TAL14_145700 · Tribunal d'Arrondissement Luxembourg - Civil Chambre 14

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 75/2014

Audience publique du mardi, dix-huit mars deux mille quatorze

Numéro 145700 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg du 10 mai 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Florence HOLZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Luc JEITZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 145700 du rôle et appelée pour fixation le 12 juin

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 2 octobre 2012, puis au 18 décembre 2012,

ensuite par courrier du greffe du 29 novembre 2012 au 12 février 2013, puis au 14 mai

2013 et par courrier du greffe du 20 mars 2013 au 28 mai 2013, ensuite au12

novembre 2013 et finalement à l’audience publique du mardi, 25 février 2014, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Florence HOLZ, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) Sàrl, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Luc JEITZ, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) Sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

mars 2014, le

jugement

qui suit :

Rétroactes

Le 15 février 2002 PERSONNE1.), en sa qualité de bailleresse, et la société anonyme

SOCIETE3.) SA, en sa qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail concernant

un immeuble d'habitation et de commerce, sis à ADRESSE3.). Les parties ont convenu

d’un loyer de 4.958 euros, auquel s'ajoutent 15% à titre de TVA, et qui est à adapter

aux variations de l'indice officiel du coût de la vie et à augmenter chaque année à

raison d'1%, calculé sur base du loyer payé le douzième mois. Le contrat de bail,

conclu pour une durée de douze ans avec reconduction pour une période de six ans,

a commencé à courir le premier octobre 2002.

Il n’est pas contesté qu’en janvier 2007, SOCIETE3.) SA a cédé le bail à SOCIETE2.)

Sàrl. En effet, par « courrier » du 15 janvier 2007 signé par SOCIETE3.) SA, par

PERSONNE1.) et par SOCIETE2.) Sàrl, ces trois parties confirment « cette cession à

la société SOCIETE2.) Sàrl au 1er février 2007 ».

Il semble qu’en conséquence un contrat de bail a été signé entre PERSONNE1.) et

SOCIETE2.) Sàrl en date du 1er février 2007.

Ce contrat n’est pas versé, mais il est visé par un avenant signé le 4 août 2009 entre

ces deux parties résiliant d’un commun accord le bail du 1er février 2007 avec effet au

4 août 2009. Cette même pièce documente également la remise des clés à cette date.

Il résulte des explications concordantes des parties que la société SOCIETE2.) n’a

cependant jamais occupé les lieux, mais qu’elle a sous-loué les lieux à la société

SOCIETE1.) et que celle-ci occupe les lieux depuis le 1er février 2007 en qualité de

sous-locataire.

Est versé aux débats un projet de bail entre la société SOCIETE1.) et la société

SOCIETE2.) qui est censé documenter cette sous-location. Ce projet de bail non signé

est daté au premier février 2007.

La société SOCIETE2.) est d’avis que la société SOCIETE1.) occupe les lieux en vertu

de ce projet de bail qu’elle a exécuté malgré le fait qu’il n’a pas été signé. Il faudrait

donc se référer à la durée déterminée fixée dans ledit projet de bail, à savoir quatre

ans et sept mois expirant le 30 septembre 2009. Toute résiliation anticipative

unilatérale serait dès lors impossible.

La société SOCIETE1.) pour sa part estime que les parties sont liées par un bail oral

à durée indéterminée qui serait résiliable à tout moment, conformément aux usages,

moyennant préavis de six mois. Ce serait justement la durée déterminée de quatre

ans et sept mois qui n’aurait pas convenu à la société SOCIETE1.), raison pour

laquelle le projet de bail n’a pas été signé ni exécuté.

Par jugement du 12 mars 2010, confirmé en appel, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette a notamment (i) constaté que le contrat de bail principal a été résilié de l’accord

des parties le 4 août 2009, (ii) condamné la société SOCIETE2.) SARL à payer à

PERSONNE1.) la somme de 19.376,40 euros à titre d’arriérés de loyers, (iii)

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE2.) SARL la somme de

29.748,00 euros à titre de restitution de la garantie locative, et (iv) dit qu’il y a lieu à

compensation des condamnations respectives. Dans sa motivation, le jugement a

retenu que la société SOCIETE2.) SARL s’était engagée au paiement des loyers en

souffrance « en connaissance de cause » et qu’elle ne pouvait dès lors s’opposer au

paiement des loyers en invoquant le mauvais fonctionnement du chauffage de

l’immeuble.

