Tenant claims damages for delayed return of keys and loss of rental income; court partially allows appeal.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 17/2014

Audience publique du mardi, vingt-et-un janvier deux mille quatorze

Numéro 150561 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN d’Esch-

sur-Alzette du 17 décembre 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Jean-Paul RIPPINGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), et

2) PERSONNE3.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Benjamin PACARY, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150561 du rôle et appelée pour fixation le 22

janvier 2013, fut ensuite successivement fixée pour plaidoiries aux 29 janvier 2013,

19 mars 2013, 17 septembre 2013 et finalement à l’audience publique du mardi, 7

janvier 2014, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Véronique ACHENNE, avocat, en remplacement de Maître Jean-Paul

RIPPINGER, avocat,

comparant pour

PERSONNE1.),

fut entendue

en ses

explications.

Maître Benjamin PACARY, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 21

janvier 2014, le

jugement

qui suit :

Suivant contrat de bail du 31 mai 2007, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement meublé sis à L-ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 500,00 euros assorti de 200,00 euros pour

électricité, eau, canal et nettoyage commun, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le contrat de bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable par tacite

reconduction pour une année, a pris effet le 1er juin 2007.

Exposant i) qu’elle a résilié le contrat de bail par courrier du 29 mai 2011 et que les

parties défenderesses ont accepté cette résiliation, mais qu’ils n’ont remis les clés

qu’en date du 16 septembre 2011 tout en laissant différents biens dans l’appartement,

ii) que le loyer a été payé jusqu’au 15 septembre 2011, iii) que l’état des lieux n’a pu

être dressé que le 4 octobre 2011 et, qu’au vu de l’état déplorable de l’appartement,

des travaux de réfection ont dû être entrepris au mois de novembre 2011, iv) que du

fait de ne pas avoir pu relouer l’appartement durant les mois de septembre à novembre

2011 inclus, elle a subi un préjudice de 1.250,00 correspondant à deux mois et demi

de loyer, PERSONNE1.), a suivant requête déposée le 18 novembre 2011 au greffe

du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, fait convoquer

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour sa part à lui payer la somme de 1.250,00 euros à titre d’indemnité

d’occupation du 15 septembre 2011 au 30 novembre 2011, sinon à titre de dommages

et intérêts pour le préjudice matériel subi résultant de l’impossibilité de relouer les lieux

en l’état.

Exposant en outre que, suivant constat d’huissier du 26 septembre 2011, différents

désordres ont été constatés dans l’appartement loué à PERSONNE2.) et à

PERSONNE3.), ceux-ci devant répondre de ces dégâts, PERSONNE1.) a encore

demandé à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour sa part à lui payer la somme de 6.305,82 euros à titre

d’indemnisation des dégâts locatifs. PERSONNE1.) a finalement sollicité l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, ainsi que l’exécution provisoire du

jugement.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont formulé

une demande reconventionnelle aux fins d’entendre condamner PERSONNE1.) à leur

payer les montants i) de 9.945,00 euros à titre de remboursement des avances sur

charges payées, aucun décompte n’ayant été dressé par la bailleresse et ii) de

1.300,00 euros à titre de restitution de la garantie locative ; ils ont conclu à voir

ordonner la compensation judiciaire entre les dettes respectives.

Par jugement contradictoire du 8 novembre 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, après avoir reçu la demande principale et la demande reconventionnelle en la

forme, a i) dit la demande principale en indemnité de relocation, requalifiée en

indemnité d’indisponibilité fondée pour le montant de 1.250,00 euros et pour dégâts

locatifs fondée pour le montant de 5.548,41 euros, ii) dit qu’il y a lieu à division de la

dette et a partant condamné PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer, chacun, à

PERSONNE1.) la somme de 3.399,21 euros, iii) dit la demande reconventionnelle en

remboursement des charges locatives et de la garantie locative fondée à concurrence

du montant réclamé et a partant condamné PERSONNE1.) à leur payer les montants

de 9.945,00 euros et de 1.300,00 euros de PERSONNE2.) et PERSONNE3.), iv)

ordonné la compensation judiciaire entre les dettes réciproques, v) dit qu’il n’y a pas

lieu à exécution provisoire, vi) condamné PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer,

chacun, à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 75,00 euros et condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) une indemnité de

procédure de 150,00 euros, vii) fait masse des frais et dépens en les imposant pour

moitié à PERSONNE1.) et pour moitié à PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

Pour statuer ainsi, le premier juge, quant à l’indemnité d’occupation, requalifiée en

indemnité d’indisponibilité, a constaté qu’PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

s’opposaient à cette demande en faisant valoir que, lors de la remise des clefs le 16

septembre, ils avaient demandé de procéder à un état des lieux de sortie, mais que

PERSONNE1.) a refusé de le faire.

