Court partially allows commercial lease appeal, awarding procedural costs to tenant while rejecting landlord's claim.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 71/2013

Audience publique du mardi, seize avril deux mille treize

Numéro 150516 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.) sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 27 décembre 2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

2) PERSONNE2.), sans état connu, et son épouse

3) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE3.),

4) la société anonyme SOCIETE2.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

sub 1) et 4) appelantes par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) et 3) comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 4) comparant par Maître

Marie-Pierre BEZZINA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150516 du rôle et appelée pour fixation le 15 janvier

2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 11 mars 2013, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Alex KRIEPS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Cathy ARENDT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl), fournit ses réponses.

Maître Luc OLINGER, avocat, en remplacement de Maître Jean MINDEN, avocat,

comparant pour PERSONNE2.) et son épouse PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Maître

Marie-Pierre BEZZINA, avocat, comparant pour

la société

anonyme

SOCIETE2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16

avril 2013, le

jugement

qui suit:

Présentation des faits et rétroactes sur base des pièces versées en cause

Le bail principal

Suivant contrat de bail conclu en date du 25 juillet 2002, les bailleurs, les époux

PERSONNE4.), louent au locataire PERSONNE1.), en sa qualité de gérant de

SOCIETE2.) SA (cf. bail versé par Maître Alex KRIEPS), respectivement en sa qualité

de «gérant» de SOCIETE2.) SA et de SOCIETE3.) sàrl (cf. bail versé par Maître Cathy

ARENDT), un immeuble comprenant entre autres maison, dépôt et parkings, sis à

ADRESSE5.). Le bail est conclu pour une durée de 6 ans et prend effet le 1er août

2002 ; il stipule un loyer de 3.000,00 euros et que le locataire s’engage à fournir une

garantie bancaire à première demande.

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er février 2008, les bailleurs, les époux

PERSONNE4.), louent au locataire PERSONNE1.), en sa qualité de «gérant» de

SOCIETE2.) SA, l’immeuble, comprenant entre autres maison, dépôt et parkings, sis

à ADRESSE5.), sis au ADRESSE5.). Le bail est conclu pour une durée de 6 ans et

prend effet le 1er août 2008.

La sous-location

Suivant contrat de bail conclu en date du 3 octobre 2006, le bailleur SOCIETE2.) SA,

représenté par PERSONNE1.) en sa qualité de «gérant» loue au locataire

SOCIETE1.) sàrl dans l’immeuble sis à ADRESSE5.) : i) 240 m2 à usage de bureaux

répartis aux 1er, 2e et 3e étage et ii) 5 emplacements de parking à l’extérieur du

bâtiment de SOCIETE2.) SA. Le bail conclu pour une durée de 3 ans se renouvelle

par tacite reconduction pour des périodes d’une année, est résiliable avec un préavis

de 6 mois et prend effet le 1er novembre 2006 ; il stipule un loyer de 1.900,00 euros,

lié à l’indice du coût de la vie et prévoit que le preneur s’engage à fournir une garantie

bancaire indépendante et irrévocable à première demande et en nom propre de 6

mois de loyers, soit la somme de 11.400,00 euros. Il stipule encore que toute cession

de bail est interdite sans le consentement du bailleur. Le bail est muet quant au

compte bancaire sur lequel les paiements redus par le locataire doivent être effectués.

Le 5 octobre 2006, suite à une demande formulée la veille par SOCIETE1.) sàrl,

SOCIETE4.) informe SOCIETE2.) SA que, pour compte de SOCIETE1.) sàrl, elle se

porte garant à concurrence du montant de 11.400,00 euros, au titre de la garantie de

bail de l’immeuble en cause.

Par e-mail du 2 novembre 2006, SOCIETE2.) écrit à PERSONNE5.), gérant de

SOCIETE1.) sàrl : « voici mon numéro de compte : SOCIETE4.) NUMERO3.) ».

La cession de bail

Par mention manuscrite apposée le 1er février 2008 sur le recto du contrat de bail

conclu entre SOCIETE2.) SA et SOCIETE1.) sàrl, PERSONNE1.) écrit ce qui suit :

« Je soussigné

PERSONNE1.), administrateur-délégué de

SOCIETE2.)

SA,

ADRESSE1.), déclare avoir cédé ce jour, le bail conclu le 3 octobre 2006 entre

SOCIETE2.) SA et SOCIETE1.) sàrl, à PERSONNE1.) ». L’écrit porte le tampon de

SOCIETE2.) SA, établie à ADRESSE1.).

Par lettre simple du 8 septembre 2008 portant l’entête de SOCIETE2.) SA

(ADRESSE4.)), intitulé « avenant au contrat de bail du 1er novembre 2006 »,

PERSONNE1.) informe SOCIETE1.) sàrl (ADRESSE5.) à ADRESSE5.)), i) que le

bailleur SOCIETE2.) SA est remplacé par PERSONNE1.), domicilié à la même

adresse, ii) que le loyer et les charges devront être versés le 1er de chaque mois sur

le compte SOCIETE4.) suivant : PERSONNE1.) IBAN NUMERO3.) et iii) que le reste

du bail reste inchangé.

Par lettre simple du 30 janvier 2009 portant l’entête de SOCIETE2.) SA (ADRESSE1.))

et munie du tampon de ladite société (SOCIETE2.) SA, ADRESSE1.)), SOCIETE1.)

sàrl est informée de l’augmentation de loyer, en application de l’adaptation suivant

l’indice des prix.

Par courriers des 10 septembre 2010 et 13 septembre 2011, PERSONNE1.)

(déclarant comme adresse : ADRESSE1.)), informe SOCIETE1.) sàrl de l’adaptation

du loyer suivant le nouvel indice et demande de prendre les dispositions nécessaires

afin d’adapter les paiements.

Par e-mails des 15 septembre 2011, 7 décembre 2011, 13 février 2012, 11 avril 2012

et 9 mai 2012, PERSONNE1.) réclame le paiement du loyer à SOCIETE1.) sàrl.

Suivant décision du 6 octobre 2010 prise par l’assemblée générale extraordinaire des

actionnaires de SOCIETE2.) SA, la démission de PERSONNE1.) de son poste

d’administrateur et d’administrateur-délégué est acceptée.

Le 20 mars 2012, un document intitulé « avenant au contrat de bail du 18 novembre

2006 », signé par PERSONNE1.), en qualité de bailleur, est remis par celui-ci au

gérant de SOCIETE1.) sàrl. Aux termes de l’avenant, « l’ancien bailleur SOCIETE2.)

SA est remplacé par le nouveau bailleur PERSONNE1.) », et il est convenu avec

SOCIETE1.) sàrl que «le reste du bail reste inchangé et que le versement du loyer se

fera toujours sur le même numéro de compte. Par contre il est impératif que la garantie

locative soit transférée de SOCIETE2.) SA à PERSONNE1.) pour éviter tout problème

futur». Le document stipule qu’il est fait à ADRESSE5.) le 20 mars 2012 ; il n’est pas

signé par SOCIETE1.) sàrl.

Par courrier recommandé du 11 avril 2012, le susdit document est adressé par

PERSONNE1.) à SOCIETE1.) sàrl. Le document stipule qu’il est fait à ADRESSE5.)

le 20 mars 2012 et qu’il a été remis en mains propres le 20 mars 2012 et adressé par

envoi recommandé du 11 avril 201 ; il n’est pas signé par SOCIETE1.) sàrl.

Par courrier recommandé du 16 avril 2012, PERSONNE1.) résilie le bail du 1er

novembre 2006 et prie le locataire SOCIETE1.) sàrl de libérer les lieux pour le 1er

novembre 2012.

Par courrier simple du 24 avril 2012, le mandataire de SOCIETE1.) sàrl, en faisant

état de l’avenant lui remis par PERSONNE1.), le 20 mars 2012, demande à

SOCIETE2.) SA de l’informer de sa position quant à la demande de changement de

bailleur par rapport au contrat de bail initialement conclu.

