Landlord loses appeal on rent overpayment; tenant wins partial reform and procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 100/2014

Audience publique du mardi, premier avril deux mille quatorze

Numéros 150691 et 150984 du rôle

Composition :

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 11 janvier 2013,

comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat, demeurant à

Luxembourg.

II

Entre

1) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 11 janvier

2013,

sub 1) et 2) comparant par Maître Pierre GOERENS, avocat, demeurant à

Luxembourg.

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 150691 et 150984 du rôle et appelées pour

fixation le 29 janvier 2013, furent fixées pour fixation au 5 février 2013, ensuite pour

plaidoiries aux 16 avril 2013, 15 octobre 2013, puis pour contrôle au 12 novembre

2013 et finalement à l’audience publique du mardi, 11 mars 2014, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jean-Paul NOESEN, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Pierre GOERENS, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 1er

avril 2014, le

jugement

qui suit:

Suivant contrat de bail du 28 août 2009, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un studio meublé sis à L-ADRESSE1.),

moyennant un loyer mensuel de 770,00 euros et une avance mensuelle sur charges

de 120,00 euros, ces charges devant couvrir les taxes communales, l’eau, l’électricité

et le nettoyage des parties communes, les frais de jardinage et de gérance. Le contrat

de bail a été conclu pour une durée d’une année renouvelable prenant cours le 1er

septembre 2009 et expirant le 31 août 2010 et stipule que si aucune des deux parties

ne procède à la résiliation du contrat trois mois avant son arrivée à expiration, il sera

automatiquement prolongé d’année en année.

Par courrier du 8 février 2011, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) écrivent en les termes

suivants à PERSONNE1.) : « …nous avons commencé à occuper le studio le 14

septembre 2009. En octobre 2009,… nous avons remarqué des traces de moisissures

et des traces d’eau sur les murs nouvellement repeints de l’entrée et de la salle de

bains. Nous avons signalé le problème à votre attention via votre employée

PERSONNE4.)…. La dégradation des murs et des meubles nous semblait plus grave

en novembre 2009. Suite à notre deuxième demande, vous avez organisé un

diagnostic d’expert, un remplacement du ventilateur dans la salle de bains et vous

avez loué un déshumidificateur pour une semaine dans notre studio afin de réduire le

niveau de l’humidité avec l’électricité à notre charge. Pendant la visite de diagnostic,

les experts nous ont confirmé que l’aération naturelle n’était peut-être pas suffisante

compte tenu de la nature du studio….Néanmoins vous n’avez pas pris de mesure qui

pourrait remédier au problème de moisissures à long terme…. En 2010 le problème

des moisissures continuait. Nous avons donc fait venir … l’entreprise SOCIETE1.) le

9 juin 2010 …Le rapport (SOCIETE1.)) a signalé des risques pour la santé … et a

recommandé les travaux suivants : i) installation de la centrale de traitement de l’air

dans la cuisine ou autre, ii) raccordement électrique, iii) raccordement en façade, iv)

installation de la tuyauterie d’insufflation, v) détalonnage des portes et vi) création

d’aérations dans les menuiseries. Nous vous avons fait parvenir le rapport et le devis

le 11 juillet 2010… A partir d’octobre 2010,… le phénomène des moisissures a

continué et nous avons continué à subir beaucoup de dégâts à nos affaires

personnelles à cause des moisissures. Nous sommes souvent malades et la mauvaise

qualité de l’air dans le studio est devenue insupportable…. Notre conclusion est que

le studio est inhabitable. Pour cette raison nous vous prions d’exécuter les travaux

recommandés par l’expert et nous remettre un logement salubre. A défaut de faire

procéder à ces travaux dans un délai d’un mois, soit avant le 8 mars 2011, nous serons

obligés de demander la résiliation du bail, sans préavis pour manque de salubrité et

nous arrêtons le paiement du loyer immédiatement ».

Par courrier du 17 février 2011, PERSONNE1.) répond aux locataires en écrivant

notamment que « le logement … a été loué aux critères de sécurité et salubrité

conformes…. Lors de la remise des clés, le studio était en parfait état et répondait à

tous les critères exigés. Si depuis votre emménagement l’habitation s’est dégradée, il

me semble bien que la dégradation incombe au mauvais usage de son locataire….

Ceci a d’ailleurs été déclaré dans le rapport de l’huissier de justice PERSONNE5.) le

11 novembre 2009... les différents locataires qui vous ont précédé n’ont jamais

exprimé la moindre réclamation. Suite à vos diverses récriminations, j’ai fait le

nécessaire afin de vous donner satisfaction depuis novembre 2009 : analyse et

expertise du logement, remplacement du ventilateur, location d’un déshumidificateur.

Par votre lettre du 8 juillet 2010, donc après 8 mois de silence où j’étais persuadée

que tout était en règle, j’étais stupéfaite de recevoir une nouvelle réclamation sous

forme d’une étude du lieu et d’un devis » (expertise SOCIETE1.))… Ensuite 7 mois se

sont écoulés (jusqu’au 8 février 2011) sans que vous vous soyez manifestés au sujet

de la salubrité du logement…Avant tout autre progrès en cause, il y aurait lieu de

procéder à une nouvelle visite commune des lieux… ».

