Court dismisses claim for annulment of property sale due to tacit confirmation of contract by subsequent conduct.

Jugement commercial II No 2260/14

Audience publique du vendredi, quatorze novembre deux mille quatorze.

Numéro 161 652 du rôle

Composition :

Jean-Paul HOFFMANN, 1er vice-président; Nadine WALCH, 1er juge; Carole ERR, juge; Paul BRACHMOND, greffier.

E n t r e :

la société anonyme PROGETRA (Luxembourg) SA, établie et ayant son siège social à L- 3201 Bettembourg, 14, route de Luxembourg, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 128870, élisant domicile en l’étude de Maître Cédric SCHIRRER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

demanderesse, comparant par Maître Cédric SCHIRRER, avocat à la Cour susdit, e t :

la société à responsabilité limitée ARCH-IMMO CONSULTING SARL, établie et ayant son siège social à L-1466 Luxembourg, 6, rue Jean Engling, représentée par son ou ses gérants actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B 20877,

défenderesse, comparant par Maître Yasmine POOS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marc KLEYR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

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F a i t s :

Par exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK, en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg, en date du 28 avril 2014, la demanderesse a fait donner assignation à la défenderesse à comparaître le 9 mai 2014 à

9.00 heures devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, Cité Judiciaire, Plateau du Saint-Esprit, 1er étage, salle CO.1.01, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit exploit d’huissier ci-après reproduit :

L’affaire fut inscrite sous le numéro 161 652 du rôle pour l’audience publique du 9 mai 2014 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale. L’affaire fut refixée à l’audience publique du 9 octobre 2014, lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit :

Maître Cédric SCHIRRER donna lecture de l’assignation et exposa ses moyens.

Maître Yasmine POOS, en remplacement de Maître Marc KLEYR, répliqua et exposa ses moyens.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le j u g e m e n t q u i s u i t :

Faits

En date du 26 juin 2012, la société à responsabilité limitée ARCH-IMMO CONSULTING SARL (ci-après « ARCH-IMMO ») s’est vu accorder une autorisation de bâtir n°AUT) pour la construction d’un immeuble résidentiel avec garages sur la parcelle PAR) sise (...) (ciaprès « la décision du bourgmestre ») dont elle était le propriétaire.

Le 12 septembre 2012, les époux A), qui occupent l’immeuble voisin, ont déposé une requête en annulation de la décision du bourgmestre au greffe du Tribunal administratif.

En date du 4 octobre 2012, ARCH-IMMO a fait une proposition de vente à la société anonyme PROGETRA (Luxembourg) SA (ci-après « PROGETRA ») portant sur le prédit projet de construction situé (...), comprenant 5 appartements avec emplacements.

Aux fins de financement de l’acquisition, PROGETRA a, en date du 14 novembre 2012, souscrit un prêt à hauteur d’un montant de 640.000,-EUR auprès de la banque BGL BNP PARIBAS.

L’acte de vente du terrain moyennant paiement d’un prix de 800.000,- EUR a été signé entre ARCH-IMMO et PROGETRA en date du 4 décembre 2012 en l’étude du notaire Maître Paul BETTINGEN en présence du notaire Maître Henri HELLINCKX. Le même jour PROGETRA s’est vu remettre un ensemble de pièces dont le « dossier litige KRIEGER » comportant toutes les informations sur le recours en annulation.

PROGETRA a signé des contrats de réservation pour les différents appartements qui devaient être construits en date des 29 novembre 2012, 5 décembre 2012, 16 janvier 2013 et 23 janvier 2013.

Au moment où PROGETRA a voulu commencer les travaux de construction, les époux A) ont intenté une action en institution d’un sursis à exécution de la décision du bourgmestre. Par ordonnance du 28 janvier 2013, le Président du Tribunal administratif a fait droit à cette demande et a institué un sursis à exécution de la prédite décision.

Par jugement du 26 juin 2013 rendu par le Tribunal administratif, confirmé par arrêt de la Cour administrative du 23 janvier 2014, la décision du bourgmestre a été annulée.

Procédure

Par exploit d’huissier du 28 avril 2014, PROGETRA a fait donner assignation à ARCH- IMMO à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale.

