Tenant appeal dismissed; sublease remains valid but unenforceable after main lease termination, eviction delayed to July 2014.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 209/2013

Audience publique du mardi, vingt-six novembre deux mille treize

Numéro 153738 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Claude HIRSCH, juge-délégué,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique REYTER

en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette

du 2 mai 2013,

comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl, ayant été établie et ayant eu

son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée en état de faillite par

jugement du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, du 24 août 2012, représentée par son curateur Maître Sandrine

EWEN,

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Véronique

REYTER en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub1) comparant par Maître

Jean-Jacques LORANG, avocat,

demeurant à

Luxembourg,

sub 2) comparant initialement par le curateur Maître Sandrine EWEN, avocat, et,

actuellement par son curateur Maître Stéphanie STAROWICZ, avocat, les deux

demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 153738 du rôle et appelée pour fixation le 4 juin 2013,

fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 12 novembre 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Myriam PAQUET, avocat, en remplacement de Maître Jean-Jacques LORANG,

comparant pour la société anonyme SOCIETE3.) S.A., fournit ses réponses.

Entendu la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) sàrl en faillite par l’organe de

son mandataire Stéphanie STAROWICZ, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

novembre 2013, le

jugement

qui suit:

Par contrat de bail du 10 juillet 2000, PERSONNE2.) a donné en location à la société

à responsabilité limitée SOCIETE4.) s.àr.l. un « hangar » sis à ADRESSE4.)

comprenant une cuisine équipée, un living, deux chambres à coucher, une salle de

bains, un WC séparé, un débarras, chauffage au mazout indépendant, eau froide et

chaude pour un loyer de 20.000.- LUF. Par un second contrat de bail signé entre

parties le même jour, PERSONNE2.) a donné bail à SOCIETE2.) un hangar sis à

ADRESSE4.) comprenant une fosse, une douche et WC, trois bureaux ainsi que

l’étage supérieur pour un loyer de 80.000.- LUF. Les deux contrats stipulent qu’ils sont

conclus pour une durée de trois années à partir du 1er août 2000 et qu’ils peuvent être

résiliés au moins trois mois avant l’expiration sinon ils continuent à courir pour une

nouvelle période de trois années.

Par acte notarié du 11 juin 2008, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a

acquis les deux immeubles loués.

Par courrier du 10 juillet 2008, la SARL SOCIETE1.) a informé la SARL SOCIETE2.)

qu’elle est le nouveau propriétaire des deux immeubles, qu’elle accepte les conditions

actuelles du bail et lui a demandé de lui virer le montant de 5.000,00 euros, viré

mensuellement à PERSONNE2.).

Par deux courriers recommandés du 16 février 2009, SOCIETE1.) a résilié chacun des

deux contrats de bail avec effet au 31 juillet 2009.

Par jugement du 18 juin 2010, le tribunal d’arrondissement, siégeant en matière de

bail à loyer et en instance d’appel, a retenu que le bail portant sur la maison est un bail

d’habitation et que celui portant sur le hangar est un bail commercial, raison pour

laquelle seule la résiliation du bail commercial a été reconnue comme valable,

SOCIETE2.) étant déclarée occupante sans droit ni titre du hangar à compter du 1er

août 2009, tandis que le tribunal a retenu que le bail d’habitation, non résilié en

conformité avec l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006, a été prorogé.

Par courrier du 22 mars 2012, SOCIETE2.) a résilié, avec effet au 30 avril 2012, le bail

qui était encore en cours à l’époque, à savoir le bail portant sur la maison d’habitation

occupée par PERSONNE1.), sa compagne et leurs deux enfants communs.

Cette résiliation a été acceptée par SOCIETE1.) suivant courrier du 23 avril 2012, mais

il est un fait qu’PERSONNE1.) et sa famille occupent toujours la maison à l’heure

actuelle, raison pour laquelle SOCIETE1.) les considère comme occupants sans droit

ni titre à partir du 1er mai 2012.

SOCIETE1.) a, dès lors, par requête du 22 mai 2012 fait convoquer la société à

responsabilité SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix

de Luxembourg pour les voir condamner in solidum, sinon l’un de deux cités, sinon

PERSONNE1.) à lui payer une indemnité d’occupation de 1.500,00 euros par mois à

partir du 1er mai 2012.

Elle a également demandé à ce que les défendeurs soient condamnés à déguerpir

des lieux loués dans un délai de huit jours à partir du prononcé du jugement à

intervenir.