Suivant rapport unilatéral dressé en date du 14 mai 2010 par SOCIETE1.), sur

demande d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.), lors de la visite des lieux, l’expert

David MARNACH a remarqué des taches d’humidité et de moisissures noires de

condensation dans le living, cuisine, salle de bains, hall et chambre et retient en guise

de conclusion que l’habitation souffre d’un phénomène de condensation.

Il est constant en cause qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont quitté les lieux loués

en mars 2011, soit avant l’échéance du bail convenue au 31 août 2011.

Procédure de première instance

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 9 mai

2011, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait convoquer PERSONNE1.) pour voir

confirmer la résiliation du bail avec effet au 8 mars 2011, pour inexécution des

obligations contractuelles dans le chef de la bailleresse, sinon voir prononcer la

résiliation du bail et ordonner la réduction du loyer de 770,00 euros à 500,00 euros, à

partir du mois d’octobre 2009.

Par requête du 12 mai 2011, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) pour les voir condamner à lui payer la somme de 4.450,00 euros, à

titre d’arriérés de loyers pour les mois d’avril 2011 à août 2011, prononcer la résiliation

du bail et ordonner le déguerpissement des locataires. PERSONNE1.) a sollicité

l’octroi d’une indemnité de procédure de 800,00 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a augmenté sa demande du

montant de 890,00 euros, du chef du loyer du mois de septembre 2011 et a porté le

montant total de ses prétentions à la somme de (6 x 890,00 =) 5.340,00 euros.

PERSONNE1.) a en outre déclaré réclamer la somme de 19.668,69 euros, à titre de

frais de remise en état.

Concernant les arriérés de loyers, les locataires ont exposé que, depuis le mois

d’octobre 2009, les lieux loués seraient devenus inhabitables, en raison d’une forte

humidité et de la présence de traces de moisissures et de champignons qui auraient

également abîmé les meubles et les habits. La bailleresse n’aurait jamais réagi à leurs

réclamations, raison pour laquelle ils se sont vus obligés de résilier le bail

prématurément avec effet au 8 mars 2011 et de quitter les lieux en février 2011, de

sorte qu’ils ne sauraient être tenus au paiement des loyers réclamés.

PERSONNE1.) a contesté les affirmations des locataires en faisant valoir que les lieux

auraient été loués en bon état et que ce ne serait que le mode de vie des locataires

qui aurait rendu les lieux inhabitables. Sans contester la présence de moisissures et

de champignons dans les lieux, elle a donné à considérer que les locataires seraient

responsables de cet état des choses en n’aérant pas et en n’utilisant pas le studio

conformément à la destination convenue. Le studio ressemblerait à un vrai hammam,

ce qui aurait engendré des frais de remise en état de l’ordre de 19.668,69 euros.

Pour étayer ses dires et pour établir notamment la cause des moisissures, de

l’humidité et des champignons, PERSONNE1.) a conclu à la nomination d’un expert.

Rappelant le principe que le contrat à durée déterminée prend fin à l’expiration du

terme et que les parties ne peuvent en principe y mettre fin unilatéralement avant

l’échéance convenue, sauf accord exprès de la partie créancière de l’obligation, le juge

de paix a constaté que, pour s’opposer au paiement des loyers et pour justifier la

résiliation prématurée et avant terme du contrat, les locataires invoquaient l’exception

d’inexécution et a souligné que l’exception non adimpleti contractus n’est admise que

si les manquements du bailleur sont prouvés et indiscutables, les tribunaux appréciant

ce moyen avec prudence.

Constatant que la bailleresse contestait énergiquement être à l’origine des vices

invoqués par les locataires en faisant valoir qu’elle habite au rez-de-chaussée de

l’immeuble dans lequel se trouve le studio pris en location par les locataires et qu’il n’y

aurait jamais eu de problème auparavant et que pour étayer ses dires et pour prouver

l’origine de l’humidité ainsi que les travaux de remise en état, elle concluait à

l’institution d’une expertise, mesure à laquelle les locataires ne s’opposaient pas, le

tribunal de paix a, par jugement du 26 octobre 2011, donné acte à PERSONNE1.) de

l’augmentation de ses prétentions financières et avant tout autre progrès en cause,

procédé à l’institution d’une expertise.

L’expert PERSONNE6.) a déposé son rapport en date du 18 janvier 2012.

Dans son rapport, après avoir analysé les éléments lui soumis, sous l’intitulé « Constat

des lieux », l’expert constate notamment i) « des traces de moisissures relativement

importantes sur les murs extérieurs du séjour mais aussi au plafond de la salle de

bains », ii) « que la ventilation mécanique de la salle de bains ne fonctionne pas, la

partie GROUPE1.) déclarant qu’elle ne fonctionnait pas lors de la prise en location des

lieux et qu’après réclamation un installateur est venu la réparer, mais qu’après un

certain temps, la ventilation est à nouveau tombée en panne, mais malgré nouvelle

réclamation, il n’y a pas eu réparation, et la partie PERSONNE1.) déclarant ne pas

avoir été mise au courant d’une nouvelle panne de la ventilation ».

