Tenant's appeal dismissed; landlord partially awarded procedural costs for first instance.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 71/2013

Audience publique du mardi, seize avril deux mille treize

Numéro 150516 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Jacques KESSELER, premier juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.) sans état connu, demeurant à L-(…), (…), rue (…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg du 27 décembre 2012,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl), établie et ayant son siège social à L-(…), (…), route (…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

2) B.), sans état connu, et son épouse 3) C.), les deux demeurant à L-(…), (…), 4) la société anonyme SOC2.) SA, établie et ayant son siège social à L-LIEU1.), ADR1.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B(…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE, sub 1) et 4) appelantes par appel incident, sub 1) comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg, sub 2) et 3) comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg, sub 4) comparant par Maître Marie-Pierre BEZZINA, avocat, demeurant à Luxembourg,

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 150516 du rôle et appelée pour fixation le 15 janvier 2013, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 11 mars 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Alex KRIEPS, avocat, comparant pour A.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Cathy ARENDT, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl), fournit ses réponses.

Maître Luc OLINGER, avocat, en remplacement de Maître Jean MINDEN, avocat, comparant pour B.) et son épouse C.), fournit ses réponses.

Maître Marie-Pierre BEZZINA, avocat, comparant pour la société anonyme SOC2.) SA, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16 avril 2013, le jugement qui suit:

Présentation des faits et rétroactes sur base des pièces versées en cause

Le bail principal

Suivant contrat de bail conclu en date du 25 juillet 2002, les bailleurs, les époux B.)- C.), louent au locataire A.), en sa qualité de gérant de SOC2.) SA (cf. bail versé par Maître Alex KRIEPS), respectivement en sa qualité de «gérant» de SOC2.) SA et de SOC3.) sàrl (cf. bail versé par Maître Cathy ARENDT), un immeuble comprenant entre autres maison, dépôt et parkings, sis à (…),route (…). Le bail est conclu pour une durée de 6 ans et prend effet le 1er août 2002 ; il stipule un loyer de 3.000,00 euros et que le locataire s’engage à fournir une garantie bancaire à première demande.

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er février 2008, les bailleurs, les époux B.)- C.), louent au locataire A.), en sa qualité de «gérant» de SOC2.) SA, l’immeuble, comprenant entre autres maison, dépôt et parkings, sis à (…), sis au (…), route (…). Le bail est conclu pour une durée de 6 ans et prend effet le 1er août 2008.

La sous-location

Suivant contrat de bail conclu en date du 3 octobre 2006, le bailleur SOC2.) SA, représenté par A.) en sa qualité de «gérant» loue au locataire SOC1.) sàrl dans l’immeuble sis à (…), (…), route (…) : i) 240 m2 à usage de bureaux répartis aux 1er, 2e et 3e étage et ii) 5 emplacements de parking à l’extérieur du bâtiment de SOC2.) SA. Le bail conclu pour une durée de 3 ans se renouvelle par tacite reconduction pour des périodes d’une année, est résiliable avec un préavis de 6 mois et prend effet le 1er novembre 2006 ; il stipule un loyer de 1.900,00 euros, lié à l’indice du coût de la vie et prévoit que le preneur s’engage à fournir une garantie bancaire indépendante et irrévocable à première demande et en nom propre de 6 mois de loyers, soit la somme de 11.400,00 euros. Il stipule encore que toute cession de bail est interdite sans le consentement du bailleur. Le bail est muet quant au compte bancaire sur lequel les paiements redus par le locataire doivent être effectués.

Le 5 octobre 2006, suite à une demande formulée la veille par SOC1.) sàrl, BQUE1.) informe SOC2.) SA que, pour compte de SOC1.) sàrl, elle se porte garant à concurrence du montant de 11.400,00 euros, au titre de la garantie de bail de l’immeuble en cause.

Par e-mail du 2 novembre 2006, SOC2.) SHOP écrit à D.), gérant de SOC1.) sàrl : « voici mon numéro de compte : BQUE1.) CPTE1.) ».

La cession de bail

Par mention manuscrite apposée le 1er février 2008 sur le recto du contrat de bail conclu entre SOC2.) SA et SOC1.) sàrl, A.) écrit ce qui suit : « Je soussigné A.), administrateur-délégué de SOC2.) SA, (…), rue (…) à (…), déclare avoir cédé ce jour, le bail conclu le 3 octobre 2006 entre SOC2.) SA et SOC1.) sàrl, à A.) ». L’écrit porte le tampon de SOC2.) SA, établie à (…), (…), rue (…).

Par lettre simple du 8 septembre 2008 portant l’entête de SOC2.) SA (ADR1.) L- LIEU1.)), intitulé « avenant au contrat de bail du 1er novembre 2006 », A.) informe SOC1.) sàrl ((…), route (…) à (…)), i) que le bailleur SOC2.) SA est remplacé par A.), domicilié à la même adresse, ii) que le loyer et les charges devront être versés le 1er de chaque mois sur le compte BQUE1.) suivant : A.) IBAN CPTE1.) et iii) que le reste du bail reste inchangé.

Par lettre simple du 30 janvier 2009 portant l’entête de SOC2.) SA ((…), rue (…) L- (…)) et munie du tampon de ladite société (SOC2.) SA, (…), rue (…), ADR1.) L- LIEU1.)), SOC1.) sàrl est informée de l’augmentation de loyer, en application de l’adaptation suivant l’indice des prix.

Par courriers des 10 septembre 2010 et 13 septembre 2011, A.) (déclarant comme adresse : (…), (…), rue (…)), informe SOC1.) sàrl de l’adaptation du loyer suivant le nouvel indice et demande de prendre les dispositions nécessaires afin d’adapter les paiements.

Par e-mails des 15 septembre 2011, 7 décembre 2011, 13 février 2012, 11 avril 2012 et 9 mai 2012, A.) réclame le paiement du loyer à SOC1.) sàrl.

Suivant décision du 6 octobre 2010 prise par l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de SOC2.) SA, la démission de A.) de son poste d’administrateur et d’administrateur-délégué est acceptée.

Le 20 mars 2012, un document intitulé « avenant au contrat de bail du 18 novembre 2006 », signé par A.), en qualité de bailleur, est remis par celui-ci au gérant de SOC1.) sàrl. Aux termes de l’avenant, « l’ancien bailleur SOC2.) SA est remplacé par le nouveau bailleur A.) », et il est convenu avec SOC1.) sàrl que «le reste du bail reste inchangé et que le versement du loyer se fera toujours sur le même numéro de compte. Par contre il est impératif que la garantie locative soit transférée de SOC2.) SA à A.) pour éviter tout problème futur». Le document stipule qu’il est fait à Luxembourg le 20 mars 2012 ; il n’est pas signé par SOC1.) sàrl.

Par courrier recommandé du 11 avril 2012, le susdit document est adressé par A.) à SOC1.) sàrl. Le document stipule qu’il est fait à Luxembourg le 20 mars 2012 et qu’il a été remis en mains propres le 20 mars 2012 et adressé par envoi recommandé du

11 avril 201 ; il n’est pas signé par SOC1.) sàrl.

Par courrier recommandé du 16 avril 2012, A.) résilie le bail du 1er novembre 2006 et prie le locataire SOC1.) sàrl de libérer les lieux pour le 1er novembre 2012.

Par courrier simple du 24 avril 2012, le mandataire de SOC1.) sàrl, en faisant état de l’avenant lui remis par A.), le 20 mars 2012, demande à SOC2.) SA de l’informer de sa position quant à la demande de changement de bailleur par rapport au contrat de bail initialement conclu.

