Court partially allowed appeal on lease term, rejecting tenant eviction due to invalid early termination notice.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 227/2012

Audience publique du mardi, dix-huit décembre deux mille douze

Numéro 147928 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Vanessa WERCOLLIER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), épouse PERSONNE2.), commerçante, et son époux

2) PERSONNE2.), commerçant, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 20 août

2012,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE5.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Patrick MULLER

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) à 3) comparant par Maître Romain ADAM, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 147928 du rôle et appelée pour fixation le 25

septembre 2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 27

novembre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06..

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Romain ADAM, avocat, comparant pour PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

décembre 2012, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 14 juillet 1975, PERSONNE6.) donne en location à

PERSONNE7.) et PERSONNE2.), un immeuble commercial, sis à ADRESSE5.),

d’une surface approximative de 135 m2 ; le loyer indexé est fixé à 60.750.- flux. Le

contrat stipule qu’il prend effet le 1er février 1975 et se termine le 31 janvier 1984.

Suivant „Vereinbarung“ du 22 décembre 1976 signé entre PERSONNE6.), d’une

part, et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’autre part, il est convenu ce qui suit:

« Zur Regelung ihrer geneseitigen Beziehungen haben die obengenannten Herren

PERSONNE7.) et PERSONNE2.) unter dem Namen „SOCIETE1.)“ eine einfache

Kommanditgesellschaft mit Sitz in Luxemburg gegründet… Die Übertragung des

Mietvertrags auf diese Gesellschaft ist gemäss den Bestimmungen des Mietvertrags

mit der Einwilligung des Vermieters erfolgt. Laut Gesellschaftsbeschluss vom 30. Juli

1976 ist die Kommanditgesellschaft „SOCIETE1.) KG“ mit Sitz in ADRESSE6.),

aufgelöst worden. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) wünschen den am 14.Juli 1975

abgeschlossenen Mietvertrag mit sämtlichen Rechten und Pflichten ab sofort

weiterzuführen. PERSONNE6.), handelnd als Vermieter, erklärt sich mit dieser

Übernahme einverstanden ».

Suivant contrat de bail du 29 juillet 1983, l’immeuble commercial, sis à ADRESSE5.),

d’une surface approximative de 130 m2, est donné en location par PERSONNE6.) à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; le loyer, révisable tous les trois ans, est

initialement fixé à 135.000.- flux. Le contrat stipule qu’il débute le 1er février 1984 et

se termine le 31 janvier 1993.

Suivant contrat de bail du 20 mai 1992, le susdit immeuble est donné en location par

PERSONNE6.) à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ; le loyer, indexé et révisable

tous les ans, est initialement fixé à 265.000.- flux. Le contrat stipule qu’il débute le

1er février 1993 et se termine le 31 janvier 1999.

Suivant „Zusatzvereinbarung“ du 21 mars 1997, PERSONNE8.), héritière de feu son

époux

PERSONNE6.), en sa qualité de

bailleur, et

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), en leur qualité de locataires, après avoir rappelé que i) le 20 mai

1992, un contrat de bail portant sur le susdit immeuble, a été conclu entre

PERSONNE6.) et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ii) le loyer mensuel révisable a

été fixé jusqu’en 1999, et stipulé que, « abweichend vom Hauptmietvertrag », le

bailleur et les locataires, entendent prolonger le contrat de bail, et fixer le loyer y

relatif, conviennent que :

-

Der vorerwähnte Mietvertrag vom 20. Mai 1992 wird bis zum 31. Januar 2003

verlängert,

-

Beide Parteien verpflichten sich im Jahre 2002, ab dem Monat Februar,

zusammenzukommen, zwecks Absprache eines neuen Mietpreises für eventuell

drei weitere Jahre, bis zum Jahre 2006,

-

Der monatliche Mietpreis für die Zeit vom 1. Februar 1997 bis zum 31. Januar

2000 beträgt 250.000.- flux + 3.000.- flux Vorschuss auf Nebenkosten,

-

Der monatliche Mietpreis für die Zeit vom 1. Februar 2000 bis zum 31. Januar

2003 beträgt 260.000.- flux + 3.000.- flux Vorschuss auf Nebenkosten,

-

Sämtliche anderen Bedingungen des Hauptmietvertrages bleiben in Kraft.