Prétentions et moyens des parties

PROGETRA demande principalement l’annulation du contrat de vente du 4 décembre 2012 et la restitution du prix de vente de 800.000,- EUR et la condamnation de la défenderesse au paiement du montant de 1.015.704,52 EUR outre les intérêts légaux, ainsi qu’au paiement des intérêts qu’elle devra régler à la banque BGL BNP PARIBAS au titre du prêt bancaire, à titre de dommages et intérêts sur base de la responsabilité contractuelle.

Subsidiairement, elle demande sa condamnation au paiement du montant de 1.795.704,52 EUR outre les intérêts légaux, ainsi qu’au paiement des intérêts qu’elle devra régler à la banque BGL BNP PARIBAS au titre du prêt bancaire, à titre de dommages et intérêts sur base de la responsabilité délictuelle.

Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la défenderesse au paiement du montant de 5.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et l’exécution provisoire du présent jugement.

PROGETRA demande à voir écarter le principe de l’estoppel soulevé par la défenderesse en affirmant qu’il n’y a pas eu contradiction de position de sa part. Il s’agirait en effet de deux actions séparées contre deux parties défenderesses différentes.

Elle demande la nullité du contrat de vente du 4 décembre 2012 au motif que son consentement a été vicié par des rétentions dolosives d’ARCH-IMMO qui ne l’aurait pas informée de la procédure en annulation pendante devant les juridictions administratives. Les documents y afférents ne lui auraient été remis qu’après la signature de l’acte notarié. Elle renvoie à l’attestation testimoniale du notaire Maître Henri HELLINCKX.

Elle sollicite encore la nullité du contrat pour erreur au motif que le caractère constructible du terrain était une qualité substantielle pour elle sans laquelle elle ne l’aurait pas acquis. Elle conteste que le terrain soit actuellement encore constructible.

Plus subsidiairement, elle base sa demande en annulation sur les articles 1641 et suivants du Code civil.

Elle estime avoir suffisamment rapporté la preuve de son préjudice et elle conteste la demande d’ARCH-IMMO sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

ARCH-IMMO soulève l’irrecevabilité de la demande en se prévalant du principe d’estoppel. Devant les juridictions administratives ainsi que devant le Tribunal d’arrondissement siégeant en matière civile, devant lequel elle a introduit une action en responsabilité contre la Ville de Luxembourg, PROGETRA se comporterait comme propriétaire du terrain litigieux alors que dans la présente instance elle solliciterait l’annulation de l’acte de vente ce qui engendrait la disparition rétroactive de sa qualité de propriétaire. Ces deux positions seraient irrémédiablement contradictoires et contraires au principe de cohérence.

Quant au fond, elle conteste des manœuvres dolosives dans son chef au motif que la partie demanderesse était suffisamment informée du recours en annulation devant les juridictions administratives avant la signature de l’acte notarié. Elle renvoie à ce sujet à l’attestation testimoniale de T), agent immobilier. En tout état de cause PROGETRA n’aurait acheté qu’une partie du terrain et l’autorisation de construire n’aurait pas fait partie de la vente.

En ce qui concerne l’erreur invoquée par PROGETRA, ARCH-IMMO donne à considérer que l’autorisation de construire n’était pas un élément essentiel de la vente alors qu’elle n’en faisait pas partie. Si une erreur serait retenue dans le chef de PROGETRA, cette erreur devrait être qualifiée d’inexcusable au motif que PORGETRA, en tant que vendeur professionnel, disposait du temps et des moyens nécessaires pour déceler l’erreur. Le terrain resterait en tout état de cause toujours constructible.

Pour le cas où la vente serait entachée d’un vice du consentement, PROGETRA aurait, pas son comportement postérieur à la signature de l’acte de vente, opéré une confirmation tacite au sens de l’article 1338 du Code civil, de sorte qu’elle serait actuellement forclose à demander l’annulation du contrat de vente.

ARCH-IMMO conteste que les conditions de l’article 1641 du Code civil soient remplies, d’autant plus que la partie demanderesse n’évoquerait même pas le vice auquel elle entend se référer.