Par courrier simple du 31 mai 2012, le mandataire de SOCIETE1.) sàrl écrit au

mandataire de PERSONNE1.), i) en exposant qu’il ne saurait être donné de suite à la

demande de PERSONNE1.) en paiement de loyers (pour avril 2012 et mai 2012), en

l’absence d’un contrat conclu avec celui-ci en nom personnel, ii) en relevant que ce

n’est qu’en mars/avril 2012 que SOCIETE1.) sàrl a découvert que le loyer redû en

vertu du bail conclu avec SOCIETE2.) SA n’a, contrairement à ce qui est mentionné

sur les virements, pas été payé sur le compte bancaire de SOCIETE2.) SA, et iii) en

l’informant que SOCIETE2.) SA n’a pas informé SOCIETE1.) sàrl de son accord avec

la cession du bail, ni d’un transfert de la garantie bancaire.

Par courrier du 3 août 2012, PERSONNE2.) écrit à PERSONNE1.) que, depuis le 1er

février 2008, il le considère comme seul et unique locataire de l’immeuble en cause,

étant donné que PERSONNE1.) a toujours personnellement réglé tous les frais de

location et les charges. Par courrier du 18 septembre 2012, le mandataire

d’PERSONNE2.) écrit au mandataire de PERSONNE1.) que, « pour le bon ordre »

PERSONNE2.) considère PERSONNE1.) comme seul et unique locataire de

l’immeuble en cause depuis le 1er février 2008.

Les factures d’électricité et d’eau/eau usée relatives au lieu de consommation de

l’immeuble en cause, émises entre février 2011 et juillet 2012, renseignent i) que le

consommateur/client est

SOCIETE2.)

SA, ii) que l’adresse d’expédition est

PERSONNE1.)/co SOCIETE2.) SA, 21, Am Bann L-3372 Leudelange et iii) qu’en vue

du paiement des factures, un ordre de domiciliation a été souscrit par le titulaire du

compte NUMERO3.).

Par e-mail du 15 octobre 2012, PERSONNE1.) écrit au Service de la Ville de

ADRESSE5.) relatif à l’eau/eau usée qu’à partir de novembre 2012, il ne sera plus en

charge de l’immeuble en cause.

Procédure

Par requête déposée le 16 juillet 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a demandé la convocation de SOCIETE1.) sàrl aux fins d’entendre

valider, à concurrence de 9.892,00 euros, la saisie-gagerie pratiquée suivant exploit

d’huissier du 3 juillet 2012 à la requête de PERSONNE1.).

Par requête déposée le 16 juillet 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a demandé la convocation de SOCIETE1.) sàrl aux fins i) de

l’entendre condamner à lui payer la somme de 9.892,00 euros à titre de loyers et frais

locatifs impayés (pour les mois d’avril à juillet 2012, sur base d’un montant mensuel

de 2.473,00 euros, dont le montant de 2.123,00 euros au titre de loyer et 350,00 euros

au titre des charges), avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives

sinon de la mise en demeure, sinon de la demande en justice, ii) d’entendre déclarer

résilié le bail et condamner SOCIETE1.) sàrl à déguerpir des lieux loués et iii)

d’entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer une indemnité de procédure de

1.000,00 euros. Le requérant a en outre sollicité l’exécution provisoire du jugement.

Par requête déposée le 13 août 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg,

SOCIETE1.) sàrl a demandé la convocation de SOCIETE2.) SA aux fins de voir dire

qu’elle est tenue d’intervenir dans le litige opposant SOCIETE1.) sàrl à PERSONNE1.)

dans le cadre de l’affaire relative à la saisie-gagerie.

Par requête déposée le 18 octobre 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a demandé la convocation d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) aux

fins de voir dire qu’ils sont tenus d’intervenir dans le litige l‘opposant à SOCIETE1.)

sàrl.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a fait procéder à la radiation

de l’affaire relative à la saisie-gagerie, ce au vu de l’ordonnance rendue le 10 octobre

2012 par je juge de paix de Luxembourg, qui avait ordonné la rétractation de

l’ordonnance d’autorisation de pratiquer saisie-gagerie du 19 juin 2012. SOCIETE1.)

sàrl a fait procéder à la radiation de l’affaire de mise en intervention de SOCIETE2.)

SA, laquelle est alors volontairement intervenue lors des débats de première instance,

pour « prendre fait et cause pour SOCIETE1.) sàrl dans le litige l’opposant à

PERSONNE1.) ».

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2012, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu en la forme et joint les demandes principales et en intervention, et

avoir donné acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande principale au

montant de 19.784,00 euros du chef de loyers échus et de sa demande en indemnité

de procédure à 2.500,00 euros, i) a déclaré les demande principale et en intervention

irrecevables, ii) a reçu la demande reconventionnelle formulée par SOCIETE1.) sàrl

en la forme et l’a dit non fondée, iii) a rejeté les demandes en indemnité de procédure

et iv) a laissé les frais à charge « des parties requérantes ».

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que, quant aux faits, PERSONNE1.)

faisait plaider i) que le contrat de location du 3 octobre 2006 lui avait été cédé par

SOCIETE2.) SA, cette cession étant consignée sur le prédit contrat de bail et notifiée

suivant courrier du 8 septembre 2008 à SOCIETE1.) sàrl, sous forme d’avenant du

bail du 1er novembre 2006, ii) qu’une seconde notification de la cession est intervenue

suivant courrier du 20 mars 2012, SOCIETE1.) sàrl ayant contesté avoir reçu le

courrier du 8 septembre 2008 et iii) qu’une troisième notification de la cession du bail

est intervenue suivant courrier recommandé du 12 avril 2012. Il a encore constaté

qu’en droit, PERSONNE1.) considérait i) que la formalité de la notification de la

cession pouvait être remplacée par des actes équivalents et notamment par

l’acceptation, verbale ou implicite résultant de la connaissance suffisante de la cession

par le débiteur cédé et ii) que les formalités de l’article 1690 du code civil n’étaient pas

nécessaires lorsque le débiteur cédé a connu le changement de créancier et a

poursuivi avec lui ses relations d’affaires.

Le premier juge a constaté que SOCIETE1.) sàrl contestait i) avoir accepté la cession

et concluait à l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE1.), pour défaut de qualité

d’agir, en l’absence de lien contractuel entre parties, ii) avoir reçu « l’avenant au

contrat de bail du 1er novembre 2006 » et iii) la validité de « l’avenant au contrat de

bail du 18 novembre 2006 ». Il a encore constaté que SOCIETE1.) sàrl justifiait son

refus de signer « l’avenant du bail du 18 novembre 2006 par le fait que, depuis octobre

2010, suivant extrait du Mémorial, PERSONNE1.) n’était plus administrateur-délégué

de SOCIETE2.) SA. Il a finalement constaté que SOCIETE1.) sàrl exposait que ce

n’était qu’en mars 2012, qu’elle avait appris que le compte bancaire sur lequel les

loyers ont toujours été payés, était un compte personnel de PERSONNE1.).

Le premier juge a constaté que les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

exposaient que PERSONNE1.) a toujours réglé les loyers redus en vertu du bail

principal, qu’ils ont toujours traité avec celui-ci et étaient d’accord avec la « sous-

location ».

Il a finalement constaté que SOCIETE2.) SA qui contestait la cession du bail et se

ralliait aux conclusions de SOCIETE1.) sàrl, précisait que, depuis juillet 2012,

SOCIETE1.) sàrl lui règle les loyers redus en vertu du bail conclu le 3 octobre 2006.

Le premier juge a retenu qu’il y avait lieu d’analyser s’il existait une relation

contractuelle entre PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl.

Retenant que la cession de bail est une cession de créance et que, suivant l’article

1689 du code civil, le transport d’une créance sur un tiers s’opère par l’échange des

consentements entre le cédant et le cessionnaire, lequel est suffisant pour la validité

de la cession, le consentement du débiteur cédé n’étant pas requis et la notification

de la cession, respectivement son acceptation ne constituant qu’une condition

d’opposabilité, le premier juge, après avoir rappelé la teneur des articles 1156 et 1162

du code civil, a dit qu’au vu du fait que la mention manuscrite apposée le 1er février

2008 par PERSONNE1.) sur le verso du contrat de bail n’était signée que par

PERSONNE1.), la convention de cession s’interprétait en faveur de SOCIETE2.) SA

qui contestait y avoir consenti.