Par courrier recommandé du 29 septembre 2011, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.), en leur qualité de propriétaires de l’immeuble, sis à ADRESSE5.),

résilient le contrat de bail, conclu le 14 juillet 1975, tel que modifié (ergänzt) par les

contrats de bail et conventions du 22 décembre 1976, 29 juillet 1983, 20 mai 1992 et

21 mars 1997. La résiliation prend effet le 31 janvier 2012, respectivement au plus

tard

le

1er

avril

2012,

sinon

« dem

frühemöglichsten

darauffolgenden

Kündigungstermin ». Le courrier indique que des travaux de rénovation rendent la

résiliation du contrat de bail inéluctable.

Par courrier recommandé du 29 février 2012, la teneur du susdit courrier est

rappelée à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par le mandataire de PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.).

Procédure

Par requête déposée le 30 avril 2012,

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.) ont a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) pour voir dire

que le bail commercial a été valablement résilié par les requérants suivant lettre

recommandée du 29 septembre 2011, sinon prononcer la résiliation du contrat de

bail commercial liant les parties, et entendre condamner PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués dans un délai de 8 jours suivant la

notification du jugement à intervenir. Les requérants ont sollicité l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros, ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire du 12 juillet 2012, le tribunal de paix de Luxembourg,

après avoir reçu la demande en la forme, a constaté que le bail oral a été

valablement résilié par les requérants par lettre recommandée du 29 septembre

2011 avec effet au 1er avril 2012, a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

déguerpir des lieux loués dans les 3 mois au plus tard de la notification du jugement,

a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement, a rejeté les demandes

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le premier juge, après avoir rappelé les faits et rétroactes, a

constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutenaient que la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) était locataire des lieux en vertu d’un bail oral

depuis 2003, ce qu’ils entendaient établir par le biais du paiement du loyer par la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.), ce à partir de janvier 2003. Il a encore

constaté que les bailleurs contestaient « la connaissance de la conclusion d’un

nouveau bail avec la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) », même s’ils ne

contestaient pas que le local commercial loué porte l’enseigne « SOCIETE1.) » ni

que les loyers soient réglés par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

Le premier juge a souligné que « le loyer, comme tout paiement d'obligations non

intuitu personae, peut être réglé par un mandataire ou par un tiers intéressé, même

par un tiers non intéressé qui n’en sera jamais pour autant légalement subrogé dans

les droits du créancier (article 1236 du Code Civil) et dont le paiement ne lui confère

donc point qualité de locataire (Les Novelles, Le louage de choses, Les baux en

général, La Haye et Vankerckhove, n° 102, page 62). En effet, quiconque peut payer

les dettes d’autrui » et que « la jurisprudence admet que le paiement du loyer, s’il

constitue une preuve relative à l'import du loyer payé, ne prouve cependant la

qualité de locataire dans le chef de celui qui a versé le loyer que s'il résulte des

circonstances que celui-ci ne pouvait avoir d'autre qualité aux yeux du bailleur

(Justice de Paix Luxembourg 26.10.1989, n° 3008/89 du rôle) ».

Il a constaté qu’« il résulte d’un extrait du Registre de Commerce et des Sociétés

que la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a été constituée le 12 février

1992 et que les époux GROUPE1.) sont les seuls actionnaires de la société à

responsabilité limitée » et que « les défendeurs ne contestent pas leur qualité

actuelle d’actionnaires de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), ni la

qualité de gérante de PERSONNE1.) » de cette société.

Retenant que « la simple connaissance de l’exploitation du local commercial par la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.), même si elle constituait une tolérance

de la part des bailleurs, ne peut créer des relations nouvelles en l'absence de tout

acte positif non ambigu valant autorisation du bailleur pour un nouveau locataire », il

a noté que « les défendeurs ne précisent ni la date, ni les circonstances exactes de

l’occupation des lieux par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) » et « ne

font pas état d’une information afférente des bailleurs relative à un nouveau

locataire ». Le premier juge a dit que « les époux GROUPE1.) n’ont pas établi les

circonstances permettant aux bailleurs de conclure à la qualité de locataire de

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) », de sorte qu’il a écarté le moyen

invoqué par PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

« Quant à la durée du nouveau bail », le premier juge a constaté que « les parties

s’accordent pour dire que les preneurs n’ont pas libéré les lieux au 31 janvier 2003

et qu’un nouveau bail oral s’est formé à partir de cette date », mais qu’elles « sont

en désaccord sur la durée du bail oral ».

