Tenant appeal partially allowed; landlord's rent claim upheld after statute of limitations interruption.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 115/2013

Audience publique du mardi, quatre juin deux mille treize

Numéros 148068 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA d’Esch-sur-Alzette

du 4 septembre 2012,

comparant initialement par Maître Arnaldina FERREIRA DA SILVA, avocat, et

actuellement par Maître Sandra GIACOMETTI, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

et

le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT,

anciennement FONDS POUR LE LOGEMENT A COUT MODERE, établi à L-

ADRESSE2.), établissement public, représenté par le président de son comité-

directeur en fonctions, Monsieur PERSONNE2.), demeurant à Luxembourg, inscrit au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Nadine dite Nanou

TAPELLA en remplacement de l’huissier de justice Yves TAPELLA,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 148068 du rôle et appelée pour fixation le 2

octobre 2012, fut ensuite successivement fixée pour plaidoiries aux 4 décembre

2012, 26 février 2013 et finalement à l’audience publique du mardi, 21 mai 2013, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Florence MARIMPIETRI, avocat, en remplacement de Maître Sandra

GIACOMETTI, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

avocat, comparant pour le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT

ET DE L’HABITAT, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

juin 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 6 avril 1998, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE l’HABITAT donne en location à PERSONNE1.) un logement sis

à ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer initial de 4.000.- flux, soit 99,16 euros

par mois et d’une avance mensuelle sur charges locatives de 3.800.- flux, soit 94,20

euros.

En vue du relogement de PERSONNE1.), un contrat de bail est signé entre les

prédites parties le 21 janvier 2008, aux termes duquel le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT donne en location à

PERSONNE1.) un logement sis à ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer de

150,09 euros par mois ; le contrat de bail qui est muet quant au montant des avances

sur charges, précise, dans son annexe, que toutes les taxes rémunératoires

concernant les fournitures et services courants tels l’eau, l’électricité, le gaz de

chauffage, les taxes de canalisation, les poubelles, etc., les frais fixes des installations

du chauffage et des parties communes, sont à charge du locataire.

Le 26 août 2003, le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

l’HABITAT et PERSONNE1.) conviennent d’un commun accord, que PERSONNE1.)

s’engage à rembourser sa dette d’un montant de 3.245,17 euros, moyennant des

mensualités de 124,00 euros, le premier paiement devant être effectué le 1er

septembre 2003. L’accord stipule que s’il n’est pas respecté, la procédure judiciaire

sera entamée.

Par courrier du 19 janvier 2010, eu égard i) aux arriérés de loyers et charges (qui

s’élèvent à cette date à 12.444,31 euros) et ii) au défaut de PERSONNE1.) de

compléter le dossier relatif à la révision des loyers, le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT résilie le contrat de bail avec

effet au 30 avril 2010,

Par courrier du 13 juillet 2010, PERSONNE1.) est informée par le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT de la suspension de la

résiliation du contrat de bail, sous condition de payer les arriérés des mois de mars

2010 et juin 2010. Par courrier du 23 juillet 2010, PERSONNE1.) est informée que la

suspension de la décision de résiliation du bail n’est valable que pour autant i) que

toutes les échéances soient respectées et ii) que PERSONNE1.) apure sa dette

relative aux arriérés qui s’élève à 11.008,26 euros, moyennant des paiements

mensuels de 200,00 euros.

Par courrier du 23 septembre 2011, eu égard au montant de la dette (9.323,73 euros)

de PERSONNE1.) envers le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT

ET DE l’HABITAT, la décision de suspension relative à la résiliation du bail est annulée

et le contrat de bail conclu avec PERSONNE1.) est résilié avec effet au 31 décembre

2011.

Procédure

Par requête déposée le 13 juin 2012 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, le

FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix siégeant en

matière de bail à loyer, afin i) de la voir condamner à lui payer la somme de 10.396,28

euros, du chef de loyers et charges impayés (se rapportant à la période allant de

janvier 2000 à juillet 2012), avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, augmentés de trois points à l’expiration du 3e mois suivant la

signification du jugement à intervenir, ii) de voir résilier le bail et voir ordonner le

déguerpissement de la locataire, iii) de voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir et iv) se voir accorder une indemnité de procédure de 600,00

euros.