Se basant sur un extrait des statuts de SOCIETE2.) SA, duquel il résultait que la

société n’est engagée que par la signature conjointe de deux délégués du conseil

d’administration, le premier juge a dit que la mention manuscrite, apposée par

PERSONNE1.) sur le verso du contrat de bail, ne permettait pas d’établir le

consentement de SOCIETE2.) SA à la cession, faute d’avoir été donné par un

mandataire pourvu des pouvoirs nécessaires. Constatant que PERSONNE1.) avait

démissionné de son poste d’administrateur-délégué de SOCIETE2.) SA le 6 octobre

2010, le premier juge a, sur base des développements faits ci-avant, retenu que

PERSONNE1.) ne prouvait pas le consentement valable du prétendu cédant.

Il a finalement constaté que la garantie locative n’a jamais été transférée par

SOCIETE2.) SA et retenu que les écrits litigieux ne permettaient pas de déduire la

volonté même implicite de SOCIETE2.) SA de céder sa créance de loyer à

PERSONNE1.), la circonstance que les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aient

ou non accepté la cession étant sans incidence. Il a encore dit que c’est à tort que

PERSONNE1.) se prévalait de l’acceptation de la cession par le débiteur cédé, ainsi

que de la notification de la cession au débiteur cédé, notions qui ne se conçoivent

qu’en ce qui concerne l’opposabilité de la cession.

Le premier juge a partant retenu que PERSONNE1.) n’avait pas établi l’accord du

cédant à la cession de bail alléguée et que faute de cession valable, il y avait un défaut

de qualité dans le chef de PERSONNE1.), de sorte que sa demande a été déclarée

irrecevable.

Le premier juge a débouté SOCIETE1.) sàrl de sa demande reconventionnelle pour

procédure vexatoire et abusive.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant exploit

d’huissier du 27 décembre 2012.

Prétentions et moyens des parties

Prétentions et moyens de PERSONNE1.)

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à entendre dire i) la

cession de créance régulière et opposable à SOCIETE1.) sàrl, ii) déclarer ses

demande principale et en intervention recevables, iii) déclarer le jugement commun à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), iv) déclarer la demande fondée contre SOCIETE1.)

sàrl et partant l’entendre condamner à payer à l’appelant la somme de 22.257,00

euros avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives jusqu’à solde, v)

déclarer irrecevable la mise en intervention de SOCIETE2.) SA, et vi) entendre

condamner SOCIETE1.) sàrl à payer à l’appelant une indemnité de procédure de

5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Lors des débats, PERSONNE1.) a porté sa demande en arriérés de loyers au montant

de 13 x 2.473,00 = 32.149,00 euros.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.), outre les faits décrits ci-avant, fait exposer

qu’au courant de l’année 2008, il a décidé de reprendre le bail en nom personnel ;

SOCIETE2.) SA lui aurait cédé le bail relatif à l’immeuble en cause et l’appelant en

aurait informé le propriétaire et obtenu son accord. Par avenant du 8 septembre 2008,

il aurait informé son locataire SOCIETE1.) sàrl qu’il avait repris le bail en nom

personnel et en qualité de bailleur.

PERSONNE1.) expose, en outre, qu’il régulièrement demandé au locataire de

procéder aux adaptations indiciaires du loyer et que SOCIETE1.) sàrl a procédé au

paiement régulier du loyer mensuel sur le compte de l’appelant, mais que, depuis le

mois de mars 2012, l’intimée ne paie plus aucun loyer.

En droit, PERSONNE1.) considère qu’il y a eu cession de créance entre le cédant,

SOCIETE2.) SA, et le cessionnaire, PERSONNE1.), et que cette cession est

opposable à « cette dernière ».

Quant à la « cession de créance de loyer », PERSONNE1.) fait plaider principalement

que le litige se meut entre le cessionnaire de la cession de créance ou de loyers,

PERSONNE1.), et le débiteur cédé, SOCIETE1.) sàrl, partant d’un litige concernant

une contestation entre l’appelant, PERSONNE1.), bailleur, et SOCIETE1.) sàrl,

locataire, et relative à l’existence et l’exécution d’un bail d’immeuble.

Il fait relever que, selon la doctrine, le débiteur cédé (SOCIETE1.) sàrl) est tiers à

l’égard de la convention de cession, tant que la cession n’a pas été notifiée et que

l’acte de cession ne concerne pas le débiteur cédé et se réalise sans lui, seul le fait

de la cession l’intéressant.

Il en résulterait i) que le débiteur cédé n’a pas le droit de se prévaloir des nullités ou

des irrégularités de fond ou de forme dont l’acte de cession est éventuellement atteint,

étant donné qu’à l’égard de cet acte, il est tiers et ii) que le débiteur cédé ne joue

aucun rôle dans la cession, mais se borne à subir le changement de créancier.

PERSONNE1.) considère partant que SOCIETE1.) sàrl ne saurait se prévaloir de

l’irrégularité de la cession pour défaut de signature d’un deuxième administrateur pour

SOCIETE2.) SA. Par ailleurs et pour le surplus, les restrictions prévues par les statuts

de SOCIETE2.) SA n’auraient qu’un effet purement interne et seraient donc

inopposables au débiteur cédé (en application de l’article 60.1 bis L.S.C.). La règle de

spécialité régissant la personnalité juridique d’une société n’aurait qu’un effet interne

par rapport à cette dernière et constituerait donc davantage une règle de

fonctionnement qu’une limitation à sa capacité.

La limitation des pouvoirs ou l’exigence d’une double signature des administrateurs

serait toujours inopposable aux tiers, tout effet externe étant dénié aux dépassements

; inversement, le tiers ne pourrait pas non plus invoquer les dépassements de pouvoirs

contre la société pour se dégager de ses engagements.

PERSONNE1.) considère partant que SOCIETE1.) sàrl ne saurait se prévaloir de

l’absence de consentement du deuxième administrateur-délégué pour contester la

validité de la cession.

Quant à SOCIETE2.) SA, PERSONNE1.) fait valoir qu’elle ne saurait se prévaloir de

ne pas avoir donné son consentement à la cession de bail, étant donné qu’elle a été

mise en intervention pour prendre fait et cause pour SOCIETE1.) sàrl. Cette

intervention devrait être déclarée irrecevable au motif que SOCIETE2.) SA ne

justifierait d’aucun intérêt légitime, personnel et suffisant de nature à justifier son

intervention. Il s’agirait d’une intervention purement passive ou conservatoire dans

laquelle le tiers « ne sollicite aucun avantage personnel.

En tout état de cause, la limitation de pouvoir serait inopposable aux tiers et

SOCIETE2.) SA ne saurait se prétendre déliée par les engagements pris, dans la

mesure où ceux-ci auraient été pris en dépassant les pouvoirs accordés aux

administrateurs.

Subsidiairement, PERSONNE1.) fait exposer qu’il y aurait eu accord du deuxième

administrateur en date du 1er février 2008 ; les deux administrateurs-délégués

auraient convenu oralement, entre eux, de céder le bail conclu entre SOCIETE2.) SA

et SOCIETE1.) sàrl à Monsieur PERSONNE1.).

Quant à l’opposabilité de la cession, PERSONNE1.) rappelle qu’en 2008, SOCIETE2.)

SA aurait cédé le bail relatif à l’immeuble, le propriétaire ayant accepté cette cession

et considérant PERSONNE1.) comme son locataire. Par courrier du 8 septembre

2008, ladite cession de créance aurait été notifiée au sous-locataire SOCIETE1.) sàrl

avec prière de verser le loyer sur le compte du cessionnaire. Même si ce courrier porte

l’entête de la société SOCIETE2.) SA, il n’en resterait pas moins qu’au vu des termes

employés : « Par le présent avenant nous vous informons … », PERSONNE1.) a signé

en sa qualité de représentant de la société SOCIETE2.) SA. Le fait, que ce courrier

ne soit pas signé par SOCIETE1.) sàrl, serait sans incidence étant donné que le

débiteur cédé n’a pas à signer la notification de la cession mais doit la subir.

