Tenant appeal partially allowed; court rejects heating fee claim but confirms rent arrears and procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 220/2013

Audience publique du mardi, dix décembre deux mille treize

Numéro 153801 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Eschsur-Alzette du 22 mai 2013,

comparant par Maître Steve COLLART, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) B.), sans état connu, et 2) C.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN, sub 1) et 2) comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153801 du rôle et appelée pour fixation le 11 juin 2013, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25 juin 2013 et finalement à l’audience publique du mardi, 26 novembre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Steve COLLART, avocat, comparant pour A.) donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH, comparant pour B.) et C.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10 décembre 2013, le jugement qui suit:

Suivant contrat de bail signé le 6 octobre 2010, B.) et C.) ont donné en location à A.) un appartement sis à L-(...), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,00 euros par mois, payable d’avance le 1er de chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée d’une année et renouvelable par tacite reconduction d’année en année, a pris effet le 8 octobre 2010.

Par requête déposée le 16 février 2012 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur- Alzette, B.) et son épouse C.) font convoquer A.) à comparaître devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour l’entendre condamner à leur payer le montant de 4.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées avec les intérêts légaux tels que de droit et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant entre parties aux torts de la locataire, et ce endéans la huitaine de la notification du jugement à intervenir.

Les époux B.)-C.) ont encore sollicité la condamnation de A.) à leur payer une indemnité de 50,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu’une nouvelle garantie bancaire de 2.000,00 euros.

Il est en effet à noter que dans leur décompte, les requérants avaient d’ores et déjà porté en déduction de leurs prétentions financières, le montant de la garantie locative, soit la somme de 2.000,00 euros.

Devant le premier juge, à l’audience des plaidoiries du 14 mars 2013, les requérants ont augmenté leur demande en condamnation au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées à la somme de 9.421,79 euros duquel a été retranché le solde (positif) des décomptes charges 2010 et 2011 et auquel a été rajouté le montant de la garantie locative à reconstituer pour arriver au total de 10.515,78 euros.

A.) a demandé reconventionnellement le remboursement des frais de chauffage de 3.441,107 euros qu’elle aurait directement réglé à la commune alors que, d’après le contrat de bail, « ces frais seraient compris dans les avances sur charges ».

Par jugement du 11 avril 2013, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

- dit fondée la demande de B.) et d’C.) pour le montant de 2.000,00 euros à titre de garantie locative ;

- dit fondée la demande de B.) et d’C.) pour le montant de 8.515,78 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayées ;

- condamné A.) à payer à B.) et à C.) la somme de 10.515,78 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 6.600,00 euros à partir du 16 février 2012 et sur le montant de 3.915,78 euros à partir du 14 mars 2013, dates des demandes respectives, jusqu’à solde ;

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de A.) ;

- condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard un mois après la notification du présent jugement ;

- dit non fondée la demande reconventionnelle de A.) en paiement du montant de 3.441,107 euros ;

- condamné A.) à payer à B.) et C.) le montant de 50,00 euros à titre d’indemnité sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu que :

- A.) n’a pas contesté le montant qui lui a été réclamé au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

- La garantie locative avait toujours une raison d’être dans la mesure où A.) occupait encore les lieux ;

- Il était « tout à fait normal que A.) règle elle-même ses propres frais de chauffage », même en présence de la clause du bail invoquée par elle ;

- Le non-paiement de plus de dix mois de loyers justifiait la résiliation du bail aux torts du locataire.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 22 mai 2013.

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à :

- Voir réduire la condamnation au montant de 4.929,38 euros au vu d’une erreur de décompte ;

- Voir dire la demande en résiliation du bail et en déguerpissement non fondée au vu du « faible montant de la condamnation à intervenir » ;

- Voir dire la demande en condamnation de la garantie locative non fondée au motif que les bailleurs, en faisant appel à la garantie, y auraient renoncé ;

- Dire la demande reconventionnelle fondée à concurrence de 3.876,107 euros étant donné que A.) aurait été « induite en erreur » par les stipulations du contrat de bail qui prévoit que « …les frais de l’entretien et de la consommation mensuelle de chauffage sont à charge du locataire et sont inclus dans l’avance mensuelle…. », ce qui « engagerait la responsabilité du bailleur » ;

- Etre déchargée du paiement de l’indemnité de procédure à laquelle elle a été condamnée.

A l’audience des plaidoiries du 26 novembre 2013, A.) a augmenté sa demande reconventionnelle au montant de 5.403,46 euros et elle a déclaré se rapporter à la sagesse du tribunal en ce qui concerne la demande en résiliation du bail au vu des montants réclamés à titre d’arriérés de loyers et de charges suivant le décompte actualisé des bailleurs.

Les bailleurs concluent à la confirmation du jugement entrepris tout en augmentant leur demande en condamnation du chef d’arriérés de loyers et d’avances de charges locatives au montant de 13.745,78 euros, montant qui a été expressément accepté par le mandataire de A.) lors de l’audience des plaidoiries du 26 novembre 2013.

