de ne pas avoir accepté la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat, le premier juge a souligné (i) que suivant déclaration de B.), celle-ci a été d’accord avec la résiliation anticipée du contrat de bail à condition que les locataires paient les arriérés de loyer et (ii) qu’il ne ressortait d’aucun élément probant que les locataires aient demandé à la bailleresse de résilier de façon anticipée le contrat de bail conclu entre parties.

Il a retenu que le fait que B.) conditionne son accord quant à la résiliation du contrat de bail au paiement des arriérés de loyers, ne constituait pas une faute dans son chef.

Quant au fait de n’avoir adressé une mise une demeure qu’à la seule partie SOC.1.), et non aux autres locataires, le premier juge a dit que ce faisant B.) n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Quant à la solidarité ou divisibilité de la créance, le premier juge a rappelé l’article 1202 du code civil et a constaté qu’aucune clause de solidarité ne figurait au contrat de bail, de sorte que les quatre locataires ne se sont pas engagés solidairement. En revanche et conformément à l’article 1217 du code civil, le premier juge a dit que l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible de division, de sorte que les défendeurs sont tenus à la dette à raison d’un tiers, soit de (49.003,20 euros : 3 =) 16.334,40 euros.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 1er août 2014.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande principalement à ce que les demandes adverses soient déclarées irrecevables à son encontre, dans la mesure où il n’a pas la qualité de locataire.

A titre subsidiaire, les demandes adverses seraient non fondées en raison de fautes ou négligences commises par le bailleur qui seraient à l’origine exclusive de son propre préjudice.

A titre encore plus subsidiaire, il y aurait lieu de constater que B.), en refusant la résiliation du bail, aurait aggravé son propre préjudice de sorte que A.) serait tout au plus tenu du paiement des loyers jusqu’en février 2014.

A.) demande encore à être déchargé de la condamnation à l’indemnité de procédure prononcée par le premier juge et il conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, A.) fait notamment valoir qu’il ne serait pas engagé à titre personnel en tant que locataire pour les motifs suivants :

- la rédaction du contrat de bail serait en effet équivoque et ne permettrait pas de tirer une telle conclusion ;

- si son nom figure au début de bail ce serait en qualité de gérant de SOC.1.) et il aurait été identifié en tant que tel et non pas comme débiteur ou locataire personnellement ;

- à la page 5 du contrat de bail figure seulement une signature de l’appelant alors qu’il serait prétendument engagé au double titre de locataire et de caution. S’il n’a signé qu’une seule fois, ce serait en qualité de caution et non pas en qualité de locataire ;

- si effectivement il y avait ce double engagement, quod non, il aurait fallu trois originaux supplémentaires du contrat de bail à raison d’un exemplaire par engagement, ce qui ne serait cependant pas le cas ;

- il serait d’ailleurs illogique de signer cumulativement un bail à la fois en tant que locataire et en tant que caution et de garantir ainsi son propre engagement ;

- d’ailleurs antérieurement à la requête introductive d’instance, tous les rappels auraient été adressés exclusivement à SOC.1.), ce qui serait la preuve que, dans l’esprit des parties, l’appelant n’aurait pas la qualité de locataire.

A titre subsidiaire, A.) déduit l’absence de sa qualité de locataire du fait que le contrat de bail initial était un bail à durée déterminée qui ne prévoyait pas de solidarité entre les prétendus locataires. Dans la mesure où, à l’expiration du bail initial, il n’aurait pas été dans les lieux, qu’il aurait cédé ses parts dans SOC.1.) et qu’il aurait démissionné de sa fonction de gérant, un nouveau bail se serait formé sans qu’il en soit partie.

Pour autant que le tribunal devait retenir sa qualité de locataire, A.) invoque le comportement fautif de B.). Ainsi, cette dernière l’aurait laissé dans l’ignorance totale des arriérés de loyers et ce n’est que huit ans après sa démission de gérant de SOC.1.) qu’il aurait appris, par le biais de la présente procédure, l’importance des arriérés de loyers.

Ce silence aurait porté préjudice à A.) de sorte qu’aucun loyer ne saurait lui être réclamé, la bailleresse ayant failli à son obligation de minimiser son dommage.

Enfin, A.) donne à considérer que, par courrier de son avocat du 4 février 2014, il a accepté la résiliation du bail demandée de façon inconditionnelle par la bailleresse aux termes de sa requête introductive d’instance. La bailleresse ne saurait dès lors refuser par la suite cette résiliation du moment qu’elle a été acceptée par A.), de sorte que, en dernier ordre de subsidiarité, les loyers ne sauraient être demandés au-delà du mois de février 2014 tout en maintenant le principe de la division de la dette retenu par le premier juge.

B.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en argumentant que le bailleur aurait exigé, pour des raisons évidentes de solvabilité, que les trois personnes physiques interviennent au contrat en tant que locataires. D’ailleurs, ils y figureraient clairement en cette qualité et le mot « locataires » figurerait toujours au pluriel au contrat.