Par courrier simple du 31 mai 2012, le mandataire de SOC1.) sàrl écrit au mandataire de A.), i) en exposant qu’il ne saurait être donné de suite à la demande de A.) en paiement de loyers (pour avril 2012 et mai 2012), en l’absence d’un contrat conclu avec celui-ci en nom personnel, ii) en relevant que ce n’est qu’en mars/avril 2012 que SOC1.) sàrl a découvert que le loyer redû en vertu du bail conclu avec SOC2.) SA n’a, contrairement à ce qui est mentionné sur les virements, pas été payé sur le compte bancaire de SOC2.) SA, et iii) en l’informant que SOC2.) SA n’a pas informé SOC1.) sàrl de son accord avec la cession du bail, ni d’un transfert de la garantie bancaire.

Par courrier du 3 août 2012, B.) écrit à A.) que, depuis le 1er février 2008, il le considère comme seul et unique locataire de l’immeuble en cause, étant donné que A.) a toujours personnellement réglé tous les frais de location et les charges. Par courrier du 18 septembre 2012, le mandataire d’B.) écrit au mandataire de A.) que, « pour le bon ordre » B.) considère A.) comme seul et unique locataire de l’immeuble en cause depuis le 1er février 2008.

Les factures d’électricité et d’eau/eau usée relatives au lieu de consommation de l’immeuble en cause, émises entre février 2011 et juillet 2012, renseignent i) que le consommateur/client est SOC2.) SA, ii) que l’adresse d’expédition est A.)/co SOC2.) SA, ADR1.) L-LIEU1.) et iii) qu’en vue du paiement des factures, un ordre de domiciliation a été souscrit par le titulaire du compte CPTE1.).

Par e-mail du 15 octobre 2012, A.) écrit au Service de la Ville de Luxembourg relatif à l’eau/eau usée qu’à partir de novembre 2012, il ne sera plus en charge de l’immeuble en cause.

Procédure

Par requête déposée le 16 juillet 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg, A.) a demandé la convocation de SOC1.) sàrl aux fins d’entendre valider, à concurrence de 9.892,00 euros, la saisie-gagerie pratiquée suivant exploit d’huissier du 3 juillet 2012 à la requête de A.).

Par requête déposée le 16 juillet 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg, A.) a demandé la convocation de SOC1.) sàrl aux fins i) de l’entendre condamner à lui payer la somme de 9.892,00 euros à titre de loyers et frais locatifs impayés (pour les mois d’avril à juillet 2012, sur base d’un montant mensuel de 2.473,00 euros, dont le montant de 2.123,00 euros au titre de loyer et 350,00 euros au titre des charges), avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives sinon de la mise en demeure, sinon de la demande en justice, ii) d’entendre déclarer résilié le bail et condamner SOC1.) sàrl à déguerpir des lieux loués et iii) d’entendre condamner SOC1.) sàrl à lui payer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros. Le requérant a en outre sollicité l’exécution provisoire du jugement.

Par requête déposée le 13 août 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg, SOC1.) sàrl a demandé la convocation de SOC2.) SA aux fins de voir dire qu’elle est tenue d’intervenir dans le litige opposant SOC1.) sàrl à A.) dans le cadre de l’affaire relative à la saisie-gagerie.

Par requête déposée le 18 octobre 2012 auprès du tribunal de paix de Luxembourg, A.) a demandé la convocation d’B.) et de C.) aux fins de voir dire qu’ils sont tenus d’intervenir dans le litige l‘opposant à SOC1.) sàrl.

Lors des débats de première instance, A.) a fait procéder à la radiation de l’affaire relative à la saisie-gagerie, ce au vu de l’ordonnance rendue le 10 octobre 2012 par je juge de paix de Luxembourg, qui avait ordonné la rétractation de l’ordonnance d’autorisation de pratiquer saisie-gagerie du 19 juin 2012. SOC1.) sàrl a fait procéder à la radiation de l’affaire de mise en intervention de SOC2.) SA, laquelle est alors volontairement intervenue lors des débats de première instance, pour « prendre fait et cause pour SOC1.) sàrl dans le litige l’opposant à A.) ».

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2012, le tribunal de paix de Luxembourg, après avoir reçu en la forme et joint les demandes principales et en intervention, et avoir donné acte à A.) de l’augmentation de sa demande principale au montant de 19.784,00 euros du chef de loyers échus et de sa demande en indemnité de procédure à 2.500,00 euros, i) a déclaré les demande principale et en intervention irrecevables,

ii) a reçu la demande reconventionnelle formulée par SOC1.) sàrl en la forme et l’a dit non fondée, iii) a rejeté les demandes en indemnité de procédure et iv) a laissé les frais à charge « des parties requérantes ».

Pour statuer ainsi, le premier juge a constaté que, quant aux faits, A.) faisait plaider i) que le contrat de location du 3 octobre 2006 lui avait été cédé par SOC2.) SA, cette cession étant consignée sur le prédit contrat de bail et notifiée suivant courrier du 8 septembre 2008 à SOC1.) sàrl, sous forme d’avenant du bail du 1er novembre 2006,

ii) qu’une seconde notification de la cession est intervenue suivant courrier du 20 mars 2012, SOC1.) sàrl ayant contesté avoir reçu le courrier du 8 septembre 2008 et iii) qu’une troisième notification de la cession du bail est intervenue suivant courrier recommandé du 12 avril 2012. Il a encore constaté qu’en droit, A.) considérait i) que la formalité de la notification de la cession pouvait être remplacée par des actes équivalents et notamment par l’acceptation, verbale ou implicite résultant de la connaissance suffisante de la cession par le débiteur cédé et ii) que les formalités de l’article 1690 du code civil n’étaient pas nécessaires lorsque le débiteur cédé a connu le changement de créancier et a poursuivi avec lui ses relations d’affaires.

Le premier juge a constaté que SOC1.) sàrl contestait i) avoir accepté la cession et concluait à l’irrecevabilité de la demande de A.), pour défaut de qualité d’agir, en l’absence de lien contractuel entre parties, ii) avoir reçu « l’avenant au contrat de bail du 1er novembre 2006 » et iii) la validité de « l’avenant au contrat de bail du 18 novembre 2006 ». Il a encore constaté que SOC1.) sàrl justifiait son refus de signer « l’avenant du bail du 18 novembre 2006 par le fait que, depuis octobre 2010, suivant extrait du Mémorial, A.) n’était plus administrateur-délégué de SOC2.) SA. Il a finalement constaté que SOC1.) sàrl exposait que ce n’était qu’en mars 2012, qu’elle avait appris que le compte bancaire sur lequel les loyers ont toujours été payés, était un compte personnel de A.).

Le premier juge a constaté que les époux B.) et C.) exposaient que A.) a toujours réglé les loyers redus en vertu du bail principal, qu’ils ont toujours traité avec celui-ci et étaient d’accord avec la « sous-location ».

Il a finalement constaté que SOC2.) SA qui contestait la cession du bail et se ralliait aux conclusions de SOC1.) sàrl, précisait que, depuis juillet 2012, SOC1.) sàrl lui règle les loyers redus en vertu du bail conclu le 3 octobre 2006.

Le premier juge a retenu qu’il y avait lieu d’analyser s’il existait une relation contractuelle entre A.) et SOC1.) sàrl.