Par requête déposée le 2 octobre 2009 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

la société société SOCIETE2.) fait convoquer la société SOCIETE1.) à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner

à lui payer la somme de 21.223,00 euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts

légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde et pour l’entendre

condamner à lui remettre son jeu de clefs endéans huit jours à compter de la

notification du jugement à intervenir sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par

jour de retard.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a fait valoir que le loyer initialement

fixé au montant de 5.613,00 euros a été revu à la hausse en fonction du coût de la vie

pour s’élever finalement au montant de 6.773,39 euros. La société SOCIETE1.)

resterait en défaut de payer les loyers des mois de mai à juillet 2009 inclus, ainsi que

4/30e du mois d’août 2009.

Ainsi qu’il a été relevé ci-avant, la société SOCIETE1.) a répliqué qu’elle était sous-

locataire et qu’elle serait liée par un contrat de bail oral résiliable à tout moment et en

l’occurrence avec effet au 30 juin 2009.

Ainsi, elle aurait remis les clefs au bailleur principal à la demande de la société

SOCIETE2.) le 2 juillet 2009 tel que cela résulte d’un reçu versé en cause. Elle a quitté

les lieux sous-loués le 30 juin 2009 et la société SOCIETE2.) aurait accepté cette

résiliation.

La société SOCIETE1.) a encore expliqué qu’elle n’a pas réglé les loyers réclamés en

raison du fait que la société SOCIETE2.) ne lui aurait pas permis de jouir paisiblement

du local pris en location. Ainsi, le chauffage n’aurait pas marché pendant deux mois et

demi engendrant une importante baisse de son chiffre d’affaires. Elle a dès lors formulé

une demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts d’un montant

de 16.933,46 euros correspondant aux loyers des mois de février, mars et la moitié du

mois d’avril 2009, la réparation du chauffage ayant eu lieu mi-avril.

Retenant notamment (i) qu’« il n’est pas contesté que le contrat de bail conclu le 1er

février 2007 s’est transformé en contrat oral suite à la résiliation du contrat de bail

principal d’un commun accord entre parties avec effet au 4 août 2009,… qu’il y a lieu

de considérer que la résiliation de la société SOCIETE1.) au 30 juin 2009 a été

acceptée par la société SOCIETE2.), que le contrat de bail principal n’ayant été résilié

qu’en date du 4 août 2009 avec effet au 4 août 2009, le contrat de sous-location n’est

devenu oral qu’à partir de cette date, qu’il s’ensuit que la demande principale est

fondée à concurrence du montant réclamé de 21.223,00 euros à titre d’arriérés de

loyers jusqu’au 4 août 2009 inclus », (ii) que la société SOCIETE1.) a rapporté la

preuve d’avoir mis en demeure la société SOCIETE2.) à remédier au chauffage

défaillant de même que d’une diminution importante de son chiffre d’affaires pour la

période de février à mi-avril 2009 en raison du chauffage défectueux et (iii) qu’il

résultait des pièces du dossier que les clés avaient été remises au bailleur principal,

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 30 mars 2012 :

-

dit fondée la demande de la « société anonyme SOCIETE2.) SA » en paiement du

montant réclamé de 21.223,00 euros à titre d’arriérés de loyers jusqu’au 4 août 2009

inclus; partant ;

-

condamné la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL à payer à la

« société anonyme SOCIETE2.) SA » la somme de 21.223,00 à titre d’arriérés de

loyers avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 2 octobre 2009 ;

-

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL en

paiement du montant de 16.933,46 euros à titre de dommages et intérêts pour

pertes commerciales subies suite à l’inexécution contractuelle du bailleur ; partant,

-

condamné la « société anonyme SOCIETE2.) SA » à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL la somme de 16.933,46 euros avec les

intérêts légaux à partir du jugement à jusqu’à solde ;

-

dit qu’il y a compensation des condamnations respectives ;

-

déclaré la demande en restitution des clefs sans objet.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel limité par exploit

d’huissier du 10 mai 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation partielle du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) entend être

déchargée de la condamnation prononcée à son encontre. Elle demande encore de

rectifier le jugement entrepris en ce que la société SOCIETE2.) est une société à

responsabilité limitée et non pas société anonyme telle qu’erronément retenu par le

premier juge.

