Court partially allowed appeal to fix bankruptcy claim amount but dismissed second instance procedural fee request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 99/2014

Audience publique du mardi, premier avril deux mille quatorze

Numéros 158370 et 159924 du rôle

Composition :

Jacques KESSELER, premier juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Tessie LINSTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par ses associés-gérants en fonctions, Messieurs

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg du 28 novembre

2013,

comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

Maître Marguerite RIES, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à

L-ADRESSE2.), prise en sa qualité de curateur de la société anonyme SOCIETE2.).

S.A., ayant été établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

déclarée en état de faillite par jugement du tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, ayant siégé en matière commerciale, rendu le 8 novembre 2013,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISÉ,

comparant par Maître Marguerite RIES, avocat, demeurant à Luxembourg.

II

Entre

la société civile immobilière SOCIETE1.)., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), représentée par ses associés-gérants en fonctions, Messieurs

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’une mise en intervention de l’huissier de justice Martine LISÉ

de Luxembourg du 4 février 2014,

comparant par Maître Robert LOOS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

intimée aux fins de la prédite mise en intervention de l’huissier de justice Martine LISÉ,

assignée à personne, ne comparant pas.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 158370 et 159924 du rôle et appelées pour

fixation le 17 décembre 2013, furent fixées pour plaidoiries à l’audience publique du

mardi, 18 mars 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître

Robert LOOS, avocat, comparant pour

la société civile immobilière

SOCIETE1.)., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Marguerite RIES, avocat, prise en sa qualité de curateur de la société anonyme

SOCIETE2.). S.A., fournit ses réponses.

La société anonyme SOCIETE2.) S.A., assignée à personne, ne comparut ni en

personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, le

jugement

qui suit:

Faits et procédure

Suivant contrat de bail signé le 31 août 2006 et prenant effet le 1er septembre 2006,

un immeuble à usage commercial et industriel sis à ADRESSE3.), a été donné en

location par la société civile immobilière SCI SOCIETE1.) en sa qualité de bailleur, à

la société anonyme SOCIETE2.). S.A. en sa qualité de locataire. Le bail, conclu pour

une durée de quatre ans, est renouvelable par tacite reconduction pour des périodes

de trois ans.

Suivant requête déposée en date du 1er juillet 2013, la société SOCIETE1.) a demandé

la convocation de la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, pour :

-

l’entendre condamner à lui payer des arriérés de loyers et d’adaptations indiciaires

à hauteur de 121.019,56 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde, à majorer en application de la loi du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement en matière de transactions commerciales,

-

voir déclarer le bail résilié aux torts de la société SOCIETE2.), ce avec effet

immédiat,

-

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans le délai d’un mois à partir

du prononcé du jugement, sinon de sa notification,

-

voir commettre un expert en bâtiment afin de dresser un état des lieux de sortie,

-

l’entendre condamner à lui payer une indemnité d’occupation de six mois, soit la

somme de 159.727,82 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde, à majorer en application de la loi du 18 avril 2004 relative

aux délais de paiement en matière de transactions commerciales,

-

l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros,

-

voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Lors des plaidoiries de première instance, la partie requérante a informé le tribunal

qu’entretemps tous les loyers et arriérés d’adaptations indiciaires avaient été réglés,

mais qu’elle maintenait son moyen relatif au paiement irrégulier et tardif du loyer pour

voir résilier le contrat de bail. La société SOCIETE1.) a encore réclamé le loyer du

mois de septembre 2013 de 26.621,30 euros ainsi que la somme de 7.788,49 euros

au titre de travaux de jardinage.

Le loyer de septembre 2013 d’un montant de 26.621,30 euros a été payé en cours de

délibéré (le 7 octobre 2013) ; il en va de même du loyer d’octobre (qui a été payé le 15

octobre 2013).

Par jugement contradictoire du 17 octobre 2013 (la défenderesse ayant comparu par

son responsable financier, PERSONNE3.)), le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

constatant que tous les loyers réclamés étaient payés et jugeant que le retard de

paiement ne constitue pas un motif suffisamment grave pour prononcer la résiliation

du bail, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit les demandes de la société SOCIETE1.) non fondées,

-

condamné la société SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) une indemnité

de procédure de 200,00 euros.