Retenant que la cession de bail est une cession de créance et que, suivant l’article 1689 du code civil, le transport d’une créance sur un tiers s’opère par l’échange des consentements entre le cédant et le cessionnaire, lequel est suffisant pour la validité de la cession, le consentement du débiteur cédé n’étant pas requis et la notification de la cession, respectivement son acceptation ne constituant qu’une condition d’opposabilité, le premier juge, après avoir rappelé la teneur des articles 1156 et 1162 du code civil, a dit qu’au vu du fait que la mention manuscrite apposée le 1er février 2008 par A.) sur le verso du contrat de bail n’était signée que par A.), la convention de cession s’interprétait en faveur de SOC2.) SA qui contestait y avoir consenti.

Se basant sur un extrait des statuts de SOC2.) SA, duquel il résultait que la société n’est engagée que par la signature conjointe de deux délégués du conseil d’administration, le premier juge a dit que la mention manuscrite, apposée par A.) sur le verso du contrat de bail, ne permettait pas d’établir le consentement de SOC2.) SA à la cession, faute d’avoir été donné par un mandataire pourvu des pouvoirs nécessaires. Constatant que A.) avait démissionné de son poste d’administrateurdélégué de SOC2.) SA le 6 octobre 2010, le premier juge a, sur base des développements faits ci-avant, retenu que A.) ne prouvait pas le consentement valable du prétendu cédant.

Il a finalement constaté que la garantie locative n’a jamais été transférée par SOC2.) SA et retenu que les écrits litigieux ne permettaient pas de déduire la volonté même implicite de SOC2.) SA de céder sa créance de loyer à A.), la circonstance que les époux B.) et C.) aient ou non accepté la cession étant sans incidence. Il a encore dit que c’est à tort que A.) se prévalait de l’acceptation de la cession par le débiteur cédé, ainsi que de la notification de la cession au débiteur cédé, notions qui ne se conçoivent qu’en ce qui concerne l’opposabilité de la cession.

Le premier juge a partant retenu que A.) n’avait pas établi l’accord du cédant à la cession de bail alléguée et que faute de cession valable, il y avait un défaut de qualité dans le chef de A.), de sorte que sa demande a été déclarée irrecevable.

Le premier juge a débouté SOC1.) sàrl de sa demande reconventionnelle pour procédure vexatoire et abusive.

De ce jugement, appel a été régulièrement relevé par A.) suivant exploit d’huissier du

27 décembre 2012.

Prétentions et moyens des parties

Prétentions et moyens de A.)

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à entendre dire i) la cession de créance régulière et opposable à SOC1.) sàrl, ii) déclarer ses demande principale et en intervention recevables, iii) déclarer le jugement commun à B.) et C.), iv) déclarer la demande fondée contre SOC1.) sàrl et partant l’entendre condamner à payer à l’appelant la somme de 22.257,00 euros avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives jusqu’à solde, v) déclarer irrecevable la mise en intervention de SOC2.) SA, et vi) entendre condamner SOC1.) sàrl à payer à l’appelant une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Lors des débats, A.) a porté sa demande en arriérés de loyers au montant de 13 x 2.473,00 = 32.149,00 euros.

A l’appui de son appel, A.), outre les faits décrits ci-avant, fait exposer qu’au courant de l’année 2008, il a décidé de reprendre le bail en nom personnel ; SOC2.) SA lui aurait cédé le bail relatif à l’immeuble en cause et l’appelant en aurait informé le propriétaire et obtenu son accord. Par avenant du 8 septembre 2008, il aurait informé son locataire SOC1.) sàrl qu’il avait repris le bail en nom personnel et en qualité de bailleur.

A.) expose, en outre, qu’il régulièrement demandé au locataire de procéder aux adaptations indiciaires du loyer et que SOC1.) sàrl a procédé au paiement régulier du loyer mensuel sur le compte de l’appelant, mais que, depuis le mois de mars 2012, l’intimée ne paie plus aucun loyer.

En droit, A.) considère qu’il y a eu cession de créance entre le cédant, SOC2.) SA, et le cessionnaire, A.), et que cette cession est opposable à « cette dernière ».

Quant à la « cession de créance de loyer », A.) fait plaider principalement que le litige se meut entre le cessionnaire de la cession de créance ou de loyers, A.), et le débiteur cédé, SOC1.) sàrl, partant d’un litige concernant une contestation entre l’appelant, A.), bailleur, et SOC1.) sàrl, locataire, et relative à l’existence et l’exécution d’un bail d’immeuble.

Il fait relever que, selon la doctrine, le débiteur cédé (SOC1.) sàrl) est tiers à l’égard de la convention de cession, tant que la cession n’a pas été notifiée et que l’acte de cession ne concerne pas le débiteur cédé et se réalise sans lui, seul le fait de la cession l’intéressant.

Il en résulterait i) que le débiteur cédé n’a pas le droit de se prévaloir des nullités ou des irrégularités de fond ou de forme dont l’acte de cession est éventuellement atteint, étant donné qu’à l’égard de cet acte, il est tiers et ii) que le débiteur cédé ne joue aucun rôle dans la cession, mais se borne à subir le changement de créancier.

A.) considère partant que SOC1.) sàrl ne saurait se prévaloir de l’irrégularité de la cession pour défaut de signature d’un deuxième administrateur pour SOC2.) SA. Par ailleurs et pour le surplus, les restrictions prévues par les statuts de SOC2.) SA n’auraient qu’un effet purement interne et seraient donc inopposables au débiteur cédé (en application de l’article 60.1 bis L.S.C.). La règle de spécialité régissant la personnalité juridique d’une société n’aurait qu’un effet interne par rapport à cette dernière et constituerait donc davantage une règle de fonctionnement qu’une limitation à sa capacité.

La limitation des pouvoirs ou l’exigence d’une double signature des administrateurs serait toujours inopposable aux tiers, tout effet externe étant dénié aux dépassements ; inversement, le tiers ne pourrait pas non plus invoquer les dépassements de pouvoirs contre la société pour se dégager de ses engagements.

A.) considère partant que SOC1.) sàrl ne saurait se prévaloir de l’absence de consentement du deuxième administrateur-délégué pour contester la validité de la cession.

Quant à SOC2.) SA, A.) fait valoir qu’elle ne saurait se prévaloir de ne pas avoir donné son consentement à la cession de bail, étant donné qu’elle a été mise en intervention pour prendre fait et cause pour SOC1.) sàrl. Cette intervention devrait être déclarée irrecevable au motif que SOC2.) SA ne justifierait d’aucun intérêt légitime, personnel et suffisant de nature à justifier son intervention. Il s’agirait d’une intervention purement passive ou conservatoire dans laquelle le tiers « ne sollicite aucun avantage personnel.

En tout état de cause, la limitation de pouvoir serait inopposable aux tiers et SOC2.) SA ne saurait se prétendre déliée par les engagements pris, dans la mesure où ceuxci auraient été pris en dépassant les pouvoirs accordés aux administrateurs.

Subsidiairement, A.) fait exposer qu’il y aurait eu accord du deuxième administrateur en date du 1er février 2008 ; les deux administrateurs-délégués auraient convenu oralement, entre eux, de céder le bail conclu entre SOC2.) SA et SOC1.) sàrl à Monsieur A.).

Quant à l’opposabilité de la cession, A.) rappelle qu’en 2008, SOC2.) SA aurait cédé le bail relatif à l’immeuble, le propriétaire ayant accepté cette cession et considérant A.) comme son locataire. Par courrier du 8 septembre 2008, ladite cession de créance aurait été notifiée au sous-locataire SOC1.) sàrl avec prière de verser le loyer sur le compte du cessionnaire. Même si ce courrier porte l’entête de la société SOC2.) SA, il n’en resterait pas moins qu’au vu des termes employés : « Par le présent avenant nous vous informons … », A.) a signé en sa qualité de représentant de la société SOC2.) SA. Le fait, que ce courrier ne soit pas signé par SOC1.) sàrl, serait sans incidence étant donné que le débiteur cédé n’a pas à signer la notification de la cession mais doit la subir.