Sous la rubrique « Cause et origine des problèmes d’humidité et de moisissures »,

l’expert retient notamment ce qui suit :

« Il est un fait que la construction est ancienne et que des ponts thermiques localisés

se présentent… Il est également un fait que la ventilation mécanique n’est pas

optimale, loin de là. Les dysfonctionnements constatés à la ventilation de la salle de

bains ainsi que le fait que la hotte de la cuisine n’est pas raccordée à l’extérieur en

sont des preuves manifestes. Il est encore un fait que l’appartement est très étanche

à l’air… de sorte qu’un échange de l’air chaud humide intérieur avec l’air extérieur ne

peut se faire que par ventilation naturelle.

De l’avis du soussigné, il est clair d’un côté que l’aération des locaux n’a pas été faite

de manière à assurer l’échange d’air nécessaire pour éviter des problèmes de

condensation, néanmoins, la disposition des locaux et la construction même sont aussi

telles que des problèmes de condensation sont inévitablement provoqués. Le volume

intérieur réduit par rapport à l’enveloppe extérieure froide (partiellement isolée de

façon insuffisante ) est autant une explication évidente pour les problèmes … Ceci est

encore démultiplié par le fait que le chauffage électrique est un type de chauffage

onéreux …et qui a la particularité de pouvoir réchauffer très peu des maçonneries

massives telles que se présentent ici.

Une ventilation conséquente, ayant pour objet de remplacer quatre fois le volume d’air

par jour, aurait permis de diminuer les problèmes de condensation constatés, mais ne

les aurait pas entièrement résolus. Il faut aussi se demander si un locataire a

connaissance de cette démarche… ».

Lors de la continuation des débats de première instance, les locataires ont fait valoir

que l’expert a constaté qu’ils ne sont pas à l’origine de l’humidité de sorte qu’ils ont

estimé qu’ils ne sauraient être considérés comme responsables des problèmes et être

condamnés aux coûts des travaux de la remise en état des problèmes d’humidité, mais

qu’il y aurait lieu de faire droit à leurs prétentions.

Ils ont modifié leur demande pécuniaire en réclamant, outre les prétentions déjà

formulées, i) la restitution de la caution de 2.310,00 euros et ii) le paiement du montant

de 2.310,87 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du dommage subi du

fait de l’occupation d’une habitation affectée d’humidité et de moisissures.

La bailleresse s’est opposée aux demandes formulées par les locataires, en soulignant

ne jamais avoir eu ce genre de problèmes avec ses anciens locataires, affirmation

qu’elle a offerte en preuve par témoignages. Tout en reconnaissant qu’il s’agit d’un

immeuble bâti dans les roches, elle a insisté sur le fait que le problème d’humidité

provient du fait que les requérants n’ont pas aéré le studio et à cet égard, elle a renvoyé

au rapport d’expertise judiciaire.

Par jugement du 3 décembre 2012, le tribunal de paix, après avoir donné acte à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de la demande tendant au remboursement de

somme de 2.310,00 euros à titre de caution et à PERSONNE1.) qu’elle sollicite en

outre le paiement de la somme de 2.140,54 euros à titre de frais locatifs, a i) entériné

le rapport de l’expert PERSONNE6.), ii) dit que le contrat de bail du 28 août 2009 est

résolu avec effet au 8 mars 2011, iii) déclaré la demande d’PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.) fondée pour la somme totale de (3.240,00 + 2.310,00 =) 5.550,00

euros, iv) déclaré la demande d’PERSONNE1.) fondée pour la somme 2.140,54 euros,

v) condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE8.) et PERSONNE3.) la somme

de 5.550,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice –

9 mai 2011 – jusqu’à solde et condamné PERSONNE8.) et PERSONNE3.) à payer à

PERSONNE1.) la somme de 2.140,54 euros, avec les intérêts légaux à partir du jour

de la demande en justice – 19 novembre 2012 – jusqu’à solde, vi) dit qu’il y a lieu de

procéder par compensation, vii) débouté PERSONNE1.) de sa demande en paiement

d’une indemnité de procédure, viii) dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du

jugement et ix) condamné PERSONNE1.) à tous les frais de l’instance, y compris les

frais d’expertise.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé i) les dispositions de l’article 1721 du Code civil

selon lesquelles « il est dû garantie au locataire pour tous les vices ou défauts affectant

la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien même le bailleur ne les aurait

pas connus lors du bail. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse

de son immeuble » et ii) que d’après la jurisprudence, la responsabilité du bailleur est

donc engagée qu’il ait connu le vice ou non, qu’il soit de bonne ou de mauvaise foi, le

premier juge a dit que « le vice de la chose est tout défaut, tout inconvénient, toute

déficience quelconque de la chose elle-même qui la rend impropre à l’usage auquel

elle est normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage. Par usage normal,

il y a lieu d’entendre l’usage que, eu égard à la nature de la chose, aux usages et à la

situation des lieux, le locataire avait le droit d’escompter de l’immeuble loué.

L’empêchement ne doit pas être total. Il suffit qu’il soit appréciable et altère la

jouissance normale de la chose telle que le preneur est en droit de l’attendre. Il n’y a

pas lieu de distinguer entre vices ou défauts de la chose louée provenant de

malfaçons, de vétusté ou d’un défaut d’entretien. Si le vice est inhérent à l’immeuble,

la garantie doit jouer, que le bailleur ait ignoré le vice ou l’ait connu, qu’il soit antérieur

ou non au commencement du bail. Aussi, d’après la jurisprudence, le bailleur peut se

décharger de la responsabilité pesant sur lui par application de l’article 1722 du Code

civil en rapportant la preuve que le vice est dû à la faute exclusive, imprévisible et

inévitable du locataire ».