Par jugement du 21 mars 2013, le tribunal de paix de Luxembourg a :

-

dit qu’PERSONNE1.) est à qualifier d’occupant sans droit ni titre du « hangar »

situé à ADRESSE5.) à partir du 30 avril 2012,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de quatre (4) mois à partir de la notification du

jugement,

-

dit qu’il n’y a plus lieu d’ordonner le déguerpissement de la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.), SOCIETE5.),

-

refixé l’affaire pour continuation des débats sur les prétentions financières des

parties.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a notamment retenu, compte tenu de

l’occupation des lieux (il s’agit bien évidemment de la maison d’habitation, bien que le

jugement a quo vise par endroits le « hangar » qui ne fait plus l’objet du présent litige)

par PERSONNE1.), que ce dernier n’est jamais devenu le locataire direct de

PERSONNE2.) (bailleur initial) ni ab initio, ni par novation par changement de débiteur,

qu’une cession de bail à son profit ne résultait pas non plus des éléments du dossier,

de sorte qu’PERSONNE1.) était à qualifier de sous-locataire de SOCIETE2.).

Le premier juge a encore considéré que, par l’effet de la résiliation du bail principal, le

sous-locataire PERSONNE1.) est devenu occupant sans droit ni titre.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

2 mai 2013.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à se voir « qualifier

de véritable locataire » du bail litigieux signé en date du 10 juillet 2000, ceci par

« requalification exacte des faits litigieux et interprétation de l’intention commune des

parties », sinon par « l’effet d’une cession de bail, d’une novation, sinon d’une

délégation », opérations non prohibées par le contrat de bail.

D’après PERSONNE1.), cette qualification de locataire s’imposerait au vu du fait (i)

que lui-même et sa famille (et non SOCIETE2.)) occupent la maison ainsi qu’il résulte

des déclarations des parties actées dans des jugements antérieurs et du certificat de

résidence, (ii) qu’PERSONNE1.) a payé les loyers, (iii) que l’ancien bailleur se serait

adressé à PERSONNE1.) en nom personnel dans deux courriers (3 août 2003 et 25

novembre 2008) pour réclamer une augmentation, respectivement des arriérés de

loyers et (iv) qu’PERSONNE1.) aurait entrepris et payé d’importants travaux de

rénovation dans les lieux loués pour un montant de l’ordre de 43.000,00 euros (pose

de carrelage, travaux de plâtrage, de peinture, d’électricité, de chauffage).

PERSONNE1.) renvoie encore à deux attestations testimoniales qui conforteraient ses

dires ainsi qu’à un jugement du tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 18 juin

2010 ayant qualifié le bail litigieux de bail d’habitation.

PERSONNE1.) donne encore à considérer que le contrat de bail n’est pas un contrat

intuitu personae si, comme en l’espèce, la sous-location n’est pas interdite et que dès

lors la personne du locataire importe peu, l’élément essentiel étant l’accord sur un bien

à tel ou tel prix. Il ne faudrait donc pas s’arrêter aux termes du contrat de bail. Ainsi, si

SOCIETE2.) figurait en tant que locataire dans le contrat de bail, ce serait une « erreur

matérielle ».

PERSONNE1.) serait ainsi le « réel locataire » de la maison d’habitation sise à L-

ADRESSE1.) et non un occupant sans droit ni titre, de sorte qu’il ne saurait été

condamné au déguerpissement.

En ce qui concerne la cession de bail, respectivement la novation (à noter

qu’PERSONNE1.) ne fait strictement aucun développement à propos de la délégation

qu’il invoque pourtant), l’appelant grief au premier juge d’avoir rejeté cette solution en

argumentant que, conformément à la doctrine citée par le premier juge, l’ancien

bailleur aurait « reconnu » cette cession par le fait de « reconnaître » PERSONNE1.)

comme locataire ainsi qu’il résulterait de ses courriers précités.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) serait à considérer comme sous-locataire et dans

pareille hypothèse, SOCIETE2.) n’aurait pas eu le droit de résilier le bail d’habitation

principal la liant à SOCIETE1.) sans procéder au préalable à une résiliation du « bail

d’habitation de sous-location ».

La résiliation opérée par SOCIETE2.) suivant courrier du 22 mars 2012 serait dès lors

à déclarer nulle et de nul effet puisqu’elle priverait PERSONNE1.) des dispositions

protectrices d’ordre public de la loi du 21 septembre 2006 et notamment du principe

de prorogation des baux inscrite à son article 12 (2). D’après PERSONNE1.), cet article

devrait s’appliquer à tous les baux d’habitation, y compris aux sous-locations.