A.) fait relever que pour la validité de la signification au débiteur cédé d’une cession de créance, il n’est pas exigé que cette signification contienne copie intégrale de l’acte de cession, il suffit que le débiteur cédé soit informé, dans les formes de la loi, de l’existence du transport et de ses conditions essentielles et qu’il sache en quelles mains il devra désormais se libérer.

Quant aux faits, A.) fait relever qu’en date du 20 mars 2012, il a rédigé un nouveau courrier à l’adresse de SOC1.) sàrl, sous forme d’avenant au contrat de bail l’informant, une nouvelle fois de la cession de bail intervenue. Le même jour, il aurait rencontré D.) et aurait profité de l’occasion pour lui demander de signer ledit document à titre d’accusé de réception, ce que celui-ci aurait fait, tout en gardant le document.

A l’effet d’établir ce fait (la signature par D.) de l’avenant), A.) se prévaut d’une attestation testimoniale émanant de son épouse E.).

Or, D.) n’aurait pas retourné l’exemplaire signé à l’appelant de sorte que celui-ci le lui envoya par courrier recommandé le 12 avril 2012.

SOC1.) sàrl ayant reconnu avoir reçu l’avenant du mois de mars 2012, ce serait donc au plus tard au mois de mars 2012, qu’elle aurait eu connaissance de la cession. En relevant que l’article 1690 du code civil ne soumet la notification au débiteur cédé à aucune formule sacramentale et qu’il suffit que le document informe le débiteur du changement de créancier, A.) considère que la notification de la cession de bail est valablement intervenue. Le fait, qu’au mois de mars 2012, A.) n’était plus propriétaire des actions de SOC2.) SA, serait sans incidence étant donné que la notification de la cession de créance au débiteur est faite par le cessionnaire.

Subsidiairement, A.) donne à considérer que la formalité de notification peut être remplacée par des actes équivalents et notamment par l’acceptation, verbale ou implicite, résultant de la connaissance suffisante de la cession par le débiteur cédé ; les formalités de l’article 1690 du code civil ne seraient pas nécessaires dès lors que le débiteur aurait connu le changement de créancier et poursuivi avec lui ses relations d’affaires.

A.) considère que les faits de la cause établissent que le débiteur cédé a connu et accepté le changement de créancier, en continuant ses relations avec le cessionnaire sans aucune contestation. En effet, à maintes reprises, A.) a demandé, par écrit, à SOC1.) sàrl d’adapter le loyer et de procéder au paiement d’arriérés de loyer, et SOC1.) sàrl se serait à chaque fois exécutée. SOC1.) sàrl ne saurait dès lors contester avoir accepté A.) comme son créancier.

Pour autant que le tribunal décide qu’il n’y a pas eu cession de bail, A.) fait valoir la formation et l’existence d’un bail verbal entre l’appelant et l’intimée. En effet, l’exécution d’un contrat de bail, et notamment le paiement du loyer, vaudrait aveu extrajudiciaire de l’existence de celui-ci. L’exécution du bail résulterait indubitablement du paiement du loyer sur rappel écrit de l’appelant, ainsi que de l’adaptation indiciaire sur demande écrite de l’appelant.

De par le paiement du loyer à A.) en nom personnel, et sans réserves pendant presque quatre ans, SOC1.) sàrl ne saurait soutenir que l’appelant ne serait pas son bailleur.

Prétentions et moyens de SOC1.) sàrl

SOC1.) sàrl conclut à voir confirmer le premier jugement en ce qu’il a déclaré la demande de A.) irrecevable, et relève appel incident sur trois points.

Pour le cas où la demande principale serait déclarée recevable, elle serait à déclarer non fondée ; la demande en intervention de SOC1.) sàrl contre SOC2.) SA serait à également à déclarer recevable.

Quant aux faits, SOC1.) sàrl fait exposer que, depuis le début du contrat de bail, les loyers ont été payés sur le compte bancaire indiqué par SOC2.) SA.

SOC1.) sàrl conteste formellement avoir reçu le prétendu avenant au contrat de bail du 8 septembre 2008, dont l’appelant fait état et fait relever qu’au courant du mois de mars 2012, elle s’est vue adresser par A.) un document intitulé « Avenant au contrat de bail du 18 novembre 2006 », qui ne correspondrait à rien.

Ce ne serait qu’au moment des plaidoiries de première instance qu’est apparue la prétendue cession de bail, ainsi que le prétendu avenant au contrat prétendument notifié à SOC1.) sàrl le 8 septembre 2008.

SOC1.) sàrl souligne que ce n’est qu’à partir de mars/avril 2012, qu’elle s’est rendue compte que, pendant toute la durée du bail, elle avait viré le loyer, non pas sur le compte de son bailleur effectif, la société SOC2.) SA, mais sur le compte de A.) en nom personnel ; le gérant de SOC1.) sàrl a découvert cette situation en téléphonant à la banque BQUE1.) (…) pour s’enquérir sur le titulaire du compte bancaire. Dans ce contexte, l’intimée fait relever que le contrat de bail ne contenait pas d’indication du numéro de compte, qui lui a été communiqué par un courrier électronique émanant de SOC2.) SA.

Par ailleurs, SOC2.) SA ne l’aurait jamais informée ni de son accord avec la cession du bail à A.), ni de son accord avec un transfert de la garantie bancaire tel que demandé par celui-ci.

SOC1.) sàrl conteste i) la validité de la cession et ii) l’opposabilité de la prétendue cession.

En ce qui concerne la validité de la cession alléguée, SOC1.) sàrl fait relever que le seul document établissant la prétendue cession est une pièce unilatérale (la prétendue convention de cession figurant de façon manuscrite sur le verso du contrat de bail) qui n’est apparue qu’au cours de la procédure de première instance, tout comme d’ailleurs toutes les autres pièces tendant à établir la prétendue cession de bail en 2008. Il n’existerait aucun document écrit établi « tempore non suspecto », donc avant le présent litige.

L’intimée fait relever que la condition primaire tenant à la cession de créance, indépendamment de la question de la notification de celle-ci au débiteur, est l’existence d’un consentement entre le cédant et le cessionnaire sur la cession. Or, en l’espèce, il n’existerait aucune preuve d’un consentement entre SOC2.) SA sur une cession du bail à A.). Tout aurait été fait à l’insu de la société SOC2.) SA, qui n’était pas au courant de cette cession de bail et ne l’a, dès lors, aucunement acceptée.

La cession serait dès lors irrégulière et inopposable à SOC2.) SA et à fortiori à la société SOC1.) sàrl. L’inopposabilité du bail empêcherait que le cessionnaire soit reconnu comme titulaire du contrat de bail.

SOC1.) sàrl fait relever qu’outre le doute de la validité du manuscrit apposé par A.) sur le verso du bail, au regard de l’article 57 de la loi du 10 août sur les sociétés commerciales, cet écrit, daté au 1er février 2008, apparaît pour la première fois en novembre 2012. L’écrit n’aurait pas date certaine et aucun élément ne permettrait de dire qu’il fut établi en 2008. D’ailleurs, à propos de la date de la prétendue cession, A.) utiliserait lui-même les termes : « en 2008, sans préjudice de date exacte ». Il serait partant en aveu de ne pas connaître la date exacte. Le document n’aurait été signé que par A.) en tant que représentant de la société, donc en tant que prétendu cédant du bail, mais non en tant que prétendu cessionnaire.