Au vu des prédits développements, le premier juge a rejeté comme n’étant pas

pertinente ni concluante, l’offre de preuve formulée par la bailleresse, tendant à

prouver par le témoignage de divers anciens locataires qu’à « aucun moment n’ont-ils

éprouvé des problèmes d’humidité, de putréfaction, d’odeurs... ».

Soulignant les constatations faites par l’expert PERSONNE6.) sous l’intitulé « Cause

et origine des problèmes d’humidité et de moisissures », le premier juge a retenu que

l’expert a « clairement constaté que l’humidité est inhérente à l’immeuble, c’est-à-dire

qu’elle résulte de la structure de l’immeuble dans lequel se trouve le studio, même s’il

note dans son rapport qu’il est clair que l’aération des locaux n’a pas été faite de

manière à assurer l’échange d’air nécessaire ». Concernant cette dernière remarque,

le premier juge a souligné qu’il fallait prendre en compte que, lors de la visite des lieux

de l’expert du 22 novembre 2011, les lieux n’ont pas été occupés depuis des mois

puisque les locataires ont quitté le studio en mars 2011.

Le premier juge a dit i) qu’il n’existe en l’occurrence aucun élément de nature à mettre

en doute les conclusions de l’expert qui sont précises et justes et ii) que toutes les

données qui ont été soumises à l’expert ont été analysées correctement, la bailleresse

ne fournissant aucun élément de nature à contredire les conclusions de l’expert.

Rappelant i) que la sanction résultant de la violation des obligations découlant pour le

bailleur de l’article 1721 du code civil, consiste au choix du preneur en une demande

en réparation en nature, une diminution du prix ou la résolution du bail, ii) que le juge

apprécie suivant l’importance et la gravité des désordres constatés s’il y a lieu de faire

droit à la demande en résolution formulée par le preneur et iii) que le preneur a

également droit à l’octroi de dommages-intérêts sur base de l’article 1721 du code civil

et qu’en cas d’octroi de tels dommages-intérêts, le bailleur est tenu de réparer

l’entièreté du dommage encouru par le preneur, aussi bien la privation de la jouissance

du lieu que tout autre dommage qu’aurait subi le preneur, le premier juge a dit que le

dommage des locataires est réparé, toutes causes confondues, par la résolution du

contrat de bail avec effet au 8 mars 2011 et par l’allocation du montant de (12 x 270,00

=) 3.240,00 euros.

La demande d’PERSONNE1.) tendant au paiement des loyers pour avril, mai, juin,

juillet et août 2011 et des frais de remise en état (chiffrée suivant décompte actualisé

au montant de (19.668,69 - (1.482,97 + 657,57 =) 17.528,15, a par voie de

conséquence été déclarée non fondée, tout comme la demande tendant à voir

prononcer la résiliation du contrat de bail et le déguerpissement des locataires. La

demande en remboursement de la garantie locative formulée par les locataires, non

critiquée, a également été allouée par le premier juge.

Quant aux charges, le premier juge a constaté que i) suivant le décompte pour 2009,

il reste deux soldes en faveur de la bailleresse de 600,57 euros et de 1.068,21 euros

et ii) suivant celui de 2010, il reste un solde de 1.482,97 euros ; il a souligné

qu’PERSONNE1.) ne demandait que le paiement du montant de 1.482,97 euros pour

2010 et de 657,57 euros pour 2009, de sorte qu’il a fait droit au montant total réclamé

de 2.140,54 euros.

Procédure d’appel

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.), d’une part, et

par PERSONNE2.) et PERSONNE3.), d’autre part, suivant exploits d’huissier du 11

janvier 2013.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux

rôles et de statuer par un seul jugement.

Prétentions et moyens d’PERSONNE1.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à se voir décharger

de toutes condamnations, ii) de constater que le manque d’aération quotidien de

l’habitation, ainsi que la panne du mécanisme de ventilation sont les causes directes

de la naissance et de la propagation de l’humidité de l’habitation, iii) de constater

qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont manqué à leur obligation contractuelle de

signaler la seconde panne de l’appareil de ventilation, iv) de dire que le défaut

d’aération et la seconde panne non signalée à PERSONNE1.) constituent une faute

exonérant la bailleresse de toute responsabilité basée sur l’article 1721 du code civil,

v) de dire le bail résilié aux torts d’PERSONNE2.) et PERSONNE3.), vi) de condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à lui payer les montants de 4.450,00

euros (loyers d’avril 2011 à août 2011), avec les intérêts légaux à partir de la

« présente demande en justice », avec majoration de 3% à l’expiration du 3e mois

suivant la signification du jugement à intervenir, et de 19.611,69 euros (dégâts locatifs)

et vii) de donner acte à PERSONNE1.) qu’elle formule l’offre de preuve suivante :

« Les témoins ont tous habité à un moment donné l’appartement de Madame

PERSONNE1.) donné dans la suite en location à Monsieur et Madame GROUPE1.).