PERSONNE1.) fait relever que pour la validité de la signification au débiteur cédé

d’une cession de créance, il n’est pas exigé que cette signification contienne copie

intégrale de l’acte de cession, il suffit que le débiteur cédé soit informé, dans les

formes de la loi, de l’existence du transport et de ses conditions essentielles et qu’il

sache en quelles mains il devra désormais se libérer.

Quant aux faits, PERSONNE1.) fait relever qu’en date du 20 mars 2012, il a rédigé un

nouveau courrier à l’adresse de SOCIETE1.) sàrl, sous forme d’avenant au contrat de

bail l’informant, une nouvelle fois de la cession de bail intervenue. Le même jour, il

aurait rencontré PERSONNE5.) et aurait profité de l’occasion pour lui demander de

signer ledit document à titre d’accusé de réception, ce que celui-ci aurait fait, tout en

gardant le document.

A l’effet d’établir ce fait (la signature par PERSONNE5.) de l’avenant), PERSONNE1.)

se prévaut d’une attestation testimoniale émanant de son épouse PERSONNE6.).

Or, PERSONNE7.) n’aurait pas retourné l’exemplaire signé à l’appelant de sorte que

celui-ci le lui envoya par courrier recommandé le 12 avril 2012.

SOCIETE1.) sàrl ayant reconnu avoir reçu l’avenant du mois de mars 2012, ce serait

donc au plus tard au mois de mars 2012, qu’elle aurait eu connaissance de la cession.

En relevant que l’article 1690 du code civil ne soumet la notification au débiteur cédé

à aucune formule sacramentale et qu’il suffit que le document informe le débiteur du

changement de créancier, PERSONNE1.) considère que la notification de la cession

de bail est valablement intervenue. Le fait, qu’au mois de mars 2012, PERSONNE1.)

n’était plus propriétaire des actions de SOCIETE2.) SA, serait sans incidence étant

donné que la notification de la cession de créance au débiteur est faite par le

cessionnaire.

Subsidiairement, PERSONNE1.) donne à considérer que la formalité de notification

peut être remplacée par des actes équivalents et notamment par l’acceptation, verbale

ou implicite, résultant de la connaissance suffisante de la cession par le débiteur

cédé ; les formalités de l’article 1690 du code civil ne seraient pas nécessaires dès

lors que le débiteur aurait connu le changement de créancier et poursuivi avec lui ses

relations d’affaires.

PERSONNE1.) considère que les faits de la cause établissent que le débiteur cédé a

connu et accepté le changement de créancier, en continuant ses relations avec le

cessionnaire sans aucune contestation. En effet, à maintes reprises, PERSONNE1.)

a demandé, par écrit, à SOCIETE1.) sàrl d’adapter le loyer et de procéder au paiement

d’arriérés de loyer, et SOCIETE1.) sàrl se serait à chaque fois exécutée. SOCIETE1.)

sàrl ne saurait dès lors contester avoir accepté PERSONNE1.) comme son créancier.

Pour autant que le tribunal décide qu’il n’y a pas eu cession de bail, PERSONNE1.)

fait valoir la formation et l’existence d’un bail verbal entre l’appelant et l’intimée. En

effet, l’exécution d’un contrat de bail, et notamment le paiement du loyer, vaudrait

aveu extrajudiciaire de l’existence de celui-ci. L’exécution du bail résulterait

indubitablement du paiement du loyer sur rappel écrit de l’appelant, ainsi que de

l’adaptation indiciaire sur demande écrite de l’appelant.

De par le paiement du loyer à PERSONNE1.) en nom personnel, et sans réserves

pendant presque quatre ans, SOCIETE1.) sàrl ne saurait soutenir que l’appelant ne

serait pas son bailleur.

Prétentions et moyens de SOCIETE1.) sàrl

SOCIETE1.) sàrl conclut à voir confirmer le premier jugement en ce qu’il a déclaré la

demande de PERSONNE1.) irrecevable, et relève appel incident sur trois points.

Pour le cas où la demande principale serait déclarée recevable, elle serait à déclarer

non fondée ; la demande en intervention de SOCIETE1.) sàrl contre SOCIETE2.) SA

serait à également à déclarer recevable.

Quant aux faits, SOCIETE1.) sàrl fait exposer que, depuis le début du contrat de bail,

les loyers ont été payés sur le compte bancaire indiqué par SOCIETE2.) SA.

SOCIETE1.) sàrl conteste formellement avoir reçu le prétendu avenant au contrat de

bail du 8 septembre 2008, dont l’appelant fait état et fait relever qu’au courant du mois

de mars 2012, elle s’est vue adresser par PERSONNE1.) un document intitulé «

Avenant au contrat de bail du 18 novembre 2006 », qui ne correspondrait à rien.

Ce ne serait qu’au moment des plaidoiries de première instance qu’est apparue la

prétendue cession de bail, ainsi que le prétendu avenant au contrat prétendument

notifié à SOCIETE1.) sàrl le 8 septembre 2008.

SOCIETE1.) sàrl souligne que ce n’est qu’à partir de mars/avril 2012, qu’elle s’est

rendue compte que, pendant toute la durée du bail, elle avait viré le loyer, non pas sur

le compte de son bailleur effectif, la société SOCIETE2.) SA, mais sur le compte de

PERSONNE1.) en nom personnel ; le gérant de SOCIETE1.) sàrl a découvert cette

situation en téléphonant à la banque SOCIETE4.) pour s’enquérir sur le titulaire du

compte bancaire. Dans ce contexte, l’intimée fait relever que le contrat de bail ne

contenait pas d’indication du numéro de compte, qui lui a été communiqué par un

courrier électronique émanant de SOCIETE2.) SA.

Par ailleurs, SOCIETE2.) SA ne l’aurait jamais informée ni de son accord avec la

cession du bail à PERSONNE1.), ni de son accord avec un transfert de la garantie

bancaire tel que demandé par celui-ci.

SOCIETE1.) sàrl conteste i) la validité de la cession et ii) l’opposabilité de la prétendue

cession.

En ce qui concerne la validité de la cession alléguée, SOCIETE1.) sàrl fait relever que

le seul document établissant la prétendue cession est une pièce unilatérale (la

prétendue convention de cession figurant de façon manuscrite sur le verso du contrat

de bail) qui n’est apparue qu’au cours de la procédure de première instance, tout

comme d’ailleurs toutes les autres pièces tendant à établir la prétendue cession de

bail en 2008. Il n’existerait aucun document écrit établi « tempore non suspecto »,

donc avant le présent litige.

L’intimée fait relever que la condition primaire tenant à la cession de créance,

indépendamment de la question de la notification de celle-ci au débiteur, est

l’existence d’un consentement entre le cédant et le cessionnaire sur la cession. Or,

en l’espèce, il n’existerait aucune preuve d’un consentement entre SOCIETE2.) SA

sur une cession du bail à PERSONNE1.). Tout aurait été fait à l’insu de la société

SOCIETE2.) SA, qui n’était pas au courant de cette cession de bail et ne l’a, dès lors,

aucunement acceptée.

La cession serait dès lors irrégulière et inopposable à SOCIETE2.) SA et à fortiori à

la société SOCIETE1.) sàrl. L’inopposabilité du bail empêcherait que le cessionnaire

soit reconnu comme titulaire du contrat de bail.

SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’outre le doute de la validité du manuscrit apposé par

PERSONNE1.) sur le verso du bail, au regard de l’article 57 de la loi du 10 août sur

les sociétés commerciales, cet écrit, daté au 1er février 2008, apparaît pour la première

fois en novembre 2012. L’écrit n’aurait pas date certaine et aucun élément ne

permettrait de dire qu’il fut établi en 2008. D’ailleurs, à propos de la date de la

prétendue cession, PERSONNE1.) utiliserait lui-même les termes : « en 2008, sans

préjudice de date exacte ». Il serait partant en aveu de ne pas connaître la date exacte.