Tenant pour établi i) que PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail par courrier du 29

mai 2011 avec effet au 31 aout 2011, ii) qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont remis

les clefs à PERSONNE1.) le 16 septembre 2011 et iii) qu’un nouveau locataire occupe

les lieux depuis le 1er février 2012 et qu’auparavant des travaux de remise en état ont

dû être entrepris, le premier juge, en rappelant que l’obligation de restituer implique de

la part du preneur la libération complète des lieux afin de permettre au bailleur de

reprendre entièrement la jouissance des lieux loués, et que l’indemnité d’occupation

couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux qu’il

subit et est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et pendant

celle requise pour l’exécution des réparations, a dit la demande de PERSONNE1.)

fondée à concurrence du montant réclamé.

Concernant les dégâts locatifs, le premier juge a souligné que le montant de 6.305,82

euros, réclamé par PERSONNE1.) se ventile comme suit :

-

Travaux de peinture (remise en état) (pièce n° 6) :

2.858,27 €

-

Frais de nettoyage (pièce n° 7) :

167,48 €

-

Nettoyage des rideaux (pièce n° 7) :

125,00 €

-

Remplacement du tissu de la banquette de la cuisine

(pièce n° 7) :

100,00 €

-

Remplacement du matelas qui était taché (pièce n° 8) :

99,99 €

-

Dépannage/nettoyage de la chaudière (pièce n° 9) :

164,60 €

-

Dépannage/nettoyage de la chaudière (pièce n° 10) :

69,83 €

-

Remise en état de la cuisine (pièces n° 11, 12, 13, 14) :

1.806,30 €

-

Remplacement du mobilier garnissant l’appartement

(pièces n° 15 et 16) :

679,92 €

-

Frais de chauffage payés en remplacement des locataires

(pièces n° 17 et 18) :

234,41 €

Total

6.305,82 €

Il a constaté qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) i) contestaient les montants ainsi

réclamés, exception faite du remplacement du tissu de la banquette de la cuisine pour

lequel ils se sont déclarés d’accord à payer le montant de 100,00 euros, et du

dépannage/nettoyage de la chaudière chiffré au montant de 234,43 euros, ii)

invoquaient la vétusté pour s’opposer au montant relatif aux travaux de peinture, iii)

contestaient les frais de nettoyage, de remise en état de la cuisine et du remplacement

du mobilier dans leur principe et dans leur quantum, en relevant que tous les meubles

sont vieux, que l’article 1731 du code civil ne s’applique pas en l’absence d’un état des

lieux dressé relativement aux meubles lors de leur entrée dans les lieux, iv) estimaient

que, concernant les frais de chauffage, seule la pièce adverse no 9 est à prendre en

considération et non pas les pièces no 19 et 20, v) ne contestaient pas les dégâts qui

se situent dans la cuisine en-dessous de l’évier et aux coins des portes, tout en faisant

valoir que la cuisine est de qualité médiocre et qu’il n’est pas nécessaire de la

remplacer en entier et qu’ils se disaient d’accord à payer le montant de 150,00,

respectivement de 200 euros pour les dégâts causés aux meubles de la cuisine et vi)

s’opposaient à devoir payer un nouvel aspirateur dont seul l’embout manque, tout en

se déclarant d’accord à payer le montant de 25,00 euros à titre de dédommagement.

Constatant qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont signé l’état des lieux de sortie, de

sorte qu’ils reconnaissent les dégâts y relevés et un avenant du 31 mai 2007 au contrat

de bail aux termes duquel « le locataire s’engage, le jour où il quitte l’appartement, à

le laisser dans l’état refait à neuf comme il l’a reçu, faute de quoi la propriétaire pourra

charger une tierce personne des travaux nécessaires, aux frais du locataire », le

premier juge a dit que, lorsque comme en l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a

été dressé, les locataires sont présumés, conformément aux dispositions de l’article

1731 du code civil, avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives et ils

doivent les rendre tels, sauf preuve contraire.