Aucun moment n’ont-ils éprouvé des problèmes d’humidité, de putréfaction, d’odeurs ;

ils ont bien évidemment régulièrement aéré l’appartement. »

PERSONNE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait notamment valoir qu’en ce qui concerne

les vices apparus en cours de bail, i) la responsabilité du bailleur n’est engagée que

si, informé de leur survenance, il n’a pris aucune disposition pour y remédier et ii) les

dommages et intérêts ne seraient dus que lorsque le bailleur est informé du vice et

qu’à défaut de dénonciation, tout ou partie du préjudice invoqué incombe aux

locataires.

PERSONNE1.) fait relever qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’auraient jamais

dénoncé la seconde panne du mécanisme de ventilation et que cet état de fait est

consigné dans le rapport d’expertise, sans la moindre contestation de la part des

locataires. Cette omission équivaudrait à un comportement fautif dans le chef des

locataires et constituerait un cas de force majeure exonérant PERSONNE1.) de toute

responsabilité.

Le montant de 19.611,69 euros réclamé par PERSONNE1.) à titre de dégâts locatifs

se ventile comme suit :

Réparation et rénovation suite à l’excès d’humidité :

11.365,45 €

Remplacement décoration maison :

5.360,89 €

Remplacement literie maison :

361,80 €

Frais nettoyage :

383,80 €

Nettoyage lambrequin :

56,41 €

Décompte frais 2010 :

1.482,97 €

Décompte frais 2009 :

600,57 €

TOTAL :

19.611,69 €

PERSONNE1.) souligne i) que l’immeuble abritant le studio loué à PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) est construit sur l’ancienne fortification de la ORGANISATION1.) et

qu’à l’arrière du bâtiment se trouve un plateau pourvu d’un jardin d’agrément qui se

trouve devant la fenêtre du studio et ii) qu’avant les époux GROUPE1.), d’autres

locataires ont occupé les lieux en tant que « garçonnière » et qu’à aucun moment un

problème d’humidité ne se serait manifesté. Si des problèmes sont apparus depuis le

bail conclu avec les époux GROUPE1.), ce serait dû à leur mode de vie (cuisine à la

vapeur, chauffage et aération réduits), le studio ayant, du temps de leur occupation

ressemblé à un hammam. A l’instar des anciens locataires, le locataire actuel ne ferait

état d’aucun problème d’humidité.

Le studio serait constitué par une pièce unique, sans aucune séparation. Il serait

accessible moyennant un escalier extérieur contournant l’immeuble.

La bailleresse fait noter avoir écrit aux locataires par courrier du 17 février 2011 et

qu’une aération avec un déshumidificateur a été installée. Or, les locataires

GROUPE1.) n’auraient pas fait marcher de manière adéquate le ventilateur et

n’auraient pas aéré convenablement les lieux.

PERSONNE1.) considère que le studio est apte au logement et fait grief au premier

juge d’avoir retenu que l’immeuble est affecté d’un vice. Elle souligne que, suite à

l’expertise judiciaire, une « Hitzkanone » a été installée dans les lieux pour assécher

les murs, dont l’humidité aurait été causé par le mode de vie des locataires

GROUPE1.).

Pour autant que de besoin, PERSONNE1.) conclut à une visite des lieux.

En ce qui concerne le montant d’avances sur charges, PERSONNE1.) reconnaît que

les locataires ont payé le montant de 150,00 euros au lieu des 120,00 euros stipulés

dans le bail. Les frais relatifs à la femme de ménage seraient justifiés, le montant de

230,00 euros par mois valant au titre du nettoyage des frais de nettoyage pour

l’immeuble entier. Ce montant n’aurait rien de surfait.

Prétentions et moyens d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent

i) à se voir décharger de toutes condamnations et ii) de condamner PERSONNE1.) à

leur payer la somme de 2.022,81 euros, au titre de remboursement de charges

indûment payées, avec les intérêts légaux à partir du 19 novembre 2012, jusqu’à solde,

et de 571,29 euros, à titre de loyer indument payé pour la période dépassant la

résiliation du bail avec effet au 8 mars 2011, avec les intérêts légaux à partir du 28

février 2011, date du décaissement, jusqu’à solde. En ordre subsidiaire, pour autant

que le tribunal ne suive pas leur raisonnement en ce qui concerne la demande en

paiement du montant de 2.022,81 euros,

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

demandent à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer le montant de 3.125,88

euros, à titre de dommages et intérêts, avec les intérêts légaux à partir de l’acte d’appel

jusqu’à solde.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) concluent à voir confirmer le premier jugement à

l’exception des chefs visés par leur appel.

A l’appui de leur appel, quant à la demande d’PERSONNE1.) tendant au paiement de

la somme de 2.140,54 euros au titre de solde redu du chef des charges relatives aux

années 2009, 2010 et 2011, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soulignent que le loyer

du bail se chiffrait à 770,00 euros et qu’au titre d’avances sur charges, ils ont payé le

montant mensuel de 150,00 euros (et non le montant de 120,00 euros tel que stipulé

dans le bail). Le montant payé au titre des charges pour la susdite période au titre de

charges s’élèverait à un total de 2.738,71 euros. [Ce montant se ventile comme suit :

2009 : 4 x 150,00 = 600,00 euros ; 2010 : 12 x 150,00 = 1.800,00 euros ; 2011 : (2 x

150,00) + (150,00 x 8/31 jours) = 338,71 euros].