Le document n’aurait été signé que par PERSONNE1.) en tant que représentant de

la société, donc en tant que prétendu cédant du bail, mais non en tant que prétendu

cessionnaire.

Quant à la question de la gestion du pouvoir de l’administrateur-délégué, l’intimée fait

relever que l’article 60 alinéa 3 de la loi de 1915 sur les sociétés commerciales prévoit

que « La clause, en vertu de laquelle la gestion journalière est déléguée à une ou

plusieurs personnes agissant soit seules, soit conjointement, est opposable aux tiers

dans les conditions prévues par l’article 9 », qui pourraient partant s’en prévaloir. Au

contraire, une société ne pourrait pas se soustraire à ses engagements, seulement

en prétendant, elle, qu’un acte ou contrat ne fut pas signé par la bonne personne.

Quant à l’affirmation faite par PERSONNE1.) que le deuxième administrateur de

SOCIETE2.) SA aurait verbalement donné son accord pour la cession de bail,

SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’elle n’est étayée par aucune pièce probante.

L’intimée souligne que pour pouvoir imposer à un débiteur une cession de créance,

encore faut-il qu’elle existe. Or, il n’y aurait aucune preuve que cette cession soit

intervenue, si ce n’est un écrit émanant de la personne qui l’invoque, à savoir

PERSONNE1.) ; le document ne se retrouverait d’ailleurs pas dans les documents de

la société SOCIETE2.) SA.

En ce qui concerne l’opposabilité de la cession alléguée, SOCIETE1.) sàrl donne à

considérer que les écrits dont PERSONNE1.) se prévaut ne sont pas des « actes de

cessions proprement dits », mais un courrier, au demeurant non parvenu à

SOCIETE1.) sàrl, indiquant qu’il y a avenant au contrat de bail (ne mentionnant

nullement une cession de créance d’une date précise), ainsi qu’un écrit intitulé

«avenant» ne mentionnant pas non plus une cession préexistante de 2008. Dès lors,

à supposer que la cession de bail invoquée ait existé depuis 2008, il n’y aurait jamais

eu de notification, en bonne et due forme, de la cession de bail ou du contenu au

débiteur cédé.

SOCIETE1.) sàrl affirme ne jamais avoir reçu l’avenant du 8 septembre 2008, qui est

d’ailleurs postérieur de huit mois à la prétendue cession ; ce ne serait que dans le

cadre du présent litige que cette pièce lui a été communiquée. Il appartiendrait à

PERSONNE1.) de rapporter la preuve de l’envoi et de la réception dudit document.

SOCIETE1.) sàrl reconnaît que l’avenant (« au contrat de bail conclu le 18 novembre

2006 ») lui a été remis en mars 2012. Ce n’est qu’à cette époque que SOCIETE1.)

sàrl a pour la première fois été informée de la volonté de PERSONNE1.) de reprendre

le contrat et de voir signer un avenant ; or, l’avenant n’a pas été signé, ni accepté par

l’intimée. Dans ce contexte, SOCIETE1.) sàrl expose que les époux BLEY avaient

remis, sous pli fermé, un document à PERSONNE5.), gérant de SOCIETE1.) sàrl,

mais que, contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), l’avenant n’a pas été

signé par PERSONNE5.). A cet effet, SOCIETE1.) sàrl se prévaut des pièces 26, 27

et 28, versées en original prouvant que l’avenant n’a pas été signé par le gérant

PERSONNE5.).

SOCIETE1.)

sàrl conteste partant avoir

verbalement ou tacitement accepté

PERSONNE1.) comme bailleur et souligne que la seule connaissance de la cession

par le débiteur cédé n’est pas suffisante, mais il faut une acceptation non équivoque

de cette cession. Elle donne à considérer que PERSONNE1.) ne saurait se prévaloir

du fait, que SOCIETE1.) sàrl a payé le loyer sur le compte privé de celui-ci, pour en

déduire une connaissance ou une acceptation de la cession du bail, étant donné que

le paiement sur ce compte, entre 2006 et jusqu’à mars 2012, a été effectué sur base

des données communiquées par le bailleur SOCIETE2.) SA.

SOCIETE1.) sàrl fait finalement relever qu‘il se dégage des factures d’eau et

d’électricité relatives aux locaux loués que le client est « SOCIETE2.) SA », ce même

pour les années postérieures à 2008. Ce n’est qu’en mai, respectivement octobre

2012, donc après que le litige soit pendant en justice, que le changement a été opéré

au profit de PERSONNE1.) pour l’électricité et d’PERSONNE2.) pour l’eau.

Quant à la garantie bancaire, SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’en début de bail, elle

avait été consentie à la société SOCIETE2.) SA et non à PERSONNE1.) en nom

personnel ; d’ailleurs,

il n’y aurait jamais eu de changement de garantie,

PERSONNE1.), qui se prétend bailleur depuis 2008, n’ayant à aucun moment

demandé le transfert de la garantie à son nom.

Quant aux paiements qu’elle a faits, SOCIETE1.) sàrl souligne que les ordres de

virement et les extraits de son compte démontrent que les virements ont été faits en

faveur de « SOCIETE2.) SHOP », et non pas en faveur de PERSONNE1.).

SOCIETE1.) sàrl fait relever que PERSONNE1.) était le représentant de SOCIETE2.)

SA et que l’adresse figurant sur le courrier est la même que l’adresse à l’époque de

SOCIETE2.) SA, qui a son siège dans le même immeuble que PERSONNE1.).

SOCIETE1.) sàrl aurait pris ces courriers comme émanant de PERSONNE1.) en tant

que « gérant » de SOCIETE2.) SA. Ces courriers ne vaudraient pas preuve de la

connaissance et de l’acceptation de la cession de bail.

Quant au prétendu bail verbal, qui est contesté, SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’il y a

un contrat de bail écrit entre SOCIETE1.) sàrl et SOCIETE2.) SA et que SOCIETE1.)

sàrl ne redoit aucune somme à PERSONNE1.).

L’absence de lien contractuel entre l’intimée et l’appelant empêcherait celui-ci

d’émettre une quelconque revendication à son encontre. Dans le même ordre d’idées,

PERSONNE1.) n’aurait eu aucun pouvoir de résilier le contrat de bail. Le contrat de

bail conclu entre la société SOCIETE2.) SA et la société SOCIETE1.) sàrl resterait

partant en vigueur, le seul bailleur étant la société SOCIETE2.) SA.

SOCIETE1.) sàrl interjette appel incident contre le jugement de première instance, i)

en ce qu’il ne lui a pas alloué le montant de 3.000,00 euros pour procédure abusive

et vexatoire, PERSONNE1.) étant de mauvaise foi et ayant agi avec une légèreté

blâmable, et ii) en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande en indemnité de procédure.

Il y aurait lieu, par réformation, d’allouer à la société SOCIETE1.) sàrl une indemnité

de procédure d’un montant de 2.000,00 euros.

SOCIETE1.) sàrl sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

Réplique de PERSONNE1.)

PERSONNE1.) souligne qu’aux termes de la 6ème résolution de l’assemblée

générale des actionnaires du 14 décembre 2006, PERSONNE8.) a été nommée

deuxième administrateur-délégué et que la 7ème délibération de l’assemblée du 14

décembre 2006 se limite à stipuler que pour l’avenir la société sera engagée par la

signature

conjointe

des

deux

administrateurs-délégués.

Cette

délibération

constituerait une simple restriction apportée aux pouvoirs de représentation des

administrateurs, inopposable aux tiers, conformément à l’article 60 alinéa 2 de la loi

sur les sociétés commerciales.

Quant à l’argument de l’absence de date certaine de la cession, PERSONNE1.) fait

relever qu’en l’espèce il s’agit d’un bail commercial et qu’en matière commerciale, la

date certaine n’est pas exigée ; il suffirait que le débiteur soit informé de l’existence

du transport des créances et de ses conditions essentielles, ce qui s’est réalisé par

les courriers de notification de la cession de bail, lesquels précisent que : « par le

présent avenant, nous vous informons que le bailleur SOCIETE2.) SA est remplacé

par Monsieur PERSONNE9.), domicilié à la même adresse ».

