Commercial lease appeal dismissed; tenants must prove landlord's explicit waiver of bank guarantee rights.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 180/2013

Audience publique du mardi, vingt-deux octobre deux mille treize

Numéros 150804 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état, et son épouse

2) PERSONNE2.), femme au foyer, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 15

septembre 2012,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Joëlle CHRISTEN, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), serveur, et son épouse

2) PERSONNE4.), cuisinière, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE5.), cuisinier, et son épouse

4) PERSONNE6.), aide-cuisinière, les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Catherine NILLES

en remplacement de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelants par appel incident,

sub 1) à 4) comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150804 du rôle et appelée pour fixation le 29 janvier

2013, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 16 avril 2013 et finalement à l’audience

publique du mardi, 8 octobre 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Joëlle CHRISTEN, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut

entendue en ses explications.

Maître Maximilien KRYSZTON, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX,

avocat,

comparant pour

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.),

ainsi que pour

PERSONNE5.) et PERSONNE6.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

octobre 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial conclu en date du 1er janvier 2002, un immeuble

sis à ADRESSE4.), comprenant un rez-de-chaussée, deux étages, un jardin, et dans

lequel est actuellement exploité un restaurant, le café exploité par un tiers au rez-de-

chaussée étant exclu, a été donné en location par les bailleurs, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) aux preneurs PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.), tenus solidairement.

Le loyer, lié à l’évolution du coût de la vie, valeur en vigueur au jour de la signature du

contrat, a été fixé à la somme de 6.197,322 euros par mois.

Suivant avenant au contrat de bail du 31 décembre 2007, le loyer mensuel, toujours

lié à l’évolution de l’indice du coût de la vie, a été fixé au montant de 6.500,00 euros.

Par requête déposée en date du 23 février 2012, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont demandé la convocation de PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et

PERSONNE6.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour les

entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à leur payer les sommes de :

- 18.085,71 euros, au titre d’arriérés d’adaptations indiciaires, avec les intérêts

conventionnels, sinon légaux, à partir des échéances respectives,

- 19.500,00 euros, au titre de la garantie locative, avec les intérêts conventionnels,

sinon légaux, à partir du 31 décembre 2007, sinon du 29 juin 2011, sinon du 14

juillet 2011, sinon encore de la demande en justice, jusqu’à solde,

- 7.141,00 euros, au titre de la licence de cabaretage, avec les intérêts

conventionnels, sinon légaux, à partir du 22 mars 2011, sinon du 29 juin 2011, sinon

du 14 juillet 2011, sinon encore de la demande en justice, jusqu’à solde,

- 96,97 euros au titre de la facture de canalisation,

- 1.500,00 euros au titre d’indemnité de procédure.

Par jugement contradictoire rendu en date du 7 août 2012, le tribunal de paix de

Luxembourg, après avoir donné acte (i) aux requérants de l’augmentation de leur

demande pour la porter au montant total de 20.784,83 euros du chef des arriérés

d’adaptations indiciaires et (ii) aux défendeurs de leur demande reconventionnelle

tendant à enjoindre aux bailleurs de fournir la preuve du compteur en 2012 et de leur

communiquer le résultat de cette lecture, a :

- rejeté le moyen tiré du libellé obscur de la demande tendant au paiement des

arriérés d’adaptations indiciaires,

- dit la demande en paiement des adaptations indiciaires fondée dans son principe,

les bailleurs ne pouvant être considérés comme ayant renoncé à réclamer les

adaptations indiciaires,

- nommé un consultant afin de déterminer le montant redu par les locataires au titre

des adaptations indiciaires de mars 2008 à juin 2012,

- condamné les locataires à payer la garantie locative de 19.500,00 euros avec les

intérêts légaux à partir du 23 février 2012 (date de la demande en justice) jusqu’à

solde, les bailleurs ne pouvant pas être considérés comme ayant renoncé à

réclamer cette garantie bancaire,

- rejeté la demande des bailleurs tendant à se voir allouer la somme de 7.414,00

euros au titre de la licence de cabaretage, au motif que les bailleurs n’ont fourni

aucune explication quant à cette demande et que le contrat de bail ne prévoit pas

de stipulation spécifique à ce propos,

- condamné les locataires à payer la somme de 96,97 euros au titre des frais de

canalisation (montant non contesté par les défendeurs),

- enjoint aux bailleurs de produire le résultat de la lecture des compteurs de

chauffage en 2012 et sursis à statuer pour le surplus quant à cette demande,

- sursis à statuer quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure ainsi que quant à la demande des défendeurs en obtention

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

De ce jugement, dûment notifié à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le 29 août 2012,

à PERSONNE3.) et à PERSONNE4.) le 27 août 2012 et à PERSONNE5.) et à

PERSONNE6.) le 8 août 2012, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement

relevé appel suivant exploit d’huissier du 15 septembre 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation de la décision entreprise, les appelants concluent à voir faire droit à

leur demande en condamnation des intimés à leur payer la somme de 7.414,00 euros

avec les intérêts au taux conventionnel, sinon au taux légal, à partir du 22 mars 2011,

sinon du 29 juin 2011, sinon du 14 juillet 2011, sinon encore de la demande en justice,

jusqu’à solde. Ils sollicitent une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, ils font exposer avoir mis à disposition des locataires une

licence de cabaretage, cette licence étant indispensable pour exploiter un débit de

boissons et les locataires n’ayant jamais entrepris aucune démarche à cet effet.