La société SOCIETE2.) a été déclarée en état de faillite par jugement rendu par le

tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, en

date du 8 novembre 2013. Maître Marguerite RIES a été nommée curateur.

Du jugement du 17 octobre 2013, lui notifié en date du 24 octobre 2013, la société

SOCIETE1.) a relevé appel par exploit d’huissier du 28 novembre 2013 en intimant

Maître Marguerite RIES, prise en sa qualité de curateur de la société SOCIETE2.), en

état de faillite. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro 158370.

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) conclut à voir :

-

dire le contrat de bail résilié,

-

condamner l’intimée à déguerpir des lieux loués endéans un délai d’un mois à

partir de la signification du jugement,

-

commettre l’expert WIES afin de dresser un état des lieux de sortie,

-

voir reconnaître sa créance au titre de frais d’entretien des alentours des lieux

loués au passif de la faillite de la société SOCIETE2.) à concurrence de la somme

de 7.784,49 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande,

-

se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la première

instance et voir reconnaître cette créance au passif de la faillite de la société

SOCIETE2.) à concurrence de ce montant.

L’appelante conclut finalement à se voir allouer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) fait plaider que son locataire, la

société SOCIETE2.), s’est rendue coupable de nombreuses violations contractuelles

et plus particulièrement du non-paiement des loyers à leur échéance. Une telle

violation justifierait la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement du locataire.

Suivant exploit d’huissier du 4 février 2014, la société SOCIETE1.) a mis en

intervention en instance d’appel la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux fins

d’intervenir dans le présent litige. Elle justifie cette mise en intervention par le fait qu’en

date du 2 décembre 2013, Maître Marguerite RIES, en sa qualité de curateur de la

société SOCIETE2.) en faillite, a notifié à son mandataire une cession de contrat de

bail en faveur de la société SOCIETE2.). Pour autant que cette cession de bail lui soit

opposable, l’appelante conclut, dans le cadre de sa mise en intervention, à voir :

-

déclarer le bail résilié aux torts de la société SOCIETE2.) avec effet immédiat,

-

condamner la société SOCIETE2.) à déguerpir des lieux loués endéans le délai

d’un mois à partir de la signification du jugement,

-

commettre un expert en bâtiment afin de dresser un état des lieux de sortie,

-

condamner la société SOCIETE2.) à lui payer la somme de 7.784,49 euros avec

les intérêts légaux à partir de la demande à majorer en application de la loi du 18

avril 2004 relative aux délais de paiement en matière de transactions

commerciales,

-

condamner la société SOCIETE2.) à lui payer au titre de frais de réparation des

lieux loués la somme de 100.000,00 euros avec les intérêts légaux à partir de la

demande à majorer en application de la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement en matière de transactions commerciales, sous réserve expresse

d’augmentation et au besoin tout autre montant à dire d’expert, outre la somme de

1.945,00 euros au titre des frais et l’état de lieux du bureau d’expertise WIES du

25 novembre 2013,

-

condamner la société SOCIETE2.) à lui payer les loyers des mois de janvier,

février et mars 2014, à savoir la somme de 79.863,90 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande à majorer en application de la loi du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement en matière de transactions commerciales,

-

condamner la société SOCIETE2.) à lui payer une indemnité de procédure de

2.500,00 euros pour la première instance et de 2.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

Cette mise en intervention a été enrôlée sous le numéro 159924.

A l’audience des plaidoiries, le mandataire de la société SOCIETE1.) a expliqué n’avoir

été informé de la cession de bail qu’en date du 2 décembre 2013, soit après l’acte

d’appel. Il reconnaît que les loyers ont été payés par la société SOCIETE2.) (le tribunal

ignore cependant depuis quelle date), mais estime que cela ne vaut pas notification

de la cession au sens de l’article 1690 du code civil. Il soutient avoir été trompé lors

des plaidoiries de première instance, lorsque PERSONNE3.), responsable financier

de la société SOCIETE2.), qui a plaidé l’affaire, s’est présenté comme étant le véritable

locataire des lieux, alors que la société SOCIETE2.) occupait déjà les lieux et que la

cession de bail aurait eu lieu bien avant les plaidoiries de première instance. Le

mandataire de l’appelante fait plaider que les arriérés de loyers ont effectivement été

apurés et que les loyers de janvier à mars 2014 inclus ne sont réclamés qu’à la société

SOCIETE2.) qui est le locataire des lieux.

