Luxembourg court upholds penalty clause for breach of sale contract despite divorce delay causing entry delay.

Arrêt commercial

Audience publique du trois juillet deux mille treize.

Numéro 38280 du rôle.

Composition :

Françoise MANGEOT présidente de chambre; Valérie HOFFMANN, conseillère; Marie-Laure MEYER, conseillère; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée unipersonnelle A SARL, établie et ayant son siège social à U, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro …….., représentée par son gérant en fonctions, appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice suppléant Véronique REYTER du 8 décembre 2011,

comparant par Maître Yasmine POOS, avocat à Luxembourg ;

e t :

B, sans état connu, demeurant à V,

intimée aux fins du susdit exploit REYTER, comparant par Maître Martine LAUER, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Antécédents.

La société à responsabilité limitée A S.A R.L. a, par compromis conclu le 8 décembre 2009 avec B, vendu à cette dernière pour le prix de 215.000.-€ un appartement sis à W, qu’elle venait d’acquérir par contrat du même jour d’C au prix de 185.000.-€.

Aux termes de ces deux contrats l’acte notarié de vente était à dresser au plus tard le 15 janvier 2010 et l’entrée en jouissance était fixée au 30 janvier 2010 au plus tard.

Le compromis de vente conclu avec B indiquait sub 6 que « Si l’acquéreur décide de conserver le bien acquis des présentes, le présent compromis ne sera déclaré rétroactivement nul et non avenu, sans indemnité ou dommages et intérêts pour l’acquéreur que pour le cas où il n’obtiendrait pas de la part d’un établissement bancaire le financement nécessaire à l’acquisition de l’immeuble tel que défini sub 1. des présentes ».

Une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500.-€ était prévue au profit de l’acheteur en cas de report de la date de l’entrée en jouissance par le fait ou la faute du vendeur (sub 3).

La convention conclue avec B renfermait, en outre, (sub 7) une clause aux termes de laquelle « En cas de résiliation unilatérale de la convention par l’une des parties sans y être autorisée par la présente, la partie qui résilie le compromis devra payer à l’autre partie une indemnité correspondant au préjudice subi, respectivement 15% du prix de vente ».

Le respect des délais ci-dessus définis s’avéra impossible : dans la mesure où l’appartement, objet des deux contrats, servait de domicile conjugal aux époux D/C, il fallut, en effet, attendre que le jugement de divorce fut coulé en force de chose de jugée pour dresser les actes notariés en question.

B a, par lettre recommandée avec avis de réception du 13 avril 2010, déclaré résilier avec effet immédiat le compromis de vente conclu avec la société à responsabilité limitée A S.A R.L. pour inobservation par cette dernière de son obligation contractuelle, l’acquéreuse indiquant ne plus être disposée à accepter des délais supplémentaires pour parfaire la vente. Elle réclamait, par ailleurs, à la société à responsabilité limitée A S.A R.L. des dommages et intérêts à hauteur de la clause pénale (32.250.-€) ainsi que 3.000.-€ du chef d’indemnité d’occupation.

Un second courrier recommandé avec avis de réception, reprenant en substance le contenu du premier, fut envoyé le 12 octobre 2010 à la société à responsabilité limitée A S.A R.L. par Maître E.

Par acte notarié de vente du 27 janvier 2011, C a vendu l’appartement aux époux F et G pour le prix de 180.000.-€.