Elle sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, et conformément à ses prétentions telles qu’explicitées ci-

dessus, la société SOCIETE1.) a exposé ce qui suit :

« Un projet de contrat avait été établi le 1er février 2007, mais les termes de ce projet

n’ont jamais été acceptés par les parties.

SOCIETE2.) Sàrl et SOCIETE1.) Sàrl ont conclu un contrat de bail oral le 1er mars

2007 pour le local litigieux moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.613,00

euros par mois, porté à 6.448,66 euros par mois, puis à 6.773,39 euros par mois.

Ce bail a été conclu sans détermination de durée.

Une résiliation de ce contrat est intervenue par courrier du 29 septembre 2008, prenant

effet au 30 juin 2009. Le locataire a dès lors respecté un délai de préavis de six mois,

conformément aux usages en vigueur.

Les clés du local ont été remises au propriétaire le 2 juillet 2009 suivant un reçu établi

par le bailleur principal. La société SOCIETE1.) Sàrl a quitté les lieux comme convenu

au terme du contrat le 30 juin 2009.

La société SOCIETE2.) Sàrl a accepté la résiliation du contrat au 30 juin 2009,

conformément à un courrier adressé le 21 juillet 2009 à l’appelante.

Dès lors, c’est à tort que les premiers juges ont fait droit à la demande de la société

SOCIETE2.) Sàrl en paiement des loyers des mois de juillet et août 2009.

Le contrat liant l’appelante et l’intimée a pris fin au 30 juin 2009, date au-delà de

laquelle la société SOCIETE2.) Sàrl n’a plus aucune qualité pour réclamer le paiement

du loyer.

Seul le paiement des loyers des mois d’avril et juin 2009 est litigieuse, soit (2x6.773,39

euros) = 13.546,78 euros. La société SOCIETE1.) Sàrl a fait valoir l’exception

d’inexécution en raison de l’inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles

durant deux mois et demi. »

La société SOCIETE2.) Sàrl conclut au rejet des prétentions d’appel adverses.

Elle estime que, même si le projet de bail du 1er février 2007 n’a pas été signé, celui-

ci aurait néanmoins été exécuté par les parties dans la mesure où le loyer payé (y

compris les indexations) correspondrait exactement aux montants figurant audit projet

qui aurait dès lors été accepté par la société SOCIETE1.).

De toute façon, la résiliation adverse au 30 juin 2009 n’aurait jamais été acceptée, la

restitution des clés par le sous-locataire au bailleur principal ne valant pas acceptation

de la part du locataire principal. Le courrier sur lequel s’est basé le premier juge ne

permettrait pas non plus de déduire une telle acceptation.

La société SOCIETE2.) conclut dès lors à la confirmation du jugement entrepris en ce

qu’il a condamné la société SOCIETE1.) au paiement des loyers jusqu’à la fin du bail

que la société SOCIETE2.) situe au 4 août 2009, date à laquelle le bail principal a

également pris fin.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.), la

société

SOCIETE2.)

demande, par

appel incident, à être déchargée de la

condamnation afférente prononcée par le premier juge en demandant au tribunal de :

-

constater que l’appelante ne prouve pas son dommage de « pertes commerciales »

chiffrées à 16.933,46 euros correspondant arbitrairement à 2,5 mois de loyers,

-

constater que l’appelante ne prouve pas de faute contractuelle imputable à l’intimée

SOCIETE2.) SARL,

-

dire qu’il n’y a pas de lien causal entre le prétendu dommage de « pertes

commerciales » de SOCIETE1.) et une faute contractuelle dans le chef de l’intimée,

-

constater que le « tableau d’exploitation-résumé » sans tampon ou mention de la

fiduciaire SOCIETE4.), mentionne sous « ACHATS » que SOCIETE1.) SARL n’a

acheté des marchandises que pour un montant de 119.898,17 euros pour un chiffre

d’affaires de 280.091,92 euros alors que les achats des années précédentes étaient

sensiblement supérieurs au montant de 212.601,00 euros pour l’exercice 2008 et

366.830,63 euros pour l’exercice 2009 afin de justifier un chiffre d’affaires plus

