Landlord's appeal partially allowed for rent arrears and eviction; tenant's appeal dismissed for non-payment breach.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 216/2012

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille douze

Numéros 146531 et 146538 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, exerçant le commerce sous

l’enseigne « ENSEIGNE1.) », établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 20 juin 2012,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Michel MOLITOR, avocat, demeurant à Luxembourg.

II

Entre

la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl, établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 20 juin 2012,

comparant par Maître Michel MOLITOR, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl, exerçant le commerce sous

l’enseigne « ENSEIGNE1.) », établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 146531 et 146538 du rôle et appelées pour

fixation le 10 juillet 2012, furent fixées pour plaidoiries d’abord au 30 octobre 2012 et

finalement à l’audience publique du mardi, 12 novembre 2012, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Jean TONNAR, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) sàrl, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Paulo LOPES DA SILVA, avocat, en remplacement de Maître Michel

MOLITOR, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.)

sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 4

décembre 2012, le

jugement

qui suit:

Faits et rétroactes

Dans le cadre du projet immobilier dénommé « ENSEIGNE3.) », comprenant la

réalisation i) d’un complexe commercial et ii) d’un complexe résidentiel constitué

d’appartements, la société SOCIETE2.) (SOCIETE2.)) a fait procéder à la réalisation

dudit projet, les travaux de construction ayant été confiés par ladite société à la société

SOCIETE3.) sàrl, sur base d’un contrat de construction du 19 juillet 2007.

Le centre commercial ENSEIGNE2.) a été ouvert au public le 3 novembre 2008.

Par contrat de bail commercial, non daté, conclu pour une durée de 12 années prenant

cours le 17 novembre 2008, un local commercial d’une surface approximative de 717

m2, sis à ADRESSE1.), a été donné en location par le bailleur ENSEIGNE2.) sàrl au

locataire SOCIETE1.) sàrl.

Les dispositions du contrat de bail intéressant le présent litige sont les suivantes :

L’article 3 relatif à la destination des lieux loués stipule que « les locaux loués seront

exclusivement affectés aux activités de fitness/wellness et aux prestations de

kinésithérapie… ».

L’article 6 relatif au loyer stipule que « la location est consentie et acceptée

moyennant un loyer établi en fonction de la surface déterminée conformément à

l’article 2, sur base mensuelle de 15,00 EUR HTVA par m2, soit un montant total de

129.060 EUR HTVA par an s’entendant sous réserve du mesurage prévu à l’article 2.

Une réduction de loyer sous forme de note de crédit sera accordée pour les trois

années à partir de la date d’ouverture suivant la formule :

Année 1 : EUR 15,00 – EUR 3,00

Année 2 : EUR 15,00 – EUR 2,00

Année 3 : EUR 15,00 – EUR 1,00

Le loyer fixé entre parties est soumis aux indexations prévues à l’article 7 en

application de l’indice des prix à la consommation publié par le STATEC. Le loyer est

payable mensuellement et par anticipation le premier de chaque mois au compte

indiqué par le bailleur et pour la première fois le jour de l’ouverture du centre

commercial ENSEIGNE2.), et ce conformément à l’article 4 des présentes. Le loyer

est exigible par la seule échéance du terme qui vaudra mise en demeure ».

L’article 8.2.3 relatif aux avances sur charges (communes) stipule que « la quote-

part du preneur dans les charges communes est proportionnelle à la surface donnée

à bail à la surface totale locative du centre…. Le bailleur établira chaque année, un

budget des charges à usage commun du centre commercial pour l’exercice

d’exploitation suivant. La quote-part du preneur dans ce budget constituera sa charge

provisoire qu’il paiera trimestriellement anticipativement au bailleur au plus tard le

cinquième jour de chaque trimestre. Le preneur versera trimestriellement et

anticipativement au gérant, sur le compte qui lui aura été indiqué par ce dernier, une

provision pour charges qui s’élèvera pour la première année à un montant équivalent

de 5,00 EUR HTVA/m2/mois, à titre de provision pour charges communes. Dans les

quatre-vingt-dix jours de la fin de l’année, le bailleur communiquera au preneur un

décompte complet des charges pour les parties communes… ».

