Court dismisses appeal in contract dispute, confirming lower court's rejection of buyer's claims for agency fees and damages.

Arrêt commercial

Audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.

Numéro 36934 du rôle.

Composition :

Françoise MANGEOT, présidente de chambre; Valérie HOFFMANN, conseillère; Marie-Laure MEYER, conseillère; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

la société anonyme A S.A., établie et ayant son siège social à U, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro …….., représentée par son conseil d’administration en fonctions, appelante aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Josiane GLODEN du 21 décembre 2010,

comparant par Maître Eyal GRUMBERG, avocat à Luxembourg ;

e t :

la société anonyme B S.A., établie et ayant son siège social à V, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro …….., représentée par son conseil d’administration en fonctions, intimée aux fins du susdit exploit GLODEN, comparant par Maître Romain ADAM, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Par exploit d’huissier de justice du 31 décembre 2009, la société anonyme B a assigné la société anonyme C à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de Luxembourg afin de voir ordonner la résiliation d’un compromis de vente qui aurait été signé entre les parties le 17 avril 2007, afin de l’entendre condamner à lui payer le montant de 16 200 euros à titre de frais d’agence ainsi que le montant de 54 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire, ces montants avec les intérêts au taux légal à partir de l’expiration d’un délai de quinze jours à partir de la date de la signature du compromis, sinon à partir du

11 novembre 2009, date d’une mise en demeure, sinon à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Elle réclamait également une indemnité de procédure de 2 500 euros ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement.

A l’appui de sa demande, elle exposait avoir signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière D en date du 17 avril 2007 un compromis de vente suivant lequel elle aurait vendu une maison située à W à la société anonyme E (devenue par la suite la société anonyme C, puis la société anonyme A) au prix de 540 000 euros. Malgré plusieurs rappels quant au sort de la vente, l’acquéreuse ne se serait plus manifestée, jusqu’à un courrier du 29 septembre 2009 expliquant qu’elle n’entendrait plus donner suite à l’achat de la maison, en prétextant que la condition suspensive tenant à la délivrance d’une autorisation de construire n’aurait pas été réalisée et qu’en raison de la crise économique, le prix de vente ne serait plus justifié.

Considérant que l’acquéreuse, en refusant d’exécuter le compromis de vente, a violé ses obligations contractuelles, la société anonyme B s’estimait en droit de réclamer le paiement des frais d’agence et d’une indemnité forfaitaire de 10%, conformément à une des clauses du compromis stipulant qu’en cas de résiliation ou de résolution, la partie rétractante sera tenue de payer à l’autre partie les frais d’agence ainsi qu’une indemnité de 10% du prix de vente.

Dans un jugement du 10 novembre 2010, rendu contradictoirement ( la défenderesse, initialement représentée par un mandataire, n’ayant pas comparu), le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale et statuant selon la procédure civile, a donné acte à la demanderesse qu’elle renonçait au montant de 16 200 euros, a prononcé la résolution du compromis de vente du 17 avril 2007 et a condamné la société anonyme C à payer à la société anonyme B le montant de 54 000 euros, avec les intérêts au taux légal à partir de la mise en demeure du 11 novembre 2009 jusqu’à solde. Il a alloué à la demanderesse une indemnité de procédure de

750 euros, l’a déboutée de sa demande d’exécution provisoire sans caution et a condamné la défenderesse aux frais et dépens de l’instance, à l’exception des frais supplémentaires occasionnés par le choix de la procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le compromis de vente litigieux est muet quant à une éventuelle autorisation de construire et une éventuelle révision du prix passé un certain délai, mais que l’unique condition y figurant est une condition résolutoire consistant dans l’obtention d’un prêt bancaire par l’acquéreuse ; que celle-ci ne s’est plus manifestée auprès de la société venderesse pour l’informer de ses démarches auprès de la banque respectivement pour formaliser la vente devant le notaire et qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle.

Par exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN du 21 décembre 2010, la société anonyme A (anciennement la société anonyme C) a relevé appel de ce jugement, signifié le 3 décembre 2010.

L’appel est régulier pour avoir été introduit selon la forme et le délai prévus par la loi.

La position de l’appelante

L’appelante conclut à la réformation du jugement et demande à être déchargée de toutes les condamnations prononcées contre elle.