élevé,

-

partant dire que les prétendues « pertes commerciales » peuvent également

provenir du défaut d’achats suffisants,

-

voir dire que le jugement entrepris est à réformer quant au lien causal entre les

« chiffres d’affaires de 2007 à 2009 et un historique des comptes généraux 2009 »

et la conclusion immédiate « La société SOCIETE1.) a dès lors rapporté l’existence

d’un préjudice certain dans son chef dû à une diminution importante de son chiffre

d’affaires pour les mois de février à mi-avril 2009, ainsi que la faute contractuelle de

son bailleur qui na’ pas remédié au trouble de jouissance. (…) » sans autres

explications,

-

à supposer que l’intimée n’aurait pas garanti la jouissance paisible de SOCIETE1.)

SARL, quod non, voir dire que le dommage de SOCIETE1.) n’est pas correctement

chiffré et suffisamment étayé sur base de pièces justificatives versées et qu’il y a

lieu, par réformation, à débouter SOCIETE1.) SARL de sa demande en dommages

et intérêts à titre de « pertes commerciales » non prouvées.

La société SOCIETE2.) estime dès lors qu’il y a absence de lien causal entre les

baisses du chiffre d’affaires et le fonctionnement défectueux du chauffage qui n’est

pas contesté en tant que tel. La société SOCIETE2.) explique que le chauffage aurait

fonctionné de manière « irrégulière » et qu’elle aurait mis en demeure le propriétaire

de remédier au problème. Elle précise encore qu’elle ne pouvait pas y remédier

puisqu’il s’agissait d’un véritable problème de conformité du chauffage et non d’un

simple défaut d’entretien qui aurait été de son ressort. Il se serait agi de « gros

travaux » qui incombent au propriétaire des lieux.

Les conditions de l’exception d’inexécution ne seraient dès lors pas remplies et les

loyers de février à mi-avril ne seraient pas à rembourser.

Subsidiairement et pour autant que le tribunal devait retenir que la société SOCIETE2.)

n’a pas rempli son obligation de garantir une jouissance paisible au sous-locataire

SOCIETE1.) Sàrl, la société SOCIETE2.) entend s’exonérer par la cause étrangère

consistant dans la carence de PERSONNE1.) de remédier en urgence au problème

de chauffage.

La société SOCIETE1.) réplique que le trouble de jouissance est établi par l’attestation

testimoniale versée en cause. Ainsi, les essayages de vêtements auraient été

impossibles avec une température ambiante ne dépassant pas 17 °C. La société

SOCIETE2.) aurait été au courant de ce fait puisqu’elle aurait mis en place des

radiateurs d’appoint.

Ainsi la diminution de l’activité commerciale et du chiffre d’affaire serait bien réelle pour

les mois de février à mi-avril 2009. Cela résulterait des pièces comptables versées en

cause et, contrairement à l’argumentation de la société SOCIETE2.), il ne faudrait pas

perdre de vue que les ventes sont générées à la fois par les achats et par le stock.

Il y aurait dès lors lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a validé la thèse de la

société SOCIETE1.) qui a demandé une dispense de paiement de loyers pendant les

mois affectés par le dysfonctionnement du chauffage. D’ailleurs, le montant de 2,5 fois

le loyer mensuel ne représenterait que la moitié de la perte du chiffre d’affaires pendant

cette période.

La société SOCIETE2.) réplique qu’il faudrait s’intéresser tout au plus à la diminution

du bénéfice, mais non à la baisse du chiffre d’affaires dans la mesure où il serait

possible de faire des pertes avec un chiffre d’affaires élevé.

La société SOCIETE2.) conteste encore que la mise à disposition des radiateurs

d’appoint équivaudrait à sa mise en demeure relative au problème de chauffage et elle

conclut enfin à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait faire droit à la demande en

obtention de dommages et intérêts pour « pertes commerciales » en lien causal avec

une faute contractuelle imputable à l’intimée, celle-ci demande à voir fixer ex aequo et

bono ces dommages et intérêts à 500,00 euros par mois sur la période incriminée de

janvier à mi-avril 2009.

