Tenant appeal against eviction partially allowed; court awards damages for health issues and security deposit refund.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 38/2013

Audience publique du mardi, vingt-six février deux mille treize

Numéro 146849 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 29 juin 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Daniel BAULISCH, avocat, demeurant à Diekirch,

et

PERSONNE2.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 146849 du rôle et appelée pour fixation le 18

septembre 2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 6 novembre 2013 et finalement

à l’audience publique du lundi, 28 janvier 2013, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Daniel BAULISCH, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Michel SCHWARTZ, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 26

février 2013, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 5 mars 2007, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour :

1. l’entendre condamner à lui payer à titre d’indemnisation des troubles de

jouissance la somme de 6.375,00 euros,

2. l’entendre condamner à lui payer, à compter du jugement à intervenir, une

indemnité mensuelle de 750,00 euros jusqu’à l’achèvement et la réception définitive

des travaux de réfection et de voir ordonner la compensation entre ladite indemnité

mensuelle avec le loyer mensuel,

3. l’entendre condamner à lui payer à titre de réparation du préjudice moral subi

la somme de 8.000,00 euros,

4. voir nommer un expert médical ainsi qu’un expert calculateur avec la mission

de

décrire les conséquences sur l’état de santé de la requérante de l’exposition

aux bactéries et/ou champignons décrits dans le rapport du laboratoire d’analyse

SOCIETE1.),

décrire son état de santé actuel et de préciser les séquelles qui sont la

conséquence de cette exposition,

de chiffrer le préjudice corporel, matériel et moral subi par la requérante du fait

de cette exposition,

5. l’entendre condamner principalement à faire réaliser, endéans le délai de 2 mois

à compter de la notification du jugement à intervenir, par un homme de l’art les

travaux de réfection préconisés par l’expert PERSONNE3.) dans son rapport du 25

juin 2007 sous peine d’une astreinte de 500,00 euros par jour de retard, sinon et à

titre subsidiaire voir autoriser la requérante à faire procéder aux travaux de réfection

par des corps de métier de son choix,

6. l’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Lors des débats menés devant le tribunal de paix, PERSONNE2.) a augmenté sa

demande et a sollicité :

du chef d’indemnisation des troubles de jouissance la somme de 8.625,00 euros

correspondant aux loyers réglés depuis l’entrée en jouissance des lieux jusqu’au 8

juin 2007,

le remboursement de la somme de 1.800,00 euros au titre de loyer d’un logement

de substitution,

le remboursement de la somme de 2.924,81 euros exposés au titre de réparations

de dommages subis trouvant leur cause dans les infiltrations d’eau.

Elle a procédé à une augmentation de l’indemnité de procédure au montant de

4.000,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé, que par contrat de bail elle a pris

en location à partir du 15 juillet 2006, mis à part 2 bureaux, toutes les pièces situées

au rez-de-chaussée et au premier étage de la maison de PERSONNE1.) sise à L-

ADRESSE3.), pour un loyer mensuel de 750,00 euros.

Dès le début de la location, elle se serait rendue compte que dans différentes pièces

de la maison, notamment le salon, une chambre à coucher, la cave et les garages, il

y avait des infiltrations d’eau et elle aurait immédiatement attiré l’attention de la

bailleresse à ce sujet en insistant à ce qu’il soit procédé à des travaux de réfection.

Confrontée à l’incurie de PERSONNE1.) et au regard de l’ampleur des infiltrations lors

de fortes pluies et de l’apparition de moisissures sur les murs intérieurs, elle a fait

procéder à une expertise par l’expert PERSONNE3.) et par la société SOCIETE1.)

afin que cette dernière fasse des analyses pour détecter la présence dans les lieux de

bactéries et/ou de champignons nuisibles pour la santé des occupants.

Ayant communiqué le prédit rapport SOCIETE1.) à l’expert PERSONNE3.), ce dernier

aurait dans un courrier du 25 mars 2007 indiqué que «…la réduction de loyer serait

totale puisque le bien ne se prête plus à l’usage ».

PERSONNE2.) s’est encore pévalu d’un rapport dressé en date du 8 mai 2007 par le

Dr. PERSONNE4.), Dipl.-Ing, Baubiologe qui a indiqué que :

« Angesichts der Belastung sowohl mit besonders gesundheitsgefährdenden

Schimmelpilzen als auch mit stark gesundheitsschädlichen Verdünnungsmitteln

sollten Sie möglichst bald das Haus verlassen: Selbst wenn eine Sanierung geplant

ist, sollten Sie bis zur vollständigen Fertigstellung der Arbeiten vorübergehend

ausziehen.

Das Haus -insbesondere das Schlafzimmer- sollte nur noch mit Atemschutzmasken

betreten werden. Damit ist allerdings eine normale Wohnnutzung weitestgehend

ausgeschlossen.

Von Berufswegen (Baubiologe) sehen wir uns gezwungen, von einem weiteren

Aufenthalt in dem Haus dringend abzuraten bis eindeutig geklärt ist, welche weiteren

Gefahrenquellen (Schadstoffe) von diesem Haus ausgehen ».

PERSONNE2.)

a fait valoir que

PERSONNE1.), consciente des problèmes

d’infiltration affectant sa maison, aurait chargé unilatéralement l’expert PERSONNE5.)

avec la mission de se prononcer sur les problèmes d’étanchéité de l’immeuble en

général ; dans son rapport du 10 novembre 2006, ce deuxième expert aurait abouti

aux mêmes conclusions que l’expert PERSONNE3.).

PERSONNE2.) a conclu à l’entérinement du rapport d’expertise PERSONNE3.) du 25

juin 2007.

Tout en admettant l’existence d’infiltrations dans son immeuble, PERSONNE1.) a

contesté les conclusions de l’expert PERSONNE3.), tant pour ce qui était de la perte

de jouissance totale dans le chef de PERSONNE2.), que de l’ampleur des travaux de

réfection à effectuer en argumentant que la prédite expertise n’est pas contradictoire.

PERSONNE1.)

a pareillement conclu au rejet des conclusions de l’expert

SOCIETE1.), sur lesquelles l’expert PERSONNE3.) s’est basé dans son rapport

complémentaire du 25 mars 2007.

PERSONNE1.) a conclu principalement à l’irrecevabilité de la demande relative au

remboursement des frais de relocation, comme étant une demande nouvelle par

rapport aux demandes contenues dans la requête introductive d’instance. Elle a

conclu subsidiairement à voir dire qu’il s’agit d’une demande tendant à obtenir une

double indemnisation, à savoir i) réduction du loyer et ii) remboursement d’un loyer

réglé pour un logement de substitution et a demandé à voir débouter PERSONNE2.)

de cette demande.