L’article 9.1 relatif aux frais de promotion commerciale stipule que « le bailleur

assurera l’animation et la promotion du centre commercial. Par charges relatives à la

promotion de l’ensemble des galeries marchandes, on entend toutes dépenses

investies à titre de publicité et de promotions relatives à l’ensemble du centre et des

galeries marchandes. A titre d’exemple sont considérées comme charges relatives à

la promotion : manifestations organisées par le bailleur, soit sur le parking, soit dans

la galerie marchande, opérations promotionnelles diverses, frais de réalisation,

impression et distribution et taxes relatives à des publicités faites pour l’ensemble du

centre, frais de réalisation, impression et distribution et taxes relatives à des publicités

relatives à l’indication du centre,… Au regard de la spécificité de l’activité du preneur,

celui-ci paiera au bailleur une participation aux frais de promotion commerciale du

centre commercial égale à 1,25 EUR HTVA par mois par mètre carré non pas sur

l’intégralité de surface donnée au bail mais uniquement pour une partie de cette

surface, à savoir 280 m2. Cette contribution, actualisée et indexée conformément à

l’article 7, sera payée anticipativement par trimestre de la même manière et en même

temps que le prix. Le preneur sera dispensé de payer cette contribution dans la

mesure où sa participation à l’Association des commerçants dont question à l’article

28 des statuts est effective et où il paye régulièrement sa cotisation à cette Association

».

L’article 9.2 relatif à la contribution d’ouverture stipule que « en vue de permettre à

l’Association des commerçants d’assurer la promotion pour l’ouverture du centre

commercial, le preneur s’engage à payer à cette association, au plus tard soixante

jours avant l’ouverture du centre commercial au public, une contribution égale à 15 €

HTVA (valeur à l’ouverture du centre commercial ENSEIGNE2.)) par mètre carré de

la surface louée (telle que définie à l’article 2) ».

L’article 12.1 relatif aux intérêts de retard et à l’indemnité forfaitaire prévoit que

« sans préjudice à tous les droits et actions du bailleur, toutes sommes dues par le

preneur en vertu du présent bail seront productives à dater de leur exigibilité, de plein

droit et sans mise en demeure d’un intérêt au taux de 1% par mois, outre une

indemnité forfaitaire à 10% du montant impayé ».

L’article 14 stipule que le règlement d’ordre intérieur et le cahier des charges

« régissant le centre commercial ENSEIGNE2.) font partie intégrante du présent

contrat et y figurent en annexe ».

L’article 16, relatif au parachèvement, stipule que « le preneur s’engage à effectuer

les travaux de parachèvement des lieux loués conformément aux conditions prescrites

par le cahier des charges visé à l’article 14 des présentes ».

L’article 23 stipule qu’« en cas de résiliation judiciaire, du présent bail aux torts du

preneur, celui-ci paiera au bailleur à titre de clause pénale une somme équivalente à

six mois de loyer, outre le loyer et les charges du trimestre en cours augmentée des

frais, débours et dépenses quelconques résultant de la résiliation, et ce sans préjudice

des dispositions de l’article 12 du présent contrat ».

L’article 28 relatif à l’Association des commerçants stipule que « le preneur

s’engage à adhérer et à maintenir son adhésion, pendant toute la durée du bail, à

l’Association des commerçants du centre commercial, dont le but est de coordonner

et de favoriser la promotion, le développement, l’expansion et la publicité des

entreprises du Centre commercial ENSEIGNE2.) et son animation en général ».

Les dispositions du cahier des charges qui porte la date du 6 septembre 2007,

intéressant le présent litige sont les suivantes :

L’article 1.2.2 prévoit que « la mise à disposition de la surface locative en vue de

l’aménagement par le locataire se tiendra 3 mois avant la Grande Ouverture… prévue

pour le 1er octobre 2008 ».

L’article 2 énumère les prestations à charge du bailleur et l’article 3, celles à charge

du locataire.

En ce qui concerne les prestations à charge du bailleur, l’article 2.2.3.1 stipule que

« toutes les pièces sont équipées d’un raccordement au système d’alimentation en air

frais et d’évacuation d’air… l’exploitant peut y raccorder son propre système de

distribution d’air réglé hydrauliquement ».