Le curateur de la société SOCIETE2.) a exposé que la cession de bail s’est produite

au courant du mois de mai 2011 et que depuis lors tous les loyers ainsi que la garantie

locative ont été payés par la société SOCIETE2.). La société SOCIETE1.) ne pouvant

ignorer cet état de fait, devait dès lors être nécessairement au courant de la cession

de bail. D’ailleurs tous les loyers ont toujours été acceptés sans réserve. Par voie de

conséquence, la demande, en tant que dirigée à l’encontre de la société SOCIETE2.)

en faillite, serait sans objet, alors que celle-ci (i) n’occuperait plus les lieux loués depuis

2011 et (ii) n’aurait plus la qualité de locataire.

La société SOCIETE2.) n’était ni présente, ni représentée lors des débats. Il résulte

néanmoins des actes de procédure remis au tribunal qu’une copie de « l’acte d’appel

– mise en intervention » a été délivrée à une personne habilitée à le réceptionner au

siège social de la société SOCIETE2.). Ainsi, la société SOCIETE2.) a été assignée à

personne, de sorte que, par application de l’article 79 (2) du nouveau code de

procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à son égard.

Discussion

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de prononcer la

jonction des deux rôles numéros 158370 et 159924 afin d’y statuer par un seul et

même jugement.

A titre liminaire, il convient de relever que, suivant cession de fonds de commerce

intervenue le 19 mai 2011, la société SOCIETE2.) a cédé à la société SOCIETE2.)

son fonds de commerce, y inclus le droit au bail (article 3 de la cession). Il est constant

en cause que, nonobstant indication expresse dans le contrat de cession que

l’acquéreur s’engage à en informer le bailleur endéans la quinzaine conformément à

l’article 1690 du code civil, cette notification ne s’est opérée qu’en date du 2 décembre

2013.

Quant à la recevabilité de l’appel et de la mise en intervention

L’appel du 28 novembre 2013 est recevable pour avoir été relevé dans les forme et

délai de la loi.

En ce qui concerne la mise en intervention de la société SOCIETE2.) par exploit

d’huissier du 4 février 2014, il échet de relever que cette mise en intervention s’analyse

en une intervention forcée agressive, par opposition à l’intervention forcée

conservatoire qui tend à une déclaration de jugement commun. L’intervention forcée

agressive tend, en effet, à voir prononcer une condamnation contre le tiers mis en

intervention (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1025).

Sur question expresse du tribunal quant à la recevabilité d’une telle intervention

agressive en instance d’appel, la société SOCIETE1.), qui l’estime recevable, fait

plaider qu’au vu de la cession de bail, la société SOCIETE2.) était sensée connaître

toute la procédure et que procéduralement, elle avait repris les droits et obligations de

la société SOCIETE2.).

Aux termes de l’article 594 du nouveau code de procédure civile, «aucune intervention

ne sera reçue, si ce n’est de la part de ceux qui auraient eu le droit de former tierce

opposition».

Ainsi, celui qui aurait pu faire tierce opposition peut intervenir en instance d’appel et

peut dès lors être mis en intervention aux fins de déclaration de jugement commun qui

est essentiellement distincte d'une mise en cause proprement dite et d'un appel en

garantie, puisqu'elle ne tend pas, comme ceux-ci, au prononcé d'une condamnation,

ce qui les rendrait irrecevables comme nouveaux en appel et violant la règle du double

degré de juridiction (Cour 7 janvier 1975, P. 23, 68).