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent le montant de 1.068,21 euros réclamé

par PERSONNE1.) au titre du décompte « bis » de l’année 2009 qui se ventile comme

suit : frais d’huissier PERSONNE5.) : 184,24 euros + installation ventilateur entreprise

SOCIETE2.) : 408,24 euros + expertise entreprise SOCIETE3.) : 431,25 euros + panne

d’électricité entrée : 44,28 euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent en outre les frais de nettoyage en

donnant à considérer qu’il s’agit de la femme de charge personnelle d’PERSONNE1.)

et que cette femme de charge n’a effectué aucune prestation à leur profit. En ordre

subsidiaire, ils font valoir qu’PERSONNE1.) aurait failli à son obligation d’information

concernant le montant des charges communes. Elle aurait de ce fait engagé sa

responsabilité sur base des articles 1382 et 1383 du code civil et il y aurait lieu de la

condamner à payer aux locataires le montant de 3.125,88 euros [(2009 : 684,80 +

96,68 euros) + (2010 : 2.054,34 + 290,06 euros)], équivalent au montant réclamé à ce

titre par PERSONNE1.).

Les locataires contestent finalement encore les frais de jardinage mis à leur charge,

en soulignant ne pas avoir accès au jardin qui constituerait une partie privative

appartenant à PERSONNE1.). Le montant de 161,76 euros, réclamé par la bailleresse

à ce titre, ne serait dès lors pas dû.

Selon les époux GROUPE1.) le décompte entre parties s’établirait partant comme

suit :

Charges réclamées : 5.071,75 euros

[(décompte 2009 : 1.080,57 euros) + (décompte 2010 : 2.922,97 euros) + (décompte

bis 2009 : 1.068,21 euros],

Charges dues : 715,90 euros

[5.071,75 – (1.068,21 + 3.125,88 + 161,76)],

Avances sur charges payées : 2.738,71 euros

Trop payé : 2.022,81 euros

Finalement, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) donnent encore à considérer que le bail

a été résilié avec effet au 8 mars 2011 et que nonobstant ce fait ils ont payé le loyer

intégral du mois de mars 2011, soit 770,00 euros. Il y aurait partant lieu de condamner

PERSONNE1.) à leur payer la différence de (770,00 – 198,71=) 571,29 euros.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) considèrent que leur mode de vie est tout à fait

normal et ils contestent les affirmations d’PERSONNE1.) consistant à dire que le studio

n’aurait pas été aéré de manière adéquate.

Ils soulignent que le problème de l’humidité est apparu peu de temps après qu’ils ont

emménagé dans les lieux qui avaient été entièrement refaits. D’ailleurs un huissier

serait venu sur place pour constater le problème d’humidité ; il y aurait eu un rapport

dressé par l’huissier de justice PERSONNE5.) en date du 11 novembre 2009 (pièce

non versée).

Suite aux doléances dénoncées à PERSONNE1.), au courant d’automne 2009, le

ventilateur de la salle de bains a été remplacé et un déshumidificateur a été loué par

la bailleresse pendant une semaine. Il s’en serait suivi des discussions entre parties,

sans que rien de concret ne se passe, de sorte que par courrier du 8 février 2011,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont mis la bailleresse en demeure de remédier au

problème d’humidité. Face à l’absence de réaction de la part d’PERSONNE1.), les

locataires se sont vus contraints d’agir judiciairement.

Le studio serait ancré dans la roche et ce serait à juste titre que le premier juge a dit

que l’immeuble est affecté d’un vice tenant à sa structure et engage la responsabilité

du bailleur. PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent toute faute dans leur chef. Ils

soulignent que de l’aveu d’PERSONNE1.), le studio n’a pas été occupé à titre

d’habitation normale par les locataires précédents, de sorte que l’offre de preuve

adverse serait à rejeter comme n’étant pas pertinente.

Les locataires font finalement relever que le studio a été libéré en mars 2011, que la

visite des lieux organisée par l’expert judiciaire ne s’est déroulée qu’en novembre 2011

et que ce n’est que par après que la « Hitzkanone » a été installée par PERSONNE1.)

en vue d’assécher les murs et plafonds du studio.

Motifs de la décision

Le jugement n’est pas entrepris par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en ce que le

premier juge ne leur a alloué que le montant de (12 x 270,00 =) 3.240,00 euros au titre

de dommages et intérêts, étant précisé que ce montant correspond à la différence

entre le loyer convenu de 770,00 euros et la réduction du loyer sollicité par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au montant de 500,00 euros, sur une période d’un

an, alors qu’en première instance, les époux GROUPE1.) avaient sollicité le paiement

de cette différence de loyer pour toute la durée du bail.

En revanche, les époux GROUPE1.) demandent à voir condamner PERSONNE1.) à

leur payer i) la somme de 2.022,81 euros au titre de remboursement d’avances sur

charges trop payées et ii) la somme de 571,29 euros à titre de remboursement du loyer

payé en trop. Cette demande dont la recevabilité n’est pas critiquée est à accueillir en

la forme et il y a lieu d’en donner acte à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Quant au fond, il est tout d’abord à noter que s’il se dégage des pièces versées en

cause qu’un constat d’huissier semble avoir été dressé par l’huissier de justice

PERSONNE5.) en date du 11 novembre 2009, aucune des parties n’a jugé utile de

verser cette pièce qui ne fait dès lors pas partie des débats.