PERSONNE1.) a ensuite conclu à l’irrecevabilité de la demande relative à la perte de

jouissance, en argumentant que pareille demande devrait être formulée non pas par

voie de requête mais par le biais d’une citation alors qu’elle dépasserait le cadre fixé

par l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement rendu le 28 septembre 2007, le tribunal de paix de Luxembourg a reçu

la demande en la forme, et avant tout autre progrès en cause,

a nommé expert PERSONNE5.), architecte, avec la mission de concilier les parties si

faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé de :

« 1. constater et décrire l’état actuel de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.), ainsi que ses

annexes et dépendances,

2. décrire les vices, malfaçons, inachèvements et autres désordres dont est

éventuellement affecté cet immeuble,

3. déterminer les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût,

4. évaluer, sous la forme d’une moins-value à imputer sur le loyer mensuel

contractuellement fixé entre les parties en cause, la perte de jouissance subie par

Madame PERSONNE2.) depuis son entrée dans l’immeuble en date du 15 juillet 2006,

5. déterminer la durée prévisible des travaux et évaluer la perte de jouissance que la

locataire subira pendant la période de réalisation des travaux de redressement des

vices, malfaçons, inachèvements et désordres constatés ».

et

a nommé expert biologiste le Docteur PERSONNE6.), Service de la Médecine de

l’Environnement,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

« 1. réaliser des analyses toxicologiques de l’ensemble des pièces de la maison afin

de mettre en évidence les bactéries, polluants et autres substances nocives en

suspension dans l’air ambiant à l’intérieur de la maison,

2. déterminer les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût,

3. dire si ces travaux pourront être réalisés en même temps que les travaux de

redressement de la structure du bâtiment,

4. évaluer, sous la forme d’une moins-value à imputer sur le loyer mensuel

contractuellement fixé entre les parties en cause, la perte de jouissance subie par

Madame PERSONNE2.) depuis son entrée dans l’immeuble en date du 15 juillet 2006,

5. déterminer la durée prévisible des travaux et évaluer la perte de jouissance que la

locataire subira pendant la période de réalisation des travaux de redressement des

vices, malfaçons, inachèvements et désordres constatés,

6. déterminer si les bactéries et les spores de champignons sont à l’origine des

troubles de santé dont se prévaut PERSONNE2.) et qui sont renseignés dans le

certificat médical du Dr. PERSONNE7.). »

Quant au moyen d’irrecevabilité invoqué par PERSONNE1.), le premier juge a dit que

la compétence visée à l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile s’étend non

seulement à l’existence du contrat, à l’exécution des obligations normales entre

bailleurs et locataires (paiement du loyer, exécution des réparations), à la résiliation

du contrat, mais comprend en outre toutes les contestations pouvant résulter de

l’inexécution d’une obligation quelconque du bailleur et du preneur.

Le tribunal a constaté qu’il n’était pas contesté que la maison présente des

défectuosités, et qu’il n’y avait, à ce titre, qu’à se référer au courrier de Maître Daniel

BAULISCH du 26 avril 2007 (pièce 1 de la farde de 4 pièces) où il est marqué que

« sa cliente souhaite toutefois remédier aux défectuosités dont se trouve affectée sa

maison. »

Le tribunal a encore relevé que le rapport d’expertise PERSONNE5.) du 10 novembre

2006 était à considérer comme contradictoire, les deux parties litigantes ayant

participé aux opérations d’expertise et ayant pu formuler leurs observations. Il a

souligné que la mission de l’expert PERSONNE5.) avait été confinée «à des

problèmes d’odeur de gaz et de mazout et des problèmes du bâtiment en général»,

de sorte qu’il y avait lieu de charger ledit expert avec le complément d’expertise tel

que libellé dans le dispositif du jugement.

Le tribunal a finalement dit qu’au vu des contestations formulées par PERSONNE1.)

au sujet des constatations et des conclusions contenues dans les rapports

SOCIETE1.) et Dr. PERSONNE4.) des 23 février et 8 mai 2007, il y avait lieu de

procéder à la nomination d’un expert-biologiste avec la mission telle que libellée au

dispositif du jugement.

Par requête du 19 novembre 2007, PERSONNE1.) a demandé à voir dire que le

contrat de bail est résilié aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et que cette dernière

soit condamnée à lui régler au titre des arriérés de loyer un montant de 7.250,00 euros

ainsi qu’une indemnité de relocation de trois mois.

Par jugement du 22 mai 2012, le tribunal de paix de Luxembourg, vidant le jugement

interlocutoire du 28 septembre 2007, a dit la demande de PERSONNE2.) fondée à

concurrence du montant de 34.810,53 euros, et a condamné PERSONNE1.) à payer

à PERSONNE2.) le montant de 34.810,53 euros, avec les intérêts au taux légal à

partir du 22 décembre 2008 jusqu’à solde, a dit la demande de PERSONNE1.) non

fondée et a dit la demande en indemnité de procédure formulée par PERSONNE2.)

fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros et condamné PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) la somme de 1.000,00 euros de ce chef.

Le premier juge a relevé que pour étayer sa version des faits, PERSONNE2.) a versé

aux débats un courrier que son mandataire judiciaire avait en date du 13 novembre

2006 adressé à PERSONNE1.) pour l’inviter à remédier aux malfaçons qui affectaient

l’immeuble pris en location (« Wie Ihnen bekannt ist, hatten Sie meinen Mandantinnen

beim Einzug zugesichert, die zu diesem Zeitpunkt bestehenden zahlreichen Mängel

des vermieteten Gebäudes und des umgebenden Gartens zu beheben. Bis zum

heutigen Tag haben Sie jedoch nichts unternommen »); elle a en outre formulé une

offre de preuve afin d’établir que, lors de la prise en location, elle avait attiré l’attention

de PERSONNE1.) sur le fait qu’une porte de séparation entre la chambre à coucher

et la salle de bains y attenante manquait et que l’escalier extérieur était dépourvu d’un

garde-corps et que cette dernière avait pris l’engagement de faire effectuer ces

travaux de réfection, promesse qui l’avait induite à contracter.

Pour statuer tel que dit ci-avant, le premier juge a retenu que « par courrier du 19

décembre 2007 le mandataire judiciaire de PERSONNE2.) a résilié avec effet

immédiat le contrat de bail ayant existé entre parties et suivant lequel le début de la

location avait été fixé au 1er septembre 2006 » et a constaté que « les dernières

prétentions de PERSONNE2.) s’établissent comme suit :

1. entériner, pour autant que de besoin, la résiliation du contrat de bail avec effet

au 19 décembre 2007,

2. restitution des loyers : 17.625,00 euros,

3. frais de location pour un logement de substitution : 4.725,00 euros,

4. frais d’expertises : 1.852,00 euros,

5. prime d’assurance pour logement de substitution. 689,26 euros,

6. remboursement masques de protection. 146,76 euros,

7. frais médicaux divers : 1.344,03 euros,

8. frais de déménagement : 3.967,10 euros,

9. frais et taxes liés au déménagement : 76,33 euros,

10. frais de transport pour examen médical à ADRESSE4.) : 140,00 euros,

11. dommage moral : 20.000,00 euros,

12. préjudice corporel : p.m., à déterminer par expertise,

13. restitution de la garantie locative : 2.250,00 euros,

14. indemnité de procédure : 7.000,00 euros ».

Le premier juge a retenu que « s’il est de principe que, seul le juge peut résoudre les

conventions synallagmatiques par application de l’article 1184 du code civil, rien ne

peut empêcher une partie de mettre fin immédiatement au contrat si les griefs qu’elle

a à faire valoir sont à ce point graves qu’ils peuvent l’amener à considérer qu’il est

absolument impossible de poursuivre de quelque façon les relations contractuelles.

La partie qui rompt ainsi le contrat le fait à ses risques et périls, le juge ne la

condamnera pas à des dommages et intérêts s’il estime que la résolution immédiate

était justifiée et qu’il l’eut prononcé sans délai s’il avait été saisi de cette demande au

jour où la rupture avait eu lieu ».