Quant à la question de la gestion du pouvoir de l’administrateur-délégué, l’intimée fait relever que l’article 60 alinéa 3 de la loi de 1915 sur les sociétés commerciales prévoit que « La clause, en vertu de laquelle la gestion journalière est déléguée à une ou plusieurs personnes agissant soit seules, soit conjointement, est opposable aux tiers dans les conditions prévues par l’article 9 », qui pourraient partant s’en prévaloir. Au contraire, une société ne pourrait pas se soustraire à ses engagements, seulement en prétendant, elle, qu’un acte ou contrat ne fut pas signé par la bonne personne.

Quant à l’affirmation faite par A.) que le deuxième administrateur de SOC2.) SA aurait verbalement donné son accord pour la cession de bail, SOC1.) sàrl fait relever qu’elle n’est étayée par aucune pièce probante.

L’intimée souligne que pour pouvoir imposer à un débiteur une cession de créance, encore faut-il qu’elle existe. Or, il n’y aurait aucune preuve que cette cession soit intervenue, si ce n’est un écrit émanant de la personne qui l’invoque, à savoir A.) ; le document ne se retrouverait d’ailleurs pas dans les documents de la société SOC2.) SA.

En ce qui concerne l’opposabilité de la cession alléguée, SOC1.) sàrl donne à considérer que les écrits dont A.) se prévaut ne sont pas des « actes de cessions proprement dits », mais un courrier, au demeurant non parvenu à SOC1.) sàrl, indiquant qu’il y a avenant au contrat de bail (ne mentionnant nullement une cession de créance d’une date précise), ainsi qu’un écrit intitulé «avenant» ne mentionnant pas non plus une cession préexistante de 2008. Dès lors, à supposer que la cession de bail invoquée ait existé depuis 2008, il n’y aurait jamais eu de notification, en bonne et due forme, de la cession de bail ou du contenu au débiteur cédé.

SOC1.) sàrl affirme ne jamais avoir reçu l’avenant du 8 septembre 2008, qui est d’ailleurs postérieur de huit mois à la prétendue cession ; ce ne serait que dans le cadre du présent litige que cette pièce lui a été communiquée. Il appartiendrait à A.) de rapporter la preuve de l’envoi et de la réception dudit document.

SOC1.) sàrl reconnaît que l’avenant (« au contrat de bail conclu le 18 novembre 2006 ») lui a été remis en mars 2012. Ce n’est qu’à cette époque que SOC1.) sàrl a pour la première fois été informée de la volonté de A.) de reprendre le contrat et de voir signer un avenant ; or, l’avenant n’a pas été signé, ni accepté par l’intimée. Dans ce contexte, SOC1.) sàrl expose que les époux A.) avaient remis, sous pli fermé, un document à D.), gérant de SOC1.) sàrl, mais que, contrairement aux affirmations de A.), l’avenant n’a pas été signé par D.). A cet effet, SOC1.) sàrl se prévaut des pièces 26, 27 et 28, versées en original prouvant que l’avenant n’a pas été signé par le gérant D.).

SOC1.) sàrl conteste partant avoir verbalement ou tacitement accepté A.) comme bailleur et souligne que la seule connaissance de la cession par le débiteur cédé n’est pas suffisante, mais il faut une acceptation non équivoque de cette cession. Elle donne à considérer que A.) ne saurait se prévaloir du fait, que SOC1.) sàrl a payé le loyer sur le compte privé de celui-ci, pour en déduire une connaissance ou une acceptation de la cession du bail, étant donné que le paiement sur ce compte, entre 2006 et jusqu’à mars 2012, a été effectué sur base des données communiquées par le bailleur SOC2.) SA.

SOC1.) sàrl fait finalement relever qu‘il se dégage des factures d’eau et d’électricité relatives aux locaux loués que le client est « SOC2.) SA », ce même pour les années postérieures à 2008. Ce n’est qu’en mai, respectivement octobre 2012, donc après que le litige soit pendant en justice, que le changement a été opéré au profit de A.) pour l’électricité et d’B.) pour l’eau.

Quant à la garantie bancaire, SOC1.) sàrl fait relever qu’en début de bail, elle avait été consentie à la société SOC2.) SA et non à A.) en nom personnel ; d’ailleurs, il n’y aurait jamais eu de changement de garantie, A.), qui se prétend bailleur depuis 2008, n’ayant à aucun moment demandé le transfert de la garantie à son nom.

Quant aux paiements qu’elle a faits, SOC1.) sàrl souligne que les ordres de virement et les extraits de son compte démontrent que les virements ont été faits en faveur de « SOC2.) SHOP », et non pas en faveur de A.).

SOC1.) sàrl fait relever que A.) était le représentant de SOC2.) SA et que l’adresse figurant sur le courrier est la même que l’adresse à l’époque de SOC2.) SA, qui a son siège dans le même immeuble que A.). SOC1.) sàrl aurait pris ces courriers comme émanant de A.) en tant que « gérant » de SOC2.) SA. Ces courriers ne vaudraient pas preuve de la connaissance et de l’acceptation de la cession de bail.

Quant au prétendu bail verbal, qui est contesté, SOC1.) sàrl fait relever qu’il y a un contrat de bail écrit entre SOC1.) sàrl et SOC2.) SA et que SOC1.) sàrl ne redoit aucune somme à A.).

L’absence de lien contractuel entre l’intimée et l’appelant empêcherait celui-ci d’émettre une quelconque revendication à son encontre. Dans le même ordre d’idées,

A.) n’aurait eu aucun pouvoir de résilier le contrat de bail. Le contrat de bail conclu entre la société SOC2.) SA et la société SOC1.) sàrl resterait partant en vigueur, le seul bailleur étant la société SOC2.) SA.

SOC1.) sàrl interjette appel incident contre le jugement de première instance, i) en ce qu’il ne lui a pas alloué le montant de 3.000,00 euros pour procédure abusive et vexatoire, A.) étant de mauvaise foi et ayant agi avec une légèreté blâmable, et ii) en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande en indemnité de procédure. Il y aurait lieu, par réformation, d’allouer à la société SOC1.) sàrl une indemnité de procédure d’un montant de 2.000,00 euros.

SOC1.) sàrl sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Réplique de A.)

A.) souligne qu’aux termes de la 6ème résolution de l’assemblée générale des actionnaires du 14 décembre 2006, F.) a été nommée deuxième administrateurdélégué et que la 7ème délibération de l’assemblée du 14 décembre 2006 se limite à stipuler que pour l’avenir la société sera engagée par la signature conjointe des deux administrateurs-délégués. Cette délibération constituerait une simple restriction apportée aux pouvoirs de représentation des administrateurs, inopposable aux tiers, conformément à l’article 60 alinéa 2 de la loi sur les sociétés commerciales.

Quant à l’argument de l’absence de date certaine de la cession, A.) fait relever qu’en l’espèce il s’agit d’un bail commercial et qu’en matière commerciale, la date certaine n’est pas exigée ; il suffirait que le débiteur soit informé de l’existence du transport des créances et de ses conditions essentielles, ce qui s’est réalisé par les courriers de notification de la cession de bail, lesquels précisent que : « par le présent avenant, nous vous informons que le bailleur SOC2.) SA est remplacé par Monsieur A.), domicilié à la même adresse ».