Les dommages et intérêts se composant d’un manque à gagner ainsi que des intérêts à échoir sur son prêt bancaires sont formellement contestées par ARCH-IMMO au motif que le chiffre d’affaires et le coût des travaux sont unilatéralement établis par la demanderesse sans aucune pièce justificative.

ARCH IMMO conteste finalement toute violation de son obligation précontractuelle d’information de sorte que sa responsabilité délictuelle ne saurait être engagée.

Elle sollicite la condamnation de PROGETRA au paiement du montant de 5.000,- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Quant à la recevabilité

Selon le principe d'estoppel, une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers. Cette interdiction de se contredire a comme conséquence que sont déclarés irrecevables les moyens en raison de leur incompatibilité avec la position adoptée antérieurement par les parties. L’estoppel a deux éléments constitutifs essentiels : tout d’abord, la partie à laquelle il est opposé doit s’être contredite ; ensuite, la partie qui l’oppose doit en avoir pâti (cf. L’interdiction de se contredire en procédure civile luxembourgeoise G. Cuniberti Pas 34, p. 381).

L’intervention devant les juridictions administratives, de même que l’assignation lancée devant le Tribunal d’arrondissement siégeant en matière civile ne sont pas incompatibles avec la présente assignation, les différentes instances ayant des objets différents et les parties n’étant pas les mêmes, de sorte que le comportement adopté par PROGETRA n’est ni contradictoire, ni même incohérent.

Ce moyen est donc à rejeter comme non fondé.

Quant au fond

Pour soulever la nullité du contrat de vente du 4 décembre 2012, PROGETRA invoque les articles 1109, 1110 et 1116 du Code civil. Tant l’erreur sur la substance que le dol en tant que vices du consentement empêchent la formation valable d’un contrat et entraînent l’annulation du contrat.

Aux termes de l'article 1116 du Code Civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Si le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter, encore faut-il que cette partie ait été obligée d’informer son cocontractant se trouvant dans l'impossibilité de se renseigner lui-même (Jurisclasseur civil, art. 1116, no.10 et ss.).

Le dol peut en effet être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter. ( Cass. Fr. 3e Civ. 15 janvier 1971)

L’article 1110 du Code civil dispose que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Par substance, il faut entendre toute qualité dont la considération a été la cause déterminante de l’engagement (Cour d’appel, 9 février 2000, Pas., 31, p. 356).

L’erreur doit être considérée comme portant sur la substance lorsqu’elle est de telle nature que sans elle l’une des parties n’aurait pas contracté. La nullité pour erreur ne peut cependant être prononcée que si l’autre partie connaissait l’importance essentielle que la victime de l’erreur attachait à la qualité défaillante. En d’autres termes, il faut que les deux parties aient considéré comme substantielle la qualité sur laquelle l’une d’entre elles a commis une erreur (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, 5e édition, Dalloz, p. 167, n°209). L’erreur doit ainsi avoir été commune, respectivement la qualité, objet de l’erreur, doit être entrée dans le champ contractuel (F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, 5e édition, Dalloz, p.168, n°209).

Il est établi en l’espèce que l’autorisation de bâtir sur le terrain litigieux constituait un élément essentiel pour PROGETRA et que ceci était bien connu par la défenderesse. ARCH-IMMO lui avait en effet proposé en date du 4 octobre 2012 la vente d’un projet immobilier en faisant expressément référence à l’autorisation de bâtir. Il était dans l’esprit des parties que PROGETRA voulait acheter le terrain pour y ériger les constructions d’ores et déjà planifiées et faisant objet de la prédite autorisation.

Les parties sont en désaccord sur le moment où l’information essentielle, à savoir l’existence d’un recours en annulation contre la décision du bourgmestre, a été transmise à PROGETRA.

Mais si les pièces afférentes au recours en annulation ont été remises à PROGETRA avant la signature de l’acte notarié, elle a contracté en connaissance de cause et son consentement n’a pas été vicié.

Si les documents litigieux ne lui ont été remis qu’après la signature de l’acte litigieux tel qu’elle le prétend, elle a, par son attitude postérieure à la signature de l’acte, confirmé tacitement l’acte par application de l’article 1338 du Code civil.