Après avoir constaté que le contrat de bail était muet quant à l’état dans lequel la

maison litigieuse a été prise en location et ne contenait aucune clause déchargeant

PERSONNE1.) de son obligation de respecter les dispositions de l’article 1720 alinéa

1er du code civil, et que PERSONNE2.) n’y avait pas tacitement renoncé, le premier

juge a accueilli les contestations de PERSONNE2.).

Indépendamment des défauts d’achèvements retenus, le premier juge a conclu que

« les infiltrations d’eau qui se sont produites dans les pièces du 1er étage et de

certaines pièces du rez-de-chaussée trouvent leur origine dans un défaut de

conception de la terrasse du 1er étage ainsi que dans une étanchéité défectueuse de

cette même terrasse » et que les infiltrations d’eau qui ont été constatées au niveau

des pièces du rez-de-chaussée ainsi que de la cave et des garages trouvent leur

origine dans une mauvaise exécution des travaux de revêtement de la terrasse

extérieure ainsi que d’une étanchéité verticale déficiente ».

Le premier juge a encore retenu qu’« au regard des constatations qui ont été

effectuées par les différents experts, la maison de PERSONNE1.) était affectée dès

la mise en location de vices de construction et de malfaçons qui ont favorisé des

infiltrations d’eau massives par l’extérieur, infiltrations qui ont provoqué l’apparition de

moisissures… et que la maison occupée par PERSONNE2.) ne répondait pas, et ce

dès le début de la location, aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité

même si les moisissures n’étaient pas encore visibles ».

Il a constaté que « PERSONNE1.) n’a produit aucune pièce documentant que depuis

la prise en location de sa maison par PERSONNE2.) jusqu’au 19 décembre 2007,

date de la résiliation du contrat de bail, elle ait entrepris une quelconque mesure

d’assainissement afin d’endiguer les infiltrations d’eau pluviale et d’éradiquer les

moisissures » et a estimé, « au regard des développements qui précèdent, que c’est

à juste titre que PERSONNE2.) a en date du 19 décembre 2007 résilié le contrat de

bail qui la liait à PERSONNE1.) ».

Le premier juge en a conclu qu’« eu égard au fait que l’immeuble ne présentait

manifestement pas, dès le début de la location, toutes les conditions de salubrité et

d’habitabilité, il y a lieu d’accueillir la demande de PERSONNE2.) et de déclarer sa

demande en restitution des loyers payés fondée pour le montant de 17.625,00

euros ».

Quant aux frais de relocation, le premier juge a relevé que « PERSONNE2.) indique

qu’à partir du 1er avril 2007, elle avait été obligée de se reloger à cause de l’état de

contamination de la maison de PERSONNE1.) et demande dès lors à ce que cette

dernière soit condamnée à lui rembourser le coût du logement de substitution, soit la

somme de 4.725,00 euros pour la période d’avril à août 2007 » et a dit cette demande

fondée pour le montant réclamé de 4.725,00 euros.

Quant au coût de remplacement d’un canapé, le premier juge a constaté « qu’il

n’existe aucune pièce justificative qui documente qu’un canapé de PERSONNE2.) ait

été endommagé par l’humidité à un tel point qu’il ait dû être jeté de sorte que la prédite

demande est à rejeter comme n’étant pas fondée ».

Quant aux honoraires du Docteur PERSONNE6.) et de l’expert PERSONNE3.), le

premier juge a dit cette demande fondée en ce qui concerne les honoraires du Docteur

PERSONNE6.), mais a rejeté la demande relative aux honoraires de l’expert FISCH,

alors que PERSONNE2.) a unilatéralement chargé cet expert.

Quant à la prime d’assurance pour la maison de substitution, le premier juge a

constaté que « PERSONNE2.) demande à ce que PERSONNE1.) soit condamnée à

lui rembourser la somme de 689,26 euros au titre des primes d’assurances réglées

pour le logement de substitution » et a déclaré cette demande est fondée pour la

somme de 148,77 euros, en relevant que c’est « la seule à être justifiée par une

quittance émanant d’une assurance.»

Quant aux masques de protection, le premier juge a dit cette demande « fondée au

regard des pièces justificatives qui ont été versées aux débats.»

Quant aux dépenses médicales, le premier juge a constaté que « PERSONNE2.)

demande d’une part le remboursement du montant de 809,20 euros correspondant à

la facture SOCIETE2.) du 6 juin 2007 ainsi que le montant de 534,83 euros

correspondant à des frais médicaux qui n’auraient pas été pris en charge par la

Sécurité Sociale». Il a dit qu’« eu égard au fait que le Docteur PERSONNE6.) a conclu

qu’aucune relation causale entre les moisissures trouvées et l’état de santé de la

patiente n’a été établie de façon scientifique la prédite demande est à rejeter comme

n’étant pas fondée. »

Quant aux frais de déménagement, le premier juge a constaté que « PERSONNE2.)

réclame le remboursement de la somme de 3.967,10 euros au titre du déménagement

de meubles d’une part dans la maison de substitution et d’autre part en Allemagne

chez ses parents » et que « le montant réclamé de 1.650,00 euros au titre de la facture

SOCIETE3.) du 20 août 2007 concerne non pas le déménagement des objets de la

maison prise en location auprès de PERSONNE1.) vers la maison de substitution de

ADRESSE3.), mais bien celui de la maison de ADRESSE3.) vers ADRESSE5.) où

PERSONNE2.) a élu domicile au courant du mois d’août 2007 », mais qu’« étant

donné que de deuxième déménagement ne trouve pas sa cause dans l’état insalubre

de la maison de PERSONNE1.) le coût de ce déménagement doit rester à charge de

PERSONNE2.). »

Il a constaté que « le montant réclamé de 1.940,00 euros au titre de la facture

SOCIETE3.) des 24-26 juillet 2007 a trait au transport d’une partie des avoirs de

PERSONNE2.) auprès de ses parents en Allemagne » et a accueilli cette demande et

alloué à PERSONNE2.) le montant de 1.940,00 euros.

Le premier juge a rejeté « la demande relative à la prise en location d’une camionnette

de déménagement (facture SIXT du 16 août 2007, pièce n° 46 farde III de Maître

COLLARINI) alors qu’elle a trait à la période du 13 au 16 août 2008, partant elle

concerne le déménagement de ADRESSE3.) vers ADRESSE5.) lequel ne saurait être

mis à charge de PERSONNE1.) ».

Quant aux taxes de déménagement, le premier juge a constaté qu’«il s’agit également

du deuxième déménagement de ADRESSE3.) vers ADRESSE5.) qui est sans relation

causale avec l’état insalubre de la maison de PERSONNE1.) de sorte que cette

demande est à rejeter comme n’étant pas fondée ».

Quant aux frais médicaux à ADRESSE4.), le premier juge a constaté qu’« eu égard

au fait que la facture a été établie au nom de la société à responsabilité limitée

SOCIETE4.), cette demande est à rejeter comme n’étant pas fondée ».

Quant au dommage moral, le premier juge a dit qu’« au regard des développements

qui précèdent on ne saurait effectivement contester que PERSONNE2.) ait subi un

préjudice moral en relation avec toutes les tracasseries au quotidien qu’elle a subies

avec les diverses infiltrations de sorte qu’il y a lieu de lui allouer à titre d’indemnisation

un montant de 7.500,00 euros ».

Quant au préjudice corporel, le premier juge a rejeté cette demande en retenant qu’il

« est d’une part établi à partir des conclusions concordantes des Docteurs

PERSONNE8.) et PERSONNE6.), que PERSONNE2.) ne souffre d’aucune forme

d’allergie liée à la présence de spores de moisissures et que d’autre part il n’est

aucunement établi que ses problèmes de santé soient liés à des émanations en

provenance des matériaux de construction ».