Les bailleurs font encore valoir que la garantie locative est destinée à assurer la bonne exécution de toutes les obligations de A.) de sorte qu’il faudrait la condamner à fournir une nouvelle garantie locative dans la mesure où elle occupe toujours les lieux.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle de A.), les parties intimées concluent au rejet de celle-ci au motif que A.) devrait payer ses propres frais de chauffage en dépit d’une « formulation malheureuse » du contrat de bail sur ce point. D’ailleurs, au vu des décomptes du syndic, les « avances ne couvrent pas le gaz et il faudrait bien que A.) paye ces frais à quelqu’un » et en aucun cas, ces frais ne lui auraient été facturés en « double ».

A titre subsidiaire, les bailleurs ne contestent pas le quantum des frais de gaz documentés par les pièces adverses.

Quant à la résiliation du bail et quant aux arriérés

Il résulte du décompte actualisé des bailleurs que non seulement les arriérés de loyers ayant existé à la date du jugement entrepris n’ont pas été apurés, ne serait-ce que de façon partielle, mais encore que, postérieurement à ce jugement, quatre loyers n’ont pas été payés du tout et deux l’ont été à moitié.

Ceci constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, de sorte qu’il y a lieu de confirmer le premier juge sur ce point et en ce qu’il a ordonné le déguerpissement de A.).

Le décompte ayant été expressément accepté, le tribunal admet que les erreurs matérielles (de calcul) que A.) critiquait, ont été redressées dans ce nouveau décompte et il y a lieu, en conséquence, de condamner A.) à payer à B.) et C.) la somme de 13.745,78 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

Au vu des explications contenues au point 1) de l’acte d’appel, il s’avère effectivement que le premier juge a pris en compte un montant erroné, de sorte que le montant de la condamnation n’aurait dû porter que sur la somme de 4.929,38 euros.

Les intérêts au taux légal sur la somme principale de 13.745,78 sont dès lors à allouer comme suit en fonction des augmentations successives de la demande :

- Sur le montant de 4.600,00 euros à partir du 16 février 2012 ;

- Sur le montant de 329,38 euros à partir du 14 mars 2013 ;

- Sur le montant de 8.816,40 euros à partir du 26 novembre 2013, chaque fois jusqu’à solde.

Quant à la garantie locative

Il est un fait que les locataires ont imputé le montant de la garantie locative sur les montants qu’ils ont réclamés au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges.

Le contrat de bail mentionne une « garantie bancaire émise par un institut de crédit agréé au Luxembourg ». Il ne peut donc que s’agir d’une garantie à première demande (par opposition à un dépôt de garantie) et les bailleurs ont forcément fait appel à cette garantie sinon ils n’avaient pas porté le montant de cette garantie en déduction de leur créance.

S’ils ont ainsi épuisé cette garantie, ils n’ont plus de moyen juridique de forcer A.) à reconstituer cette garantie et ainsi fournir une deuxième garantie, le contrat de bail imposant à A.) de fournir une seule garantie à concurrence de 2.000,00 euros ce que A.) a fait. Dès lors, et alors même que A.) occupe toujours les lieux loués, la demande tendant à la condamnation de A.) au paiement d’une garantie est, par réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Demande reconventionnelle

A.) conclut au remboursement, par les bailleurs, des frais de chauffage individuel qu’elle a réglés à la Ville de X.), respectivement à SOC.1.) au titre de diverses factures pour sa consommation de gaz. Le montant total ainsi déboursé se chiffre, pour la période d’octobre 2010 à novembre 2013, à 5.403.46 euros.

A l’appui de sa prétention, A.) se base sur le passage suivant du contrat de bail figurant sous l’intitulé « frais » :

« …les frais de l’entretien et de la consommation mensuelle de chauffage sont à charge du locataire et sont inclus dans l’avance mensuelle…. »

Cette clause contient deux affirmations dissociables qu’il convient d’analyser séparément.

Primo, A.) est redevable des frais de sa consommation de chauffage, ce qui est une stipulation claire.

Secundo, ces frais seraient inclus dans l’avance mensuelle, ce qui constitue non pas une contradiction avec la première affirmation mais un non-sens en soi. En effet, le propre d’une avance est de constituer un payement anticipatif qui sera porté en déduction d’une créance dont le solde final ne sera déterminé que postérieurement. Ainsi, l’avance, en tant que telle, n’est pas susceptible « d’inclure » des frais, de quelle que nature qu’ils soient.

Dans ces conditions, il y a lieu de se référer à la seule première partie de la clause qui indique clairement que les frais de chauffage incombent à A.), de sorte que celleci ne saurait prétendre qu’elle aurait été induite en erreur et faire supporter les frais de chauffage aux bailleurs.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré non fondée la demande reconventionnelle formulée par A.).

Au vu des éléments du dossier, il paraît inéquitable de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à charge des bailleurs, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge leur a alloué une indemnité de procédure de 50,00 euros.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer partiellement fondé.

En dépit de cela, A.) reste tenu d’une condamnation au profit de A.), raison pour laquelle les frais et dépens de l’instance d’appel seront à sa charge.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

condamne A.) à payer à B.) et C.) la somme de 13.745,78 euros du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges avec les intérêts au taux légal sur le montant de 4.600,00 euros à partir du 16 février 2012, sur le montant de 329,38 euros à partir du

14 mars 2013 et sur le montant de 8.816,40 euros à partir du 26 novembre 2013, chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de B.) et d’C.) tendant à voir condamner A.) à leur fournir une garantie locative,

confirme le jugement entrepris pour le surplus sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à partir de la signification du présent jugement, condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.