Il se dégage à suffisance de droit des faits et rétroactes transcrits ci-avant que, peu de

temps après leur emménagement dans les lieux loués, des problèmes d’humidité

ayant engendré des moisissures sont apparus et que les locataires en ont informés la

bailleresse.

Le tribunal ne saurait dès lors suivre le raisonnement d’PERSONNE1.) consistant à

dire que les locataires aient omis de lui dénoncer le vice et il n’y a partant pas lieu de

s’attarder autrement sur les développements faits dans ce contexte par la bailleresse.

Quant au fait de savoir si le studio loué par les époux GROUPE1.) est affecté d’un

vice, de manière à les autoriser éventuellement à résilier le bail avant son terme, le

tribunal renvoie à la motivation exhaustive faite par le premier juge (aux pages 4, 5 et

6 du jugement entrepris) et retient, par adoption de ses motifs, qu’au vu des

constations faites par l’expert et de la conclusion qu’il en a tirée, il ne fait pas de doute

que le studio est affecté d’un vice, l’humidité étant inhérente à l’immeuble.

Même si l’expert dit qu’une ventilation conséquente, consistant en un remplacement

de l’air à raison de quatre fois par jour aurait permis de diminuer les problèmes de

condensation constatés, il retient de manière non équivoque que cette méthode

n’aurait pas permis de résoudre le problème constaté. En tout état de cause, à défaut

de stipulation particulière du bail, il ne saurait être admis que le locataire d’un studio

soit soumis à l’obligation d’aérer les lieux quatre fois par jour.

C’est partant à tort qu’PERSONNE1.) tente i) de faire imputer l’état du studio au

manque d’aération quotidien de l’habitation par les locataires et ii) de faire admettre

que la propagation de l’humidité de l’habitation est due à la panne du mécanisme de

ventilation. L’état du studio est bien au contraire la conséquence du vice affectant

l’immeuble, l’humidité dont le studio était affecté, étant le résultat direct de la structure

de l’immeuble.

Même à supposer que, tel que le prétend PERSONNE1.), la seconde panne du

système de ventilation n’ait pas été dénoncée à la bailleresse, ce fait est sans

incidence sur le fond du litige, étant donné que l’immeuble loué est affecté d’un vice.

Au vu de l’existence de ce vice, c’est à tort qu’PERSONNE1.) tente de faire admettre

que le défaut i) d’aération et ii) de dénonciation de la deuxième panne à la bailleresse

l’exonérerait de toute responsabilité basée sur l’article 1721 du code civil.

En ce qui concerne l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.), le tribunal constate

que son contenu manque de pertinence, dans la mesure où, qualifiant le studio de

« garçonnière », PERSONNE1.) reconnaît que l’occupation du studio par les locataires

ayant précédé les époux GROUPE1.) ne faisait que de manière ponctuelle et non au

titre d’une habitation régulière. Or, il est coulé de source que, raisonnant en termes de

condensation, une occupation ponctuelle du studio n’a pas le même impact qu’une

habitation permanente. A cela s’ajoute que tel que retenu à juste titre par le premier

juge, l’offre de preuve manque encore de pertinence dans la mesure où lorsque

comme en l’espèce, l’immeuble est affecté d’un vice, le bailleur n’est admis à

s’exonérer de la responsabilité pesant sur lui qu’en rapportant la preuve que le vice

est dû à la faute exclusive du locataire. Dans la mesure où le contenu de l’offre de

preuve ne tend pas à prouver un comportement fautif dans le chef des locataires, la

mesure d’instruction sollicitée n’est pas concluante et ne saurait dès lors être

accueillie.

Pour être complet, le tribunal note qu’une visite des lieux n’apporterait rien aux débats,

de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette mesure d’instruction sollicitée par la

bailleresse.

C’est partant à bon droit que la responsabilité d’PERSONNE1.) a été retenue sur base

de l’article 1721 du code civil, de sorte que c’est à tort que celle-ci demande à voir

résilier le bail aux torts d’PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Bien au contraire, le

premier juge a retenu à juste titre qu’en cas de la violation par le bailleur des obligations

lui incombant au titre du prédit texte, le preneur a le choix entre une réparation en

nature, une diminution du prix ou la résolution du bail, de sorte qu’PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) sont fondés à solliciter la résolution du bail avec effet au 8 mars 2011

et le paiement du montant de 3.240,00 euros au titre de dommages et intérêts, étant

précisé que par courrier du 8 février 2011 au plus tard, PERSONNE1.) était en

demeure de s’exécuter, de sorte que les dispositions de l’article 1146 du code civil

sont respectées.

Dans le même ordre d’idées, c’est encore à bon droit que le premier juge a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en paiement i) des loyers pour avril à août 2011 et ii)

des frais de remise en état du studio, chiffrés en première instance au montant de

17.528,15 euros. Par analogie de raisonnement, PERSONNE1.) est également à

débouter du surplus de sa demande relative aux frais de remise en état réclamé en

instance d’appel (le surplus étant constitué par la différence entre 19.611,69 euros

(montant réclamé en instance d’appel) et 17.528,15 euros (première instance).