Quant au remboursement de la garantie locative, le premier juge a dit cette demande

fondée, « tenant compte du fait que PERSONNE1.) a vendu sa maison en date du 26

juin 2009 et qu’elle n’est dès lors pas susceptible de venir réclamer des dommages et

intérêts pour dégâts locatifs ».

Quant aux prétentions de PERSONNE1.), le premier juge a dit qu’« au regard des

développements qui précèdent, il y a lieu de rejeter les demandes de PERSONNE1.),

à savoir la résolution du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE2.), la

condamnation au montant de 7.250,00 euros au titre d’arriérés de loyer ainsi qu’une

indemnité de relocation de trois mois comme n’étant pas fondées ».

De ce jugement rendu le 22 mai 2012, appel a été régulièrement interjeté par

PERSONNE1.) suivant exploit d’huissier du 29 juin 2012.

Prétentions et moyens d’appel

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à être déchargée de

toutes les condamnations prononcées à son encontre en première instance.

Elle demande acte qu’elle accepte les conclusions de l’expert PERSONNE5.) en ce

que ce dernier a retenu une diminution de la valeur locative de l’immeuble de 35%.

Après avoir dans un premier temps (cf. acte d’appel) fait état de 23,5 mois d’arriérés

de loyers et avoir soutenu que les loyers seraient redus jusqu’à août 2008 inclus,

PERSONNE1.) a modifié ses prétentions lors de l’audience de plaidoiries du 29 janvier

2013 en déclarant accepter la résiliation du bail avec effet au 19 décembre 2007 et en

ne réclamant plus de loyers au-delà de cette date.

En tout état de cause, PERSONNE1.) conteste le montant de la condamnation de

17.625,00 euros prononcée en affirmant, de concert avec PERSONNE2.), qu’il est

incompréhensible comment le premier juge en est arrivé à ce chiffre.

PERSONNE1.) demande encore à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer une

indemnité de relocation de 2.250,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure de

1.250,00 euros pour la première instance et de 1.750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) concède que, dès le début de la location,

PERSONNE2.) se serait plainte d’infiltrations d’eau dans différentes pièces de la

maison prise en location mais elle affirme qu’elle aurait été d’accord à effectuer les

travaux de réfection nécessaires ou alors de laisser PERSONNE2.) résilier le bail de

façon anticipative sans sanction financière.

Or, PERSONNE2.) aurait refusé ces deux options et depuis mars 2007 elle n’aurait

plus payé de loyers, raison pour laquelle PERSONNE1.) a déposé une requête en vue

d’obtenir paiement des loyers en souffrance et la résiliation du bail aux torts de

PERSONNE2.).

En effet, seuls les loyers du 15 juillet 2006 au 1er juin 2007, soit (11,5 x 750,00 =)

8.625,00 euros auraient été payés et dès lors seulement 35% de ce montant serait

sujet à restitution et en aucun cas le montant de 17.625,00 euros retenu par le premier

juge.

PERSONNE1.) ajoute qu’au courant du mois d’août 2007, PERSONNE2.) a

déménagé vers ADRESSE6.) mais elle aurait gardé les clés de la maison louée.

PERSONNE1.) conteste que les infiltrations aient rendu inhabitable la maison dès la

prise à bail et estime que la moins-value retenue par les experts PERSONNE5.) (35%)

et PERSONNE3.) (280,00 euros) ne justifieraient en aucun cas une rétention totale

des loyers. S’il y a eu diminution de jouissance, cette diminution n’était pas totale et

les lieux étaient toujours à disposition de PERSONNE2.) qui en a profité.

PERSONNE1.) est par ailleurs d’avis, au regard de la clause d’exclusion de

responsabilité contenue dans le contrat de bail signé entre PERSONNE1.) et la Sàrl

SOCIETE4.) dont PERSONNE2.) est la gérante, que cette dernière était au courant

des vices de construction affectant l’immeuble loué, ceci d’autant plus qu’ils étaient

visibles lors de la visite des lieux préalablement à la signature du bail.

Dans ces conditions, PERSONNE2.) aurait tacitement accepté les lieux en l’état et

elle aurait ainsi dispensé le bailleur de délivrer la chose louée en bon état

conformément à l’article 1720 du code civil.

PERSONNE1.) conteste par ailleurs toutes les prétentions indemnitaires et, en ce qui

concerne plus particulièrement l’indemnisation des frais de location relatifs au

logement de substitution, elle soulève l’irrecevabilité de cette demande au motif qu’elle

n’était pas contenue dans la requête introductive d’instance.

Ce moyen d’irrecevabilité est d’emblée à rejeter, par adoption des motifs du premier

juge, en ce que cette demande est unie par un lien suffisant à la demande initiale de

PERSONNE2.) tendant à faire constater que les lieux sont inhabitables en raison de

leur insalubrité.

Dans la mesure où le bail serait à résilier aux torts de PERSONNE2.) pour défaut de

paiement des loyers, PERSONNE1.) conclut à voir dire ses demandes seraient non

fondées. Subsidiairement, il y aurait lieu un « partage en ce qui concerne la prise en

charge de ces frais » largement favorable à PERSONNE1.).

Dans ce contexte, PERSONNE1.) souligne que le montant de 7.500,00 euros alloué

du chef de préjudice moral par le premier juge serait disproportionné au regard des

manquements contractuels de la locataire et du fait qu’elle avait quitté les lieux de

facto dès août 2007.

Pour cette même raison, il y aurait lieu de lui allouer une indemnité de relocation

équivalente à trois mois de loyers.

PERSONNE2.) conclut à au rejet des prétentions d’appel de PERSONNE1.) et à la

confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu la résiliation du contrat de bail

aux torts de PERSONNE1.) à la date du 19 décembre 2007.

PERSONNE2.) interjette cependant appel incident sur les points suivants.

D’abord, PERSONNE2.) estime, contrairement à l’appréciation du premier juge et

contrairement aux conclusions de l’expert PERSONNE6.), que ses ennuis de santé

qui sont apparus pendant la période d’occupation des lieux sont causalement reliés

aux infiltrations d’eau et à l’apparition consécutive de moisissures. C’est pour cette

raison qu’elle propose une lecture du rapport PERSONNE6.) en présence des autres

experts biologistes qui ont analysé ses problèmes de santé et qu’elle demande à voir

indemniser son préjudice corporel par l’allocation d’un montant forfaitaire de

25.000,00 euros, sinon de tenir ce volet en suspens en attendant la prédite mesure

d’instruction et la nomination d’un expert calculateur.

Ensuite, PERSONNE2.) conclut à ce qu’il soit fait droit à ses prétentions indemnitaires

comme suit :

- une indemnité pour privation de jouissance d’un montant de 13.125,00 EUR,

- la restitution des loyers payés, soit la somme de 8.625,00 EUR,

- les frais de location d’un logement de substitution à concurrence de la somme de

4.725,00 EUR,

- les frais de remplacement d’un canapé endommagé par l’humidité à concurrence

de la somme de 1.250,00 EUR,

- les frais d’expertise à concurrence de la somme de 1.852,46 EUR,

- les primes d’assurance payées à concurrence de la somme de 689,26 EUR,

- le coût des masques de protection à concurrence de la somme de 146,76 EUR,

- les dépenses médicales non remboursées par la sécurité sociale à concurrence de

la somme de 1.344,03 EUR,

- les frais de déménagement à concurrence de la somme de 3.967,10 EUR,

- la taxe de déménagement à concurrence de la somme de 76,33 EUR,

- les frais de transport liés à un déplacement à ADRESSE4.) afin d’y effectuer des

examens médicaux, soit la somme de 140,00 EUR,

- la somme de 20.000,00 EUR à titre de préjudice moral.