A titre de dernière subsidiarité, PERSONNE1.) demande à ce qu’il lui soit accordé un

délai de déguerpissement jusqu’à la fin de l’année scolaire 2013/2014 au vu de la

scolarisation de ses deux enfants à ADRESSE6.).

PERSONNE1.) sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros pour l’instance d’appel.

SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en renvoyant à la

motivation dudit jugement et en expliquant qu’il n’y a pas lieu à requalifier ni à

interpréter un contrat dans lequel figure SOCIETE2.) comme locataire. PERSONNE1.)

ne saurait donc soutenir, contre et envers cette évidence, qu’il serait le locataire du

contrat de bail du 10 juillet 2000 portant sur la maison d’habitation.

La résiliation de ce contrat, à l’initiative du locataire SOCIETE2.), serait donc

valablement intervenue et acceptée par le bailleur, de sorte que ce contrat de bail

aurait pris fin le 30 avril 2012, ce qui aurait également entraîné la résiliation du contrat

de sous-location liant SOCIETE2.) à PERSONNE1.).

SOCIETE1.) conclut dès lors au rejet de la demande tendant à voir prononcer la nullité

de la résiliation du bail principal tout en soulevant le défaut de qualité d’PERSONNE1.)

pour soulever cette nullité.

S’il n’est pas contesté qu’PERSONNE1.) occupe les lieux avec sa famille et qu’il paye

les loyers afférents (500,00 euros par mois), cela ne lui conférerait aucune légitimité

pour rester dans les lieux et il serait à considérer comme occupant sans droit ni titre

depuis la prise d’effet de la résiliation du bail principal. De même, on ne pourrait tirer

aucune conséquence relative à une éventuelle qualité de locataire du simple fait

qu’une personne effectue le paiement des loyers, ceci d’autant plus que dans un

jugement du 17 avril 2012 (intervenu entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.)), le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg a confirmé, par adoption des motifs, un jugement du

tribunal de paix de Luxembourg du 21 novembre 2011 ayant retenu que les loyers ont

régulièrement été payés par PERSONNE1.) pour le compte de SOCIETE2.).

Contrairement à PERSONNE1.), SOCIETE1.) donne encore à considérer qu’on ne

saurait déduire aucune conséquence des jugements intervenus antérieurement entre

SOCIETE1.) et SOCIETE2.) sur le présent litige puisque, depuis lors, est intervenu un

élément nouveau et fondamental, à savoir la résiliation contradictoire du bail liant

SOCIETE1.) à SOCIETE2.).

SOCIETE1.) conteste tant la cession de bail que la novation et la délégation invoquées

par PERSONNE1.) dans la mesure où aucune preuve en ce sens n’a été rapportée et

que SOCIETE1.) n’en a pas connaissance.

Enfin, SOCIETE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00

euros pour l’instance d’appel.

SOCIETE2.) se rallie aux conclusions de SOCIETE1.) en précisant que c’est bien

SOCIETE2.) qui a signé le contrat de bail et que c’est elle qui est locataire de la maison

d’habitation actuellement occupée sans droit ni titre par PERSONNE1.).

D’ailleurs, lors de la conclusion du bail, PERSONNE1.) était gérant de la SOCIETE2.)

et des courriers en ce sens lui auraient été adressés, de sorte qu’il serait parfaitement

au courant que c’est bien SOCIETE2.) qui a qualité de locataire.

Discussion

L’interprétation et la qualification

Le présent litige se greffe sur deux éléments de fait, a priori, contradictoires : le fait

que, d’un côté, le contrat de bail litigieux du 10 juillet 2000 et concernant la maison

d’habitation (les parties étant d’accord que le terme de « hangar » étant une erreur

matérielle provenant sans doute d’une opération de « copier-coller » de l’autre contrat

de bail signé le même jour et concernant effectivement le hangar adjacent) a été signé

par SOCIETE2.) en tant que locataire et, de l’autre côté, le fait que ce soit

PERSONNE1.) et sa famille qui occupent la maison.

Cette situation de fait devra donc, pour reprendre les termes de PERSONNE1.),

recevoir une qualification juridique.