Dans son acte d’appel, elle soulève en premier lieu l’irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir dans le chef de la société anonyme B. Le compromis de vente mentionnerait comme partie venderesse une entité juridique différente, à savoir l’ « B1 B SARL », qui serait inexistante.

Subsidiairement, elle fait valoir que le compromis de vente ne porterait pas la signature de la venderesse mais uniquement celle de la sàrl D. Aussi la vente n’aurait-elle pu se réaliser, faute d’une procuration spéciale au bénéfice de l’agence intermédiaire.

Plus subsidiairement, l’intimée n’aurait pas eu la propriété du bien vendu au jour de la signature du compromis de vente. Plus précisément, elle n’aurait été propriétaire que du terrain, à l’exclusion de la construction. La vente n’aurait pas d’objet et serait donc nulle.

Le fait pour l’intimée d’invoquer une clause pénale deux ans et demi après la signature d’un compromis considéré depuis longtemps comme nul et non avenu serait constitutif d’un abus de droit.

L’appelante réclame enfin l’allocation d’une indemnité de procédure de 2 500 euros, sans préciser pour quelle instance.

La position de l’intimée

L’intimée soulève tout d’abord la nullité de l’acte d’appel pour cause de libellé obscur. A cet effet, elle se prévaut des articles 585 et 154 du NCPC. L’appelante se contenterait d’effectuer un certain nombre d’affirmations hors sujet, sans en tirer de conséquence.

Dans l’hypothèse d’un rejet de ce moyen, elle conclut à la confirmation du jugement.

Par rapport au défaut de qualité à agir, elle explique avoir eu la forme de société à responsabilité limitée jusqu’au 29 novembre 2006, date à laquelle elle aurait adopté la forme de société anonyme. Ce changement de forme juridique n’aurait pas été pris en compte par l’agence immobilière intermédiaire lors de la rédaction du compromis et il n’y aurait que simple erreur matérielle. La société à responsabilité limitée B serait actuellement inexistante. La qualité à agir s’apprécierait au jour de l’introduction de la demande, date à laquelle la société B aurait eu la forme d’une société anonyme.

Concernant l’absence de signature du compromis, celui-ci aurait été signé par l’intermédiaire de l’agence immobilière D pour le compte de l’intimée, ce qui n’entacherait en rien la validité de la vente. Subsidiairement, l’intimée formule une offre de preuve afin d’établir le mandat qu’elle a conféré à cette agence en vue de la signature de ce compromis.

L’absence de propriété de la maison, contestée, ne serait pas pertinente dans le cadre du présent litige. En ordre subsidiaire, l’intimée formule une offre de preuve afin d’établir qu’elle est propriétaire du terrain et de la construction.

Enfin, la présente action en justice ne constituerait pas un abus de droit mais trouverait son origine dans les manquements de l’appelante.

L’intimée s’oppose à l’indemnité de procédure réclamée par l’appelante et sollicite pour sa part une indemnité de procédure de 2 500 euros pour l’instance d’appel.

La réplique de l’appelante.

L’appelante, considérant que l’acte d’appel est suffisamment précis pour permettre à l’intimée de ne pas se méprendre quant au fondement juridique de ses prétentions et quant à l’objet de l’appel et quant au choix des moyens de défense appropriés, conclut au rejet de l’exception tirée du libellé obscur. En tout état de cause, l’intimée serait forclose à invoquer ce moyen (devant être présenté in limine litis) après avoir reçu communication des pièces sans formuler de réserves spécifiques.

Quant à la qualité à agir de l’intimée, elle souligne que celle-ci ne serait pas partie au compromis de vente et que la mise en demeure du 11 novembre 2009 aurait été effectuée au nom et pour le compte de la société B1 B SARL.

Concernant l’absence de signature du compromis par la venderesse, l’appelante insiste sur le fait que le mandat de vente conféré à un agent immobilier ne lui permettrait pas de se substituer purement et simplement au vendeur pour la réalisation de la vente, sauf clause expresse prévue dans le contrat de mandat, conformément à la législation applicable aux agents immobiliers. En l’occurrence, la société venderesse ne se serait pas valablement engagée et il n’y aurait aucune cause à l’engagement de l’acheteur. La vente serait nulle et de nul effet.

Au niveau de l’absence de propriété, la vente de la chose d’autrui serait nulle, conformément à l’article 1599 du code civil. Une convention nulle ne saurait recevoir exécution.