Discussion

Observations préliminaires

Etant donné que la partie intimée revêt la forme d’une société à responsabilité limitée

et non celle d’une société anonyme, tel qu’erronément retenu par le premier juge, cette

erreur matérielle sera redressée dans le cadre du présent litige, ce par la voie de la

réformation.

Dans la mesure où la société SOCIETE1.) invoque, à propos du dysfonctionnement

du chauffage, l’exception d’inexécution, le tribunal rappelle que celle-ci peut donner

lieu, le cas échéant, à des dommages et intérêts. Ainsi l’exception comporte, en

puissance, une demande reconventionnelle. Il dépend du défendeur de la formuler

pour obtenir un jugement de condamnation, avec les avantages qui en découlent pour

lui (Marcel PLANIOL et Georges RIPERT, Traité pratique de droit civil français, T.VI,

n°446, p.601)

Or, étant donné que la société SOCIETE1.) ne peut prétendre à se faire indemniser

deux fois pour une même inexécution contractuelle (à la supposer établie) et dans la

mesure où elle a formulé une demande reconventionnelle afférente, il y a lieu de

d’analyser cette demande seule à l’exclusion de l’argumentation relative à l’exception

d’inexécution, laquelle constitue par ailleurs un moyen de défense limité dans le temps.

Quant à l’appel principal

Il est un fait que les parties n’ont pas signé le projet de bail du 1er février 2007.

Il est de même constant en cause que la société SOCIETE1.) occupe les lieux en tant

que sous-locataire et que cette qualité ne fait pas l’objet de discussions entre parties.

Même si la société SOCIETE1.) paye un loyer qui correspond à celui stipulé au projet

de bail, ce n’est pas pour autant qu’on pourrait en déduire qu’elle ait fait cela en

exécution du bail qu’elle n’a pas signé, respectivement qu’elle a refusé de signer.

Au contraire, il faut en conclure que les parties sont liées par un bail verbal.

La société SOCIETE1.) fait valoir que ce bail verbal serait à durée indéterminée ce qui

lui permettrait une résiliation à tout instant moyennant le préavis d’usage de six mois

en matière de baux commerciaux.

Attendu que le bail verbal, dont la durée n'est pas définie par un texte particulier, est

censé conclu pour la durée prévue par l'usage des lieux comme cela résulte de la

combinaison des articles 1736, 1745, 1757 et 1759 du code civil; que le bail verbal

n'est donc pas accordé pour une durée indéterminée, mais sa durée est déterminée

par l'usage des lieux (La Haye et Vankerckhove, Le louage de choses no 308 ; T. Paix

Lux. 5 juin 1989, n° document 98912286).

En matière de bail commercial, il n’existe pas de disposition légale qui définit la durée

d’un bail verbal, l’article 12(1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, qui pose actuellement comme présomption que le bail verbal est

conclu à durée indéterminée, n’étant pas applicable au bail commercial. Il y a dès lors

lieu de déterminer la durée d’un bail commercial verbal par référence à l’usage des

lieux (Tr. Arr. Lux. 9 juillet 2010, numéro de rôle 121697).

Il est d'un usage général et notoire de ne pas conclure un bail commercial en-dessous

de la durée de 3 ans, cet usage étant d'ailleurs repris dans les conventions écrites

sous la formulation de « Trois-six-neuf » (Tr. Arr. Lux. 29 novembre 1988, n° 39388 du

rôle).

Faute de dispositions particulières, il y a lieu de retenir que le principe énoncé à l'article

1759 du code civil, pour les baux à loyer, est applicable en matière de bail commercial

où les investissements parfois considérables et où la protection du fonds de commerce

amènent les parties à ne pas conclure des baux à durée indéterminée, mais pour une

durée d'au moins trois ans.

En l’espèce, par application des principes qui précèdent, et contrairement à ce qu’a dit

le premier juge, il y a lieu de retenir que le bail verbal qui s’est formé entre parties à

partir du 1er février 2007, est d’une durée de 3 ans, de sorte que ce premier bail a

couru jusqu’au 31 janvier 2010.

Suivant les articles 1736 et 1739 du code civil, le délai pour donner congé d'une

location non réglée par écrit est celui fixé par l'usage des lieux en matière de bail

commercial ; il est d'un usage constant de dénoncer le bail commercial 6 mois avant

l'expiration de son terme.