Enfin, PERSONNE2.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 5.000,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de ses prétentions, PERSONNE2.) offre en preuve, par l’audition d’un

témoin, les faits gisant à la base du présent litige comme suit :

« 1. que Madame PERSONNE2.) exploitait jusque courant de l’année 2006 un

commerce de vente au détail de matériel vidéo et photographique sur le territoire

allemand,

qu’au début de l’année 2006, elle prit la décision de transférer son commerce au

Grand-Duché de Luxembourg,

que la société SOCIETE4.) S.àr.l. fut créée à cet effet,

qu’à partir du mois d’avril 2006, Madame PERSONNE2.) se mit à la recherche d’une

maison dans laquelle elle pourrait à la fois installer le siège de la société, y exploiter

son commerce et y habiter personnellement ensemble avec les membres de sa

famille,

Que Madame PERSONNE1.) visita à cette occasion la maison appartenant à madame

PERSONNE1.) sise à L-ADRESSE3.),

qu’il est à noter que la maison avait été récemment construite et qu’elle était à l’époque

encore habitée par Madame PERSONNE1.) et sa famille,

que les peintures ayant été fraîchement (re)faites, et la maison étant encore garnie de

meubles appartenant à Madame PERSONNE1.), l’intérieur de la maison ne semblait

pas affectée de défauts majeurs,

que Madame PERSONNE2.) fit néanmoins remarquer à Madame PERSONNE1.) qu’il

manquait une porte de séparation entre la chambre à coucher et la salle de bains y

attenante et que le terrain autour de la maison, ainsi que l’espace situé en-dessous

de l’escalier menant à la maison était jonché de déchets,

que Madame PERSONNE1.) assura cependant que la maison serait mise à

disposition en parfait état de réparations en toutes espèces. En particulier, elle

s’engagea à faire installer la porte manquante, à enlever les détritus autour de la

maison et à aménager entièrement les espaces verts,

que Madame PERSONNE2.) se décida par conséquent à prendre la maison en

location,

que Madame PERSONNE2.) n’a eu de cesse, à partir de son entrée dans les lieux

courant du mois de septembre 2006, sans préjudice quant à la date exacte, de

rappeler ses engagements à Madame PERSONNE1.) concernant les travaux qu’elle

s’était engagée à entreprendre,

que Madame PERSONNE1.) n’a cependant rien entrepris, si ce n’est quelques

réparations de fortune sans commune mesure avec les travaux qui étaient

effectivement nécessaires,

que suite à des fortes chutes de pluie courant du mois de septembre 2006, sans

préjudice quant à la date exacte, les premières infiltrations ont commencé à apparaître

dans le garage et au rez-de-chaussée,

que ces infiltrations ont immédiatement été dénoncées par Madame PERSONNE2.)

à Madame PERSONNE1.), sans que cette dernière ne fasse la moindre intervention,

que le phénomène d’infiltrations a encore pris plus d’ampleur à partir du mois

d’octobre 2006, sans préjudice quant à la date exacte, ce qui a une nouvelle fois été

dénoncé par téléphone à Madame PERSONNE1.) qui s’est alors engagée à faire le

nécessaire,

que suite à cela, Madame PERSONNE1.) a fait venir sur place l’expert Gilles Kintzelé

aux fins de dresser un état des lieux de la maison et de relever des désordres dont

cette dernière est affectée,

que suite au passage de cet expert, aucune intervention n’a été faite, si ce n’est

quelques réparations de fortune qui n’ont produit aucun effet,

2. que l’installation de chauffage de l’immeuble était globalement déficiente,

que par temps de grand froid, l’installation ne permettait d’atteindre une température

optimale de l’immeuble,

que la chaudière tombait régulièrement en panne, une telle panne s’étant notamment

produite en date du 24 octobre 2007,

que la partie concluante a dû intervenir sur la chaudière qui a dès lors été remise en

route,

que dans les jours ayant précédé la visite des lieux en présence de l’expert Gilles

Kintzelé en date du 30 octobre 2007, la chaudière avait fonctionné et les locaux

avaient été chauffés normalement,

que le jour de la visite des lieux cependant, la chaudière était à nouveau tombée en

panne,

que Madame PERSONNE2.), voyant que Madame PERSONNE1.) n’allait rien faire

pour remettre la chaudière en marche, a fait appel à une connaissance qui a remis la

chaudière en route,

3. que pendant toute la période d’occupation de la maison louée, Madame

PERSONNE2.) et les autres occupants de l’immeuble ont senti de fortes odeurs de

fioul remonter de la cave, ceci étant dû à l’absence d’une aération adéquate du local

chaufferie.

4. Que lors des négociations en vue de la conclusion des deux baux, l’un étant relatif

à l’usage d’habitation et l’autre à l’usage commercial, le contrat de bail relatif à la partie

habitation a servi de contrat de base, de sorte que toute modification apportée à ce

contrat de bail d’habitation était ensuite reportée dans le contrat de bail commercial,

qu’en conséquence, la désignation des lieux loués et du loyer mis à part, les deux

contrats de bail devaient être en principe identiques,

que Madame PERSONNE2.) ignorait donc totalement que Madame PERSONNE1.)

avait ajouté sous l’article 11 du contrat de bail commercial, sous la section

« Abtrennung – Untervermietung » une clause exclusive de responsabilité concernant

les problèmes d’infiltrations dont est affectée la construction,

que Madame PERSONNE1.) a intégré cette clause dans la dernière version du contrat

échangée juste avant la signature, sans en informer Madame PERSONNE2.),

que lors de la visite de la maison avant signature du contrat, Madame PERSONNE1.)

n’a jamais indiqué à Madame PERSONNE2.) que l’immeuble serait affecté de

quelconques problèmes d’infiltrations,

5. que le canapé acheté le 24 juin 2006, avant l’entrée dans la maison, avait été

totalement endommagé du fait des infiltrations et de l’humidité dans la maison,

que ce canapé, acheté pour un prix de 1.250,00 EUR, a de ce fait dû être remplacé,

6. que le jour même, sinon dans les jours ayant suivi l’envoi du fax adressé par Maître

Claude Collarini à Maître Daniel Baulisch en date du 19 décembre 2007 en vertu

duquel il était officiellement mis fin au contrat de bail et dans lequel il était indiqué que

« les clés de la maison vous ont été adressées par colis postal expédié en date de ce

jour à l’adresse de votre étude », Madame PERSONNE2.) a envoyé par courrier à

Maître Daniel Baulisch les différentes clés de l’immeuble et il n’y eut par la suite aucun

courrier et aucune protestation de la partie adverse dont il résulterait que les clés

n’auraient pas été réceptionnées. »

Discussion

Quant à la durée des relations contractuelles

Lors des plaidoiries en instance d’appel, les parties sont d’accord pour dire que

PERSONNE2.) a emménagé dans les lieux loués dès le 15 juillet 2006, même si le

bail prévoyait une entrée dans les lieux pour le début septembre 2006 seulement.