L’accord de l’ancien créancier SOC2.) SA de céder le bail à l’appelant existerait, étant donné qu’en opposant le défaut de signature du cessionnaire, l’intimé reconnaîtrait implicitement la cession par un administrateur.

Même si la cession a été faite en 2008, rien ne s’opposerait à ce que le cessionnaire procède à la notification quelques années plus tard, la notification de la cession au débiteur cédé devant être faite par le cessionnaire. Par ailleurs, la cession aurait été notifiée en bonne et due forme par écrit, la première fois, le 8 septembre 2008, et, une deuxième fois, par remise en mains propres, le 20 mars 2012 et, finalement, par lettre recommandée du 12 avril 2012. La signature de A.) en nom personnel n’aurait pas à figurer sur ledit écrit alors qu’il s’agit de la notification de la cession par le cédant SOC2.) SA au débiteur cédé SOC1.) sàrl.

En tout état de cause, il y aurait eu notification par voie recommandée le 12 avril 2012, tel que l’exige l’article 1690 du code civil.

Quant aux factures d’eau et d’électricité relatives aux locaux loués, A.) donne à considérer qu’il a toujours acquitté à titre personnel toutes les factures, ni SOC1.) sàrl, ni SOC2.) SA n’auraient payé un cent à ce titre. Dès lors, si vraiment il n’y avait pas eu cession de bail, A.) se demande pourquoi SOC2.) SA ne paie ni le loyer, ni l’eau, ni l’électricité relatifs aux locaux loués. Quant à la garantie bancaire, A.) souligne qu’il est exact qu’au début du bail, la garantie bancaire était au bénéfice de SOC2.) SA, mais après la notification de la cession, SOC1.) sàrl aurait dû souscrire une garantie bancaire au profit de l’appelant. Quant aux ordres de virement, A.) considère que les quelques «échantillons d’ordres de virement» produits par SOC1.) sàrl ne sont pas pertinents. Quant aux courriers adressés par A.) à SOC1.) sàrl, l’appelant donne à considérer que ces pièces, à savoir mises en demeure personnelles de l’appelant et paiements subséquents par SOC1.) sàrl, à un moment où elle a connu le changement de créanciers et poursuivi ses relations d’affaires avec lui, valent acceptation de la cession de créance, SOC1.) sàrl n’ayant pu se tromper sur l’identité de l’expéditeur de ses courriers. Quant au bail verbal, A.) considère que le contrat verbal s’est formé à la suite des rappels de l’appelant et de l’exécution de SOC1.) sàrl.

Conclusions de SOC2.) SA

SOC2.) SA considère que son intervention volontaire est recevable, étant donné qu’en sa qualité de bailleur de l’immeuble en cause, elle a un intérêt légitime et personnel à intervenir à l’instance. SOC2.) SA formule ainsi implicitement, mais nécessairement appel incident contre le premier jugement.

En se ralliant aux conclusions de SOC1.) sàrl, SOC2.) SA qui conteste i) l’existence d’un échange de consentement et ii) un consentement de sa part dans le cadre de la cession de bail alléguée par A.), donne à considérer que, pour engager valablement la société, il aurait fallu la signature conjointe de deux administrateurs, ce qui laisse d’être le cas. Il n’y aurait partant pas de cession valable. En tout état de cause, SOC2.) SA conteste le prétendu accord donné verbalement par le second administrateur pour la cession.

Quant à la date du prétendu avenant du 8 septembre 2008, SOC2.) SA fait relever qu’il est pour le moins étrange qu’un bail principal soit conclu et que le même jour le bail soit cédé. Le seul locataire vis-à-vis du bailleur-propriétaire serait SOC2.) SA.

SOC2.) SA conclut partant à voir confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a dit la demande de A.) irrecevable à l’encontre de SOC1.) sàrl.

Conclusions d’B.) et de C.)

En se ralliant aux conclusions de A.), les époux B.)-C.) soulignent que SOC2.) SA était dans les locaux et n’a rien payé pendant des années.

Motifs de la décision

Quant à l’intervention volontaire faite par SOC2.) SA

L'intervention volontaire est le fait pour une personne qui, de son propre mouvement, se mêle à une instance qu'elle n'a pas introduite ou qui n'est pas dirigée contre elle, soit pour faire déclarer que le droit litigieux lui appartient, soit pour s'assurer la conservation de ses droits qui pourraient être compromis par le résultat de l'instance (Précis Dalloz, Procédure civile, 23ème éd., no 1152 ; cf. Cour d’appel, 7 mai 2003, numéro 25657 du rôle).

Pour pouvoir intervenir de manière accessoire, il suffit que l'intervenant ait un intérêt pour la conservation de ses droits (cf.: Encyclopédie Dalloz, Procédure, sub Intervention, n° 52 ; TR.ARR.LUXBG. 20 janvier 2006, numéro 95100 du rôle).

L’intervenant à titre conservatoire veut préserver ses intérêts en se joignant à la partie à laquelle ses intérêts sont liés. Il prend donc fait et cause pour cette partie et la soutient en ses arguments. L’intervention est recevable dès l’instant où l’intervenant a la qualité de tiers et qu’il se prévaut d’un intérêt légitime, personnel et suffisant, direct ou indirect, matériel ou moral, justifiant sa participation à l’audience (Cour d’appel, 7 mai 2008, numéro 31679 du rôle).

L’intervention conservatoire ou accessoire fait de l’intervenant une partie à l’instance. Si l’intervenant ne formule pas de prétentions propres, il doit cependant être admis qu’il puisse soutenir les prétentions de la partie à côté de laquelle il se range par des moyens nouveaux ou par une argumentation de nature à mettre à néant celle formulée par la partie adverse, faute de quoi l’intervention à titre accessoire risque de perdre toute utilité (Cour d’appel, 7 mai 2008, numéro 31679 du rôle).

En l’espèce, de par le fait i) de contester la validité de la cession de bail (du fait de l’absence de consentement y donné), invoquée par A.) et partant la qualité de bailleur dans le chef de celui-ci au sujet de l’immeuble en cause, et de se considérer comme bailleur, l’intérêt légitime, personnel et suffisant est donné dans le chef de SOC2.) SA.

Le moyen d’irrecevabilité invoqué par A.) n’est partant pas fondé et l’intervention volontaire de SOC2.) SA est, par réformation du premier jugement, à déclarer recevable ; l’appel incident interjeté par cette dernière est partant à dire fondé.

Quant à l’appel principal

Quant aux conclusions tirées par le tribunal des pièces versées en cause

A défaut d’un numéro de compte bancaire indiqué dans le contrat de bail conclu le 3 octobre 2006 entre le bailleur SOC2.) SA, d’une part, et SOC1.) sàrl, d’autre part, et, au vu du compte bancaire indiqué dans l’e-mail adressé par SOC2.) SHOP à SOC1.) sàrl le 2 novembre 2006, il est dans la logique des choses que tous paiements redus par SOC1.) sàrl en vertu de ce bail ont été effectués sur ce compte bancaire ; aucun élément ne permettait à SOC1.) sàrl de savoir qu’en réalité le titulaire de ce compte n’était pas SOC2.) SA, mais A.).

Entre le début de ce bail et jusqu’ mars 2012 inclus, le loyer a été payé par SOC2.) SA sur le compte bancaire de A.).

Au vu de ce constat, la circonstance, que, dans la suite, des relances au sujet i) de l’adaptation du loyer et ii) du retard au niveau du paiement du loyer, aient été faites par A.), et que ces relances aient été suivies d’effet par SOC1.) sàrl, qui continua à régler les loyers et charges sur ce même compte bancaire, est sans incidence sur le fond du litige et ne saurait être considérée comme valant connaissance dans le chef de SOC1.) sàrl, que le bailleur eut été A.) et non pas SOC2.) SA.