L’article 2.2.8 stipule que « pour la distribution d’eau froide, il sera procédé à

l’installation de commun accord avec la société de distribution d’énergie, d’un

raccordement à la distribution d’eau dans les espaces techniques du garage

souterrain… Au départ de ce compteur de consommation d’eau, les deux groupes

suivants seront alimentés : groupe habitations et groupe centre commercial. La

distribution d’eau chaude n’est pas prévue pour les unités locatives. La production

d’eau chaude peut être prévue de manière décentralisée et incombe au locataire »

ainsi l’article 3.3.2 stipule que « l’ensemble du réseau de canalisations et les

installations sanitaires doivent être produite par le locataire ».

L’article 2.2.9 stipule que « les sanitaires, armatures, articles d’hygiène etc. ne font

pas partie des prestations du bailleur ».

L’article 2.3.9 stipule que « les espaces commerciaux et le cinéma sont livrés à l’état

de construction brute, sans raccordement pour l’éclairage ».

L’article 2.4 stipule la mise en place de plusieurs ascenseurs.

En ce qui concerne les prestations à charge du locataire, l’article 3.1 stipule que

« tout panneau publicitaire non autorisé peut être retiré par le bailleur… Tous les

panneaux doivent être conformes aux prescriptions de sécurité en cours, aux

exigences de la Ville ADRESSE2.) et au concept publicitaire global ».

L’article 3.3.1 stipule que, les travaux d’aménagement sont réalisés conformément

aux plans d’aménagement du locataire et à ses propres frais…..

Sous la rubrique des travaux d’aménagement visés ci-avant se trouvent notamment i)

les rideaux de sécurité métalliques (« si le locataire souhaite installer des rideaux de

sécurité métalliques en direction du Centre, le type et la forme de ces rideaux doivent

être débattus avant l’encastrement »), ii) les installations de chauffage, d’aération et

sanitaires (« les installations sanitaires doivent être fabriquées par le locataire lui-

même », « l’ensemble du réseau de canalisations et les installations sanitaires doivent

être produits par le locataire », il n’a pas été prévu d’alimentation en eau chaude »),

iii) les systèmes d’aération (« le réseau de distribution à l’intérieur de l’unité locative

est construit par le locataire »).

Procédure

Première instance

Suivant requête déposée auprès du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 22 avril

2011, ENSEIGNE2.) sàrl demande à :

-

entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer la somme de 441.059,94 euros,

à titre de loyers, charges et factures impayés, avec les intérêts légaux tels que de

droit à partir de la date d’échéance sinon de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

réserver à ENSEIGNE2.) sàrl le droit de majorer sa demande,

-

ordonner le déguerpissement du locataire endéans la quinzaine à partir de la

notification du jugement à intervenir,

-

autoriser ENSEIGNE2.) sàrl, faute par le locataire de déguerpir de plein gré, à l’en

faire expulser,

-

subsidiairement, condamner SOCIETE1.) sàrl à payer une astreinte de 500,00

euros par jour de retard de déguerpissement, à partir de la huitaine après la

notification du jugement à intervenir,

-

condamner SOCIETE1.) sàrl à une indemnité de relocation, sur base de l’article

1760 du code civil,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

condamner SOCIETE1.) sàrl à une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Suivant requête en validation de saisie-gagerie déposée auprès du tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette le 9 mai 2011, ENSEIGNE2.) sàrl demande à :

-

entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer la somme de 441.059,94 euros,

à titre de loyers, charges et factures impayés, avec les intérêts légaux tels que de

droit à partir de la date d’échéance sinon de la demande en justice, jusqu’à solde,

le taux d’intérêt étant à majorer de trois points à l’expiration du 3e mois suivant la

notification du jugement à intervenir,

-

valider la saisie-gagerie autorisée le 22 avril 2011 par le juge de paix d’Esch-sur