Retenant qu’« il ne s’agit donc plus du bail initial reconduit mais d’un nouveau bail

soumis au régime des baux verbaux », qu’« en l’absence de disposition légale

définissant la durée du bail verbal, il y avait lieu de déterminer la durée du bail

commercial oral », le premier juge, après avoir rappelé l’article 1759 du Code Civil, a

dit que « le principe de l’article 1759 du Code Civil, applicable aux baux à loyer est

faute de dispositions particulières également applicable au bail commercial (TA Lux

5.6.1989, Credoc n° 98912286) » et que « contrairement à ce qui est dit dans la

„Zusatzvereinbarung“ du 21 mars 1997 qui précise que le contrat de bail du 20 mai

1992 est prolongé jusqu’au 31 janvier 2003 et que les parties s’engagent à négocier

un nouveau loyer pour éventuellement trois années jusqu’en 2006… les parties n’ont

pas conclu de nouveau contrat écrit après le 31 janvier 2003…., de sorte que les

locataires ne sauraient conclure à un nouveau bail oral à durée déterminée de trois

ans ».

Constatant que « les locataires se sont maintenus dans les lieux après le 31 janvier

2003 jusqu’à ce jour sans opposition de la part des bailleurs jusqu’à la résiliation du

29 septembre 2011 et ont régulièrement continué à payer les loyers convenus », le

premier juge a dit que « c’est dès lors à juste titre que les bailleurs concluent à

l’existence d’un nouveau contrat de bail oral à durée indéterminée liant les parties à

partir du 1er février 2003 (En ce sens TA Lux n° 206/2011 du 18 novembre 2011) ».

Quant au non-respect du délai de résiliation de six mois, le premier juge, après avoir

rappelé i) que « le congé est indispensable pour un bail verbal (Yvette Merchier, le

bail en général, édition 1997 n° 400). Le congé suppose un délai. Le délai du congé

est fixé par le législateur ou les parties (op. cit. n°403) » et ii) la teneur de l’article

1736 alinéa 1er du Code Civil, a dit que « le délai de résiliation pour un contrat de

bail commercial est de six mois, de sorte que la résiliation du bail par courrier du 29

septembre 2011 au 31 janvier 2012 est irrégulière pour ne pas respecter le délai de

préavis de six mois », mais que « par contre les bailleurs ont valablement signifié un

congé pour le 1er avril 2012 au plus tard », de sorte qu’il a retenu que « le bail

commercial a été valablement résilié par courrier du 29 septembre 2011 avec effet

au 1er avril 2012 ».

De ce jugement, notifié le 18 juillet 2012, appel a été régulièrement relevé par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) suivant exploit d’huissier du 20 août 2012.

Prétentions et moyens de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à leur entendre

donner acte qu’ils nient être locataires du local sis à ADRESSE5.) et principalement

voir dire que le tribunal de paix siégeant en matière de bail à loyer n’étant pas

compétent

pour connaître de la demande introduite par

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) et entendre dire cette demande irrecevable,

subsidiairement voir dire i) qu’au vu de l’article 1715 du code civil, c’est aux

propriétaires qu’il incombe de prouver la qualité de locataires dans le chef de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ii) qu’il n’est pas prouvé que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont locataires, et partant a) dire nulle la résiliation exprimée le 29

septembre 2011, b) déclarer irrecevable sinon non fondée la demande de

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.)

tendant à voir déguerpir

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) des lieux loués, plus subsidiairement, pour autant

que le tribunal dise qu’il existe un contrat de bail entre parties, voir dire que le contrat

de bail oral n’a pas été résilié valablement par lettre du 29 septembre 2011 avec

effet au 31 janvier 2012, respectivement au plus tard au 1er avril 2012, sinon à toute

autre échéance ultérieure la plus proche, et voir déclarer nulle la résiliation du 29

septembre 2011, et en tout état de cause voir déclarer irrecevable, sinon non fondée

la demande de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) tendant à voir

déguerpir PERSONNE1.) et PERSONNE2.) des lieux loués.

Les appelants sollicitent une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel et demandent à voir condamner les intimés aux frais et dépens des deux

instances.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que, depuis le

1er février 2003, le local commercial sis à ADRESSE5.), est occupé et loué par la

société

SOCIETE1.)

sàrl, dont

PERSONNE2.)

est le gérant. Au vu de la

circonstance qu’aucun bail écrit n’a été signé, uniquement un bail verbal se

concevrait. Ils font relever qu’ils n’ont jamais occupé une quelconque pièce de

l’immeuble en cause, n’ont jamais payé un seul loyer et ne sont pas liés à

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) par un quelconque contrat de

bail.