Reprochant à la société à responsabilité limitée A S.A R.L. de refuser, nonobstant mises en demeure, d’exécuter son obligation contractuelle de passer l’acte notarié de vente, B a, par exploit de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 21 février 2011, fait donner assignation à la société à responsabilité limitée A à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale pour voir prononcer la résolution judiciaire du compromis de vente du 8 décembre 2009 et l’entendre condamner au paiement du montant de 3.000.-€ à titre d’indemnité conventionnelle d’occupation ainsi que de la somme de 32.250.- € du chef de clause pénale, sinon de toute autre somme à titre de dommages et intérêts pour préjudices matériel et moral subis, le tout avec les intérêts légaux à compter du 13 avril 2010, date de la première mise en demeure, sinon à compter du 12 octobre 2010, date de la deuxième mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle sollicitait, en outre, l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.-€ sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Le tribunal d’arrondissement de Luxembourg a, par jugement contradictoire du 21 octobre 2011, déclaré la demande de B recevable et partiellement fondée, prononcé la résolution du compromis de vente signé en date du 8 décembre 2009 entre la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et B aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et condamné cette dernière à payer à B le montant de 32.250.-€ avec les intérêts légaux à partir du 13 avril 2010 en application de la clause pénale, insérée dans ledit contrat, ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000.-€ en vertu de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, débouté la société à responsabilité limitée A S.A R.L. de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure et condamné la société à responsabilité limitée A S.A R.L. aux frais et dépens de l’instance. Qualifiant de purement indicatif, insusceptible d’impliquer la nullité du contrat, le délai fixé au 15 janvier 2010 pour la passation de l’acte notarié, le tribunal écarta d’abord le moyen tiré de la nullité du compromis de vente, soulevé par la société défenderesse, pour inobservation de la susdite date, prétendument prévue sous peine de nullité : elle reprochait à la demanderesse de n’avoir obtenu que le 21 janvier 2010 de la part de la banque H le prêt hypothécaire nécessaire au financement du prix d’acquisition de l’appartement litigieux. Le tribunal rejeta également la demande en nullité du contrat basée sur l’article 1599 du code civil, vente de la chose d’autrui, aux motifs qu’il ne résultait d’aucune pièce du dossier que B avait au moment de la signature du compromis de vente avec la société à responsabilité limitée A S.A R.L. connaissance du compromis de vente antérieurement conclu entre cette dernière et C, de sorte qu’elle devait être présumée de bonne foi et que même si elle en avait eu connaissance, elle pouvait légitimement croire que son cocontractant était propriétaire de l’immeuble et qu’enfin pareille action n’est conférée qu’à l’acheteur.

Retenant que la société à responsabilité limitée A S.A R.L. n’avait pas respecté l’obligation de délivrance de l’appartement lui incombant, le tribunal fut amené à prononcer, la résolution du contrat à ses torts exclusifs.

Considérant que « Dès lors qu’elle fait suite à l’inexécution fautive du débiteur, la résolution de la convention principale, malgré son effet rétroactif, ne fait pas disparaître la clause pénale (Malaurie et Aynès, Droit civil : Les obligations, 3e éd., 1992, n° 864). Il résulte d’ailleurs clairement de l’alinéa 2 de l’article 1184 du Code civil que la résolution d’un contrat peut s’accompagner de l’allocation de dommages et intérêts au profit du créancier, victime de l’inexécution. Ces derniers peuvent être ceux qui avaient été forfaitairement convenus dans la clause pénale en prévision de cette éventualité (Enc. Dalloz, v° clause pénale, n°25) » ; qu’en l’espèce B fait état d’une inexécution fautive de ses obligations par son cocontractant, de sorte qu’elle demande la résolution du contrat conclu entre parties, avec l’allocation de dommages et intérêts par application de la clause pénale incluse dans ce contrat », la juridiction du premier degré débouta aussi la société défenderesse de son moyen selon laquelle la résolution du contrat entraînait l’anéantissement rétroactif de toutes les dispositions contractuelles. A défaut de preuve de ses allégations concernant le caractère manifestement excessif de la clause pénale, le tribunal refusa, ensuite, de faire droit à la demande de la société à responsabilité limitée A visant à la réduction de la clause pénale par application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil. La demande de B en obtention d’une indemnité d’occupation, fut, enfin, rejetée au motif que la clause pénale de 15% représente une indemnisation forfaitaire de l’intégralité du préjudice subi et que l’allocation de pareille indemnité d’occupation ne se conçoit pas dans la mesure où le contrat n’est jamais venu à exécution.

La société à responsabilité limitée A S.A R.L a, par exploit de l’huissier de justice-suppléant Véronique REYTER, agissant en remplacement de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette, du 8 décembre 2011, régulièrement relevé appel de ce jugement qui n’a pas fait l’objet d’une signification.

Elle demande à ce que par réformation du jugement déféré : - elle soit, en ordre principal, déchargée de toutes les condamnations prononcées à son encontre: le compromis de vente conclu entre parties le 8 décembre 2009 étant à déclarer nul, sinon résolu avec effet rétroactif dans son intégralité; - en ordre subsidiaire, le montant redu en vertu de la susdite clause pénale soit réduit à de plus justes proportions ; - une indemnité de procédure de 2.500.-€ lui soit allouée : - la demande de même nature présentée par B soit écartée.

La confirmation du jugement entrepris est, en revanche, sollicitée en ce qui concerne le rejet de la demande émise par B du chef d’indemnité d’occupation.

La société appelante requiert, enfin, également un montant de 2.500.-€ en application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel.