En revanche, le contrat de bail n’aura pas besoin d’être « requalifié », ni interprété

puisqu’il s’agit d’un acte juridique parfaitement clair qui ne laisse place à aucune

interprétation autre que celle qui découle de ses propres termes et qui font état, de

façon non ambiguë, d’un bail entre PERSONNE2.), en sa qualité de bailleur, et

SOCIETE2.), en sa qualité de locataire. A noter que le contrat de bail comporte, à côté

de la signature d’PERSONNE1.) (en tant que représentant légal de SOCIETE2.)), le

tampon de SOCIETE2.).

Même si ce contrat a été signé (comme le décrivent les attestations testimoniales

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)) en urgence sous la pression du bailleur, il n’en

reste pas moins que la volonté des parties se dégage de façon non équivoque de ce

document, de sorte qu’on ne saurait, sous peine de le dénaturer, « l’interpréter » en

ce sens qu’en réalité ce serait PERSONNE1.) qui serait ab initio le « véritable

locataire ».

Le tribunal rappelle dans ce contexte que la Cour de Cassation censure les juges du

fond lorsqu’ils dénaturent le contrat, c’est-à-dire lorsque, comme en l’espèce, ils

interprètent un contrat clair ou, pire encore, lorsqu’ils le refont sous prétexte d’équité

(cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n°

631).

Ce raisonnement n’est pas affecté par des actes d’exécution du contrat qui sont

contraires à la teneur du contrat et postérieurs à la signature de celui-ci. Ce ne sont

donc pas les paiements de loyers faits par PERSONNE1.) personnellement, ni les

travaux qu’il a entrepris, respectivement payés qui feraient de lui un « locataire par

interprétation ». Ces faits seront à analyser pour savoir si, tel que le prétend l’appelant,

le contrat initial a éventuellement été modifié tacitement par les parties, en l’absence

de toute modification expresse.

Le tribunal retient donc que les liens contractuels relatifs au bail d’habitation se sont

bien noués entre SOCIETE6.) et SOCIETE2.). PERSONNE1.) n’occupe dès lors pas

la maison à titre de locataire principal. Reste à savoir s’il dispose d’un autre titre qu’il

pourrait opposer à l’actuel propriétaire SOCIETE1.) pour éviter un déguerpissement.

Ainsi qu’il a été relevé plus haut, PERSONNE1.) invoque comme possibles titres : la

cession de bail, la novation, la délégation et enfin la sous-location.

La cession de bail

Tel que le premier juge l’a dit à juste titre, la cession de bail par le preneur est un

contrat synallagmatique impliquant à la fois i) une cession de créance, qui se définit

comme l'opération par laquelle une personne, le cédant, cède le droit de créance

qu'elle détient contre son débiteur, le cédé, à un tiers, le cessionnaire, qui devient

créancier à sa place et ii) la persistance des obligations du locataire, toutes dettes

étant intransmissibles sans l’accord du créancier.

La Cour de Cassation française définit la cession de bail comme un contrat d’une

nature particulière, qui comporte cession de créance (la jouissance des lieux) mais

aussi transfert au cessionnaire de l’obligation de payer le loyer et de respecter les

conditions du bail (cf. Malaurie & Aynès, Cours de Droit Civil, les Obligations, éd. Cujas

1994/1995, n° 787).

En l’espèce, PERSONNE1.) se prévaut de la qualité de cessionnaire en vertu d’une

cession de bail opérée à son profit par le biais du locataire SOCIETE2.), le débiteur

cédé étant le bailleur SOCIETE1.) sàrl, celle-ci ayant tacitement accepté ladite

cession.

Pour analyser cette situation juridique, il convient de distinguer entre deux phases :

celle de la cession, en tant qu’acte juridique, qui se réalise entre le cédant et le

cessionnaire, et celle de la notification du fait de la cession au débiteur cédé, sinon la

reconnaissance ou acceptation par celui-ci du fait de la cession.

La cession qui est valable « solo consensu », c’est-à-dire par le seul consentement

des parties (cédant et cessionnaire), se réalise sans l’intervention du débiteur cédé,

qui se borne à subir le changement de créancier et qui n’ a aucun intérêt juridique à

s’y opposer, l’acte de cession ne le concernant pas, seul le fait de la cession

l’intéressant, la cession, dès l’instant où elle lui est notifiée, lui devenant opposable en

tant que fait juridique et ce indépendamment de sa validité entre parties (H. DEPAGE,

Traite élémentaire de droit civil belge, n° 492).

En cas de contestation sur la réalité de la cession, tel que c’est le cas en l’espèce, il

faut apporter la preuve de la cession. (H. DEPAGE, op.cit., n° 524, 535), cette preuve

incombant évidemment à celui qui invoque la cession, en l’espèce PERSONNE1.).