Quant à l’irrecevabilité de la demande de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.), eu égard au défaut de qualité des locataires dans le chef des

appelants, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui soulignent la teneur de l’article

1715 du code civil, affirment qu’il n’y a aucune relation contractuelle entre parties et

qu’il n’y a eu, de leur part, aucune exécution du nouveau contrat de bail oral qui

existe depuis le 1er

février 2003 entre

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.), d’une part, et la société SOCIETE1.) sàrl, d’autre part.

Il ne saurait être question d’une cession du bail par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à la sàrl SOCIETE1.), étant donné qu’à partir du 1er février 2003,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’avaient plus aucun droit en tant que locataires,

le bail qui les liait à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) étant venu à

terme le 31 janvier 2003. Il ne saurait pas davantage être question de novation du

bail.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’au vu de l’article 1715 du code civil,

la charge de la preuve de l’existence du bail pèse sur

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.), de sorte que ce serait à tort qu’en disant que

« les époux GROUPE1.) n’ont pas établi les circonstances permettant aux bailleurs

de conclure à la qualité de locataire de société à responsabilité limitée SOCIETE1.),

de sorte que le moyen est à écarter », le premier juge a opéré un renversement de

la charge de la preuve.

La première conséquence, de ce qui vient d’être dit, tiendrait à l’irrégularité de la

résiliation faite par courrier du 29 septembre 2011. La deuxième conséquence

tiendrait à l’incompétence du juge de paix qui, au vu du fait qu’il n’y a ni contrat de

bail, ni occupation des lieux par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ne pouvait pas

statuer en matière de bail à loyer, les conditions de l’article 3 point 3 du nouveau

code de procédure civile n’étant pas remplies. La demande de PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aurait dû être introduite devant le tribunal

d’arrondissement en application de l’article 8 du nouveau code de procédure civile.

Par réformation du jugement entrepris, il y aurait lieu de déclarer irrecevable la

demande

introductive

d’instance

de

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.).

Quant à la durée d’un bail

à caractère

commercial,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) relèvent que ce serait à tort que, pour dire que le bail commercial

était à durée indéterminée, le premier juge s’est basé sur le jugement n° 206/2011

rendu le 18 novembre 2011 par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, étant

donné que dans cette affaire, il ne s’agissait pas d’un bail commercial, mais d’un bail

à usage mixte (habitation et bureaux), de sorte qu’il n’y avait aucune notion de

commercialité ni de fonds de commerce Tant le régime que la durée du bail en

cause dans ce jugement seraient différents du bail faisant l’objet du présent

contentieux.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulignent que, tandis que dans le susdit

jugement le bail avait une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction, la

dénonciation étant possible moyennant un préavis de 6 mois avant l’échéance de

l’expiration du contrat, en l’espèce, il y a eu une succession de contrats de durées

de 9 ans, respectivement de 6 ans, et, depuis le 1er février 2003, un bail oral, pour

lequel une tacite reconduction n’était pas prévue. Par ailleurs, et contrairement au

cas d’espèce du susdit jugement, dans lequel le locataire s’est maintenu dans les

lieux, après la résiliation judiciaire et a continué de payer le loyer, sans opposition de

la part du bailleur, dans le cas présent, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne se sont

pas maintenus dans les lieux et n’ont pas non plus versé de loyer. Ce serait partant

à tort que le premier juge a dit que « les locataires se sont maintenus dans les lieux

après le 31 janvier 2003 jusqu’à ce jour sans opposition de la part des bailleurs

jusqu’à la résiliation du 29 septembre 2011 et ont régulièrement continué à payer les

loyers convenus. C’est dès lors à juste titre que les bailleurs concluent à l’existence

d’un nouveau contrat de bail oral à durée indéterminée liant les parties à partir du 1er

février 2003 (En ce sens TA Lux n° 206/2011 du 18 novembre 2011) ».

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulignent qu’en matière de bail commercial il

n’existe pas de disposition légale définissant la durée d’un bail verbal, l’article 12 (1)

de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation n’étant pas

applicable au bail commercial. En se prévalant de la jurisprudence qui retient que la

durée d’un bail commercial est fixée par l’usage des lieux et que selon l’usage de la

Ville de Luxembourg, les baux commerciaux sont conclus pour une durée d’au

moins trois ans, les appelants considèrent par voie de conséquence que la durée du

bail commercial oral fixée par l’usage des lieux n’est pas à durée indéterminée mais

à durée déterminée.