Il a partant retenu que la demande de PERSONNE1.) était à déclarer fondée pour le

montant de 5.548,41 euros, ventilé comme suit :

- 2.800 € (remise en peinture - montant déboursé par PERSONNE1.)),

- 392,48 € (nettoyage et remplacement du tissu),

- 99,99 € (nouveau matelas),

- 164,60 € et 69,83 € (frais de chauffage),

- 1.234,49 € (meubles de cuisine, transport et montage),

- 107,10 € (aspirateur),

- 79,95 € (table basse),

- 599,97 € (fauteuil), à titre de dégâts locatifs.

Quant au volet de la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) aux fins de remboursement des avances sur charges d’un montant de

9.945,00 euros [10.200 (avances payées pour les mois de juin 2007 à septembre

2011) – 255,00 euros (5,00 euros/mois à titre de frais d’électricité)], contestée par

PERSONNE1.), le premier juge, rappelant la teneur de l'article 5 de la loi du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, aux termes duquel le bailleur ne peut

mettre à charge du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même

pour le compte du locataire à titre de frais exposés pour la consommation d'énergie,

pour l'entretien courant du logement et des parties communes; pour les menues

réparations ainsi que les taxes liées à l'usage du logement; le bailleur pouvant exiger

le versement d'acomptes appropriés sur ces frais (point 3), les acomptes sur charges

peuvent également être fixés forfaitairement par les parties si ce forfait correspond à

la consommation et aux charges normales du locataire, le forfait pouvant être adapté

en cours de bail et les parties peuvent convenir en cours de bail de modifier le régime

des acomptes vers un régime forfaitaire, soit du régime forfaitaire vers un régime par

acomptes (point 4), a constaté que le contrat de bail conclu entre parties stipule que «

le locataire s’engage à payer, outre le loyer, mensuellement la somme de 200,00 euros

pour électricité, eau et canal, nettoyage commun. Le chauffage, eau et autres frais

communs seront payés à la réception de la facture. Cette avance peut être adaptée

aux circonstances, suivant simple lettre recommandée du propriétaire » et il a retenu

que le montant de 200,00 euros payé mensuellement par les locataires est à qualifier

d’avances sur charges. Constatant qu’aucun décompte n’était versé par

PERSONNE1.), le premier juge a dit ce volet de la demande reconventionnelle fondé

pour le montant réclamé.

Concernant le remboursement de la garantie locative, contestée par PERSONNE1.)

au motif qu’elle aurait réglé les frais de chauffage à la place des locataires, le premier

juge a constaté qu’il ressort d’une mention manuscrite portée sur la dernière page du

contrat de bail que les locataires ont réglé la caution de 1.300,00 euros en date du 31

mai 2007 et que la prédite affirmation de PERSONNE1.) non prouvée restait à l’état

de pure allégation, de sorte que ce volet de la demande reconventionnelle a été

déclaré fondé.

Instance d’appel

Contre ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant

exploit d’huissier du 17 décembre 2012.

Par réformation partielle de la décision entreprise, PERSONNE1.) demande à voir dire

non fondée la demande reconventionnelle relative au remboursement d’avances sur

charges et à se voir décharger de la condamnation prononcée à ce titre à son encontre.

PERSONNE1.) sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel et demande à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et

dépens des deux instances.

A l’appui de son appel,

PERSONNE1.)

expose que l’appartement loué à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se trouve dans un immeuble dans lequel les

locataires habitent le premier étage, la bailleresse habitant le rez-de-chaussée.

L’appelante fait relever qu’elle dispose d’une porte d’entrée séparée et qu’elle ne

profite pas des parties communes de l’immeuble qui seraient à la seule disposition de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), aucun autre locataire n’occupant l’immeuble.

L’appelante fait relever qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne sauraient contester

avoir utilisé de l’eau et de l’électricité dans les parties communes, ni le fait qu’ils

redoivent les taxes relatives à l’antenne collective et le nettoyage des parties

communes effectués d’un commun accord par la bailleresse, trois heures/semaine

moyennant une rémunération de 10,00 euros/heure, cela revenant à 120,00 euros par

mois.