B a, de son côté, par conclusions du 12 juin 2012, régulièrement interjeté appel incident contre le jugement déféré. Cet appel est limité aux volets du jugement de première instance ayant refusé d’accueillir sa demande en obtention d’une indemnité de « relocation » de 3.000.-€ et ne lui ayant alloué qu’une indemnité de procédure de 1.000.-€.

Elle réclame à ce dernier titre 3.000.-€ pour chaque instance.

Les parties réitèrent, en principe, en les développant davantage leurs moyens de première instance.

Quant à l’appel principal

Après avoir énoncé en détail les circonstances de la cause, la société appelante fait grief aux juges du premier degré d’avoir refusé de faire droit à sa demande tendant à la nullité du compromis de vente.

A défaut pour l’intimée d’obtenir le prêt destiné au financement du prix d’achat de l’immeuble endéans le délai requis par le compromis de vente pour l’établissement de l’acte notarié, le contrat serait, en application de la clause cidessus citée, nul.

Il serait, en ordre subsidiaire, nul en vertu de l’article 1599 du code civil, le tribunal ayant, à tort, retenu que B n’aurait pas eu connaissance du premier compromis de vente.

Dans l’hypothèse du maintien de la décision de résolution du contrat, la clause pénale serait anéantie rétroactivement ensemble avec le contrat.

En ordre très subsidiaire, la société appelante se prévaut du caractère excessif de la clause pénale par rapport au préjudice effectivement prévu (15 % du prix de vente) et en demande la réduction par application de l’article 1152 alinéa 2 du code civil.

Elle conclut enfin au rejet de la demande de B en allocation d’une indemnité de procédure, voire à la réduction du montant admis en première instance.

L’intimée requiert la confirmation du jugement déféré sur les points faisant l’objet de l’appel principal

Elle donne à considérer que le compromis ne prévoit pas que le 15 janvier 2010 serait une date butoir à compter de laquelle le compromis serait caduc, faute d’obtention par l’acheteur du prêt. La preuve du bien-fondé de son argument résulterait notamment de l’insertion dans ledit compromis de la clause relative à une indemnité d’occupation redue en cas de report de l’entrée en jouissance.

La date prévue pour la passation de l’acte notarié et l’obligation incombant à l’acheteur d’obtenir un prêt seraient des dispositions contractuelles énoncées de façon indépendante, l’une ne pouvant être interprétée comme sanctionnant l’autre. B ayant obtenu son prêt, la nullité du contrat ne se concevrait pas.

L’intimée, qui continue à contester avoir eu connaissance du premier compromis de vente, lors de la conclusion de son contrat avec la société à responsabilité limitée A, conclut aussi au rejet de la demande en nullité du contrat basée sur l’article 1599 du code civil, lequel serait, par ailleurs inapplicable en l’espèce.

La clause pénale resterait ensuite valable, nonobstant la résolution du contrat.

Rédigée par un professionnel ne pouvant ignorer la nature et l’objet de son engagement (renvoi à l’absence d’insertion d’une telle disposition dans le compromis conclu avec C), cette clause nullement excessive, ne serait enfin pas sujette à réduction.

Force est d’abord de constater, abstraction faite de toute autre considération, qu’il résulte incontestablement des éléments de la cause et spécialement de la description des circonstances de fait avancée par la partie appelante elle-même que les délais initialement prévus dans le compromis de vente du 8 décembre 2010 pour l’établissement de l’acte notarié de vente ainsi que l’entrée en jouissance n’ont pas pu être observés (alors qu’il fallait attendre qu’C, dont la société à responsabilité limitée A S.A R.L. tenait ses droits, fût divorcée). Ils ont dû être reportés. La société à responsabilité limitée A S.A R.L. a donc manifestement décidé de maintenir les deux contrats à des conditions modifiées et consenti à proroger les dates en question. Aucune sanction ne saurait dans ces circonstances découler du défaut d’obtention par B, endéans ledit terme initial, de l’emprunt bancaire nécessaire au financement du prix de vente.

Le compromis de vente était valable et la société à responsabilité limitée A S.A R.L. était, comme le retiennent, à juste titre les juges du premier degré, mais seulement à titre superfétatoire, sans droit pour se prévaloir de l’article 1599 du code civil. L’action en nullité pour vente de la chose d’autrui n’appartient qu’au seul acheteur.

Le rejet de l’appel de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. s’imposant au regard des développements ci-dessus, l’examen des autres arguments avancés à ces sujets, s’avère oiseux.