Par jugement du 27 juillet 2012, réputé contradictoire à l’encontre de PERSONNE1.),

laquelle n’a pas comparu, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir donné acte

au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT de la

modification de sa demande au montant de 10.285,25 euros et avoir dit la demande

recevable et fondée, i) a condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT la somme de 10.285,25, avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, avec augmentation

du taux d’intérêt de trois points à l’expiration du 3e mois suivant la signification du

jugement, ii) a déclaré le bail résilié et condamné PERSONNE1.) à déguerpir du

logement dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement, iii) a

condamné PERSONNE1.) à payer au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE l’HABITAT une indemnité de procédure de 300,00 euros, iv) a

ordonné l’exécution provisoire des prédites condamnations pécuniaires, et v) a

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu i) qu’en l‘absence de la preuve du paiement

de la dette dans le chef de PERSONNE1.), la demande en paiement du le FONDS

POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT est fondée à

concurrence du montant réclamé et ii) que le non-paiement des loyers aux échéances

convenues constitue une violation grave des obligations incombant au locataire, de

manière à justifier la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire des lieux

loués.

De ce jugement, lui notifié le 30 juillet 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 4 septembre 2012.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande i) à voir dire qu’il y a

prescription des loyers et charges remontant à plus de cinq ans avant la requête

introductive d’instance et partant à voir déclarer la demande du le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT relative à cette période non

fondée, ii) à voir dire qu’il y a lieu à application de l’article 1244 du code civil et à voir

accorder à l’appelante des délais de paiement « appropriés » en vue du règlement

des arriérés de loyers et charges, iii) à voir dire non fondée la demande tendant à

l’exécution provisoire de la condamnation intervenue, iv) à voir rejeter la demande

tendant à la majoration du taux d’intérêt légal, v) à voir rejeter la demande tendant à

la résiliation du bail et au déguerpissement du locataire, sinon à se voir accorder un

délai de déguerpissement de quatre mois à partir de la signification du jugement à

intervenir, v) à voir débouter le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE l’HABITAT de sa demande en indemnité de procédure pour la

première instance et vii) à voir condamner le FONDS pour le DEVELOPPEMENT du

LOGEMENT et de l’HABITAT aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, quant au moyen de la prescription tirée de l’article 2277 du

code civil, qui serait un mode de libération, PERSONNE1.) fait relever que les loyers

et charges remontant à plus de cinq ans avant la requête introductive d’instance sont

prescrits et ne sont dès lors plus dûs.

PERSONNE1.) faite ensuite relever que le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE l’HABITAT n’aurait pas pris en compte tous les acomptes réglés,

le montant réclamé étant contesté dans son principe et son quantum. En faisant

souligner que les montants prescrits ne sont pas dûs, PERSONNE1.) donne à

considérer qu’au vu des paiements effectués, tendant à apurer sa dette et à régler le

loyer et les charges à leur échéance, il y aurait un excédent en sa faveur.

Ce serait finalement à tort que le premier juge a prononcé la résiliation du bail,

PERSONNE1.) se trouvant dans une situation financière difficile. Dans ce contexte,

PERSONNE1.) souligne qu’en novembre 2011 elle a subi un accident de travail au

cours duquel, sa main gauche a été blessée ; depuis cette date, elle serait inapte à

travailler, de sorte qu’elle a dû solliciter le statut de travailleur handicapé ; depuis le

16 décembre 2012, elle touche une pension d’invalidité mensuelle de 1.030,00 euros.

A sa charge, elle fait état d’un prêt d’un véhicule contracté avant le prédit accident

(remboursement mensuel de 200,00 euros) et des frais d’électricité de 44,00 euros.

PERSONNE1.) souligne que, nonobstant la prédite situation financière, elle s’acquitte

de manière régulière des loyers et avances sur charges, et effectue des paiements

réguliers afin d’apurer sa dette qui ne cesse de diminuer.

Le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT conclut

à la confirmation pure et simple du premier jugement, tout en modifiant sa demande,

le solde actuellement redû se chiffrant à 8.725,29 euros.

La prescription invoquée par PERSONNE1.) aurait été interrompue par l’arrangement

signé entre parties le 26 août 2003, PERSONNE1.) y ayant reconnu la dette, laquelle

continue d’ailleurs d’être apurée.

Le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT fait

relever que même si depuis le début de l’année 2013, des efforts sont faits par

PERSONNE1.), les loyers et charges étant payés de manière régulière, et la dette

faisant l’objet d’apurements réguliers, le solde actuellement redu étant moins élevé

qu’en première instance, il n’en reste pas moins que le défaut de paiement du loyer et

des charges aux échéances a eu comme conséquence l’accumulation des arriérés.