L’accord de l’ancien créancier SOCIETE2.) SA de céder le bail à l’appelant existerait,

étant donné qu’en opposant le défaut de signature du cessionnaire, l’intimé

reconnaîtrait implicitement la cession par un administrateur.

Même si la cession a été faite en 2008, rien ne s’opposerait à ce que le cessionnaire

procède à la notification quelques années plus tard, la notification de la cession au

débiteur cédé devant être faite par le cessionnaire. Par ailleurs, la cession aurait été

notifiée en bonne et due forme par écrit, la première fois, le 8 septembre 2008, et, une

deuxième fois, par remise en mains propres, le 20 mars 2012 et, finalement, par lettre

recommandée du 12 avril 2012. La signature de PERSONNE1.) en nom personnel

n’aurait pas à figurer sur ledit écrit alors qu’il s’agit de la notification de la cession par

le cédant SOCIETE2.) SA au débiteur cédé SOCIETE1.) sàrl.

En tout état de cause, il y aurait eu notification par voie recommandée le 12 avril 2012,

tel que l’exige l’article 1690 du code civil.

Quant aux factures d’eau et d’électricité relatives aux locaux loués, PERSONNE1.)

donne à considérer qu’il a toujours acquitté à titre personnel toutes les factures, ni

SOCIETE1.) sàrl, ni SOCIETE2.) SA n’auraient payé un cent à ce titre. Dès lors, si

vraiment il n’y avait pas eu cession de bail, PERSONNE1.) se demande pourquoi

SOCIETE2.) SA ne paie ni le loyer, ni l’eau, ni l’électricité relatifs aux locaux loués.

Quant à la garantie bancaire, PERSONNE1.) souligne qu’il est exact qu’au début du

bail, la garantie bancaire était au bénéfice de SOCIETE2.) SA, mais après la

notification de la cession, SOCIETE1.) sàrl aurait dû souscrire une garantie bancaire

au profit de l’appelant. Quant aux ordres de virement, PERSONNE1.) considère que

les quelques «échantillons d’ordres de virement» produits par SOCIETE1.) sàrl ne

sont pas pertinents. Quant aux courriers adressés par PERSONNE1.) à SOCIETE1.)

sàrl, l’appelant donne à considérer que ces pièces, à savoir mises en demeure

personnelles de l’appelant et paiements subséquents par SOCIETE1.) sàrl, à un

moment où elle a connu le changement de créanciers et poursuivi ses relations

d’affaires avec lui, valent acceptation de la cession de créance, SOCIETE1.) sàrl

n’ayant pu se tromper sur l’identité de l’expéditeur de ses courriers. Quant au bail

verbal, PERSONNE1.) considère que le contrat verbal s’est formé à la suite des

rappels de l’appelant et de l’exécution de SOCIETE1.) sàrl.

Conclusions de SOCIETE2.) SA

SOCIETE2.) SA considère que son intervention volontaire est recevable, étant donné

qu’en sa qualité de bailleur de l’immeuble en cause, elle a un intérêt légitime et

personnel à intervenir à l’instance. SOCIETE2.) SA formule ainsi implicitement, mais

nécessairement appel incident contre le premier jugement.

En se ralliant aux conclusions de SOCIETE1.) sàrl, SOCIETE2.) SA qui conteste i)

l’existence d’un échange de consentement et ii) un consentement de sa part dans le

cadre de la cession de bail alléguée par PERSONNE1.), donne à considérer que, pour

engager valablement la société, il aurait fallu la signature conjointe de deux

administrateurs, ce qui laisse d’être le cas. Il n’y aurait partant pas de cession valable.

En tout état de cause, SOCIETE2.) SA conteste le prétendu accord donné

verbalement par le second administrateur pour la cession.

Quant à la date du prétendu avenant du 8 septembre 2008, SOCIETE2.) SA fait

relever qu’il est pour le moins étrange qu’un bail principal soit conclu et que le même

jour le bail soit cédé. Le seul locataire vis-à-vis du bailleur-propriétaire serait

SOCIETE2.) SA.

SOCIETE2.) SA conclut partant à voir confirmer le jugement

entrepris, en ce

qu’il a dit la demande de PERSONNE1.) irrecevable à l’encontre de SOCIETE1.) sàrl.

Conclusions d’PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

En se ralliant aux conclusions de PERSONNE1.), les époux GROUPE1.) soulignent

que SOCIETE2.) SA était dans les locaux et n’a rien payé pendant des années.

Motifs de la décision

Quant à l’intervention volontaire faite par SOCIETE2.) SA

L'intervention volontaire est le fait pour une personne qui, de son propre mouvement,

se mêle à une instance qu'elle n'a pas introduite ou qui n'est pas dirigée contre elle,

soit pour faire déclarer que le droit litigieux lui appartient, soit pour s'assurer la

conservation de ses droits qui pourraient être compromis par le résultat de l'instance

(Précis Dalloz, Procédure civile, 23ème éd., no 1152 ; cf. Cour d’appel, 7 mai 2003,

numéro 25657 du rôle).

Pour pouvoir intervenir de manière accessoire, il suffit que l'intervenant ait un intérêt

pour la conservation de ses droits (cf.: Encyclopédie Dalloz, Procédure, sub

Intervention, n° 52 ; TR.ARR.LUXBG. 20 janvier 2006, numéro 95100 du rôle).

L’intervenant à titre conservatoire veut préserver ses intérêts en se joignant à la partie

à laquelle ses intérêts sont liés. Il prend donc fait et cause pour cette partie et la

soutient en ses arguments. L’intervention est recevable dès l’instant où l’intervenant

a la qualité de tiers et qu’il se prévaut d’un intérêt légitime, personnel et suffisant, direct

ou indirect, matériel ou moral, justifiant sa participation à l’audience (Cour d’appel, 7

mai 2008, numéro 31679 du rôle).

L’intervention conservatoire ou accessoire fait de l’intervenant une partie à l’instance.

Si l’intervenant ne formule pas de prétentions propres, il doit cependant être admis

qu’il puisse soutenir les prétentions de la partie à côté de laquelle il se range par des

moyens nouveaux ou par une argumentation de nature à mettre à néant celle formulée

par la partie adverse, faute de quoi l’intervention à titre accessoire risque de perdre

toute utilité (Cour d’appel, 7 mai 2008, numéro 31679 du rôle).

En l’espèce, de par le fait i) de contester la validité de la cession de bail (du fait de

l’absence de consentement y donné), invoquée par PERSONNE1.) et partant la

qualité de bailleur dans le chef de celui-ci au sujet de l’immeuble en cause, et de se

considérer comme bailleur, l’intérêt légitime, personnel et suffisant est donné dans le

chef de SOCIETE2.) SA.

Le moyen d’irrecevabilité invoqué par PERSONNE1.) n’est partant pas fondé et

l’intervention volontaire de SOCIETE2.) SA est, par réformation du premier jugement,

à déclarer recevable ; l’appel incident interjeté par cette dernière est partant à dire

fondé.

Quant à l’appel principal

Quant aux conclusions tirées par le tribunal des pièces versées en cause

A défaut d’un numéro de compte bancaire indiqué dans le contrat de bail conclu le 3

octobre 2006 entre le bailleur SOCIETE2.) SA, d’une part, et SOCIETE1.) sàrl, d’autre

part, et, au vu du compte bancaire indiqué dans l’e-mail adressé par SOCIETE2.) à

SOCIETE1.) sàrl le 2 novembre 2006, il est dans la logique des choses que tous

paiements redus par SOCIETE1.) sàrl en vertu de ce bail ont été effectués sur ce

compte bancaire ; aucun élément ne permettait à SOCIETE1.) sàrl de savoir qu’en

réalité le titulaire de ce compte n’était pas SOCIETE2.) SA, mais PERSONNE1.).

Entre le début de ce bail et jusqu’ mars 2012 inclus, le loyer a été payé par

SOCIETE2.) SA sur le compte bancaire de PERSONNE1.).