La cession de créance est une convention dont la formation, entre parties, est soumise

aux conditions exigées pour tous les contrats en général. Les conditions de fond sont

de deux sortes : les unes tiennent aux parties à la cession, les autres à son objet. Pour

l'essentiel, les conditions relatives aux parties à la cession n'offrent pas de

particularisme notable par rapport au droit commun. Chaque partie doit consentir à la

cession et avoir la capacité de la faire. La cession de créance suppose un échange

des volontés du cédant et du cessionnaire. Quant au débiteur cédé, on sait que son

consentement n'est pas requis (Jurisclasseur, Code Civil, articles 1689 à 1695, fasc.

20, Vente : transport des créances et autres droits corporels : cession de créance

(conditions), édit. novembre 2006, n° 2, 3, 4, 5).

Quant aux conditions de forme, la cession de créance est un contrat consensuel ; il

suffit, pour qu'elle soit parfaite, que cédant et cessionnaire aient échangé leurs

consentements. L'écrit qui peut être exigé ne l'est donc pas ad validitatem, mais ad

probationem (ibidem op cit, n° 45). Peu importe la manière dont s'exprime cet accord:

un simple consentement verbal ferait l'affaire. En pratique, pour se réserver une

preuve, les parties auront cependant intérêt à établir un écrit (CA Paris, 12 juill. 1911:

DP 1913, 2, p. 189. – M. Planiol et G. Ripert, op. cit., t. VII, n° 1116 ; cf. ibidem, op cit,

n° 46).

Quant à la deuxième phase de la cession, il est à noter que pour être opposable au

cédé, c’est-à-dire au bailleur, la cession de bail, comme toute cession de contrat est

soumise au formalisme de l’article 1690 du code civil, étant précisé que si

l’accomplissement des formalités de cet article devient inutile pour rendre la cession

opposable au bailleur principal si celui-ci en a eu connaissance et l’a acceptée sans

équivoque et qu’à cet effet, la connaissance du bailleur doit être certaine et porter tant

sur l’existence de l’acte que sur la réalité et la sincérité de la cession, il n’en reste pas

moins i) que la simple connaissance d’une cession de bail par la partie cédée, à la

supposer établie, n’a pas pour effet de la lui rendre opposable et ii) que le simple fait

que le bailleur ait accepté le loyer payé par le cessionnaire n’est pas de nature à

rapporter la preuve de la connaissance et de l’acceptation de la cession de bail par le

propriétaire (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Pasicisie 31, n° 208).

Tel que déjà dit ci-avant, PERSONNE1.) se prévaut d’une cession de bail opérée à

son profit par le biais du locataire SOCIETE2.), étant précisé que la prétendue cession

n’est documentée par aucun acte écrit et que son existence est contestée par le

prétendu cédant SOCIETE2.). Or, en l’absence du moindre élément probant confortant

la thèse de l’existence d’une cession du bail à son profit, l’appelant sur lequel pèse la

charge de cette preuve reste en défaut d’établir la réalité de pareille cession.

Il devient dès lors superfétatoire d’analyser si la prétendue cession a été tacitement

acceptée par le bailleur, étant rappelé que les éléments dont PERSONNE1.) se

prévaut à ce titre sont i) le fait d’avoir effectué des travaux dans les lieux loués, ii)

d’avoir payé les loyers, ces paiements ayant été acceptés par le bailleur, qui aurait dès

lors reconnu et dès lors tacitement accepté la cession de bail.

En effet, ce n’est qu’à supposer que l’existence d’un accord entre le locataire

SOCIETE2.) et PERSONNE1.), portant sur le droit au bail dont SOCIETE2.) est

titulaire (en vertu du contrat de bail conclu initialement avec le bailleur PERSONNE2.),

repris dans la suite par SOCIETE1.) sàrl), soit établie, qu’une éventuelle acceptation

tacite de ladite cession dans le chef du bailleur puisse se concevoir, étant rappelé

qu’en tout état de cause, tel que dit ci-avant, l’acceptation des loyers payés par le

prétendu cessionnaire n’emporte pas acceptation de la prétendue cession par le

bailleur.

A défaut de rapporter la preuve de faits susceptibles de conclure à l’existence de la

qualité de cédant dans le chef de SOCIETE2.), l’existence même d’une cession de bail

laisse d’être établie. Aucune conséquence juridique ne saurait dès lors être tirée d’une

situation juridique invoquée mais non établie par PERSONNE1.).