En application de l’article 4 du contrat de bail qui stipulerait que « les frais relatifs aux

autorisations nécessaires sont à charge des preneurs », les appelants estiment que

les locataires sont redevables du montant réclamé.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement attaqué pour autant que la

demande relative à la licence de cabaretage a été rejetée. En effet, le contrat de bail

ne prévoirait rien à propos de cette licence, l’article 4 concernant uniquement les

autorisations en général et n’étant pas applicable à la licence spécifique de

cabaretage. Par ailleurs, l’autorisation de cabaretage ayant été donnée aux appelants,

il serait inéquitable de répercuter ces frais sur les locataires qui, s’ils étaient amenés

à quitter les lieux pris en location, n’en auraient plus aucun usage.

Les intimés interjettent appel incident pour autant qu’ils ont été condamnés à (i) aux

arriérés d’adaptations indiciaires et (ii) au paiement de la garantie bancaire.

En ce qui concerne, tout d’abord, les arriérés d’adaptations indiciaires, les intimés font

grief au premier juge de ne pas avoir retenu leur moyen tiré de l’irrecevabilité de la

demande pour cause de libellé obscur. Ils font plaider être dans l’impossibilité de

savoir ce qui est réclamé par les bailleurs, en raison de la contradiction entre les

termes du contrat de bail et ceux de la mise en demeure du 1er juillet 2011. Ainsi, il

serait impossible de savoir (i) quel indice et (ii) à partir de quelle date il serait

applicable. En ordre subsidiaire, les intimés estiment que les bailleurs ont renoncé à

réclamer les adaptations indiciaires pour la période antérieure au 1er janvier 2012.

En ce qui concerne ensuite la garantie locative, les intimés font valoir que les bailleurs

ne l’ont jamais réclamée, de sorte que ceux-ci seraient sensés y avoir renoncé.

Les intimés concluent finalement à l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Les appelants contestent énergiquement avoir renoncé aux adaptations indiciaires

ainsi qu’à la garantie locative et rappellent que ces deux obligations résultent

clairement tant du contrat de bail que de l’avenant.

Appréciation du tribunal

Remarque préliminaire

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) n’ayant pas

attaqué le premier jugement en ce que celui-ci les a condamnés solidairement au

paiement des frais de canalisation de 96,97 euros, il s’ensuit que le tribunal d’appel

n’est pas saisi de ce volet de la demande qui ne lui est pas dévolu.

Le jugement rendu en date du 7 août 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg,

dûment notifié, a partant acquis force de chose jugée quant à ce volet, non entrepris.

Quant à l’appel principal : la licence de cabaretage

L’article 4 du contrat de bail stipule « toutes autorisations, tous agréments, toutes

procédures, tous travaux et toutes installations de mise ou de maintien en conformité

légale sont et seront à soigner par les preneurs à leurs frais, sous leur responsabilité

et à leurs risques et périls, dans le strict respect de la loi et des stipulations du contrat

de bail. Il en sera de même de toute autorisation ultérieure devenant nécessaire du

fait des activités des preneurs, de leur maintien, adaptation, ou évolution. Le défaut

d’une autorisation nécessaire, sa perte ou son retrait autorisent la bailleresse à résilier

le contrat de bail à défaut de régularisation par les preneurs endéans les trente jours

qui suivront l’envoi d’une mise en demeure sous pli recommandé à leur adresse (…) ».

A l’instar des parties appelantes, le tribunal retient que la licence de cabaretage tombe

sous le coup de cette disposition. A défaut, en effet, de disposition spécifique inscrite

au contrat de bail, il échet de se référer à la disposition générale qui prévoit que toutes

les autorisations sont à soigner par les preneurs à leurs frais. Il résulte partant des

stipulations du contrat de bail signé entre parties, que celles-ci ont convenu que les

preneurs soigneront les formalités des différentes autorisations, dont notamment la

licence de cabaretage, ce à leurs frais.

Il est constant en cause que les preneurs ne se sont toutefois jamais chargés de cette

formalité et que ce sont les bailleurs qui ont pris les dispositions nécessaires pour

obtenir la licence de cabaretage.