Au vu de ce constat, la circonstance, que, dans la suite, des relances au sujet i) de

l’adaptation du loyer et ii) du retard au niveau du paiement du loyer, aient été faites

par PERSONNE1.), et que ces relances aient été suivies d’effet par SOCIETE1.) sàrl,

qui continua à régler les loyers et charges sur ce même compte bancaire, est sans

incidence sur le fond du litige et ne saurait être considérée comme valant

connaissance dans le chef de SOCIETE1.) sàrl, que le bailleur eut été PERSONNE1.)

et non pas SOCIETE2.) SA.

A noter finalement encore que, même si la démission de PERSONNE1.) de son poste

d’administrateur et d’administrateur-délégué de SOCIETE2.) SA a été régulièrement

publiée, il ne saurait, à défaut d’information de la part de PERSONNE1.), être fait grief

à SOCIETE1.) sàrl de ne pas avoir été au courant de cette mesure et d’avoir continué

de suivre d’effet les relances de paiement lui adressées par PERSONNE1.).

Il ne résulte d’aucun élément probant que l’avenant daté au 8 septembre 2008, portant

remplacement du bailleur SOCIETE2.) SA par PERSONNE1.), ait réellement été

envoyé à et reçu par SOCIETE1.) sàrl. La seule remise effective par PERSONNE1.)

à SOCIETE1.) sàrl de l’avenant « au contrat de bail du 18 novembre 2006 » a eu lieu

le 20 mars 2012 ; elle s’est en outre effectuée par envoi recommandé du 11 avril 2012.

A noter dans ce contexte qu’en cas de contestation, tel que c’est le cas en l’espèce, il

faut apporter la preuve de la notification au débiteur cédé et de sa date, étant précisé

qu’en matière commerciale, c’est le principe de la liberté de la preuve, de sorte que la

preuve de la notification et de sa date peut se faire par toutes voies de droit (H.

DEPAGE ; Traité élémentaire de droit belge, n°535). La charge de la preuve de la

notification de la cession au débiteur cédé, sinon de la reconnaissance, même tacite

mais néanmoins certaine (pareille reconnaissance tacite pouvant par exemple résulter

du paiement), de la cession pèse dès lors sur celui qui s’en prévaut, c’est-à-dire en

l’espèce sur PERSONNE1.). A noter que la simple connaissance ne rend pas la

cession opposable au débiteur cédé et ne suffit pas pour lui permettre de refuser le

paiement de sa dette au créancier envers lequel celle-ci a été contractée (H.

DEPAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, n°529).

En ce qui concerne la prétendue reconnaissance de la cession par SOCIETE1.) sàrl

du fait des paiements effectués, il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant.

Aux prédites considérations il y a encore lieu d’ajouter que, contrairement à ce que

prétend PERSONNE1.) et à ce qui est écrit par son épouse PERSONNE6.) dans une

attestation testimoniale du 16 septembre 2012 (pièce 17 farde de Maître Alex

KRIEPS), il se dégage de l’original de la pièce intitulée « avenant au contrat de bail

du 18 novembre 2006 » (cf. pièce 26 farde de Maître Cathy ARENDT), que ce

document n’a pas été signé par le locataire SOCIETE1.) sàrl.

Quant à la cession de bail

Il convient de distinguer entre deux phases : celle de la cession, en tant qu’acte

juridique, qui se réalise entre le cédant et le cessionnaire, et celle de la notification du

fait de la cession au débiteur cédé, sinon la reconnaissance ou acceptation par celui-

ci du fait de la cession.

Quant à la cession proprement dite, il est à noter que la cession de bail est considérée

comme une cession de créance, qui se définit comme une convention par laquelle le

créancier, appelé cédant, transmet sa créance contre son débiteur (le cédé) à un tiers

appelé cessionnaire.

Tel que PERSONNE1.) le souligne à juste titre, la cession qui est valable « solo

consensu », c’est-à-dire par le seul consentement des parties (cédant et

cessionnaire), se réalise sans l’intervention du débiteur cédé, qui se borne à subir le

changement de créancier et qui n’ a aucun intérêt juridique à s’y opposer, l’acte de

cession ne le concernant pas, seul le fait de la cession l’intéressant, la cession, dès

l’instant où elle lui est notifiée, lui devenant opposable en tant que fait juridique et ce

indépendamment de sa validité entre parties (H. DEPAGE, Traite élémentaire de droit

belge, n° 492).

Nonobstant le susdit principe, en cas de contestation sur la réalité de la cession, tel

que c’est le cas en l’espèce, il faut apporter la preuve de la cession. En effet, lorsque

le débiteur a le moindre doute sur la réalité de la cession, il doit s’informer auprès de

son créancier (tel que c’est encore le cas en l’espèce) ; en ne le faisant pas, il engage

sa responsabilité. Le fait que dans certains cas, le cédé doit s’enquérir de la réalité de

la cession n’est pas en contradiction avec le principe en vertu duquel l’acte de cession

ne concerne pas le cédé, ce principe supposant que le fait de la cession est constant

(H. DEPAGE, Traite élémentaire de droit belge, n° 524, 535).

La charge de la preuve de la cession de créance incombe au cessionnaire qui

l'invoque contre le débiteur « cédé » (Cass. com., 28 févr. 2006, pourvoi n° 04-16-572.

– Cass. com., 18 oct. 1994 : JCP G 1994, IV, n° 2562), sauf acceptation de la cession

par ce dernier. Le principe de la nécessité d’un écrit cède devant la possibilité de

prouver par tous moyens en matière commerciale (Jurisclasseur, Code Civil, articles

1689 à 1695, fasc. 20, Vente : transport des créances et autres droits corporels :

cession de créance (conditions), édit. novembre 2006, n° 48, 49).

Il importe, en outre, de rapporter la preuve de la date de la cession pour résoudre les

conflits éventuels entre plusieurs revendicateurs de la créance par la règle de

l’antériorité. En matière commerciale, la preuve est libre et la date de la cession pourra

être rapportée par toutes voies de droit (H. DEPAGE, ibidem, op cit. n° 494).

La charge de la preuve de la réalité de la cession de bail alléguée, tout comme celle

de sa date, pèse dès lors sur PERSONNE1.).

En l’espèce, pour établir la réalité de la cession, respectivement sa qualité de bailleur,

PERSONNE1.) se prévaut de la mention manuscrite prétendument apposée en date

du 1er février 2008 sur le verso du contrat de bail du 3 octobre 2006.

La cession de créance est une convention dont la formation, entre les parties, est

soumise aux conditions exigées pour tous les contrats en général. Les conditions de

fond sont de deux sortes : les unes tiennent aux parties à la cession, les autres à son

objet. Pour l'essentiel, les conditions relatives aux parties à la cession n'offrent pas de

particularisme notable par rapport au droit commun. Chaque partie doit consentir à la

cession et avoir la capacité de la faire. La cession de créance suppose un échange

des volontés du cédant et du cessionnaire. Quant au débiteur cédé, on sait que son

consentement n'est pas requis (Jurisclasseur, Code Civil, articles 1689 à 1695, fasc.

20, Vente : transport des créances et autres droits corporels : cession de créance

(conditions), édit. novembre 2006, n° 2, 3, 4, 5). Le consentement peut également être

donné par un mandataire pourvu des pouvoirs nécessaires. Si le mandataire excède

ses pouvoirs, les engagements pris au nom du mandant peuvent être ratifiés par celui-

ci, conformément à l'article 1998, alinéa 2, du code civil (ibidem op cit, n° 6).

Quant aux conditions de forme, la cession de créance est un contrat consensuel ; il

suffit, pour qu'elle soit parfaite, que cédant et cessionnaire aient échangé leurs

consentements. L'écrit qui peut être exigé ne l'est donc pas ad validitatem, mais ad

probationem (ibidem op cit, n° 45). Peu importe la manière dont s'exprime cet accord:

un simple consentement verbal ferait l'affaire. En pratique, pour se réserver une

preuve, les parties auront cependant intérêt à établir un écrit (CA Paris, 12 juill. 1911:

DP 1913, 2, p. 189. – M. Planiol et G. Ripert, op. cit., t. VII, n° 1116 ; cf. ibidem, op cit,

n° 46).