La novation par changement de débiteur

Il est rappelé qu’PERSONNE1.) entend être « qualifié de véritable locataire par l’effet

d’une cession de bail, sinon d’une novation, sinon d’une délégation ».

PERSONNE1.) prétend ainsi qu’il aurait été substitué, par novation, à l’ancien locataire

SOCIETE2.).

Aux termes de l’article 1234 du code civil, les obligations s’éteignent de différentes

manières dont, le paiement, la novation, la remise de dette, la compensation, la

confusion, la perte de la chose, la nullité ou la rescision, l’effet de la condition

résolutoire, et la prescription.

Aux termes de l’article 1271 du code civil, la novation s’opère de trois manières :

1° lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est

substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte;

2° lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé par le

créancier;

3° lorsque, par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à

l’ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé.

En l’espèce, force est d’admettre que l’appelant se prévaut de l’hypothèse visée sous

le point 2° du prédit texte.

La convention novatoire se caractérise par la réunion de trois éléments indissociables:

l’extinction d’une obligation civile, la création d’une obligation civile nouvelle et

l’intention de nover. La novation qui suppose que les parties soient liées par un rapport

d’obligation préexistant, a pour objet de créer une obligation civile nouvelle destinée à

se substituer à celle dont elle assure l’extinction. La nouvelle obligation doit comporter

quelque chose de nouveau, le changement pouvant concerner soit les parties au

rapport d’obligation, changement de créancier ou de débiteur, soit le rapport

d’obligation lui-même (DALLOZ CIVIL, verbo Novation, édit. sept. 2003, n° 9, 10, 16

et 21).

Les deux conditions qu’exige la réalisation de la novation par changement de débiteur

répondent aux deux aspects fondamentaux de la définition de la novation en général:

il faut un accord entre le créancier et le nouveau débiteur, créant une obligation

nouvelle, et, il faut une décharge par le créancier du débiteur primitif, éteignant

l’obligation ancienne (Jurisclasseur, Civil, art.1271 à 1281, fasc. 25, édit. 1996, n° 7).

En ce qui concerne le contrat entre le créancier et le nouveau débiteur invoqué en

l’espèce, il faut qu’il y ait un véritable engagement de la part du nouveau débiteur, qui

sans devoir être exprès, doit en tout cas être certain, la constatation d’un engagement

véritable pris par le nouveau débiteur constituant ainsi une première étape essentielle

de la réalisation de la novation. Il faute ne outre que cet engagement par le débiteur

nouveau soit accepté par le créancier (Jurisclasseur, ibidem, n° 8 à 11).

L’intention de nover, l’animus novandi, constitue l’élément décisif de la qualification de

novation. C’est en réalité une intention tripartite qui comporte à la fois volonté

d’éteindre l’obligation ancienne, volonté de créer une obligation nouvelle et volonté de

lier indissolublement l’extinction et la création ainsi voulues, étant précisé que c’est en

définitive ce dernier élément qui est véritablement caractéristique de la novation.

L’extinction de l’obligation ancienne et la constitution de l’obligation nouvelle se servent

mutuellement de cause (Dalloz, ibidem, n° 46, 47 et 48).

Aux termes de l’article 1273 du code civil, la novation ne se présume point; il faut que

la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte. Le seul constat de modifications

importantes n’autorise dès lors pas de conclure à l’existence d’une novation, en

l’absence d’une intention novatoire. Pour être efficace, la volonté novatoire ne doit pas

être expresse ou formulée dans des termes sacramentels, étant donné que la doctrine

admet qu’elle peut être indifféremment expresse ou tacite, pourvu qu’elle soit certaine

(Dalloz, ibidem, n° 49, 50).

A noter que l’admission des manifestations de volonté tacite est plus restrictive dans

le cas particulier de la novation par changement de débiteur, la jurisprudence exigeant

alors une manifestation caractérisée de la volonté de libérer l’ancien débiteur (Cass.

1e civ. 4 nov. 1982, Bull. civ. n° 317).

La preuve de l’intention de nover incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une

novation. S’agissant de la preuve d’une volonté, c’est le régime de la preuve des faits

juridiques qui s’applique: la preuve peut être faite par tous moyens, elle peut être

recherchée dans les faits et actes qui sont intervenus entre les parties (Dalloz, ibidem,

n° 54), étant précisé qu’il n’y a aucun fait qui à lui seul entraîne nécessairement

novation (Jurisclasseur civil, art. 1271 à 1281, fasc. 10, édit. 1996, n° 90).