Les bailleurs n’ont ainsi pas usé de la faculté leur offerte par l’alinéa 2 de l’article 4 du

contrat de bail qui leur confère la possibilité de résilier le contrat à défaut de

régularisation par les preneurs endéans les trente jours de la lettre recommandée.

Suivant décision de l’administration des douanes et accises du 22 mars 2011,

« PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont vus autoriser à établir un débit de

boissons alcooliques à consommer sur place ». Cette autorisation vise le SOCIETE1.)

SARL comme « gérante qui exploite le débit en question ».

Le tribunal ne peut ainsi que constater que, contrairement à leurs dires,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité l’autorisation pour leur propre compte

et non pour celui les parties locataires, dont le nom ne figure nulle part.

Or, aux termes de l’article 1 de la loi du 29 juin 1989 portant réforme du régime des

cabarets, « toute personne qui entend établir un débit de boissons alcooliques à

consommer sur place, doit en faire la déclaration à l'administration des douanes et

accises et verser au bureau de recette des douanes et accises de la commune où le

débit sera établi, outre la taxe annuelle prévue à l'article 8 ci-après, une taxe

d'ouverture (…) (3) Le débit peut être déclaré au nom d'une personne physique ou

morale autre que celle qui le gère. Toutefois, la déclaration doit mentionner le nom du

gérant effectif, qui, dans ce cas, est seul redevable de la taxe annuelle prévue à

l'article 8 ci-après (…) ».

En l’occurrence, le débit n’a cependant pas été déclaré au nom des parties intimées,

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.), mais seuls

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont vus autoriser à établir un débit de boissons.

Pour autant que de besoin, le tribunal relève que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont, à l’audience des plaidoiries, affirmé avoir retiré l’autorisation de cabaretage aux

preneurs, qui en seraient partant actuellement dépourvus.

L’autorisation de cabaretage ayant été octroyée aux bailleurs à leur nom, c’est à bon

droit – quoique pour d’autres motifs – que le premier juge a dit la demande non fondée.

Il s’ensuit que l’appel principal n’est pas fondé.

Quant à l’appel incident

Quant aux arriérés d’adaptations indiciaires

Quant au libellé obscur

ll est rappelé que les parties intimées estiment que la requête introductive d’instance

serait inintelligible, alors qu’il leur serait impossible de déterminer quel indice et à partir

de quelle date celui-ci serait dû. Le contrat de bail serait, en effet, en contradiction

avec la mise en demeure du 1er juillet 2011.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent que leur requête serait claire.

Aux termes de l’article 20 alinéa 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation « la requête énoncera les nom, prénom, profession et domicile des

parties. Elle indiquera sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande

et précisera l’objet de celle-ci ».

Les dispositions légales précitées ont pour but de faire connaître, dès l'ingrès, à la

partie défenderesse les prétentions et moyens du requérant, ceci avec suffisamment

de précision pour lui permettre de préparer utilement sa défense, au vu de la seule

requête. Pour avoir un sens, l’observation de ces exigences s'impose dans la requête,

la nullité frappant une requête insuffisamment motivée ne pouvant être couverte par

des conclusions ou développements ultérieurement pris par le requérant (cf. Cour, 5

avril 2001, n° 23361 du rôle; Cour, 11 juillet 2001, n° 25340 du rôle; Cour, 15 juillet

2004, 32, 615).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TA Lux. 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

En l’espèce, la requête introductive d’instance rappelle les dispositions du contrat de

bail et de son avenant relatives à l’indexation, dispositions sur lesquelles les bailleurs

se basent pour réclamer un montant total de 18.085,71 euros (de mars 2008 à février

2012). PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient, lors des plaidoiries de première

instance, porté cette demande au montant total de 20.784,83 euros.

Le courrier de mise en demeure du 1er juillet 2012 adressé aux parties intimées par le

mandataire des parties appelantes précise qu’« en dernier lieu, mes mandants

tiennent à vous informer qu’en date du 1er janvier 2012 le loyer sera adapté à l’indice

du coût de la vie en vigueur à cette date ».

Si, au vu de ces deux documents, un doute pourrait, le cas échéant, exister quant au

point de savoir à partir de quelle date l’indice est dû, il n’en demeure pas moins que

cette question relève du fond du litige et ne saurait, à l’évidence, constituer un

« obscuri libelli » rendant la requête introductive d’instance incompréhensible, partant

nulle.

En effet, la requête explique clairement, au moyen d’un décompte limpide, quels

indices sont réclamés à raison de quels mois, portant la demande ainsi à un montant

global de 18.085,71 euros, de sorte

que

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ne sauraient raisonnablement soutenir ne pas être

en mesure de comprendre ce qui leur est réclamé.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité pour cause de libellé obscur est partant, par

confirmation de la décision querellée, à rejeter.