Dans ses conclusions du 19 janvier 2012, l’appelante fait état d’une demande de condamnation de l’intimée du chef d’abus de droit et de procédure abusive et vexatoire, sans cependant chiffrer le montant de la condamnation.

La réplique de l’intimée.

La communication des pièces n’entraînerait pas de forclusion à soulever l’exception du libellé obscur étant donné que les pièces communiquées auraient été réceptionnées « sous toutes réserves ». De plus, au stade de la communication de pièces, aucun débat ne serait engagé.

Dans le cadre du moyen tiré de l’absence de signature du compromis par la venderesse, l’intimée formule subsidiairement une offre de preuve afin d’établir qu’elle a mandaté l’agence immobilière intermédiaire pour signer le compromis de vente litigieux.

Quant à l’exception tirée du libellé obscur de l’acte d’appel, « la seule acceptation sans réserves d’une communication de pièces par une partie ne rend pas celle-ci forclose à invoquer l’exception du libellé obscur, aucun débat n’ayant à ce moment été engagé » (Cour 4 décembre 2003, 3ème chambre n° 27348 du rôle).

En vertu de l’article 585 du NCPC, qui renvoie aux dispositions de l’article

154 du NCPC, l’acte d’appel doit contenir l’objet de l’appel ainsi qu’un exposé sommaire des moyens. En l’occurrence, le libellé de l’acte d’appel est suffisamment précis pour que l’intimée n’ait pu se méprendre quant à l’objet de l’appel et ait pu organiser convenablement sa défense.

Concernant le moyen tiré du défaut de qualité à agir de la société anonyme B, il est vrai que le compromis de vente définit la partie venderesse par les termes « B1 SARL ».

Ainsi que le fait valoir l’intimée, qui justifie ses affirmations quant au changement de sa forme juridique en date du 29 novembre 2006, et dans la mesure où des sociétés dénommées « B SARL » ou « B1 B SARL » sont inexistantes, l’utilisation dans le compromis de vente du terme « SARL » est à considérer comme procédant d’une simple erreur matérielle, tandis que le terme « B1 » ne sert qu’à décrire le secteur d’activité de la venderesse.

La venderesse engagée dans le compromis étant la société anonyme B, celle-ci a qualité à agir.

Par rapport au moyen tiré de l’absence de signature par l’intimée du compromis de vente, il ressort de ce compromis qu’il est signé par l’acquéreur et par la sàrl D, l’agence immobilière, qui, selon les mentions du contrat, intervient comme intermédiaire pour sa conclusion. Bien que n’ayant pas signé ledit compromis, l’intimée, qui s’en prévaut, est à considérer comme l’ayant ratifié et le moyen tiré de la nullité du compromis de vente est à rejeter. Par conséquent, la 1ère branche de l’offre de preuve de l’intimée est superfétatoire.

Le moyen relatif à la nullité de la vente pour défaut d’objet est à rejeter étant donné que l’objet est parfaitement défini au compromis de vente.

Le moyen de nullité de la vente est à écarter, motif pris de ce que l’appelante, sur laquelle pèse la charge de la preuve, n’établit pas la vente de la chose d’autrui qu’elle allègue (l’offre de preuve de l’intimée, prise en sa 2ème branche, étant superfétatoire).

Enfin, l’appelante est mal fondée à reprocher un abus de droit, respectivement une procédure abusive et vexatoire à l’intimée, celle-ci n’ayant fait qu’exercer les droits lui étant conférés par le compromis de vente.

Par conséquent, le jugement entrepris est à confirmer dans son intégralité.

Il convient d’allouer à l’intimée une indemnité de procédure de 1 000 euros sur base de l’article 240 du NCPC, celle-ci ayant dû exposer des frais d’avocat pour se défendre contre un appel injustifié. A l’inverse et vu l’issue du litige, l’appelante est à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement et sur le rapport du magistrat de la mise en état, dit l’appel recevable,

le dit non fondé et confirme le jugement entrepris, quoique pour d’autres motifs,

dit la demande en allocation de procédure de la société anonyme B fondée, condamne la société anonyme A, anciennement société anonyme C, à payer à la société anonyme B le montant de 1 000 euros sur base de l’article 140 du NCPC,

la déboute de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure, la condamne aux frais et dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître Romain ADAM, sur ses affirmations de droit.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par Madame Françoise MANGEOT, présidente de chambre, en présence de Monsieur Marcel SCHWARTZ, greffier.