En effet, pour qu'un tiers puisse, en instance d'appel, être assigné par l'une des parties

en intervention forcée, il faut que ce tiers ne soit pas resté étranger à la procédure de

première instance. Une partie ne saurait donc, par voie d'intervention forcée en cause

d'appel, attraire un tiers qui est resté complètement étranger à la procédure de

première instance, sous prétexte de lui demander des explications ou de faire juger à

son égard de façon incidente ou indirecte le principe d'une responsabilité qui devrait

faire ultérieurement l'objet d'un procès distinct (cf. Cour 5 juillet 1984, n° 6748 du rôle;

Encyclopédie Dalloz, Répertoire Pratique de Procédure Civile, v° «intervention», n°

79-82).

Il est ainsi de principe que l’assignation en intervention aux fins de condamnation faite

en instance d’appel est irrecevable, puisqu’elle prive le tiers d’un degré de juridiction

(Cour 7 janvier 1975, ibidem ; T. HOSCHEIT, op. cit., n° 1025).

En l’occurrence, la mise en intervention de la société SOCIETE2.), complètement

étrangère à la procédure de première instance, aux fins de condamnation doit, en

application des principes retenus ci-dessus, être déclarée irrecevable. C’est dès lors

en vain que la société SOCIETE1.) fait plaider que la société SOCIETE2.) a repris les

droits et obligations procéduraux de la société SOCIETE2.), actuellement en faillite.

Ces deux sociétés demeurent, en effet, des entités distinctes, réalité juridique qu’une

cession de bail ne saurait, à l’évidence, effacer.

Quant au fond

Eu égard à l’irrecevabilité de la mise en intervention de la société SOCIETE2.), le

tribunal ne se trouve saisi que de l’acte d’appel dirigé à l’encontre de la société

SOCIETE2.), en état de faillite.

La société SOCIETE1.) conclut tout d’abord à voir (i) résilier le bail aux torts de la

société SOCIETE2.) et (ii) déguerpir cette dernière des lieux loués.

Or, il est acquis en cause qu’au jour des plaidoiries (18 mars 2014), la société

SOCIETE2.) n’occupe plus les lieux pris en location, le bailleur étant au courant de la

cession de bail depuis au moins la notification de la cession du 2 décembre 2013. Il

s’ensuit que les demandes en résiliation du bail aux torts de la société SOCIETE2.) et

en déguerpissement consécutif ne sont pas fondées pour être devenues entretemps

sans objet. Le jugement a quo est partant à confirmer sur ce point, quoique pour

d’autres motifs. Il en va de même de la demande en nomination d’un expert aux fins

de dresser un état des lieux de sortie.

L’appelante conclut ensuite à voir reconnaître au passif de la faillite SOCIETE2.) une

créance à hauteur de 7.784,49 euros du chef de frais d’entretien des alentours des

lieux loués, travaux entrepris, sur demande expresse du bailleur, par la société

SOCIETE3.) en avril 2012 et en avril/mai 2013. Ces frais devraient être pris en charge

par le locataire, alors que le contrat de bail prévoirait que le locataire supporte les frais

accessoires en rapport avec l’entretien des aménagements extérieurs.

L’article 5 du contrat de bail signé entre parties stipule que « les frais accessoires

suivants sont à charge du locataire : (…) l’entretien des aménagements extérieurs ».

Suivant deux factures établies par l’entreprise de jardinage SOCIETE3.) en date des

25 juin 2012 et 29 mai 2013, des frais d’entretien ont été facturés à hauteur de 3.250,19

euros, respectivement de 3.304,75 euros. La société SOCIETE1.) a réclamé, suivant

facture du 22 juillet 2013, adressée à la société SOCIETE2.), la somme totale de

7.784,49 euros.

L’intimée conclut à voir dire la demande sans objet, au motif que le bailleur savait

pertinemment que la société SOCIETE2.) n’occupait plus les lieux loués.

Il est toutefois constant en cause que le bailleur ne s’est vu notifier la cession de bail

qu’en date du 2 décembre 2013, soit deux ans et demi après la signature de la cession.

Il n’est certes pas contesté que, depuis mai 2011, c’est la société SOCIETE2.) qui s’est

acquittée du paiement des loyers.