Deux hypothèses s’envisageraient : Soit le bail a une durée de 3 ans et dans ce cas

le contrat de bail étant venu à terme le 31 janvier 2003, il se serait formé un nouveau

contrat de bail à partir du 1er février 2003, soit pour une durée de 3 ans et ainsi de

suite. Ainsi, le bail oral aurait duré du 1er février 2003 au 31 janvier 2006, du 1er

février 2006 au 31 janvier 2009, du 1er février 2009 au 31 janvier 2012 et du 1er

février 2012 au 31 janvier 2015. Il faudrait résilier avec effet au 31 janvier 2015. Soit

le contrat de bail est d’une durée de 9 ans, étant donné qu’auparavant la durée était

de 9 ans ; il faudrait résilier avec effet au 31 janvier 2021.

Les parties intimées auraient partant dû respecter l’échéance du contrat de bail oral,

venu à terme le 31 janvier 2012. La résiliation intervenue suivant lettre du 29

septembre 2011 serait partant irrégulière.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui soulignent que le délai de résiliation est de 6

mois, considèrent que la résiliation du 29 septembre 2011 est nulle pour ne pas

respecter le prédit délai. En disant que la résiliation avec effet au 31 janvier 2012

était irrégulière, le premier juge aurait dû tirer les conséquences qui s’imposent et

déclarer la résiliation nulle.

En retenant la deuxième date d’effet de la résiliation (pour le 1er avril 2012), le

premier juge aurait influé à tort sur la validité de la résiliation. En effet, les appelants

font relever que la résiliation est un acte juridique unilatéral pour lequel le respect du

délai d’envoi est primordial quant aux conséquences qu’il produit. Il ne saurait être

admis que dans une lettre de résiliation d’un bail, le bailleur indique plusieurs dates

d’effet de la résiliation, cela revenant à créer une insécurité juridique.

Par ailleurs, la date du 1er avril 2012 serait aléatoire comme ne correspondant pas à

une date d’échéance ni à une date de référence.

La lettre de résiliation d’un bail devrait contenir une date « butoir », mais

certainement pas plusieurs dates, ceci créant un flou.

Prétentions et moyens de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

Après avoir renvoyé aux faits et rétroactes, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) soulignent qu’il est de jurisprudence que lorsqu’à l’expiration d’un

contrat de bail, le locataire reste dans les lieux, le bailleur ne s’y opposant pas, il se

forme un contrat de bail oral. La charge de la preuve de la qualité de locataire

n’incomberait pas à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.). En aucun

cas, SOCIETE1.) sàrl, créée en 1992, soit 5 ans avant la „Zusatzvereinbarung“

n’aurait la qualité de locataire, le bail qui serait un contrat intuitu personae ayant été

conclu

avec

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.).

Un

autre

locataire

que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’aurait pas été accepté par les bailleurs. Le fait

que les loyers soient payés par SOCIETE1.) sàrl, déjà bien avant 2002, et que

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soient les associés de la société serait sans

incidence sur la qualité de locataire dans le chef de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.).

Il faudrait que PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui affirment qu’SOCIETE1.) sàrl

est locataire des lieux, prouvent que ce prétendu locataire ait été accepté par les

bailleurs, preuve qui laisserait d’être rapportée.

Quant à la durée d’un bail oral, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

soulignent que la jurisprudence décide de manière constante que la durée d’un tel

bail est déterminée suivant l’usage des lieux, la durée des baux d’immeubles se

situant sur le territoire de la Ville de Luxembourg étant d’au moins trois ans ; il ne

serait pas défendu de conclure un bail oral à durée indéterminée, mais il y aurait une

présomption que la durée est fonction de l’usage des lieux.

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) expose que, comme suite au

point 2 de la „Zusatzvereinbarung“, il y a eu de nombreuses discussions entre

parties, mais qu’il n’y a pas eu de prolongation du bail écrit, PERSONNE2.) ayant

exprimé son souhait de ne pas modifier l’état des choses. Les bailleurs auraient

voulu signer un nouveau contrat de bail écrit avec PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

mais ceux-ci n’étaient pas d’accord ; il s’en est suivi un contrat de bail oral dont la

durée est à déterminer en fonction des usages locaux.