Le décompte aurait été établi et envoyé annuellement par PERSONNE1.) aux

locataires ; même s’ils ont été établis de manière manuscrite, les décomptes auraient

été établis sur base « de factures ». Pour autant que de besoin, il y aurait lieu de

nommer un consultant.

L’appelante fait en outre relever que le constat d’huissier du 26 septembre 2011 a été

signé par les locataires, qui en auraient dès lors accepté la teneur.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) demandent à voir dire l’appel principal non fondé et

interjettent appel incident contre le premier jugement i) en ce qu’ils ont été condamnés

à l’indemnité d’indisponibilité de 1.250,00 euros et ii) en ce qu’ils ont été condamnés

au paiement du montant retenu au titre des dégâts locatifs, dont certains postes

retenus par le premier juge sont contestés. Ils demandent partant à se voir décharger

des condamnations prononcées à tort à leur encontre.

En ce qui concerne l’occupation de l’immeuble, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font

valoir qu’ils ne sont pas les seuls à habiter l’immeuble avec PERSONNE1.), mais

qu’outre la bailleresse habitant le rez-de-chaussée, il y aurait un troisième « habitant »

au deuxième étage de l’immeuble. Les frais communs seraient dès lors à diviser par

trois.

En ce qui concerne l’appel principal, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font relever

que, pendant toute la durée du contrat, aucun décompte ne leur a été adressé ; les

décomptes versés aux débats auraient été établis par après. En se prévalant de

l’article 5 de la loi du21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font relever que, pour pouvoir être réclamées, les

charges doivent avoir été déboursées par le bailleur.

En ce qui concerne les frais de chauffage, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) font valoir

que les factures leur sont adressées directement par le fournisseur (pièce 8), le

compteur de gaz étant d’ailleurs établi à leur nom. Les factures versées à ce titre par

PERSONNE1.) ne seraient pas pertinentes dans la mesure où elles sont postérieures

à la période de location concernée. Il en serait de même en ce qui concerne les frais

d’électricité, tout ayant directement été payé par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au

fournisseur.

En ce qui concerne l’eau, tout en se déclarant d’accord à payer, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) font relever que du fait de la présence d’un habitant au 2e étage de

l’immeuble et de la présence de PERSONNE1.) habitant le rez-de-chaussée, ces frais

ne sauraient être intégralement mis à leur charge, seul 1/3 étant dû. Ils considèrent

partant n’être tenus qu’au paiement du montant de 802,44 euros pour toute la période

de location.

En ce qui concerne les taxes communales, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) relèvent

que les frais de canalisation sont contestés en bloc, étant donné qu’ils incombent au

propriétaire.

Les frais de nettoyage sont contestés par les locataires au motif qu’il n’existe aucun

accord pour que PERSONNE1.) effectue le nettoyage. Si PERSONNE1.) a bien

nettoyé les parties communes, c’était à raison d’une fois par semaine pendant une

heure. Sur base d’un taux horaire de 10,00 euros, un montant total maximum de

2.200,00 euros à partager par trois (unités serait dû), de manière à laisser un montant

de 733,33 euros redu à charge des locataires.

Quant à l’appel incident relatif au volet de l’indemnité d’indisponibilité, PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) font relever que la remise des clefs a eu lieu en date du 16

septembre 2011, cela étant corroboré par une attestation testimoniale. Si l’état des

lieux n’a pu être diligenté qu’en date du 4 octobre 2011, cela serait dû au fait de la

bailleresse ; ces trois semaines ne devraient dès lors pas être prises en considération.

Quant au volet relatif aux dégâts locatifs, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) soulignent

leur contestation partielle, en relevant que les postes contestés sont : les frais relatifs

au matelas, à l’aspirateur, à la table basse et au fauteuil.

Faisant relever que l’article 1731 du code civil s’applique à l’immeuble et non aux

meubles, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) considèrent que le montant de 811,75

euros serait à déduire du montant retenu par le premier juge.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) réclament finalement encore reconventionnellement

le paiement du montant de 49,73 euros, à titre de remboursement des frais exposés

pour le nettoyage de la cheminée.