En l’espèce, PERSONNE1.) estime qu’il rapporte cette preuve par le fait que les loyers

concernant le bail relatif à la maison d’habitation ont été acquittés par lui-même et non

pas par SOCIETE2.) et que ces paiements ont été acceptés par le bailleur.

PERSONNE1.) serait ainsi devenu débiteur, et donc (dans la logique de l’appelant)

locataire.

Si l’intention de nouer peut être tacite, il faut qu’elle soit clairement exprimée. Il faut

ainsi une manifestation caractérisée de la volonté de libérer l’ancien débiteur, la preuve

de l’intention de nover pouvant être rapportée par tous moyens. A noter que le fait que

le bailleur autorise le preneur à chercher un nouveau locataire et accepte dans la suite

les loyers payés par un tiers n’implique pas qu’il y a eu novation (Marianne HARLES,

op cit. n° 210).

L’acceptation par le bailleur du paiement des loyers par l’appelant n’est dès lors pas

de nature à établir la novation dont celui-ci se prévaut.

Afin d’être tout à fait complet, il convient encore de relever que ce n’est pas forcément

le solvens qui est débiteur d’une obligation.

En effet, aux termes de l’article 1236 du code civil, une obligation peut être acquittée

par un tiers.

Ainsi, le loyer peut être réglé par un mandataire, par un tiers intéressé ou par un tiers

non intéressé, qui conformément à l’article 1236 du code civil n’en sera jamais pour

autant légalement subrogé dans les droits du créancier et dont le paiement ne lui

confère donc point qualité de locataire (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye

& Vankerckhove, éditions Larcier n° 102).

Il se dégage à suffisance de droit des conditions qui précèdent que la preuve d’une

novation par changement de débiteur n’est pas été rapportée.

La délégation

Dans cette hypothèse, PERSONNE1.) serait le débiteur délégué sur instruction du

débiteur délégant SOCIETE2.) en présence du créancier délégataire SOCIETE1.).

La délégation est l’opération juridique par laquelle une personne, le délégué, s’oblige

sur instruction d’une autre personne, le délégant, envers une troisième personne, le

délégataire.

La caractéristique principale de la délégation réside dans l’engagement nouveau que

prend le délégué envers le délégataire à la demande du délégant. S’il faut certes aussi

un accord du délégant, qui est l’initiateur de l’opération triangulaire, cet accord

n’appelle aucun développement particulier. A noter qu’il ne saurait y avoir de

délégation véritable sans engagement du délégué envers le délégataire. Cet

engagement, s’il doit être certain, peut être tacite ; il peut par ailleurs être pur et simple,

ou assorti de modalités, de réserves ou de limites (Fr. TERRE, PH SIMLER, Y.

LEQUETTE, Droit civil, Les obligations, Précis DALLOZ, 8e édit, n° 1444).

A supposer que le délégué soit disposé à prendre un engagement, l’obligation nouvelle

n’est réellement formée et donc la délégation réalisée, que si le délégataire accepte

cet engagement. L’acceptation peut être donnée dans le cadre d’un accord triangulaire

unique entre les trois parties à la délégation ou faire l’objet d’un accord distinct entre

délégué et délégataire, postérieur à l’accord entre déléguant et délégué. Elle peut être

expresse, mais aussi tacite (ibidem).

Or, il est tout d’abord à noter qu’en l’espèce l’instruction du délégant, dont l’existence

est précisément contestée par SOCIETE2.) laisse d’être établie ; à cela s’ajoute que,

comme pour l’hypothèse de la novation, l’acceptation par le bailleur du paiement des

loyers par l’appelant, (le caractère spécifique du paiement tel que décrit ci-dessus

étant également rappelé), n’est pas de nature à établir l’acceptation de la prétendue

délégation.

PERSONNE1.) ne saurait donc tirer argument d’une prétendue délégation pour se voir

qualifier de locataire.

La sous-location

Dans la mesure où les qualifications proposées à titre principal par PERSONNE1.)

n’ont pu être retenues, le seul cas de figure compatible avec la situation de fait

(occupation depuis 2000, par PERSONNE1.) et sa famille, de la maison d’habitation

louée par SOCIETE2.)) est l’hypothèse d’une sous-location.

En effet, non seulement une telle sous-location n’est pas prohibée par le bail

d’habitation du 10 juillet 2000 liant SOCIETE1.) (et originairement PERSONNE2.)) à

SOCIETE2.), mais encore s’agit-il d’une faculté réservée au locataire par l’article 1717

du code civil.