A ce titre, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) formulent une offre de

preuve dont le contenu est libellé comme suit :

« Qu’à plusieurs reprises durant les années 2003 à 2011 et notamment le 4 juin

2010 et le 3 décembre 2010, dans les locaux de la fiduciaire SOCIETE2.) à L-

ADRESSE7.), le sieur PERSONNE2.) a déclaré à Monsieur PERSONNE9.) qu’il ne

souhaitait pas conclure un nouveau bail à durée fixe, mais qu’il souhaitait que le

contrat de bail pour le commerce exploité dans l’immeuble ADRESSE5.), se

poursuive à durée indéterminée et ce pour des raisons de flexibilité. Cela a été

accepté par les bailleurs. »

La durée du bail verbal serait de 3 ans, cette durée ayant pour but de mieux protéger

le locataire qui peut rester dans les lieux pour une durée de trois ans. A partir du 1er

février 2003, il se serait formé un bail oral d’une durée minimale de 3 ans ; par

après, c’est-à-dire à partir du 1er février 2006, il ne saurait être question d’un

nouveau bail d’une durée de trois ans. En effet, ce ne serait qu’à la suite immédiate

d’un bail écrit, que le bail oral d’une durée de 3 ans se concevrait. Si, à la fin de ce

bail oral, c’est-à-dire à partir du 1er février 2006, le locataire reste dans les lieux, il se

formerait un bail oral à durée indéterminée. En aucun cas, il ne saurait être question

d’une prorogation du bail d’une durée de 9 ans, tel que le soutiennent les parties

adverses.

En ce qui concerne la résiliation du bail, PERSONNE3.), PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) font relever que, depuis longtemps, ils entendaient faire rénover

l’immeuble afin de permettre à un nouveau locataire d’emménager dans les lieux. Le

bail a été résilié sans réaction de la part des locataires, qui n’ont jamais dit

qu’SOCIETE1.) sàrl aurait qualité de locataire.

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.)

concluent partant à la

confirmation pure et simple du premier jugement. Il y aurait lieu d’ordonner le

déguerpissement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sans leur accorder un long

délai.

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sollicitent une indemnité de

procédure de 3.000,00 euros pour la première instance et une indemnité de

procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Aux

arguments

de

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent que le contrat de bail n’est pas conclu

intuitu personae. L’offre de preuve adverse serait irrecevable comme se heurtant à

l’article 1715 du code civil ; admettre cette offre de preuve reviendrait à court-

circuiter le prédit texte.

A la suite d’un bail commercial écrit, il se formerait un bail oral d’une durée de 3 ans

(suivant l’usage pour la ville de Luxembourg), à la fin duquel un nouveau bail de 3

ans se formerait et ainsi de suite. Il ne saurait être question de limiter la durée de 3

ans au premier bail oral. Pour ce qui est du délai de résiliation de 6 mois, il s’agirait

d’un minimum de protection en faveur du locataire, conformément à l’article 1736 du

code civil.

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) considèrent que leur offre de

preuve est recevable. L’article 1715 du code civil viserait le bail qui ne préexiste pas

et qui n’a pas reçu exécution, hypothèse non donnée en l’espèce étant donné qu’il y

a une relation contractuelle continue depuis 20 ans, laquelle, après avoir fait l’objet

d’un écrit, s’est poursuivie en se transformant en bail oral. L’existence d’une relation

contractuelle entre parties résulterait à suffisance de droit des cinq contrats écrits.

Motifs de la décision

Quant à la qualité de locataire

Conformément aux principes régissant la preuve, c’est à celui qui se prévaut de

l’existence d’un bail qu’il appartient d’en rapporter la preuve. Tel que les appelants le

soulignent à juste titre, la charge de la preuve pèse en l’espèce sur les bailleurs.

Il se dégage des contrats de bail conclus entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

les propriétaires respectifs de l’immeuble sis à ADRESSE5.), à savoir le contrat de

bail du 14 juillet 1975, la „Vereinbarung“ du 22 décembre 1976, le contrat de bail du

29 juillet 1983, le contrat de bail du 20 mai 1992, et la „Zusatzvereinbarung“ du 21

mars 1997, que l’occupation de l’immeuble commercial se faisait sur base des

différents baux conclus entre, d’une part, les propriétaires respectifs de l’immeuble

et, d’autre part, PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Durant toute cette période,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient partant la qualité de locataires des lieux.