Cet article dispose que « L’acte de confirmation ou ratification d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité ou en rescision, n’est valable que lorsqu’on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l’action en rescision et l’intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée.

A défaut d’acte de confirmation ou de ratification, il suffit que l’obligation soit exécutée volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être convenablement confirmée ou ratifiée.

La confirmation, ratification ou exécution volontaire, dans les formes et à l’époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers ».

En effet, en tant que vices du consentement, le dol et l’erreur sont sanctionnés par une nullité relative qui peut être effacée par une renonciation à l’invoquer par l’auteur de l’action en nullité.

La confirmation est l’acte juridique par lequel une personne fait disparaître les vices dont se trouve entachée une obligation, contre laquelle elle aurait pu se pourvoir par voie de nullité ou de rescision. Elle n’est soumise à aucune forme et peut même être tacite (Cour

16 février 2000, 31, 239).

N’importe quel comportement de celui qui pourrait invoquer la nullité vaut confirmation tacite de l’acte nul, s’il implique de sa part la reconnaissance de cet acte comme valable, et, par conséquent, la renonciation à en demander l’annulation (Jurisclasseur, Code Civil, fasc. 20, contrats et obligations, articles 1338 à 1340).

«Il n’y a de ratification tacite qu’à la double condition d’avoir été accomplie dans la connaissance du vice à faire disparaître et dans l’intention de la réparer; des actes équivoques, c’est-à-dire qui pourraient s’expliquer autrement que par cette double condition, ne sauraient avoir un effet confirmatif» (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 563).

En l’espèce, un jour après la signature de l’acte notarié et donc de la connaissance de l’existence de la procédure devant les juridictions administratives, élément qui aurait vicié son consentement, PROGETRA a signé un contrat de réservation pour un appartement en état futur d’achèvement dans la résidence qui devait être construite sur le terrain litigieux. Elle en a fait de même en date des 16 janvier 2013 et 23 janvier 2013 et a soumis au courant du mois de février 2013 un avenant aux réservataires dans lequel elle leur proposait de ne pas annuler la réservation et leur donnait la possibilité d’intervenir dans la procédure devant le Tribunal administratif.

En date du 30 janvier 2013 elle est volontairement intervenue dans le litige se mouvant entre les consorts A) et ARCH-IMMO en sa qualité de nouveau propriétaire du terrain dont la décision du bourgmestre a fait l’objet d’une demande en annulation.

Elle a de même lancé une assignation devant le Tribunal d’arrondissement siégeant en matière civile, afin de voir condamner la Ville de Luxembourg à lui payer des dommages et intérêts suite à l’annulation de la décision du bourgmestre.

A aucun moment, elle n’a remis en cause sa qualité de propriétaire du terrain ou invoqué un vice du consentement dans son chef.

Tous ces comportements ne peuvent être interprétés autrement que comme des actes de confirmation tacite de la vente du 4 décembre 2012 par lesquels elle a renoncé à demander l’annulation de cet acte. Elle est partant à débouter de sa demande sur cette base.

Tel qu’il résulte des développements qui précèdent, les reproches formulés par PROGETRA ne peuvent s’analyser que comme des vices du consentement, de sorte qu’elle ne saurait prospérer dans sa demande sur base des articles 1641 et suivants du Code civil.

Comme PROGETRA a, par son comportement, confirmé l’acte de vente, aucune responsabilité délictuelle n’est à retenir dans le chef d’ARCH-IMMO.

Les parties sont à débouter de leurs demandes sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile alors que la condition de l’iniquité n’est pas remplie.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement qui en tant que jugement commercial est exécutoire par provision de plein droit à charge pour la partie demanderesse de se conformer à l’article 567 du Nouveau Code de procédure civile.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, deuxième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, reçoit la demande en la forme ;

la déclare non fondée et en déboute ;

déboute les parties de leurs demandes en allocation d’une indemnité sur base de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile ;

condamne la société anonyme PROGETRA (LUXEMBOURG) SA à tous les frais et dépens de l’instance.