En soulignant que la liste d’attente pour bénéficier d’un logement à coût modéré est

longue et qu’il appartient aux locataires bénéficiaires de tels logements de satisfaire

aux obligations leur incombant, consistant notamment à payer le loyer et les charges

à l’échéance convenue, la partie intimée s’oppose à ce

qu’un délai de

déguerpissement supérieur à 40 jours soit accordé à PERSONNE1.).

Motifs de la décision

Aux termes de l’article 2277 du code civil, se prescrivent par cinq ans les actions de

payement des loyers et fermages.

La prédite prescription s’applique aux charges locatives, respectivement aux avances

sur charges mensuelles (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Pasicrisie 31, n° 62).

Aux termes de l’article 2248 du code civil, la prescription est partant interrompue par

la reconnaissance que le débiteur ou le possesseur fait du droit de celui contre lequel

il prescrivait.

La prescription de l’article 2277 du code civil est partant interrompue par une

reconnaissance de dette du locataire, cette reconnaissance pouvant être tacite ou

expresse, n’obéissant à aucune condition de forme particulière et pouvant résulter

d’une simple lettre (Marianne HARLES, Le bail à loyer, Pasicrisie 31, n° 235).

En l’espèce, il se dégage du décompte dressé par le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT, que les arriérés de loyers et

charges remontent jusqu’au mois de janvier 2000.

A noter que chaque loyer (respectivement chaque avance mensuelle sur charges) se

prescrit par l’écoulement d’un délai de cinq ans à partir de sa date d’échéance. Ainsi

par exemple, à défaut d’acte interruptif de prescription, un loyer échu le 1er janvier

2000 se prescrit le 2 janvier 2005.

En l’espèce, au vu de l’accord signé le 16 août 2003 entre PERSONNE1.) et le

FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT, il y a

reconnaissance de dette dans le chef du locataire, de sorte que la prescription

quinquennale a été valablement interrompue, de manière à avoir fait courir un

nouveau délai de cinq ans jusqu’au 26 août 2008.

La requête introductive d’instance du 13 juin 2012 ayant une nouvelle fois valablement

interrompu la prescription quinquennale, il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

Quant au fond, il se dégage du décompte dressé par le FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT qui tient compte des

paiements faits par PERSONNE1.) i) au titre des loyers et charges à leur échéance et

ii) au titre de l’apurement de la dette relative aux arriérés de loyers et de charges, que

le montant actuellement redu se chiffre à 8.725,29 euros.

C’est partant à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande en paiement,

sauf à préciser, par réformation, qu’au vu de la diminution du montant redû par

PERSONNE1.), celle-ci est à condamner à payer au

FONDS POUR LE

DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE l’HABITAT le susdit montant, avec les

intérêts légaux tels que retenus par le premier juge, le point de départ n’étant entrepris

par aucune des deux parties.

Même s’il appert du décompte versé que, depuis le début de l’année 2013, les loyers

et avances sur charges sont régulièrement payés par PERSONNE1.) et que celle-ci

s’efforce à apurer la dette relative aux arriérés, il n’en reste pas moins qu’en ce qui

concerne la période antérieure à l’année 2013, ce n’est que de manière irrégulière

que la locataire i) a réglé les loyers et avances sur charges, et ii) a procédé à des

paiements destinés à apurer sa dette.

Il s’ensuit que c’est à juste titre et pour des motifs que le tribunal fait siens, que le

premier juge a fait droit à la demande en résiliation du bail et en déguerpissement du

locataire des lieux loués, sauf à accorder à

PERSONNE1.)

un délai de

déguerpissement de 40 jours à compter de la signification du présent jugement.

Le premier jugement est encore à confirmer en ce qu’il a fait droit à l’indemnité de

procédure sollicitée par le FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT

ET DE l’HABITAT pour la première instance et a condamné PERSONNE1.) aux frais

et dépens de la première instance.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

l’HABITAT qu’en instance d’appel le montant de ses prétentions se chiffre à 8.725,29

euros,

dit l’appel partiellement fondé,

par réformation partielle,

dit la demande du FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU LOGEMENT ET DE

l’HABITAT fondée à concurrence du montant de 8.725,29 euros, avec les intérêts

légaux, à partir de la demande en justice,

condamne PERSONNE1.) à payer au FONDS POUR LE DEVELOPPEMENT DU

LOGEMENT ET DE l’HABITAT la somme de 8.725,29 euros, avec les intérêts légaux,

à partir de la demande en justice,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à accorder à PERSONNE1.) un

délai de déguerpissement de 40 jours à partir de la signification du jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.