Ainsi, à la page 1 du bail, les trois personnes physiques seraient mentionnées deux fois, une fois en leur qualité de gérants de SOC.1.) et une fois en leur qualité de locataires individuels.

B.) explique encore que, bien qu’ils n’habitent pas dans les lieux puisqu’il s’agit d’un bail commercial, les trois cocontractants personnes physiques y exploitent à travers la société SOC.1.) un commerce de vente de voitures automobiles.

Elle ajoute encore que les changements intervenus au niveau de SOC.1.) n’auraient pas été portés à sa connaissance et ils n’affecteraient de toute façon pas les obligations des différents locataires. Si les différentes personnes physiques ont quitté SOC.1.), elles auraient dû en informer le bailleur et demander la résiliation du bail à leur encontre. Faute de ce faire, le bail continuerait à courir à leur égard.

B.) est encore d’avis que le bail ne se termine qu’à la remise à disposition des lieux au bailleur qui se matérialise par la remise des clés. Or, celle-ci n’aurait pas eu lieu, de sorte que le courrier de Maître Elisabeth MACHADO de février 2014 ne porterait pas à conséquence.

De même, le premier contrat de bail à durée déterminée est venu à expiration en février 2006 et tous les locataires seraient restés dans les lieux après cette date. Le bail aurait donc continué entre parties, ceci d’autant plus que les publications au Mémorial relatives aux changements au niveau de SOC.1.) ne sont intervenues qu’en octobre 2006.

Contrairement à l’argumentation de l’appelant, B.) fait plaider qu’en tant que débiteur direct, on pourrait soulever d’autres moyens qu’en tant que caution. Il n’y aurait donc aucune incohérence à signer le bail en cette double qualité.

B.) conteste encore toute faute dans son chef et elle augmente sa demande en condamnation d’arriérés de loyers dirigée à l’encontre de l’appelant d’un montant de 3.323,21 euros correspondant au tiers des loyers échus entre le 1er juin et le 15 août 2014, date de la libération des lieux.

Enfin, B.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 800,00 euros pour l’instance d’appel.

Les parties intimées SOC.1.) et D.) font valoir, de l’accord de B.), qu’elles ont payé les montants auxquels elles ont été condamnées par le premier juge.

A la lecture du contrat de bail litigieux, il apparaît clairement qu’à côté de SOC.1.), trois personnes physiques (dont l’appelant) sont qualifiées de « locataires ». Par ailleurs, le bail désigne partout ces locataires au pluriel.

Il ne s’agit donc pas en l’espèce d’une question d’interprétation d’un contrat, mais il convient plutôt de déterminer si la qualification de « locataire » qui a été attribuée correspond à la réalité, le juge ayant le devoir, conformément à l’article 61 du nouveau code de procédure civile, de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’appelant est-il dès lors à considérer comme locataire et caution ou comme caution uniquement ?

Pour savoir si une personne est codébiteur ou simple garant des obligations d'autrui, il faut examiner si elle profite ou ne profite pas de la contrepartie fournie par le créancier. Si elle n'en profite pas, elle n'est pas partie mais garant, et si elle en profite, elle est partie et codébiteur (JurisClasseur Civil Code Art. 1197 à 1216, Fasc.

20 : CONTRATS ET OBLIGATIONS, Obligations conjointes et solidaires, Solidarité passive, édit. décembre 2007, n° 166).

La réponse à la question est donc à rechercher au niveau de la cause de l’engagement de l’appelant.

Or, il est manifeste qu’en l’espèce, les lieux étaient destinés à l’exploitation d’un commerce de vente de véhicules, lequel commerce était exploité par le biais de la société SOC.1.) dont l’appelant était, à un moment donné, associé et gérant.

Il n’exploitait donc pas ce commerce à titre personnel, hypothèse par ailleurs saugrenue qui l’aurait mis en concurrence avec sa propre société. Il n’habitait pas non plus à l’adresse des lieux loués, le bail étant un bail commercial.

Force est donc de conclure que la qualification de locataire est un pur artifice, sans aucune contrepartie réelle pour l’appelant à ce titre.

En application des principes qui précèdent et par réformation du jugement entrepris, le tribunal retient dès lors que A.) n’est pas locataire et que les demandes de B.) qui sont formulées à son encontre en cette qualité sont à déclarer irrecevables. Il en sera de même pour l’augmentation de la demande de B.).

L’appel est dès lors à déclarer fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise pour l’article 240 du nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de A.), ni dans celui de B.).

Il s’ensuit que les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile sont à déclarer non fondées, ceci pour les deux instances.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit irrecevables les demandes dirigées par B.), veuve C.), à l’encontre de A.), dit irrecevable l’augmentation de la demande de B.), veuve C.), dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, fait masse des frais et dépens des deux instances et les met à charge de B.), veuve C.).