Par ailleurs, la sous-location est parfaite par l’accord des seules parties intervenant à

ce contrat, à savoir SOCIETE2.) et PERSONNE1.), accord que le tribunal tient pour

tacitement établi en l’espèce puisque SOCIETE2.) soutient cette thèse contrairement

à l’hypothèse de la cession de bail, ceci d’autant plus que, ainsi qu’il a été retenu à

bon droit par le premier juge qu’en l’absence totale d’éléments d’appréciation c’est la

sous-location qui doit être présumée plutôt que la cession (H. DEPAGE, Traite

élémentaire de droit civil belge, tome IV, les principaux contrats, n° 720).

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu

qu’PERSONNE1.) occupe les lieux à titre de sous-locataire de SOCIETE2.).

Dans ce cas de figure, PERSONNE1.) soulève la nullité de la résiliation d’un commun

accord du bail principal intervenue entre SOCIETE1.) et SOCIETE2.), pareille

résiliation s’étant effectuée contrairement au principe de la prorogation légale des baux

d’habitation édictée par l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 qui devrait

s’appliquer à tous les baux, y compris les contrats de sous-location.

En ce qui concerne la question (soulevée par SOCIETE2.)) de savoir si PERSONNE1.)

a qualité pour soulever la nullité d’une résiliation d’un bail auquel il est tiers, le tribunal

retient que, bien que le bail principal, en raison de son autonomie par rapport au contrat

de sous-location constitue pour PERSONNE1.) une res inter alios acta, il n’en reste

pas moins que la résiliation du bail principal affecte « par ricochet » les droits du sous-

locataire de sorte que celui-ci a intérêt et qualité pour contester les conditions de

résiliation du bail principal.

Il est vrai que l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 pose le principe de la

prorogation légal de « tout bail visé par la présente loi…qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause » hormis les motifs de résiliation énumérés par la suite.

Malgré le libellé très général de ce texte, le tribunal estime que ce texte ne saurait

couvrir les contrats de sous-location dans le présent cas de figure. La solution serait

différente si le contrat de sous-location (et non le bail principal) avait été résilié par

SOCIETE2.).

Or, en l’espèce, SOCIETE2.) n’a pas résilié le contrat de sous-location, mais le bail

principal qui l’a liée à SOCIETE1.). Dans cette hypothèse le contrat de sous-location,

en raison de son autonomie, continue d’exister, mais sans substrat.

Il ne cesse donc pas et de ce fait il ne tombe pas dans l’hypothèse visée par l’article

12 (2) de la loi du 21 septembre 2006, mais il devient, comme l’a relevé à juste titre le

premier juge, sans objet. En effet, juridiquement, ce bail subsiste mais il ne pourra plus

recevoir exécution. La conséquence en est que le sous-locataire, qui continue

d’occuper les lieux, le fait sans titre, quitte à ce qu’il pourra, le cas échéant, réclamer

des dommages et intérêts au locataire principal si l’éviction du sous-locataire est la

conséquence de la négligence du locataire principal (Yvette Merchiers, Les Baux,

éditions Larcier 1997, n° 479).

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu qu’PERSONNE1.) est à

considérer comme occupant sans droit ni titre de la maison d’habitation sise à

ADRESSE5.) à partir du 30 avril 2012, date de prise d’effet de la résiliation du bail

principal.

En ce qui concerne le délai de déguerpissement, le tribunal constate

qu’PERSONNE1.) demande à le voir prolonger jusqu’à la fin de l’année scolaire

2013/2014 pour éviter que ses deux enfants doivent changer d’école en cours d’année

scolaire.

Dans la mesure où cette considération est tout à fait légitime, que ni SOCIETE1.), ni

SOCIETE2.) ne se sont opposées à une pareille prolongation de délai et

qu’PERSONNE1.) s’acquitte mensuellement de la somme de 500,00 euros au profit

de SOCIETE1.), le tribunal décide de faire droit à cette demande et de prolonger le

délai de déguerpissement jusqu’au 31 juillet 2014.

Le premier juge ne s’étant pas encore prononcé sur les prétentions financières des

parties, il y a lieu de lui renvoyer l’affaire en prosécution de cause.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé.

Aucune des parties n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de dire non fondées leurs

demandes respectives sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

dit recevable, mais non fondée la demande d'PERSONNE1.) tendant à l’annulation de

la résiliation du bail ayant lié

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) à la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement jusqu’au

31 juillet 2014,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.