Le litismandataire de PERSONNE1.) a aussi déclaré accepter la résiliation du bail

suite à la réception du courrier de résiliation du 19 décembre 2007 et suite à la

réception des clés « quelques jours plus tard ». Si elle accepte le principe de la

résiliation fin décembre 2007, il n’en reste pas moins que PERSONNE1.) conteste

que le bail aurait été résilié en raison de ses propres manquements contractuels. Au

contraire, et conformément à la teneur de sa requête du 17 novembre 2007,

PERSONNE1.) conclut à la résiliation du bail aux torts exclusifs de PERSONNE2.).

Sur base de ces données et faute d’indication de date précise quant à la remise des

clés, le tribunal retient que le contrat de bail a été résilié avec effet au 31 décembre

2007 et que les loyers sont donc, en principe et sous réserve des développements ci-

dessous, payables jusqu’à cette date.

Quant aux infiltrations affectant l’immeuble loué, quant à leur imputabilité et

quant aux conséquences sur la résiliation du bail et sur les prétentions du

bailleur

Deux remarques préliminaires s’imposent.

Premièrement, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que PERSONNE1.) ne

saurait tirer profit d’une clause d’exclusion de responsabilité insérée dans un autre

contrat de bail, fût-il conclu avec une société dont PERSONNE2.) est la gérante. En

effet, en raison de l’effet relatif des conventions, une telle clause n’est pas opposable

à PERSONNE2.).

Dans le même contexte, le tribunal rappelle, à l’instar du premier juge et en renvoyant

à sa motivation afférente, qu’il est certes possible que le locataire puisse tacitement

renoncer à l’exigence que l’immeuble loué lui soit délivré en bon état de réparations

mais qu’en l’espèce, les conditions d’une telle renonciation tacite ne sont pas remplies.

Le tribunal se réfère en particulier au courrier de l’avocat de PERSONNE2.) du 13

novembre 2006 aux termes duquel il rappelle : « Wie Ihnen bekannt ist, hatten Sie

meinen Mandantinnen beim Einzug zugesichert, die zu diesem Zeitpunkt

bestehenden zahlreichen Mängel des vermieteten Gebäudes und des umgebenden

Gartens zu beheben. Bis zum heutigen Tag haben Sie jedoch nichts unternommen. »

Deuxièmement, PERSONNE2.) entend jeter le discrédit sur le travail de l’expert

PERSONNE5.) en le taxant de « partial » et elle s’oppose dès lors aux conclusions de

cet expert au motif (notamment) que celui-ci aurait affirmé que le siphon de la terrasse

du premier étage était bouché sans même avoir mis les pieds sur cette terrasse

« inondée à hauteur de 50 à 70 cm d’eau », respectivement qu’il aurait insinué que

PERSONNE2.) aurait délibérément coupé le chauffage lors de la visite de l’expert

afin d’augmenter le taux d’humidité dans la maison. Ces reproches sont sans

fondement au regard du courrier explicatif de l’expert PERSONNE5.) du 16 mars

2009.

En effet, il est tout à fait compréhensible que l’expert ait d’abord questionné la

locataire, détentrice des clés de la maison, au sujet de la coupure du chauffage sans

que cette interrogation légitime ne puisse être qualifiée de « réquisitoire ».

Par ailleurs, l’explication de PERSONNE2.) d’après laquelle la terrasse du 1er étage

aurait été « inondée à hauteur de 50 à 70 cm d’eau » est dénuée de tout sens. En

effet, si tel avait été le cas, (i) ce serait bien la preuve que le siphon avait

nécessairement été bouché (ce que PERSONNE2.) conteste), autrement de telles

hauteurs d’eau seraient impossibles à atteindre et (ii) l’eau aurait largement dépassé

la hauteur du châssis de la porte-fenêtre donnant sur cette terrasse ce que ni l’expert,

ni a fortiori PERSONNE2.) n’auraient manqué de souligner.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les conclusions de l’expert PERSONNE5.) des débats

au motif que celui-ci aurait eu une attitude partiale ou biaisée et le tribunal les prendra

en considération tout comme celles des expertises unilatérales PERSONNE3.) et

PERSONNE10.).

Il s’agira, dans la mesure du possible, de faire une synthèse de ces expertises et d’en

dégager une conclusion commune. Si tel n’était pas possible, respectivement si les

conclusions des experts étaient opposées à un point tel qu’aucun enseignement

valable ne pourrait en être tiré, le tribunal pourra toujours faire abstraction d’un rapport,

ordonner un complément d’expertise, respectivement charger un nouvel homme de

l’art pour l’éclairer.

Quels sont les constations et conclusions des différents experts au sujet des

infiltrations constatées et dont l’existence ne saurait être niée ?

Dans un premier rapport unilatéral du 10 novembre 2006 commandé par

PERSONNE1.), l’expert PERSONNE5.) en vient à la conclusion que les infiltrations,

tant au rez-de-chaussée qu’au premier étage sont dues à des vices de construction

(remontée insuffisante de la membrane d’étanchéité, défaut de raccordement du

siphon, défaut de conception de la tablette de recouvrement du muret de la terrasse

du premier étage, soudures pas étanches, raccord latéral de la tablette avec la façade

défectueux).

Dans un deuxième rapport (judiciaire) intervenu plus d’une année et demie plus tard,

à savoir le 17 juin 2008, le même expert PERSONNE5.) constate un problème

additionnel, mais d’une autre nature : le bouchage manifeste du siphon de la terrasse

et l’absence d’un trop-plein qui devrait en principe exister si la terrasse avait été

construite selon les règles de l’art.

Il est à noter que dans ce deuxième rapport, l’expert PERSONNE5.) ne renie pas ses

conclusions antérieures.

Ce n’est que dans un courrier explicatif du 16 mars 2009 que l’expert PERSONNE5.)

« avoue avoir été manipulé lors de la visite des lieux ayant donné lieu au 1er rapport ».

Il va même jusqu’à affirmer que les problèmes d’étanchéité de la terrasse aurait été

du « ouï dire qu’on entend », sous-entendant par-là qu’il a été influencé par

PERSONNE2.).

Et pourtant, dans son premier rapport l’expert a affirmé avoir constaté de visu et de

façon positive les vices de construction relevés ci-dessus. Le tribunal ne peut donc

que difficilement suivre les explications et justifications apportées par l’expert dans

son courrier du 16 mars 2009.

En raison de ces incohérences, le tribunal décide de faire abstraction des rapports

PERSONNE5.) et de s’en remettre aux rapports PERSONNE3.) et PERSONNE10.).

Force est de constater que le rapport PERSONNE10.) du 15 février 2008 se limite à

décrire (notamment) les infiltrations sans en rechercher la cause. Cette expertise

n’apporte donc rien aux débats à ce stade.

Enfin, en ce qui concerne l’expert PERSONNE3.), celui-ci, après avoir décrit les

défauts d’exécution au niveau de la terrasse du premier étage (lit de pose non

drainant, pentes insuffisantes, niveau extérieur trop élevé par rapport au niveau fini

intérieur, siphon non conforme, remontée insuffisante de la membrane d’étanchéité)

et de la terrasse du rez-de-chaussée (membrane d’étanchéité insuffisante, lit de pose

et pente non conformes, drainage naturel rendu inefficace en raison du niveau fini du

jardin trop élevé par rapport au revêtement de la terrasse), conclut que les infiltrations

constatées au garage (ne faisant pas l’objet du présent litige), au séjour et de la

chambre à coucher parentale sont attribuables aux prédits défauts.