Quant aux soldes de charges réclamés par PERSONNE1.), le tribunal note tout

d’abord que celle-ci ne conteste pas qu’au titre d’avances sur charges, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) ont payé le montant mensuel de 150,00 euros, au lieu des 120,00

euros stipulés dans le bail.

En ce qui concerne les charges inscrites dans le décompte « bis » de l’année 2009

(d’un montant total de 1.068,21 euros), il est à noter qu’indépendamment de la

question de savoir si les frais d’huissier PERSONNE5.) ont fait l’objet d’un paiement

par PERSONNE1.), au vu de l’ensemble des considérations qui précèdent, ces frais

ne sauraient être mis à la charge des locataires. Quant aux autres frais stipulés dans

le prédit décompte, le tribunal constate que face aux contestations des locataires,

PERSONNE1.) n’a pas été en mesure de dire à quoi correspondent ces frais, de sorte

qu’ils ne sauraient être mis à la charge d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.).

Quant au montant de 3.125,88 euros relatif aux frais de la femme de charge, il se

dégage des débats que le studio loué par les époux GROUPE1.) est accessible par

un escalier extérieur. S’il est dès lors évident que les frais de nettoyage de cet escalier

leur incombent, en revanche aucun autre élément de la cause ne permet de dire que

les époux GROUPE1.) aient profité d’autres parties communes ; le tribunal fixe les

frais relatifs au nettoyage de l’escalier pour l’ensemble de la période de location, ex

aequo et bono, au montant de 500,00 euros.

Quant aux frais de jardinage, le tribunal considère que, nonobstant la circonstance qu’il

ne s’agisse que d’un jardin d’agrément, il résulte clairement du bail que les frais de

jardinage sont à charge des locataires, de sorte que c’est à tort que les époux

GROUPE1.) contestent le montant de 161,76 euros, qui n’a d’ailleurs rien de surfait.

Au vu des considérations qui précèdent, le montant de 1.068,21 euros est à déduire

du montant total de charges, de manière à ramener celui-ci à : 5.071,75 - 1.068,21 =

4.003,54 euros. Sur ce montant, il y a encore lieu de déduire le montant de 3.125,88

– 500,00 = 2.625,88 euros, de sorte qu’au titre des charges PERSONNE1.) est en droit

de réclamer le montant de 4.003,54 – 2.625,88 = 1.377,66 euros.

Etant donné qu’PERSONNE1.) ne conteste pas qu’au titre d’avances sur charges, le

montant de 2.738,71 euros a été payé, il s’ensuit que les locataires sont en droit de

réclamer le trop payé de (2.738,71 – 1.377,66 =) 1.361,05 euros.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire non fondée la demande

d’PERSONNE1.) relative aux décomptes de charges.

Au vu des considérations qui précèdent, c’est à bon droit que le premier juge a fait

droit à la demande des époux GROUPE1.) tendant au remboursement de la garantie

locative d’un montant de 2.310,00 euros.

La demande en remboursement du trop payé au titre d’avances sur charges formulée

par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) est à dire fondée et il y a partant lieu de

condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) le montant

de 1.361,05 euros, avec les intérêts légaux à partir du 11 janvier 2013, date à laquelle

cette demande a été formulée.

Le montant de 571,29 euros, non contesté par la bailleresse, réclamé par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au titre de remboursement du loyer payé en trop

pour le mois de mars 2011 étant justifié, il s’ensuit qu’il y a encore lieu de condamner

PERSONNE1.) à leur payer ce montant avec les intérêts légaux à partir du 11 janvier

2013, date de la demande en justice.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel d’PERSONNE2.) et de

PERSONNE3.) est fondé, tandis que l’appel relevé par PERSONNE1.) ne l’est pas.

Au vu du sort réservé au litige, il y a lieu de rejeter l’indemnité de procédure sollicitée

par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel.

La demande en obtention d’une indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) pour l’instance d’appel est à dire fondée à concurrence du montant

de 500,00 euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge l’entièreté

des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Au vu de l’oralité de la procédure dans le cadre de laquelle le ministère d’avocat n’est

pas requis, il ne saurait être fait droit à la demande en distraction formulée par Me

Pierre GOERENS.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels en la forme,

ordonne la jonction des affaires introduites sous les numéros de rôle 150691 et

150984,

rejette comme n’étant pas pertinente l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

dit qu’il n’y a pas lieu de procéder à une visite des lieux,

dit l’appel d’PERSONNE1.) non fondé et l’appel d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

fondé, partant,

par réformation partielle du jugement entrepris :

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) tendant au paiement du montant de

2.140,54 euros

décharge PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de la condamnation prononcée à ce titre,

constate que la mesure de la compensation ordonnée par le premier juge devient sans

objet,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) de leur demande tendant à voir

condamner PERSONNE1.) à leur payer i) la somme de 2.022,81 euros au titre de

remboursement d’avances sur charges trop payées et ii) la somme de 571,29 euros à

titre de remboursement du loyer payé en trop,

reçoit la demande en la forme et la dit fondée à concurrence des montants de 1.361,05

euros et de 571,29 euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) les

montants de 1.361,05 euros et de 571,29 euros, avec les intérêts légaux à partir du 11

janvier 2013, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée pour l’instance d’appel

par PERSONNE1.),

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande en obtention d’une indemnité

de procédure formulée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) la somme de

500,00 euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.