Tant SOCIETE1.) sàrl, que SOCIETE2.) SA contestent la réalité, sinon la validité de

la cession invoquée par PERSONNE1.), pour défaut de consentement de la part du

prétendu cédant SOCIETE2.) SA, en se basant sur la clause statutaire stipulant que

SOCIETE2.) SA n’est valablement engagée que par la signature conjointe de deux

délégués du conseil (dans ce contexte, à défaut par les parties d’avoir versé les

statuts, il est renvoyé à ce qui est acté dans le premier jugement page 10, étant précisé

que la teneur de cette clause n’est pas contestée par PERSONNE1.)).

Il convient de distinguer entre les dispositions statutaires qui n’ont qu’un effet

purement interne à la société et qui sont inopposables aux tiers, et celles qui ont un

effet externe en ce sens qu’elles sont opposables aux tiers.

Si, d’un côté, les limitations statutaires i) aux pouvoirs du conseil d’administration

(article 53 alinéa 1er de la loi du 10 août 1915), et ii) aux pouvoirs de représentation

du/des administrateurs, directeurs, gérants, et autres agents (associés ou non) pour

les besoins de la gestion journalière (article 60), sont inopposables au tiers et n’ont

dès lors qu’un effet purement interne, d’un autre côté, les dispositions statutaires qui

donnent qualité à un ou à plusieurs administrateurs pour représenter la société dans

les actes ou en justice, soit seuls, soit conjointement (article 53 alinéa 4), sont

opposables aux tiers, à condition d’avoir été régulièrement publiées, étant précisé que

l’article 60 bis de la loi du 10 août 1915 précise que la société est liée par les actes

accomplis i) par le conseil d’administration, ii) par les administrateurs ayant qualité

pour la représenter conformément à l’article 53 alinéa 4, ou iii) par le délégué à la

gestion journalière, même si ces actes excèdent l’objet social… Les dispositions

statutaires qui stipulent que la gestion journalière des affaires de la société est

déléguée à une ou plusieurs personnes agissant soit seules soit conjointement (article

60 alinéa 4), sont pareillement opposables aux tiers et ont dès lors également un effet

externe.

A noter que la jurisprudence retient que la clause indiquant les personnes pouvant

valablement représenter une société est opposable aux tiers qui doivent se renseigner

sur les pouvoirs de la personne qui signe au nom de la société (Cour 17 janvier 2008,

P. 34, 147). Dans ce cas d’espèce, la société s’était prévalue de l’opposabilité de la

limitation statutaire aux tiers.

La clause statutaire litigieuse est partant opposable aux tiers et SOCIETE2.) SA peut,

en sa qualité d’intervenant volontaire, s’en prévaloir.

La cession de bail dont PERSONNE1.) se prévaut, n’ayant été signée que par lui seul,

sans signature conjointe du second délégué, il s’ensuit que la société SOCIETE2.) SA

n’est, à défaut d’y avoir régulièrement consenti, pas valablement engagée par cet

acte.

Il ne résulte d’aucun élément probant que, tel que l’affirme PERSONNE1.), il y ait eu

accord verbal de la part du deuxième administrateur à la cession de bail ; pareil fait

non prouvé ni offert en preuve, reste dès lors à l’état d’allégation dépourvue d’un

quelconque effet.

Indépendamment de la question de la date alléguée de la cession, PERSONNE1.)

reste en défaut de rapporter la preuve de la cession invoquée ; à défaut de cession

du bail, la qualité de bailleur dans son chef n’est pas établie.

A défaut de cession de bail valable, la question de sa notification au prétendu débiteur

cédé, laquelle n’intervient que pour lui rendre une cession de créance opposable, ne

se pose pas ; la notification de l’avenant au bail faite en date du 12 mars 2012,

respectivement en date du 12 avril 2012 par le prétendu cessionnaire au prétendu

débiteur-cédé, n’est dès lors pas de nature à produire un quelconque effet.

Il ne résulte finalement d’aucun élément probant qu’un bail verbal se soit formé entre

PERSONNE1.) et SOCIETE1.) sàrl. En tout état de cause, les paiements effectués

par SOCIETE1.) sàrl sur le compte bancaire de PERSONNE1.) sont sans incidence

sur ce point du litige (dans ce contexte il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant). A

supposer que les loyers du bail principal aient été payés par PERSONNE1.), ce fait

ne saurait établir la qualité de bailleur dans le chef de PERSONNE1.) dans le cadre

du contrat de sous-location.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le défaut de qualité de bailleur dans

le chef de PERSONNE1.) n’entraîne pas l’irrecevabilité de sa demande, mais a

comme conséquence qu’elle n’est pas fondée.

En effet, la qualité pour agir constitue ainsi pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la

justice dans une situation concrète et elle doit aussi être appréciée chez le défendeur

(Encycl. Dalloz, Procédure civile et commerciale, v° action, no 61).

La qualité pour agir n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action

est exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, l’existence effective du

droit invoqué par le demandeur à l’encontre du défendeur n’étant pas une condition

de recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond,

ou, en d’autres termes, de son bien-fondé (Solus et Perrot, Droit Judiciaire Privé T. 1,

no 221).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à dire

partiellement fondé, le premier jugement étant à réformer en ce qu’il a déclaré

irrecevable la demande en intervention formulée par PERSONNE1.). La demande en

intervention est à déclarer recevable et il y a lieu de déclarer le jugement commun aux

époux GROUPE1.). Le premier jugement est à confirmer pour le surplus, sauf à

préciser que la demande de PERSONNE1.) est recevable, mais non fondée.

Il y a encore lieu de déclarer le jugement commun à SOCIETE2.) SA.

Quant à l’appel incident

En ce qui concerne la demande en indemnisation pour procédure abusive et

vexatoire, la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière invariable, que

l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus

de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol,

respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire,

une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable

(G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes privées et publiques, n° 45).

En l’espèce, c’est à juste titre et par adoption des motifs, que le premier juge a dit

cette demande non fondée. Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

Le tribunal considère, en revanche, que c’est à tort que le premier juge a débouté

SOCIETE1.) sàrl de son indemnité de procédure de première instance, de sorte que,

par réformation, il y a lieu d’allouer de ce chef à SOCIETE1.) sàrl la somme de 800,00

euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des

sommes exposées en première instance et non comprises dans les dépens. L’appel

incident est partant à dire partiellement fondé.

Au vu du sort réservé à l’appel, la demande en indemnité de procédure formulée par

PERSONNE1.) pour l’instance d’appel est à dire non fondée. La demande en

indemnité de procédure formulée par SOCIETE1.) sàrl pour l’instance d’appel est,

pour les mêmes motifs que ceux décrits ci-avant, à dire fondée à concurrence du

montant de 1.000,00 euros.

La demande en indemnité de procédure formulée par SOCIETE2.) SA pour l’instance

d’appel est à dire non fondée, étant donné que l’iniquité requise pour l’application de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incidents en la forme,

dit l’appel principal de PERSONNE1.) et l’appel incident de la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl) partiellement fondés,

dit l’appel incident de la société anonyme SOCIETE2.) SA fondé,

partant, par réformation partielle du jugement entrepris :

dit la demande en intervention de PERSONNE1.) contre les époux GROUPE1.)

recevable,

dit l’intervention volontaire de la société anonyme SOCIETE2.) SA recevable,

dit la demande en indemnité de procédure formulée par la société à responsabilité

limitée

SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl)

pour la première instance

fondée à

concurrence de 800,00 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl) la somme de 800,00 euros,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à préciser que la demande de

PERSONNE1.) est recevable, mais non fondée,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée par la société

anonyme SOCIETE2.) SA pour l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 1.000,00 euros la demande en indemnité de procédure

formulée par par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl)

pour l’instance d’appel,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) (SOCIETE1.) sàrl) la somme de 1.000,00 euros,

déclare le jugement commun à la société anonyme SOCIETE2.) SA et aux époux

GROUPE1.),

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.