A noter finalement encore que, même si la démission de A.) de son poste d’administrateur et d’administrateur-délégué de SOC2.) SA a été régulièrement publiée, il ne saurait, à défaut d’information de la part de A.), être fait grief à SOC1.) sàrl de ne pas avoir été au courant de cette mesure et d’avoir continué de suivre d’effet les relances de paiement lui adressées par A.).

Il ne résulte d’aucun élément probant que l’avenant daté au 8 septembre 2008, portant remplacement du bailleur SOC2.) SA par A.), ait réellement été envoyé à et reçu par SOC1.) sàrl. La seule remise effective par A.) à SOC1.) sàrl de l’avenant « au contrat de bail du 18 novembre 2006 » a eu lieu le 20 mars 2012 ; elle s’est en outre effectuée par envoi recommandé du 11 avril 2012.

A noter dans ce contexte qu’en cas de contestation, tel que c’est le cas en l’espèce, il faut apporter la preuve de la notification au débiteur cédé et de sa date, étant précisé qu’en matière commerciale, c’est le principe de la liberté de la preuve, de sorte que la preuve de la notification et de sa date peut se faire par toutes voies de droit (H. DEPAGE ; Traité élémentaire de droit belge, n°535). La charge de la preuve de la notification de la cession au débiteur cédé, sinon de la reconnaissance, même tacite mais néanmoins certaine (pareille reconnaissance tacite pouvant par exemple résulter du paiement), de la cession pèse dès lors sur celui qui s’en prévaut, c’est-à-dire en l’espèce sur A.). A noter que la simple connaissance ne rend pas la cession opposable au débiteur cédé et ne suffit pas pour lui permettre de refuser le paiement de sa dette au créancier envers lequel celle-ci a été contractée (H. DEPAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, n°529).

En ce qui concerne la prétendue reconnaissance de la cession par SOC1.) sàrl du fait des paiements effectués, il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant.

Aux prédites considérations il y a encore lieu d’ajouter que, contrairement à ce que prétend A.) et à ce qui est écrit par son épouse E.) dans une attestation testimoniale du 16 septembre 2012 (pièce 17 farde de Maître Alex KRIEPS), il se dégage de l’original de la pièce intitulée « avenant au contrat de bail du 18 novembre 2006 » (cf. pièce 26 farde de Maître Cathy ARENDT), que ce document n’a pas été signé par le locataire SOC1.) sàrl.

Quant à la cession de bail

Il convient de distinguer entre deux phases : celle de la cession, en tant qu’acte juridique, qui se réalise entre le cédant et le cessionnaire, et celle de la notification du fait de la cession au débiteur cédé, sinon la reconnaissance ou acceptation par celuici du fait de la cession.

Quant à la cession proprement dite, il est à noter que la cession de bail est considérée comme une cession de créance, qui se définit comme une convention par laquelle le créancier, appelé cédant, transmet sa créance contre son débiteur (le cédé) à un tiers appelé cessionnaire.

Tel que A.) le souligne à juste titre, la cession qui est valable « solo consensu », c’està-dire par le seul consentement des parties (cédant et cessionnaire), se réalise sans l’intervention du débiteur cédé, qui se borne à subir le changement de créancier et qui n’ a aucun intérêt juridique à s’y opposer, l’acte de cession ne le concernant pas, seul le fait de la cession l’intéressant, la cession, dès l’instant où elle lui est notifiée, lui devenant opposable en tant que fait juridique et ce indépendamment de sa validité entre parties (H. DEPAGE, Traite élémentaire de droit belge, n° 492).

Nonobstant le susdit principe, en cas de contestation sur la réalité de la cession, tel que c’est le cas en l’espèce, il faut apporter la preuve de la cession. En effet, lorsque le débiteur a le moindre doute sur la réalité de la cession, il doit s’informer auprès de son créancier (tel que c’est encore le cas en l’espèce) ; en ne le faisant pas, il engage sa responsabilité. Le fait que dans certains cas, le cédé doit s’enquérir de la réalité de la cession n’est pas en contradiction avec le principe en vertu duquel l’acte de cession ne concerne pas le cédé, ce principe supposant que le fait de la cession est constant (H. DEPAGE, Traite élémentaire de droit belge, n° 524, 535).

La charge de la preuve de la cession de créance incombe au cessionnaire qui l'invoque contre le débiteur « cédé » (Cass. com., 28 févr. 2006, pourvoi n° 04-16-572.

– Cass. com., 18 oct. 1994 : JCP G 1994, IV, n° 2562), sauf acceptation de la cession par ce dernier. Le principe de la nécessité d’un écrit cède devant la possibilité de prouver par tous moyens en matière commerciale (Jurisclasseur, Code Civil, articles

1689 à 1695, fasc. 20, Vente : transport des créances et autres droits corporels : cession de créance (conditions), édit. novembre 2006, n° 48, 49).

Il importe, en outre, de rapporter la preuve de la date de la cession pour résoudre les conflits éventuels entre plusieurs revendicateurs de la créance par la règle de l’antériorité. En matière commerciale, la preuve est libre et la date de la cession pourra être rapportée par toutes voies de droit (H. DEPAGE, ibidem, op cit. n° 494).

La charge de la preuve de la réalité de la cession de bail alléguée, tout comme celle de sa date, pèse dès lors sur A.).

En l’espèce, pour établir la réalité de la cession, respectivement sa qualité de bailleur, A.) se prévaut de la mention manuscrite prétendument apposée en date du 1er février 2008 sur le verso du contrat de bail du 3 octobre 2006.

La cession de créance est une convention dont la formation, entre les parties, est soumise aux conditions exigées pour tous les contrats en général. Les conditions de fond sont de deux sortes : les unes tiennent aux parties à la cession, les autres à son objet. Pour l'essentiel, les conditions relatives aux parties à la cession n'offrent pas de particularisme notable par rapport au droit commun. Chaque partie doit consentir à la cession et avoir la capacité de la faire. La cession de créance suppose un échange des volontés du cédant et du cessionnaire. Quant au débiteur cédé, on sait que son consentement n'est pas requis (Jurisclasseur, Code Civil, articles 1689 à 1695, fasc. 20, Vente : transport des créances et autres droits corporels : cession de créance (conditions), édit. novembre 2006, n° 2, 3, 4, 5). Le consentement peut également être donné par un mandataire pourvu des pouvoirs nécessaires. Si le mandataire excède ses pouvoirs, les engagements pris au nom du mandant peuvent être ratifiés par celuici, conformément à l'article 1998, alinéa 2, du code civil (ibidem op cit, n° 6).

Quant aux conditions de forme, la cession de créance est un contrat consensuel ; il suffit, pour qu'elle soit parfaite, que cédant et cessionnaire aient échangé leurs consentements. L'écrit qui peut être exigé ne l'est donc pas ad validitatem, mais ad probationem (ibidem op cit, n° 45). Peu importe la manière dont s'exprime cet accord: un simple consentement verbal ferait l'affaire. En pratique, pour se réserver une preuve, les parties auront cependant intérêt à établir un écrit (CA Paris, 12 juill. 1911: DP 1913, 2, p. 189. – M. Planiol et G. Ripert, op. cit., t. VII, n° 1116 ; cf. ibidem, op cit, n° 46).