Ils s’opposent à toute mesure d’instruction complémentaire.

Motifs de la décision

Appel principal

Il est constant en cause que la bailleresse PERSONNE1.) et les locataires

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) habitent le même immeuble sis à ADRESSE1.).

L’affirmation faite par PERSONNE1.) consistant à dire que nonobstant le fait d’habiter

le même immeuble qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.), mais de disposer d’une porte

d’entrée séparée et de ne pas profiter des parties communes, contestée par

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), n’est corroborée par aucun élément probant et

reste partant à l’état d’allégation, dépourvue d’un quelconque effet.

Par ailleurs, l’affirmation d’PERSONNE2.) et d’PERSONNE3.) consistant à dire que le

deuxième étage de l’immeuble est habité par une tierce personne, contestée par

PERSONNE1.), n’est documentée par aucune pièce, de sorte qu’elle reste également

à l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque effet.

L’immeuble en cause ayant été habité par deux ménages, il s’ensuit que les frais

communs sont à partager par deux.

Si aucun décompte n’a été versé par PERSONNE1.) en première instance, de sorte

que c’est par un juste raisonnement que le premier juge a dit qu’à défaut de décompte

relatif aux charges, la demande des locataires tendant au remboursement des

avances sur charges était fondée, il est à noter qu’en instance d’appel, le litige a

changé, PERSONNE1.) versant actuellement des décomptes annuels manuscrits

libellés comme suit :

Année 2007 à 2008 :

Eau

22,00 euros/mois

264,00

Canal

20,00 euros/mois

240,00

Loc. compteur

1,50

6,00

Antenne

9,00 euros/mois

108,00

Electricité

9,00 euros/mois

108,00

Nettoyage corridor

120,00 euros/mois

1.440,00

Nettoyage commun

14,50 euros/mois

174,00

Matériel, sel, nettoyage

60,00

TOTAL

2.400,00

Année 2008 à 2009 :

Eau

22,00 euros/mois

264,00

Canal

20,00 euros/mois

240,00

Loc. compteur

1,50

6,00

Antenne

9,00 euros/mois

108,00

Electricité

9,00 euros/mois

108,00

Nettoyage corridor

120,00 euros/mois

1.440,00

Nettoyage commun

14,50 euros/mois

174,00

Matériel, sel, nettoyage

60,00

TOTAL

2.400,00

Année 2009 à 2010 :

Eau

22,00 euros/mois

264,00

Canal

20,00 euros/mois

240,00

Loc. compteur

1,50

6,00

Antenne

9,00 euros/mois

108,00

Electricité

9,00 euros/mois

108,00

Nettoyage corridor

120,00 euros/mois

1.440,00

Nettoyage commun

14,50 euros/mois

174,00

Matériel, sel, nettoyage

60,00

TOTAL

2.400,00

Année 2010 à 2011 (erronément citée comme année 2009 à 2010) :

Eau

22,00 euros/mois

264,00

Canal

20,00 euros/mois

240,00

Loc. compteur

1,50

6,00

Antenne

9,00 euros/mois

108,00

Electricité

9,00 euros/mois

108,00

Nettoyage corridor

120,00 euros/mois

1.440,00

Nettoyage commun

14,50 euros/mois

174,00

Matériel, sel, nettoyage

60,00

TOTAL

2.400,00

Mois de mai, juin, juillet, août et septembre 2011 :

Eau

22,00 euros/mois

77,00

Canal

20,00 euros/mois

70,00

Loc. compteur

3,50

12,25

Antenne

10,00 euros/mois

35,00

Electricité

11,00 euros/mois

38,50

Nettoyage corridor

135,00 euros/mois

472,50

Nettoyage commun

20,50 euros/mois

70,00

Matériel, sel, nettoyage

44,63

TOTAL

819,88

Il est à noter que c’est bon droit que le premier juge a dit que l’avance mensuelle de

200,00 euros à payer par les locataires pour électricité, eau et canal, nettoyage

commun, est à qualifier d’avance sur charges.