Il est cependant de principe que la seule connaissance de la cession par le débiteur

cédé n'est pas suffisante ; encore faut-il une acceptation non équivoque de cette

cession (V. Cass. 3e civ., 29 juin 2005 : Bull. civ. 2005, III, n° 147, p. 133).

Ainsi, en matière de baux commerciaux, il a été jugé que la seule connaissance du

transport de bail était inefficace, l'acceptation tacite du bailleur ne pouvant d'ailleurs

pas davantage résulter d'attitudes équivoques, telles que la simple perception, même

sans réserves, de loyers payés par le cessionnaire (Cass. com., 11 déc. 1961 : Bull.

civ. 1961, III, n° 467. – Cass. 3e civ., 22 avr. 1971 : Bull. civ. 1971, III, n° 247. – Cass.

ass. plén., 14 févr. 1975 : Bull. ass. plén. 1975, n° 1 ; D. 1975, p. 349 ; Gaz. Pal. 1975,

1, p. 342, note Brault ; RTD com. 1975, p. 742, obs. Pédasson. – Cass. 3e civ., 5 mai

1975 : Bull. civ. 1975, III, n° 150. – Cass. 3e civ., 16 juill. 1975 : Bull. civ. 1975, III, n°

252).

Le bailleur n’ayant été informé de la cession qu’en décembre 2013, il s’ensuit que les

frais de jardinage, qui se rapportent à une période antérieure à cette notification, et

dont le montant n’est pas contesté, sont à charge du locataire SOCIETE2.).

Le tribunal de céans ne peut toutefois que constater au dispositif du présent jugement

le montant de la créance de la société SOCIETE1.), étant donné qu’il appartient au

tribunal statuant en matière commerciale de statuer sur l’admission de cette créance

au passif de la faillite de la société SOCIETE2.).

Par réformation du jugement entrepris, il échet partant de fixer la créance que la

société SOCIETE1.) peut faire valoir dans le cadre de la faillite SOCIETE2.) au

montant en principal de 7.784,49 euros. Les intérêts au taux légal dus à compter de la

demande en justice (date des plaidoiries de première instance, soit le 26 septembre

2013) ne sont, par contre, redus que jusqu’au 8 novembre 2013, date du prononcé de

la faillite, ce en application de l’article 451 du code de commerce.

L’appelante conclut enfin à voir réformer le jugement attaqué en ce qu’il ne lui a alloué

qu’une indemnité de procédure de 250,00 euros pour la première instance. Par

réformation de la décision a quo, elle sollicite un montant de 2.500,00 euros. C’est

toutefois à bon droit que le premier juge a fixé le montant de l’indemnité de procédure

à 250,00 euros.

L’appel est dès lors partiellement fondé.

Dans la mesure où l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile n’est pas remplie dans le chef de la société SOCIETE1.) en instance d’appel, il

échet de la débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

la deuxième instance.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant par jugement réputé

contradictoire à l’égard de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et contradictoirement

à l’égard des autres parties,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros de rôle 158370 et 159924,

reçoit l’appel interjeté le 28 novembre 2013 en la forme,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

fixe la créance que la société civile immobilière SOCIETE1.). peut faire valoir dans le

cadre de la faillite SOCIETE2.). S.A. au montant en principal de 7.784,49 euros avec

les intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2013 jusqu’au 8 novembre 2013,

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite SOCIETE2.). S.A., la

société civile immobilière SOCIETE1.). devra se pourvoir devant qui de droit,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à préciser que la créance que la

société civile immobilière SOCIETE1.). pourra faire valoir dans le cadre de la faillite

SOCIETE2.). S.A. du chef de l’indemnité de procédure de première instance est fixée

à 250,00 euros et que pour l’admission de cette créance, la société civile immobilière

SOCIETE1.). devra se pourvoir devant qui de droit,

déboute la société civile immobilière SOCIETE1.). de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

impose les frais de l’instance d’appel à la masse de la faillite SOCIETE2.). S.A.,

dit irrecevable la mise en intervention par exploit d’huissier du 4 février 2014 dirigée à

l’encontre de la société anonyme SOCIETE2.) S.A.,

laisse les frais de la mise en intervention à charge de la société civile immobilière

SOCIETE1.) S.C.I..