Alzette, et effectuée suivant exploit d’huissier du 6 mai 2011,

-

autoriser ENSEIGNE2.) sàrl à procéder à la vente aux enchères publique des

meubles et effets saisis suivant procès-verbal du 6 mai 2011,

-

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

-

ordonner le déguerpissement du locataire endéans la quinzaine à partir de la

notification du jugement à intervenir,

-

autoriser ENSEIGNE2.) sàrl, faute par le locataire de déguerpir de plein gré, à l’en

faire expulser,

-

subsidiairement, condamner SOCIETE1.) sàrl à payer une astreinte de 500,00

euros par jour de retard de déguerpissement, à partir de la huitaine après la

notification du jugement à intervenir,

-

condamner SOCIETE1.) sàrl à une indemnité de relocation, sur base de l’article

1760 du code civil,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

condamner SOCIETE1.) sàrl à une indemnité de procédure de 1.500,00 euros,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Suivant requête déposée auprès du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 6 octobre

2011, SOCIETE1.) sàrl demande à :

-

entendre dire que le montant du loyer sera réduit ab initio à 0,00 euro par mois,

sinon tout autre montant à déterminer par le tribunal ou par voie d’expertise,

-

entendre dire que le montant des charges locatives sera réduit ab initio à 150,00

euros par mois, sinon tout autre montant à déterminer par le tribunal ou par voie

d’expertise,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-

condamner ENSEIGNE2.) sàrl à une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement contradictoire rendu le 4 mai 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

a :

-

dit les requêtes recevables,

-

les a jointes et s’est déclaré compétent pour en connaître,

-

dit partiellement fondée la demande de ENSEIGNE2.) sàrl tendant au paiement

des loyers et charges,

-

déclaré la demande en arriérés de loyers fondée en principe à concurrence de

50% pour les loyers de mi-novembre 2008 à septembre 2010 inclus,

-

déclaré la demande en arriérés de loyers fondée en principe à concurrence de

100% pour les loyers d’octobre 2010 à mars 2012 inclus,

-

déclaré la demande en obtention d’arriérés de charges fondée en principe,

-

déclaré la demande en obtention d’un intérêt conventionnel de retard de 1% par

mois et d’une indemnité forfaitaire de 10% fondée en principe,

-

décidé que, quant aux montants à allouer de ces chefs, il y a lieu, avant tout autre

progrès ne cause, de nommer un expert calculateur, et a partant nommé à cet

effet Me PERSONNE1.),

-

déclaré le bail résolu aux torts de SOCIETE1.) sàrl,

-

déclaré non fondées les demandes de ENSEIGNE2.) sàrl en obtention des frais

de contribution d’ouverture et de frais de promotion, partant en a débouté,

-

dit qu’il y a lieu de surseoir à statuer quant à la demande en validation de la saisie-

gagerie en attendant le résultat de la mesure d’expertise,

-

dit la demande en déguerpissement des lieux loués fondée dans son principe,

-

refixé l’affaire pour continuation des débats au sujet de la demande en

déguerpissement,

-

réservé les autres demandes.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu ce qui suit :

Quant aux loyers, le premier juge a rappelé que : i) « le bail est un contrat

synallagmatique et que les parties sont tenues à des obligations réciproques qui

doivent, le plus souvent, s'exécuter en même temps, trait par trait. Conformément à

l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il

soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée,

d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en

faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

ii) « Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu à deux obligations

principales, premièrement d’user la chose louée en bon père de famille, et suivant la

destination qui lui a été donnée par le bail et deuxièmement de payer le prix du bail

aux termes convenus ».

iii) « Si l'une des parties vient à manquer à ses obligations, elle ne peut exiger que

l'autre reste tenue indéfiniment d'exécuter les siennes, sous peine de déséquilibrer le

rapport contractuel. Tel est le fondement de l’exception d’inexécution, prévue à l’article

1143-2 du Code civil. L’exception d’inexécution ne permet cependant au locataire de

suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur n’exécute

pas lui-même ses propres obligations contractuelles ».

iv) « La jurisprudence luxembourgeoise admet que le locataire a le droit de refuser le

paiement du loyer en cas de manquement grave par le bailleur à son obligation de

délivrance des lieux loués, respectivement de l’entretien des lieux loués. Toutefois la

défaillance du bailleur doit justifier la retenue du loyer, un simple défaut de conformité

ou d’entretien n’étant pas suffisant, car le locataire continue d’avoir la jouissance de

la chose louée, même si elle est imparfaite ».