Les conclusions de l’expert PERSONNE3.) sont dès lors claires et le tribunal retient

que les infiltrations dont est affectée la maison louée trouvent leur origine dans des

vices de construction de l’immeuble. Pour être exhaustif, le tribunal ajoute que, même

si ces infiltrations peuvent être accentuées et aggravées par un siphon bouché

(hypothèse dont la preuve n’a pas été rapportée en l’espèce), elles existent

indépendamment de cette cause puisqu’elles trouvent leur origine primaire dans les

défauts de construction décrits ci-avant.

Ces défauts ne sont, à l’évidence, pas imputables à la locataire PERSONNE2.).

Il est tout aussi évident que les défauts de construction, lesquels ont causé des

infiltrations, sont responsables d’apparitions de moisissures et de champignons. Le

tribunal rappelle que cette relation causale, bien que non contestée, se trouve

notamment documentée par les conclusions suivantes du Dr. PERSONNE6.) lorsqu’il

signale que « la maison en question présente des vices de construction qui, sous

forme d’infiltration d’eau ont engendré le développement de moisissures avec

prédominance de penicillium et d’eurotium. »

Il convient dès lors de s’intéresser aux conséquences des infiltrations sur l’habitabilité

des lieux.

Certes, PERSONNE2.) a eu la jouissance des lieux jusqu’à son déménagement, en

ce sens qu’elle pouvait physiquement occuper des lieux qui étaient matériellement à

sa disposition. Reste à savoir si cette occupation était compatible avec des normes

sanitaires de base.

A ce propos, les conclusions du laboratoire SOCIETE1.) du 23 février 2007 sont

édifiantes. Ce laboratoire retient en effet « eine insgesamt sehr starke Belastung der

Raumluft im Schlafzimmer durch Schimmelpilzsporen der Gattungen Penicillium und

Sporothrix » et il retient que « die ermittelten Werte im Schlafzimmer erscheinen dabei

zum

Untersuchungszeitpunkt

gesundheitlich

bereits

sehr

bedenklich.

Das

Schlafzimmer sollte bis zum Abschluss der Sanierungsmassnahmen nur mit

entsprechender Schutzkleidung betreten werden ».

Certes, la concentration de champignons et de spores est très préoccupante au

niveau de la chambre à coucher et elle est moins élevée dans les autres pièces de la

maison. Cependant, dans son rapport complémentaire du 25 mars 2007, l’expert

PERSONNE3.) note que le problème s’étend à toute la maison en raison de l’échange

d’air permanent entre les différentes pièces et il conclut, sur base du rapport

SOCIETE1.) précité, que « la maison serait en conséquence inadapté au séjour

prolongé de personnes et que …le bien ne se prête plus à l’usage ».

Les conclusions du « Dipl.-Ing., Baubiologe » Dr. PERSONNE4.), sont encore plus

alarmantes lorsqu’il écrit dans son rapport du 8 mai 2007 que:

«

Angesichts der Belastung sowohl mit besonders gesundheitsgefährdenden

Schimmelpilzen als auch mit stark gesundheitsschädlichen Verdünnungsmitteln

sollten Sie möglichst bald das Haus verlassen: Selbst wenn eine Sanierung geplant

ist, sollten Sie bis zur vollständigen Fertigstellung der Arbeiten vorübergehend

ausziehen.

Das Haus -insbesondere das Schlafzimmer- sollte nur noch mit Atemschutzmasken

betreten werden. Damit ist allerdings eine normale Wohnnutzung weitestgehend

ausgeschlossen.

Von Berufswegen (Baubiologe) sehen wir uns gezwungen, von einem weiteren

Aufenthalt in dem Haus dringend abzuraten bis eindeutig geklärt ist, welche weiteren

Gefahrenquellen (Schadstoffe) von diesem Haus ausgehen ».

Même si les conclusions du Dr. PERSONNE6.) dans son rapport du 23 janvier 2008

(« … il est évident qu’il est difficile voire impossible d’habiter dans une maison dans

laquelle les infiltrations d’eau détériorent les matériaux de construction, mais d’un

autre côté les analyses pratiquées démontrent clairement que les effets néfastes sur

la santé des habitants sont inexistants et qu’il n’y a pas de séquelles à craindre ») sont

moins catégoriques, il n’en reste pas moins que cet expert conclut également à une

incompatibilité de la maison avec une occupation tant que des mesures

d’assainissement n’ont pas été prises.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que rejoindre l’appréciation du premier juge

lorsqu’il a retenu que, dès le début de la prise à bail, les lieux loués ne répondaient

pas aux exigences de salubrité en ce qu’ils présentaient les infiltrations ci-avant

décrites.

Aux termes de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur pour les

pertes qu'il subirait du fait des vices ou défauts de la chose louée quand même le

bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Par vice de la chose on entend tout

défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la

rend impropre à l'usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou

diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice de la

jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux usages et à

la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.

Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il soit de bonne ou

de mauvaise foi, que le vice soit apparu avant ou après la conclusion du bail. La

circonstance que le vice n’a pas été créé par lui est indifférente quant à l’obligation du

bailleur à la garantie. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse de

son immeuble, ou de ses accessoires; les risques pouvant en résulter pèsent sur lui;

sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice.

En donnant en location à PERSONNE2.) un immeuble affectée d’infiltrations qui

allaient inexorablement provoquer l’apparition de moisissures et rendant de ce fait les

lieux inhabitables, le bailleur a commis une faute qui justifie la résiliation du bail aux

torts de ce dernier.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a retenu que le bail était résilié par le

courrier de résiliation du PERSONNE2.) du 19 décembre 2007.

Quant aux autres vices et défauts d’achèvements affectant l’immeuble loué

Dans la mesure où le tribunal a retenu que la résiliation du bail était justifiée sur base

des infiltrations affectant l’immeuble loué et des moisissures qui en sont les

conséquences, l’analyse des autres griefs invoqués par le locataire (tels que

dysfonctionnement du chauffage, divers défauts d’achèvement, etc.) devient sans

objet.

Quant aux prétentions indemnitaires du locataire

Le bail ayant été résilié pour violation de l’article 1721 du code civil par le bailleur, le

tribunal rappelle que le preneur a droit à l’octroi de dommages et intérêts sur base de

l’article 1721 du code civil et que le bailleur est tenu de réparer l’entièreté du dommage

encouru par le preneur, aussi bien la privation de jouissance du lieu que tout autre

dommage qu’aurait subi le preneur (cf. M. Harles, Chronique de Jurisprudence en

matière de bail à loyer, Pasicrisie n° 2/2001, n° 91).

Réduction et restitution de loyers, préjudice moral et corporel

Dans la mesure où les experts ont conclu à une inhabitabilité de la maison, le tribunal

ne peut que sanctionner le manquement du bailleur par une dispense totale de

paiement de loyers pendant toute la durée d’occupation des lieux et ordonner la

restitution des loyers d’ores et déjà payés au cours de cette période.

Etant donné que cette réduction totale des loyers sanctionne un défaut de jouissance

qui est en dernière analyse basée sur des considérations de santé, le tribunal précise

que cette réduction de loyers, qui n’est rien d’autre qu’une allocation de dommages et

intérêts, englobe nécessairement et forfaitairement l’aspect moral du préjudice

corporel ainsi que le préjudice moral (hors préjudice corporel, tel que les tracasseries

provoquées par la situation dans laquelle PERSONNE2.) s’est trouvée et qui l’a

obligée à déménager) invoqué par PERSONNE2.) sans qu’il n’y ait lieu d’indemniser

ces postes de façon séparée et sans qu’il n’y ait besoin d’une mesure d’instruction

supplémentaire.