Il résulte de la „Vereinbarung“ du 22 décembre 1976, conclue entre le propriétaire de

l’immeuble, et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), que la société SOCIETE1.)

constituée à l’époque sous forme de société en commandite simple, dont

PERSONNE2.) et PERSONNE7.) étaient les fondateurs, avait repris le bail du 14

juillet 1975, et que, suite à la dissolution de ladite société, le propriétaire et

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

ont

convenu

que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) reprennent le bail.

Il ne résulte d’aucun élément de la cause qu’après le 1er février 2003, le bail conclu

entre le propriétaire de l’immeuble et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ait été

repris, respectivement qu’un nouveau bail ait été conclu par la société SOCIETE1.)

sàrl ; c’est partant à tort que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) affirment que ladite

société est liée à PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) en vertu d’un

contrat de bail portant sur l’immeuble en cause. Si SOCIETE1.) sàrl, constituée le 12

février 1992 par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), -fait non contesté-, avait voulu

revêtir la qualité de locataire de l’immeuble en cause, cette société, via ses associés

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), aurait dû soit reprendre le bail conclu par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), soit conclure un nouveau bail avec le propriétaire

des lieux.

De par l’occupation de l’immeuble

à l’expiration du délai inscrit dans la

„Zusatzvereinbarung“, qui s’est effectuée par l’exploitation d’un magasin (de

vêtements ?) par le biais de la société SOCIETE1.) sàrl, dont PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) sont les associés, et à laquelle le propriétaire de l’immeuble ne s’est

pas opposé, il y a eu intention commune de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et du

propriétaire de l’immeuble, à l’expiration du bail, de continuer la relation contractuelle

reposant sur le bail. La circonstance que le paiement du loyer ait été effectué par la

société SOCIETE1.) sàrl n’a pas d’incidence sur la qualité de locataire dans le chef

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.). En effet, le paiement du loyer par ladite

société n’est pas de nature à établir la qualité de locataire dans son chef. Il est, en

effet, tout à fait concevable que les locataires, pour des raisons qui leur sont

propres, invitent la société dont ils sont les associés, à payer le loyer redû sans que

l’on puisse en déduire la moindre conséquence sur le rapport fondamental entre

bailleur et locataire.

La preuve de l’existence d’un bail entre

PERSONNE3.),

PERSONNE4.) et

PERSONNE5.), d’une part, et PERSONNE1.) et PERSONNE2.), d’autre part, est

partant dûment établie.

Il suit des considérations qui précèdent que l’offre de preuve formulée par

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) est à rejeter comme étant

superfétatoire.

Le moyen principal des appelants tendant à voir dire que le tribunal de paix siégeant

en matière de bail à loyer n’était pas compétent pour connaître de la demande

introduite par PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) et à voir dire cette

demande irrecevable, laisse d’être fondé. Il en va de même du moyen subsidiaire

tendant à voir dire qu’il n’est pas prouvé que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

soient locataires. C’est partant à bon droit que le premier juge a reçu la demande

quant au fond et a constaté l’existence d’un bail liant les parties, de sorte que sur

ces points il y a lieu à confirmation.

Quant à la nature et la durée du contrat de bail

Il est généralement admis que la tacite reconduction fait naître un nouveau bail

verbal dont les modalités sont, en principe, identiques au bail initial et qu’il n’en est

autrement qu’au seul cas où les parties en conviennent (Marcel La Haye et Joseph

Vankerckhove, Le louage de choses T. 1 n° 354).

Si, à l'expiration d'un bail écrit à durée déterminée, le preneur reste dans les lieux

sans opposition de la part du bailleur, il se forme un nouveau bail dont les effets sont

- sauf stipulations spéciales des parties - régis par les dispositions légales relatives

aux locations sans écrit. Ce nouveau bail, né par la tacite reconduction, présente les

mêmes modalités que le bail ancien, à l'exception de la durée, régie par les usages

locaux, et des garanties qui, données pour assurer l'exécution du bail écrit, ne

s'étendent plus aux obligations résultant de la prolongation. Il est d'un usage général

et notoire de ne pas conclure un bail commercial en-dessous de la durée de 3 ans,

cet usage étant d'ailleurs repris dans les conventions écrites sous la formulation de

« Trois-six-neuf » (Tr. Arr. Lux. 29 novembre 1988, n° 39388 du rôle).