Le premier juge a constaté que « SOCIETE1.) sàrl invoque deux sortes de

défaillances de la bailleresse, l’une tenant à des malfaçons affectant le local loué lui-

même et l’autre tenant à la finition de l’ensemble des travaux concernant le complexe

immobilier ENSEIGNE2.) ainsi qu’à l’attractivité du site en général ».

En ce qui concerne les malfaçons concernant les douches, l’ascenseur, la

climatisation, l’éclairage, le rideau métallique et l’accès au local, le premier juge a

rappelé que « l’exception d’inexécution ne sera admise qu’à la condition que les

travaux à réaliser, d’une part, sont des travaux qu’il incombe au propriétaire

d’effectuer, et, d’autre part, que le défaut d’exécution desdits travaux prive le locataire

de pratiquement toute la jouissance des lieux loués ».

Quant au problème de l’alimentation en eau chaude des douches de SOCIETE1.) sàrl,

constaté qu’« il ressort du cahier des charges que le bailleur doit uniquement assurer

l’alimentation en eau froide d’une installation sanitaire standard composée de deux

toilettes et d’un évier et que la distribution d’eau chaude n’est pas prévue pour les

unités locatives ».

Il a finalement retenu que SOCIETE1.) sàrl « n’a pas rapporté la preuve que les

travaux à réaliser en ce qui concerne le problème des douches incombent à la

bailleresse ».

Quant à l’ascenseur, le premier juge a retenu que « même en admettant que la société

bailleresse aurait dû prendre l’initiative de faire le nécessaire qu’un tel abonnement

soit pris auprès de la société SOCIETE4.),… le défaut de ce faire ainsi que la facilité

avec laquelle la société locatrice aurait elle-même pu prendre un tel abonnement ne

permettent pas à la société locatrice d’effectuer une rétention totale du loyer pendant

des années ».

En ce qui concerne le défaut de l’éclairage suffisant, le premier juge a dit qu’« il ressort

du contrat de bail que cette installation incombait au preneur et le moyen de défaut de

jouissance par le fait d’un éclairage insuffisant ne peut dès lors pas être retenu ».

En ce qui concerne la climatisation, le premier juge a dit que la preuve d’un tel défaut

fait totalement défaut.

En ce qui concerne le rideau métallique et les panneaux publicitaires, le premier juge

a dit qu’« il s’agit de problèmes d’une petite envergure qui ne peuvent pas justifier la

retenue, ni totale ni partielle, du loyer, comme ils ne privent en rien le locataire de la

jouissance des lieux loués ».

Il a finalement dit que « les prétendus manquements concernant les douches,

l’ascenseur, la climatisation, l’éclairage, le rideau métallique et l’accès au local ne

justifient pas la rétention ni totale ni d’une partie du montant du loyer par la partie

preneuse ».

En ce qui concerne les manquements liés à la finition tardive de l’ensemble du

site ENSEIGNE2.) et quant au défaut d’attractivité du site en général, le premier

juge a constaté qu’il ressortait « des pièces versées en cause ainsi que des

nombreuses plaintes effectuées par le groupement des commerçants, que la plupart

des locataires n’étaient pas satisfaits ni de la finition des travaux de ENSEIGNE2.) et

également de ENSEIGNE4.) qui ont pris beaucoup de retard, ni de la gestion de la

bailleresse des centres commerciaux en général » et que « dans ce contexte, une

transaction au profit des différents membres de l’association sans but lucratif «

SOCIETE5.) » dont fait partie la société FITNESS fut négociée aux fins d’indemniser

les commerçants pour les dommages subis du fait de divers problèmes et retards liés

à la réalisation des projets ENSEIGNE2.) et ENSEIGNE4.) ». Il a encore dit que « lors

de ce projet de transaction, il fut arrêté que le bailleur accorde au preneur une

indemnité, au titre de dommages, mais néanmoins sans reconnaissance préjudiciable

aucune de sa part, laquelle prend forme d’une réduction de 50% sur le montant du

loyer tel que prévu au contrat et ce à partir de la date d’ouverture de ENSEIGNE2.)

jusqu’au dernier jour du premier mois qui suit l’ouverture de ENSEIGNE4.) » et qu’« il

fut encore prévu que l’ouverture de ENSEIGNE4.) était prévue pour le mois de mars

2010 et que la réduction de 50% prévue serait donc accordée au preneur pour les

loyers échus ou à échoir entre le 1er novembre 2008 et le 30 avril 2010 inclus ».