Il découle de ce qui précède que la résiliation avec effet au 30 juin 2009 n’est pas

régulière et qu’elle pourrait tout au plus prendre effet à la prochaine échéance du bail,

soit au 31 janvier 2010, à moins que le preneur ait accepté une résiliation anticipée du

bail à cette date.

Pour prouver cette acceptation, la société SOCIETE1.) invoque le courrier de la

société SOCIETE2.) du 21 juillet 2009 qui répond à son courrier de résiliation du 29

décembre 2008.

Ledit courrier du 21 juillet 2009 a la teneur suivante :

« Madame,

En date du 29 décembre 2008, vous nous avez informés de votre intention de quitter

le local commercial que vous occupez au ADRESSE3.) à ADRESSE3.).

Depuis votre départ fin juin 2009, vous êtes toujours redevable des mois de loyers de

mai et de juin 2009, soit la somme de 13.546,78 euros,

Dans un souci de maintenir notre excellente relation forte de plusieurs années, nous

vous prions de bien vouloir régulariser votre situation, et cela pour fin juillet 2009.

D’autre part, nous vous demandons de bien vouloir nous déposer les clés au

ADRESSE4.), L-ADRESSE4.).

Veuillez agréer, Madame, nos sincères salutations. »

En visant le courrier de résiliation du 29 décembre 2008 qui annonçait une « fin des

relations » et « l’intention de quitter le local de commerce » pour le 30 juin 2009, en se

référant au départ de la société SOCIETE1.) fin juin 2009 et en limitant ses prétentions

financières aux arriérés de loyers de mai et de juin 2009 sans réclamer de loyers au-

delà de cette date, la société SOCIETE2.) a expressément accepté la résiliation

anticipée du bail pour le 30 juin 2009 et elle ne pourra donc plus réclamer de loyer au-

delà de cette date.

L’appel principal est dès lors à déclarer fondé et la condamnation au titre de la

demande principale est à ramener, par réformation du jugement entrepris, à la somme

de (2 x 6.773,39 =) 13.546,78 euros.

Quant à l’appel incident

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, l’appel incident concerne la demande

reconventionnelle de la société SOCIETE1.) par laquelle cette dernière entend être

indemnisée, à raison de l’équivalent de 2,5 mois de loyers, de la perte de son chiffre

d’affaires qu’elle estime être en relation causale avec le dysfonctionnement du

chauffage dans le local commercial.

Il n’est pas contesté que le chauffage n’a pas correctement fonctionné pendant les

mois de février, mars et la moitié du mois d’avril 2009.

La société SOCIETE2.) était au courant du problème, puisque, en tant que locataire

principal, elle mettait en demeure le bailleur principal, PERSONNE1.), de remédier au

problème, ce par courriers recommandés du 22 décembre 2008 et du 19 mars 2009.

D’après un courrier SOCIETE5.) du 18 décembre 2008, le problème se situe au niveau

du conduit d’évacuation des fumées qui est sous-dimensionné par rapport aux deux

chaudières qui sont branchées dessus. Cette entreprise propose comme solution du

problème un « démontage complet de tout le système en place et un remontage à

neuf ».

A l’évidence, il s’agit-là d’une opération lourde qui dépasse, de loin, la simple

réparation locative et qui incombe au bailleur en vertu de son obligation d’entretien.

En cas de sous-location, cette réparation ne peut être qu’à charge du bailleur principal,

propriétaire des lieux.

En l’espèce, c’est le bailleur principal qui a effectivement redressé le problème vers la

mi-avril 2009, de sorte que pendant les deux mois et demi qui ont précédé, les

températures ont été basses, ce qui est d’ailleurs confirmé par l’attestation testimoniale

de PERSONNE2.) qui fait état de températures inférieures à 17°C.

Ceci a inévitablement un trouble de jouissance pour le locataire final, occupant des

lieux. C’est ce trouble de jouissance qui ouvre droit à indemnisation sous forme de

réduction partielle des loyers pendant la période concernée.

Contrairement aux affirmations de la société SOCIETE1.), le tribunal retient cependant

qu’il n’y a pas de relation causale directe entre le défaut du chauffage et une éventuelle

baisse des bénéfices au cours de cette période, à la supposer établie. En effet, une

telle baisse peut être le fruit d’une multitude de facteurs parmi lesquels la température

de l’espace de vente ne peut jouer qu’un rôle marginal.