Le tribunal a, encore pour des motifs corrects – dont l’inexactitude n’est même pas alléguée par la partie appelante, qui sans mettre en doute la réalité de la résolution, se borne à en discuter les effets – été amené à prononcer la résolution du compromis aux torts de la société à responsabilité limitée A S.A R.L., restée en défaut d’honorer ses obligations.

En principe, la résolution efface l’acte juridique tant pour ses conséquences passées que pour les conséquences à venir : «resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis ». Toutefois, certaines clauses du contrat sont maintenues, malgré la résolution de la convention. Les parties peuvent, en effet, stipuler dans leur convention des clauses destinées à régir leur situation en cas de prononcé d’une résolution judiciaire. Tel est le cas d’une clause pénale stipulée pour l’inexécution par une partie de ses obligations, d’une réparation forfaitaire due pour le seul fait de cette inexécution en cas de résolution.

Il est évident que cette clause pénale censée s’appliquer en cas d’inexécution du contrat par une partie, reste, sauf à la priver de tout sens, d’intérêt et n’a pas à vocation à disparaître ensemble avec le contrat, en cas de résolution, consécutive à la violation par une partie de ses obligations contractuelles.

La société à responsabilité limitée A S.A R.L. est donc aussi à cet égard en défaut de démontrer l’inexactitude de la décision de première instance.

C’est par conséquent à juste titre que les juges du premier degré ont prononcé la résolution du compromis de vente pour cause d’inexécution par la société appelante de son engagement de passer l’acte notarié et qu’ils ont retenu l’applicabilité de la clause pénale.

La partie appelante sollicite enfin vainement une réduction du montant de la clause pénale, dès lors que rien ne permet d’admettre qu’en matière de vente immobilière la peine forfaitaire convenue, équivalant à 15 % du prix de vente, soit manifestement excessive au sens de l’article 1152, alinéa 2 du code civil, que l’importance de la peine est adaptée à l’enjeu de la convention et justifiée par son but dissuasif, qu’il n’existe en l’espèce aucun élément particulier de nature à justifier une réduction et que compte tenu de l’évaluation conventionnelle et forfaitaire des dommages-intérêts qui caractérise la clause pénale, la contestation ( étant relevé que les allégations de la partie appelante selon lesquelles l’indemnité sollicitée au titre de la clause pénale serait manifestement disproportionnée par rapport au préjudice prétendument subi par B manquent toujours à être démontrées) par la société à responsabilité limitée A S.A R.L. sinon de la réalité du moins de l’import d’un préjudice causé à l’intimée n’est pas prouvée.

Quant à l’appel incident

B donne à considérer que sa demande en obtention d’une indemnité d’occupation aurait, à tort, été rejetée par le tribunal. Il aurait, en effet, été de l’intention des parties de cumuler les deux indemnités conventionnelles.

La société à responsabilité limitée A conclut, pour autant que les moyens invoqués dans le cadre de son appel principal et impliquant notamment la privation d’effet de cette clause ne soient pas admis, à la confirmation du jugement déféré. Après avoir relevé l’illégalité de pareille clause aboutissant à une double indemnisation d’un même préjudice, évidemment contesté, elle renvoie aux motifs retenus par les juges du premier degré.

Cette clause, qui n’a de sens que si dans un contrat valable l’entrée en jouissance est retardée et ne se conçoit pas en présence d’un contrat privé d’effet, suit évidemment le sort du contrat. Elle disparaît, contrairement à la susdite clause pénale, avec le contrat.

Le rejet de la demande afférente de B s’impose donc pour cette raison, ensemble celles des juges de première instance.

Le tribunal a, enfin, pour un motif correct, auquel la Cour renvoie débouté la société à responsabilité limitée A S.A R.L. de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure exercée en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il a, en revanche, à raison, et par une appréciation correcte des éléments de la cause alloué à B une indemnité de procédure de 1.000.-€.

Il appert des considérations précédentes que l’appel principal de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et l’appel incident de B ne sont pas fondés et que le jugement déféré est à confirmer.

Tant la société à responsabilité limitée A S.A R.L. que B restent, eu égard au sort à réserver à leurs prétentions respectives émises en appel, en défaut de démontrer le caractère inéquitable du maintien à leur charge de frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d'appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, sur le rapport du magistrat de la mise en état, déclare l’appel principal de la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et l’appel incident de B recevables, mais non fondés ;

confirme, quoiqu’en partie pour d’autres motifs, le jugement déféré ;

déboute la société à responsabilité limitée A S.A R.L. et B de leurs demandes respectives exercées en vertu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile :

condamne la société à responsabilité limitée A S.A R.L. aux frais et dépens de l’instance d’appel.