Tant SOC1.) sàrl, que SOC2.) SA contestent la réalité, sinon la validité de la cession invoquée par A.), pour défaut de consentement de la part du prétendu cédant SOC2.) SA, en se basant sur la clause statutaire stipulant que SOC2.) SA n’est valablement engagée que par la signature conjointe de deux délégués du conseil (dans ce contexte, à défaut par les parties d’avoir versé les statuts, il est renvoyé à ce qui est acté dans le premier jugement page 10, étant précisé que la teneur de cette clause n’est pas contestée par A.)).

Il convient de distinguer entre les dispositions statutaires qui n’ont qu’un effet purement interne à la société et qui sont inopposables aux tiers, et celles qui ont un effet externe en ce sens qu’elles sont opposables aux tiers.

Si, d’un côté, les limitations statutaires i) aux pouvoirs du conseil d’administration (article 53 alinéa 1er de la loi du 10 août 1915), et ii) aux pouvoirs de représentation du/des administrateurs, directeurs, gérants, et autres agents (associés ou non) pour les besoins de la gestion journalière (article 60), sont inopposables au tiers et n’ont dès lors qu’un effet purement interne, d’un autre côté, les dispositions statutaires qui donnent qualité à un ou à plusieurs administrateurs pour représenter la société dans les actes ou en justice, soit seuls, soit conjointement (article 53 alinéa 4), sont opposables aux tiers, à condition d’avoir été régulièrement publiées, étant précisé que l’article 60 bis de la loi du 10 août 1915 précise que la société est liée par les actes accomplis i) par le conseil d’administration, ii) par les administrateurs ayant qualité pour la représenter conformément à l’article 53 alinéa 4, ou iii) par le délégué à la gestion journalière, même si ces actes excèdent l’objet social… Les dispositions statutaires qui stipulent que la gestion journalière des affaires de la société est déléguée à une ou plusieurs personnes agissant soit seules soit conjointement (article

60 alinéa 4), sont pareillement opposables aux tiers et ont dès lors également un effet externe.

A noter que la jurisprudence retient que la clause indiquant les personnes pouvant valablement représenter une société est opposable aux tiers qui doivent se renseigner sur les pouvoirs de la personne qui signe au nom de la société (Cour 17 janvier 2008,

P. 34, 147). Dans ce cas d’espèce, la société s’était prévalue de l’opposabilité de la limitation statutaire aux tiers.

La clause statutaire litigieuse est partant opposable aux tiers et SOC2.) SA peut, en sa qualité d’intervenant volontaire, s’en prévaloir.

La cession de bail dont A.) se prévaut, n’ayant été signée que par lui seul, sans signature conjointe du second délégué, il s’ensuit que la société SOC2.) SA n’est, à défaut d’y avoir régulièrement consenti, pas valablement engagée par cet acte.

Il ne résulte d’aucun élément probant que, tel que l’affirme A.), il y ait eu accord verbal de la part du deuxième administrateur à la cession de bail ; pareil fait non prouvé ni offert en preuve, reste dès lors à l’état d’allégation dépourvue d’un quelconque effet.

Indépendamment de la question de la date alléguée de la cession, A.) reste en défaut de rapporter la preuve de la cession invoquée ; à défaut de cession du bail, la qualité de bailleur dans son chef n’est pas établie.

A défaut de cession de bail valable, la question de sa notification au prétendu débiteur cédé, laquelle n’intervient que pour lui rendre une cession de créance opposable, ne se pose pas ; la notification de l’avenant au bail faite en date du 12 mars 2012, respectivement en date du 12 avril 2012 par le prétendu cessionnaire au prétendu débiteur-cédé, n’est dès lors pas de nature à produire un quelconque effet.

Il ne résulte finalement d’aucun élément probant qu’un bail verbal se soit formé entre A.) et SOC1.) sàrl. En tout état de cause, les paiements effectués par SOC1.) sàrl sur le compte bancaire de A.) sont sans incidence sur ce point du litige (dans ce contexte il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant). A supposer que les loyers du bail principal aient été payés par A.), ce fait ne saurait établir la qualité de bailleur dans le chef de A.) dans le cadre du contrat de sous-location.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le défaut de qualité de bailleur dans le chef de A.) n’entraîne pas l’irrecevabilité de sa demande, mais a comme conséquence qu’elle n’est pas fondée.

En effet, la qualité pour agir constitue ainsi pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la justice dans une situation concrète et elle doit aussi être appréciée chez le défendeur (Encycl. Dalloz, Procédure civile et commerciale, v° action, no 61).

La qualité pour agir n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, l’existence effective du droit invoqué par le demandeur à l’encontre du défendeur n’étant pas une condition de recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou, en d’autres termes, de son bien-fondé (Solus et Perrot, Droit Judiciaire Privé T. 1, no 221).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à dire partiellement fondé, le premier jugement étant à réformer en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en intervention formulée par A.). La demande en intervention est à déclarer recevable et il y a lieu de déclarer le jugement commun aux époux B.)- C.). Le premier jugement est à confirmer pour le surplus, sauf à préciser que la demande de A.) est recevable, mais non fondée.

Il y a encore lieu de déclarer le jugement commun à SOC2.) SA.

Quant à l’appel incident

En ce qui concerne la demande en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire, la jurisprudence affirme depuis longtemps, de manière invariable, que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire constitue un abus de droit que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi équipollente au dol, respectivement si l’attitude du plaideur révèle une intention malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une faute lourde, grossière, inexcusable (G. RAVARANI, La Responsabilité Civile des personnes privées et publiques, n° 45).

En l’espèce, c’est à juste titre et par adoption des motifs, que le premier juge a dit cette demande non fondée. Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

Le tribunal considère, en revanche, que c’est à tort que le premier juge a débouté SOC1.) sàrl de son indemnité de procédure de première instance, de sorte que, par réformation, il y a lieu d’allouer de ce chef à SOC1.) sàrl la somme de 800,00 euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées en première instance et non comprises dans les dépens. L’appel incident est partant à dire partiellement fondé.

Au vu du sort réservé à l’appel, la demande en indemnité de procédure formulée par A.) pour l’instance d’appel est à dire non fondée. La demande en indemnité de procédure formulée par SOC1.) sàrl pour l’instance d’appel est, pour les mêmes motifs que ceux décrits ci-avant, à dire fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros.

La demande en indemnité de procédure formulée par SOC2.) SA pour l’instance d’appel est à dire non fondée, étant donné que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile n’est pas donnée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit les appels principal et incidents en la forme, dit l’appel principal de A.) et l’appel incident de la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl) partiellement fondés, dit l’appel incident de la société anonyme SOC2.) SA fondé, partant, par réformation partielle du jugement entrepris :

dit la demande en intervention de A.) contre les époux B.)-C.) recevable, dit l’intervention volontaire de la société anonyme SOC2.) SA recevable, dit la demande en indemnité de procédure formulée par la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl) pour la première instance fondée à concurrence de 800,00 euros,

partant, condamne A.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl) la somme de 800,00 euros,

confirme le jugement pour le surplus, sauf à préciser que la demande de A.) est recevable, mais non fondée,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure formulée par la société anonyme SOC2.) SA pour l’instance d’appel, dit fondée à concurrence de 1.000,00 euros la demande en indemnité de procédure formulée par par la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl) pour l’instance d’appel,

partant, condamne A.) à payer à la société à responsabilité limitée SOC1.) (SOC1.) sàrl) la somme de 1.000,00 euros,

déclare le jugement commun à la société anonyme SOC2.) SA et aux époux B.)-C.), condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.