Dans ces conditions, le défaut de jouissance résultant du dysfonctionnement du

chauffage est à indemniser par une réduction de loyer de 1.000,00 euros par mois, ce

qui équivaut, pour la période concernée, à un montant de 2.500,00 euros.

Puisqu’en l’espèce, le défaut de jouissance s’inscrit dans une situation tripartite bailleur

principal-locataire principal-sous-locataire, il y a lieu de faire les développements

suivants.

Si l’exécution en nature de l’obligation d’entretien incombe au bailleur final, la sanction

de l’inexécution de cette obligation, par l’allocation de dommages et intérêts, doit être

recherchée au niveau tant du bail principal que du sous-bail.

En effet, la sous-location est un bail autonome, distinct du bail principal; elle crée

partant entre les contractants des rapports normaux de bailleur à preneur. Les rapports

entre locataire principal et sous-locataire sont entièrement soumis aux droits du bail

et à ses règles générales (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier 2000 n° 277).

C'est sur le bailleur, cocontractant du preneur, que pèse l'obligation d'entretien et de

réparations. Ainsi et par analogie au cas d’espèce, le locataire ne doit s'adresser qu'à

lui seul pour demander les réparations nécessaires, quand bien même le bailleur serait

usufruitier et que la réparation pèserait, au regard des règles de l'usufruit, sur le nu-

propriétaire (cf. Dalloz, Répertoire de Droit Civil, verbo Bail, n° 118).

Pour être complet, le tribunal ajoute que le sous-locataire devrait également avoir la

possibilité d'engager la responsabilité civile délictuelle du bailleur principal dans

l'hypothèse d'un dommage qu'il aurait subi en lien direct avec une faute de celui-ci : si

le locataire principal est le bailleur du sous-locataire et, à ce titre, est tenu

personnellement de toutes les obligations d'un bailleur à son égard, le bailleur principal

pourrait voir sa responsabilité engagée pour un manquement de son fait (le sous-

locataire aurait alors deux débiteurs possibles, l'un sur un fondement contractuel et

l'autre sur un fondement délictuel) (cf. Dalloz, op. cit. n° 84).

Dès lors, dans le cadre du présent litige qui se meut entre locataire principal et sous-

locataire, ce dernier peut valablement exiger de la part du premier l’indemnisation de

son trouble de jouissance résultant de dysfonctionnement du chauffage, quitte à ce

que le locataire principal se retourne, sur le même fondement, contre le bailleur

principal.

C’est uniquement par ce biais que la société SOCIETE2.) pourrait prétendre à

« l’exonération » invoquée à titre subsidiaire, mais en aucun cas ne saurait-elle

échapper à sa responsabilité de bailleur envers son propre locataire par la faute

d’PERSONNE1.) consistant dans la carence de cette dernière de procéder en urgence

à une réparation du chauffage.

D’après les explications des parties, il semble d’ailleurs que la société SOCIETE2.) ait

intenté une telle action, mais que l’exception de transaction lui a été opposée, ce qui,

en tant que res inter alias acta, n’a aucune influence sur le bien-fondé de la demande

en indemnisation de la société SOCIETE1.) à l’encontre de la société SOCIETE2.).

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu, par réformation du

jugement entrepris, de déclarer la demande reconventionnelle de la société

SOCIETE1.) fondée à concurrence de 2.500,00 euros et de condamner la société

SOCIETE2.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 2.500,00 euros avec les

intérêts au taux légal à compter de la date du jugement entrepris (30 mars 2012)

jusqu’à solde, ceci conformément aux prétentions de la société SOCIETE1.).

L’appel incident est dès lors à déclarer partiellement fondé.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve remplie ni dans le chef de la société

SOCIETE2.), ni dans le chef de la société SOCIETE1.).

Il s’ensuit que les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel sont à déclarer non fondées.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal fondé et l’appel incident partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl à payer à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl la somme de 13.546,78 euros avec les intérêts

au taux légal à compter du 2 octobre 2009 jusqu’à solde,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) Sàrl à payer à a société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl la somme de 2.500,00 euros avec les intérêts

au taux légal à compter du 30 mars 2012 jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour 2/3 à a société

à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl et pour 1/3 à la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) Sàrl.