Le premier juge a constaté que « la signature de cette transaction fut refusée par la

société FITNESS au motif que la transaction ne prendrait pas en considération ses

doléances spécifiques concernant les défauts signalés concernant les douches,

l’ascenseur, le rideau métallique, la climatisation, les panneaux publicitaires et

l’éclairage ».

Il a retenu « de la proposition d’arrangement ainsi que des courriers versés en cause

que le projet « ENSEIGNE3.) » a subi de nombreux retards concernant l'avancement

du chantier et qu'il y avait des déficiences au niveau de la gestion du centre

commercial » et que « ces manquements ne justifient cependant pas la suppression

totale du paiement de tout loyer, comme la société FITNESS a pu jouir des lieux loués.

En outre, elle n’a jamais demandé la résolution du contrat de bail pour faute dans le

chef de la bailleresse. Or, elle ne peut pas jouir indéfiniment d’un local sans

contrepartie », mais qu’« il y a cependant lieu d’admettre que ces manquements

justifient une diminution du montant du loyer de l’ordre de 50% entre le 15 novembre

2008 et le 30 septembre 2010 », étant donné qu’« il ressort des éléments du dossier

ainsi que des courriers échangés que l’ouverture du centre commercial ENSEIGNE4.)

n’a eu lieu qu’en octobre 2010 ».

Retenant que SOCIETE1.) sàrl « ne fait plus état et ne rapporte pas la preuve de

manquements concrets dans l’avancement des chantiers et des déficiences au niveau

de la gestion des centres commerciaux à partir du mois d’octobre 2010 en invoquant

des troubles de jouissance résultant pour elle de ces manquements et en citant des

exemples concrets », le premier juge a dit « qu’aucune diminution du montant des

loyers ne se justifie plus à partir du mois d’octobre 2010 ».

Constatant que SOCIETE1.) sàrl contestait le montant réclamé à titre de loyer

mensuel, le premier juge, après avoir relevé que « le décompte versé en cause ne lui

permet pas de vérifier les montants redûs à titre de loyer mensuel en tenant compte

des dispositions contractuelles prévues entre parties », que le « décompte présente

des incohérences », le premier juge a nommé un expert calculateur afin de calculer le

montant redû à titre d’arriérés de loyers sur base de ce qu’il a retenu.

Quant aux charges, après avoir rappelé la teneur de l'article 1315 du code civil, le

premier juge a dit qu’il « ne dispose pas des pièces requises afin de vérifier si les

décomptes établis par la bailleresse sont exactes » et a décidé de nommer un expert

calculateur afin de dresser le décompte des charges.

Quant aux frais de contribution d’ouverture, le premier juge a relevé « que l’article

9.2. du contrat de bail entre parties prévoit qu’en vue de permettre à l’Association des

commerçants d’assurer la promotion pour l’ouverture du centre commercial, le

preneur s’engage à payer à cette association, au plus tard soixante jours avant

l’ouverture du centre commercial au public, une contribution d’ouverture égale à 15.-

euros HTVA par mètre carré de surface louée » et a constaté qu’« il suit de ce qui

précède que la locatrice s’est engagée à verser une contribution d’ouverture à

l’Association des commerçants » et que « la bailleresse requérante n’est pas

l’association des commerçants et elle n’a dès lors pas qualité à réclamer une telle

contribution d’ouverture ». Il a en outre constaté qu’« aucune pièce n’est versée en

cause afin de démontrer que la bailleresse a effectivement dépensé des frais de

promotion pour l’ouverture du centre commercial », et a débouté ENSEIGNE2.) sàrl

de ce volet de sa demande.

Quant aux frais promotionnels, le premier juge, après avoir renvoyé à l’article 9.1 du

contrat de bail, a estimé que « la bailleresse reste en défaut de prouver qu’elle a

effectivement et efficacement assuré l’animation et la promotion du centre commercial

tel que prévu à l’article 9 du contrat de bail » et a dit qu’« en l’absence de toute preuve

permettant d’établir que la bailleresse a fait de la promotion ou qu’elle a exposé des

sommes à titre de frais de publicité pour l’animation et la promotion du centre, il y a

lieu de la débouter de sa demande en remboursement de tels frais ».