Les frais réclamés par PERSONNE1.) au titre du nettoyage des parties communes, se

chiffrent au montant total de 6.998,50 euros, qui se décompose comme suit: 1.440,00

+ 174,00 euros = 1.614,00 euros/an, ce qui fait un total de 4 x 1.614,00 = 6.456,00

euros (années 2007 à 2010), auquel s’ajoute le montant de 472,50 + 70,00 euros =

542,50 euros (pour mai, juin juillet, août et septembre 2011).

Sur ce montant, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) reconnaissent l’exactitude du

montant de 2.200,00 euros, tout en faisant valoir que celui-ci serait à partager par trois

unités. En ce qui concerne ce dernier argument il est renvoyé à ce qui vient d’être

retenu ci-avant.

Au vu des pièces versées et des débats menés, le tribunal retient que PERSONNE1.)

ne rapporte pas la preuve d’un nettoyage des parties communes sur base de trois

heures par semaine, mais seulement sur base d’une heure par semaine. En effet,

aucune pièce n’établissant que les heures libellées par PERSONNE1.) au titre du

nettoyage aient été réellement prestées, étant précisé que la charge de cette preuve

lui incombe, il s’ensuit qu’au vu de la reconnaissance par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) du montant de 2.200,00 euros, il y a lieu de retenir que le montant des

charges de nettoyage se chiffre au prédit montant.

Au vu de ce qui a été dit ci-avant, ces frais sont à diviser par deux, de sorte que seul

le montant de 1.100,00 euros est dû à ce titre par les locataires, étant précisé que les

avances mensuelles sur charges (d’un montant de 200,00 euros/mois, dont le

paiement n’est pas contesté par PERSONNE1.)) seront à déduire du montant redu.

Les décomptes dressés par PERSONNE1.) ne contenant pas de frais de chauffage, il

n’y a pas lieu de s’attarder sur les développements faits à ce titre par PERSONNE2.)

et PERSONNE3.).

Quant aux autres frais réclamés, il est à noter que la consommation d’énergie, telle

que l’électricité, l’eau chaude et froide des parties communes sont imputables au

locataire et qu’il en va de même des taxes et frais liés à l’usage du logement, telles

que par exemple les taxes communales.

L’appelante versant des factures relatives aux différents frais réclamés (dont

notamment les factures des taxes communales lui adressées par la commune de

ADRESSE3.)), il s’ensuit qu’il ne saurait faire de doute que les frais ainsi libellés ont

été déboursés par la bailleresse, étant précisé que seule la moitié en incombe aux

locataires PERSONNE2.) et PERSONNE3.).

La demande de PERSONNE1.) tendant au paiement des charges est dès lors à dire

fondée dans son principe, le quantum restant à déterminer par voie de consultant. En

effet, le tribunal n’étant pas en mesure de vérifier l’exactitude des montants repris par

PERSONNE1.) dans les décomptes par rapport aux factures, il y a lieu de nommer un

consultant afin de déterminer le montant exact redu par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) au titre des frais communs.

Dans un souci de bonne administration de la justice, il est à préciser que dans le

décompte à dresser par le consultant, celui-ci tiendra compte des frais de nettoyage

d’un montant total de 1.100,00 euros, et des avances mensuelles sur charges de

200,00 euros payés par les locataires au cours du bail, c’est-à-dire du 1er juin 2007 au

16 septembre 2011.

Appel incident

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestant que les postes relatifs aux frais de

matelas, d’aspirateur, de la table basse et du fauteuil, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de

s’attarder aux autres postes alloués par le premier juge auxquels il a partant été fait

droit à juste titre (soit le montant de : 2.800 + 392,48 + 164,60 + 69,83 + 1.234,49 =

4.261,14 euros).

Contrairement aux affirmations de la bailleresse, le constat d’huissier du 26 septembre

2011 n’a pas été dressé en présence des locataires, ni signé par ceux-ci.

Il résulte cependant de l’état des lieux contradictoirement dressé le 4 octobre 2011

entre les parties au litige, que « la prise du fauteuil…(illisible) est abîmée », qu’il y a

une « tache sur la table basse du salon » et qu’il y a une « tache sur le matelas ».

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestant pas que les susdits meubles se

trouvaient dans un bon état au moment de leur mise à disposition des lieux loués, il

s’ensuit qu’en vertu du principe de la bonne exécution du contrat qui s’est formé entre

parties, ils sont tenus à les restituer dans le même état et doivent répondre de

l’endommagement y causé, déduction faite de l’usure normale.