En effet, même si le Docteur PERSONNE6.) estime qu’il n’y pas de preuve scientifique

pour relier les troubles de santé de PERSONNE2.) aux moisissures, le tribunal tient

néanmoins établi ces problèmes de santé (non contestés par ailleurs et documentés

suivant certificat du généraliste Dr. PERSONNE7.), à savoir Hals- und Nasenreizung,

Husten mit Atemnot, Kopfschmerzen, Konjunktivitis, Magen- und Darmbeschwerden,

erhöhter Infektanfälligkeit, Konzentrationsstörungen sowie Erschöpfungszuständen)

sont dus à la présence de moisissures dans les lieux loués dans la mesure où le même

Dr. PERSONNE7.) est d’avis que « die Schimmelpilzkonzentration in der Wohnung

(s. Gutachten) für die o.g. Symptome aller Voraussicht nach verantwortlich ist… ».

Par ailleurs, le tribunal précise que l’indemnisation du préjudice corporel se limite à

son seul aspect moral, toutes causes confondues, étant donné que PERSONNE2.)

n’invoque aucune incapacité temporaire, voire permanente, partant aucune

répercussion sur sa situation patrimoniale. C’est la raison pour laquelle il n’y a en

particulier pas lieu de nommer un expert calculateur tel que sollicité par

PERSONNE2.).

Dans le même ordre d’idées et conformément aux conclusions de PERSONNE1.) et

pour autant de besoin, le tribunal précise qu’il découle de la motivation qui précède

que la réduction des loyers à 0,00 euros tient intégralement compte du défaut de

jouissance invoqué par PERSONNE2.), sans que ce défaut de jouissance ne soit à

indemniser de façon séparée tel que semble le revendiquer PERSONNE2.).

Il résulte des preuves de paiement versées par PERSONNE2.) que celle-ci a payé

l’intégralité des loyers, à raison de 750,00 euros par mois, entre mi-juillet 2006 et juin

2007, soit la somme de (11,5 x 750 =) 8.625,00 euros qui est dès lors sujette à

restitution au profit de PERSONNE2.).

Frais de relocation pour un logement de substitution et primes d’assurances y relatives

Certes, PERSONNE2.) a été obligée de se reloger en raison de la contamination de

la maison louée et elle a de ce fait dû payer un loyer de « substitution ».

Cette dépense ne constitue cependant pas un préjudice indemnisable dans la mesure

où PERSONNE2.), en contrepartie des sommes réclamées à titre de « loyer de

substitution », a bénéficié d’un logement et qu’elle est dispensée de tout paiement de

loyer au profit de PERSONNE1.).

La demande d’indemnisation afférente est dès lors, par réformation du jugement

entrepris, à déclarer non fondée.

Il en sera logiquement de même pour les frais d’assurances couvrant le logement de

substitution.

Coût de remplacement du canapé

Le tribunal admet le raisonnement de PERSONNE2.) d’après lequel son canapé, par

le seul fait qu’il s’est trouvé dans un lieu infesté de spores, de moisissures et de

champignons, est lui-même devenu inutilisable.

PERSONNE2.) réclame la somme de 1.250,00 euros de ce chef qu’elle dit

correspondre au prix d’achat du canapé.

Or, la facture versée à titre de preuve n’est pas complète. Seule la 2e page est versée

avec la mention « Übertrag » : 1.250,00 euros. Ce montant peut donc se composer

d’autres postes que le prix du canapé. En revanche, il est vrai que la facture date de

juin 2006, preuve que le canapé était neuf lors de la prise à bail.

Compte de ces éléments, le tribunal décide d’allouer de ce chef, ex aequo et bono et

par réformation du jugement entrepris, la somme de 750,00 euros.

Frais d’expertise FISCH et PERSONNE6.)

Les rapports d’expertise afférents ont été utiles et indispensables à la solution du

présent litige, de sorte que les frais y relatifs, soit la somme de 1.825,46 euros, est à

allouer à PERSONNE2.).

Coût des masques de protection

La dépense afférente de 146,76 euros ayant été nécessaire au vu de l’état

d’insalubrité des lieux, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu que

ledit montant est indemnisable.

Dépenses médicales non remboursées, frais de transports à ADRESSE4.)

Il s’agit principalement des frais des rapports et analyses PERSONNE11.) et

PERSONNE8.).

Dans la mesure où le tribunal ne s’est pas basé sur lesdits rapports, les frais afférents

seront à supporter par PERSONNE2.).

Il en sera de même des frais de transports à ADRESSE4.) dans la mesure où

PERSONNE2.) ne précise pas quels examens médicaux elle aurait effectué là-bas ni

ne justifie la nécessité de ces examens et du déplacement dont elle réclame le

remboursement.

Frais et taxe de déménagement

Ces postes ne sont pas indemnisables étant donné que PERSONNE2.), locataire des

lieux, aurait

inévitablement

démangé un jour ou l’autre. En l’indemnisant

conformément à sa demande, PERSONNE2.) se ferait anticipativement rembourser

des dépenses qu’elle aurait de toute façon dû engager un jour ou l’autre.

En d’autres termes, le préjudice invoqué n’en est pas un et la demande

d’indemnisation afférente est à rejeter.

Remboursement de la garantie locative

Etant donné que le bail a été résilié avec effet au 19 décembre 2007, que

PERSONNE2.)

a matériellement quitté les lieux avant cette date et que

PERSONNE1.) ne fait pas état de dégâts locatifs, il y a lieu, par confirmation du

jugement entrepris, de condamner PERSONNE1.) à rembourser à PERSONNE2.) la

somme de 2.250,00 euros au titre de la restitution de la garantie locative dont le

paiement effectif est documenté par un extrait de compte.

Conclusion

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les prétentions de

PERSONNE2.) sont à déclarer fondées à concurrence du montant de (8.625,00 +

750,00 + 1.825,46 + 146,76 + 2.250,00 =) 13.597,22 euros.

Par réformation du jugement entrepris, il y a dès lors lieu de condamner

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 13.597,22 euros avec les

intérêts au taux légal à partir du 22 décembre 2008 (conformément à la demande de

PERSONNE2.)) jusqu’à solde.

Quant aux prétentions de PERSONNE1.)

En raison de la dispense totale de paiements de loyers retenue ci-dessus au profit de

PERSONNE2.), la demande en condamnation d’arriérés de loyers formulée par

PERSONNE1.) est à déclarer non fondée.

Conformément à l’article 1760 du code civil, il en sera de même quant à la demande

en obtention d’une indemnité de relocation dans la mesure où le bail a été résilié aux

torts de PERSONNE1.).

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer sur ces points.

Quant aux indemnités de procédure

PERSONNE2.) ayant prospéré dans sa prétention de base consistant à voir résilier le

bail aux torts du bailleur, il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des frais

non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’envergure du litige, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il

a alloué à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et il y a

encore lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 1.250,00 euros pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure sont à rejeter, ce tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal et

l’appel incident sont à déclarer partiellement fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

les dit partiellement fondés, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de PERSONNE2.) fondée à concurrence de 13.597,22 euros, partant

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 13.597,22 euros

avec les intérêts au taux légal à partir du 22 décembre 2008 jusqu’à solde,

confirme le jugement pour le surplus,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 1.250,00 euros au

titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.