Quant au fond

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE6.) font valoir qu’au

vu du courrier de mise en demeure du 1er juillet 2012, les bailleurs ont renoncé aux

adaptations indiciaires avant le 1er janvier 2012.

Ledit courrier se limite à indiquer que le loyer sera adapté, en date du 1er janvier 2012,

à l’indice du coût de la vie en vigueur à cette date.

Le contrat de bail, quant à lui, stipule, dans son article 5.2. que « le loyer est lié à

l’évolution du coût de la vie valeur en vigueur au jour de la signature du contrat. Toute

augmentation de l’indice du coût de la vie de 2.5 points entraînera l’adaptation

automatique du loyer à partir du premier mois auquel l’augmentation s’appliquera ».

Cette disposition se retrouve dans l’avenant du 31 décembre 2007, en son article 5.2..

Il n’est pas contesté que les preneurs n’ont jamais adapté le loyer à l’indice du coût

de la vie et que les bailleurs n’ont jamais réclamé d’adaptations indiciaires avant la

mise en demeure du 1er juillet 2012.

Or, les renonciations ne se présument pas. Le silence et l’abstention sont en principe

dépourvus de toute signification abdicative, sauf quand la loi en dispose autrement

(Lux. 22 juin 2000, n° 176/2000).

Il est ainsi de principe que la renonciation à un droit ne peut résulter que d’actes

manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (cf. Cass. 28 février 2013, n°

14/13).

En l’espèce, les parties intimées restent en défaut de relever un quelconque acte

manifestant sans équivoque la volonté des bailleurs de renoncer à la clause

d’indexation qui avait été stipulée tant dans le contrat de bail que dans l’avenant.

Le fait de ne pas réclamer les adaptations indiciaires échues au cours des procédures

antérieures n’implique partant pas, en l’absence d’une manifestation de volonté

positive en ce sens, l’intention des bailleurs de renoncer à la créance relative aux

adaptations indiciaires échues. L’acceptation par les bailleurs des paiements des

locataires n’entraîne extinction que du droit exécuté et ne vaut pas en soi renonciation

à d’autres droits (cf. Lux. 22 juin 2007, n° 107/2007).

La tolérance des bailleurs de ne pas réclamer immédiatement les adaptations

indiciaires (i) ne permet pas de présumer une renonciation à son droit et (ii) n’équivaut

pas à un acte positif de renonciation de la part des bailleurs.

Eu égard aux développements antérieurs, il y a lieu de confirmer le jugement de

première instance qui a retenu que les bailleurs n’ont pas renoncé à leur droit. Par

voie de conséquence, le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a dit la

demande des bailleurs fondée dans son principe. La consultation ordonnée par le

premier juge étant toujours en cours, il n’y pas lieu de prononcer de condamnation à

un montant déterminé.

Quant à la garantie locative

Faisant valoir que les bailleurs n’ont ni (i) réclamé le paiement de la garantie bancaire,

ni (ii) résilié le contrat de bail pour défaut de paiement de la garantie, les parties

intimées estiment que les bailleurs y ont renoncé. Le fait de ne jamais avoir réclamé

la garantie bancaire s’analyserait en une renonciation.

Si le contrat de bail conclu le 1er janvier 2002 est muet au sujet d’une garantie locative,

l’avenant du 31 décembre 2007 prévoit, quant à lui, en son article 5.8., que « les

preneurs s’engagent à fournir aux bailleurs une garantie bancaire locative, payable

sur première demande, obtenue auprès d’un établissement de crédit agréé au Grand-

Duché de Luxembourg, équivalent à trois termes de loyer, soit la somme de 19.500

euros au plus tard lors de la signature du présent avenant ».

Suivant mise en demeure du 1er juillet 2012, le mandataire des bailleurs a rappelé aux

preneurs qu’ils étaient restés en défaut de payer la garantie bancaire de 19.500,00

euros et les a mis en demeure de régler ce montant jusqu’au 1er août 2012.

Tel que retenu dans les considérations ci-dessus (et auxquelles le tribunal renvoie)

les renonciations ne se présument pas. En l’occurrence, les intimés restent en défaut

d’établir un acte des bailleurs manifestant sans équivoque leur volonté de renoncer à

la garantie bancaire.

Celle-ci étant prévue contractuellement, c’est à bon droit que le premier juge a fait

droit à la demande.

Il s’ensuit que l’appel incident n’est pas fondé.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel ne sont pas fondées.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction des appelants des frais et dépens n’est pas fondée.

Les frais et dépens de l’instance d’appel sont à mettre à charge des intimés, étant

donné que ceux-ci restent tenus d’une condamnation à l’encontre des appelants.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne

PERSONNE3.),

PERSONNE4.),

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.)

solidairement aux frais et dépens de l’instance d’appel.