En l’espèce, il est constant en cause qu’PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont habité

dans l’appartement en cause pendant plus de quatre années ; il y a dès lors forcément

eu une usure des meubles mis à leur disposition, de sorte que PERSONNE1.) n’est

pas fondée à réclamer la valeur à neuf du matériel endommagé.

Au vu des éléments de la cause, le tribunal fixe ce volet du dommage subi par

PERSONNE1.) ex aequo et bono au montant de 100,00 euros.

Quant aux frais réclamés pour l’aspirateur, il est à noter que lors des débats de

première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se sont déclarés d’accord à

payer le montant de 25,00 euros, au motif que seul l’embout manquait.

Il ne résulte d’aucun élément de la cause que l’aspirateur ait été endommagé

d’avantage que ce que les locataires font valoir. A défaut par PERSONNE1.) d’établir

la réalité de dégâts autres à l’aspirateur que l’embout, ce volet de la demande est à

dire fondé à concurrence du montant de 25,00 euros.

Par réformation de la décision entreprise, le volet de la demande relatif aux dégâts

locatifs est à dire fondé à concurrence du montant de 4.261,14 + 100,00 + 25,00 =

4.386,40 euros, ce montant étant, tel que le premier juge l’a retenu à bon droit, à diviser

par moitié entre PERSONNE2.) et PERSONNE3.), de manière à ce que chacun redoit

le montant de 4.386,40 : 2 = 2.193,20 euros.

Quant à l’indemnité d’indisponibilité, ce volet de la demande est à dire fondé, ce par

adoption des motifs retenus par le premier juge.

La demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

tendant à voir condamner PERSONNE1.) à leur payer le montant de 49,73 euros, à

titre de remboursement des frais exposés pour le nettoyage de la cheminée, dont la

recevabilité et le bien-fondé ne sont pas contestés est à dire fondée à concurrence du

montant réclamé.

C’est à bon droit que le premier juge a mis les frais et dépens de la première instance

pour moitié à la charge de PERSONNE1.) et pour moitié à la charge d’PERSONNE2.)

et PERSONNE3.).

Il suit des considérations qui précèdent que, même si c’est pour d’autres motifs, l’appel

principal est fondé et que l’appel incident est partiellement fondé.

La demande en indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.) pour l’instance

d’appel est à dire non fondée, l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 n’étant

pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel principal fondé et l’appel incident partiellement fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit le volet de la demande principale relatif aux dégâts locatifs fondé à concurrence du

montant de 4.386,40 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.193,20 euros

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.193,20 euros,

dit le volet de la demande principale relatif aux frais communs fondée dans son

principe,

avant tout autre progrès en cause,

surseoit à statuer afin de faire déterminer le montant exact redu par PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) au titre des frais communs,

ordonne une consultation et commet pour y procéder :

Maître Evelyne KORN

ADRESSE4.),

L-ADRESSE4.)

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

motivé et détaillé,

de déterminer le montant exact redu par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au titre des

frais communs, en tenant compte des frais de nettoyage d’un montant total de 1.100,00

euros et des avances mensuelles sur charges de 200,00 euros payés par les locataires

au cours du bail, soit du 1er juin 2007 au 16 septembre 2011,

ordonne à PERSONNE1.) de consigner au plus tard le 18 février 2014 la somme de

500,00 euros, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération du consultant à un

établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe

du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance,

charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette

mesure d’instruction,

dit que le consultant devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission, le consultant pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires du consultant devraient dépasser le montant de la provision

versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire,

dit qu'en cas de refus, de retard ou d'empêchement du consultant commis, il sera

procédé à son remplacement sur requête à adresser à Madame la vice-présidente de

chambre,

dit que le consultant devra

déposer son rapport

au greffe du tribunal

d’arrondissement le 22 avril 2014, au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 29 avril

2014,

à 9.00 heures,

devant la quatorzième

chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable et fondée, la demande reconventionnelle formulée en instance d’appel

par d’PERSONNE2.) et PERSONNE3.),

partant condamne PERSONNE1.) encore à payer à PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

la somme de 49,73 euros,

réserve les frais et dépens de l’instance d’appel.