Attendu que le bail verbal, dont la durée n'est pas définie par un texte particulier, est

censé conclu pour la durée prévue par l'usage des lieux comme cela résulte de la

combinaison des articles 1736, 1745, 1757 et 1759 du code civil; que le bail verbal

n'est donc pas accordé pour une durée indéterminée, mais sa durée est déterminée

par l'usage des lieux (La Haye et Vankerckhove, Le louage de choses no 308 ; T.

Paix Lux. 5 juin 1989, n° document 98912286).

En matière de bail commercial, il n’existe pas de disposition légale qui définit la

durée d’un bail verbal, l’article 12(1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation, qui pose actuellement comme présomption que le bail

verbal est conclu à durée indéterminée, n’étant pas applicable au bail commercial. Il

y a dès lors lieu de déterminer la durée d’un bail commercial verbal par référence à

l’usage des lieux (Tr. Arr. Lux. 9 juillet 2010, numéro de rôle 121697).

Faute de dispositions particulières, il y a lieu de retenir que le principe énoncé à

l'article 1759 du code civil, pour les baux à loyer, est applicable en matière de bail

commercial où les investissements parfois considérables et où la protection du fonds

de commerce amènent les parties à ne pas conclure des baux à durée indéterminée,

mais pour une durée d'au moins trois ans (T. Paix Lux. 5 juin 1989 op cit).

L’usage des lieux à Luxembourg-Ville est de conclure un bail commercial pour une

durée d’au moins 3 ans, cet usage répondant notamment à un souci d’assurer une

plus grande stabilité aux exploitations commerciales.

En l’espèce, par application des principes qui précèdent, et contrairement à ce qu’a

dit le premier juge, il y a lieu de retenir que le bail verbal qui s’est formé entre parties

à partir du 1er février 2003, est d’une durée de 3 ans, de sorte que ce premier bail a

couru jusqu’au 31 janvier 2006. Par analogie de raisonnement, il y a lieu de retenir

qu’à l’expiration de ce bail verbal, il s’est formé un nouveau bail verbal d’une durée

de 3 ans courant du 1er février 2006 au 31 janvier 2009, à l’expiration duquel il s’est

formé un nouveau bail verbal d’une durée de 3 ans, courant du 1er février 2009 au

31 janvier 2012.

Quant au délai de résiliation

Suivant les articles 1736 et 1739 du code civil, applicables au bail tacitement

reconduit, le délai pour donner congé d'une location non réglée par écrit est celui

fixé par l'usage des lieux en matière de bail commercial ; il est d'un usage constant

de dénoncer le bail 6 mois avant l'expiration de son terme (Tr. Arr. Lux. 29 novembre

1988, op cit).

En l’espèce, la résiliation du bail verbal s’est effectuée suivant courrier du 29

septembre 2011 avec effet au 31 janvier 2012, sinon au 1er avril 2012. L’échéance

contractuelle s’étant en l’espèce produite le 31 janvier 2012, il s’ensuit que pour lui

conférer un caractère valable, il aurait fallu que la résiliation du bail se fasse 6 mois

avant, c’est-à-dire au plus tard le 31 juillet 2011.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de retenir que la résiliation

du bail n’est pas valablement intervenue.

Le bail verbal n’ayant pas été résilié, il s’ensuit qu’à partir du 1er février 2012, il s’est

formé un nouveau bail verbal d’une durée de 3 ans, qui court dès lors jusqu’au 31

janvier 2015.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire non fondée la

demande des bailleurs tendant au déguerpissement des locataires.

L’appel est à dire partiellement fondé.

Au vu du sort réservé au litige, les indemnités de procédure sollicitées par

PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) pour la première instance et

l’instance d’appel sont à rejeter ; le premier jugement est dès lors à confirmer en ce

qu’il a rejeté cette demande. L’indemnité de procédure sollicitée par PERSONNE1.)

et PERSONNE2.) pour la première instance et l’instance d’appel sont à dire non

fondées, étant donné que l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile n’est pas donnée ; le premier jugement est dès

lors à confirmer en ce qu’il a rejeté cette demande.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant

en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation partielle du jugement,

dit que les parties sont liées par un bail courant jusqu’au 31 janvier 2015,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.)

tendant au déguerpissement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) des lieux loués,

décharge PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de la condamnation prononcée à ce

titre,

confirme le jugement pour le surplus,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE3.), PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de

deux instances.