Quant aux pénalités de retard, le premier juge, après avoir souligné que « l’article

12.1. du contrat de bail entre parties prévoit que sans préjudice à tous les droits et

actions du bailleur, toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail seront

productives à dater de leur exigibilité, de plein droit et sans mise en demeure d’un

intérêt au taux de 1% par mois, outre une indemnité forfaitaire à 10% du montant

impayé » et rappelé qu’« aux termes de l'article 1134 du Code civil, les conventions

légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », a retenu que « le

montant de la créance locative à déterminer par l’expert calculateur sera majoré d’un

intérêt conventionnel de retard de 1% par mois et d’une indemnité forfaitaire égale à

10% du montant impayé suivant l’article 12.1 du contrat de bail entre parties ».

Quant à la demande en résolution du contrat de bail, le premier juge, après avoir

rappelé que « le moyen d’exception d’inexécution soulevé par la société FITNESS

permettant de s’opposer au paiement de tout loyer » n’a pas été retenu, a dit que « le

fait de ne pas payer régulièrement les loyers constitue une faute grave qui permet la

résolution du contrat de bail aux torts de SOCIETE1.) sàrl ».

Quant à la demande en validation de la saisie-gagerie, le premier juge a retenu

qu’« au vu du fait que le montant de la créance locative reste à déterminer par voie

d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer à la demande en validation de saisie-

gagerie ».

Quant à la demande en déguerpissement, le premier juge, après avoir noté qu’« il

fut décidé qu’il y a lieu de résoudre le contrat de bail aux torts de la société locatrice »,

a dit que « la demande en déguerpissement de la partie preneuse est à déclarer

fondée en principe », mais que « cette mesure de déguerpissement, qui est en plus

requise sous peine d’astreinte, se heurte cependant au fait qu’il y a lieu de surseoir à

statuer à la demande en validation de la saisie-gagerie en attendant le dépôt du

rapport d’expertise » et que « SOCIETE1.) sàrl connaîtra des difficultés à enlever les

objets saisis des lieux loués étant donné que la rédaction du procès-verbal de saisie-

gagerie a pour effet de frapper d’indisponibilité les biens saisis » ; il a constaté que

« les parties n’avaient pas pris position quant à ce problème », de sorte qu’il a décidé

de les entendre en leurs conclusions y relatives.

Instance d’appel

Prétentions des parties

Du jugement rendu le 4 mai 2012 et notifié le 15 mai 2012, appel a été régulièrement

relevé par ENSEIGNE2.) sàrl, d’une part, et SOCIETE1.) sàrl, d’autre part, suivant

exploits d’huissier du 20 juin 2012.

Prétentions et moyens de ENSEIGNE2.) sàrl

Par réformation, du jugement entrepris, ENSEIGNE2.) sàrl demande à :

-

entendre dire la demande en paiement des arriérés de loyers entièrement fondée,

-

partant entendre dire que ENSEIGNE2.) sàrl peut réclamer l’intégralité des loyers

impayés depuis le 17 novembre 2008, augmentés des intérêts conventionnels de

1% par mois et de la pénalité conventionnelle de 10%,

-

entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer la somme de 482.559,11 euros

au titre de loyers impayés jusqu’au mois de juin 2012 inclus, majoré de la pénalité

conventionnelle de 10% et des intérêts conventionnels de 1% par mois,

-

réserver à ENSEIGNE2.) sàrl le droit d’augmenter sa demande pour les loyers à

échoir en cours d’instance,

-

entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer la somme de 10.755,00 euros,

au titre de la contribution d’ouverture (article 9.2 du contrat de bail), majorée de la

pénalité conventionnelle de 10% et des intérêts conventionnels de 1% par mois,

-

entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer la somme de 12.433,88 euros,

au titre de la contribution aux frais de promotion (article 9.1 du contrat de bail), pour

la période du 17 novembre 2008 au 30 juin 2011, majorée de la pénalité

conventionnelle de 10% et des intérêts conventionnels de 1% par mois,

-

confirmer le jugement entrepris pour le surplus

-

renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette,

-

entendre condamner SOCIETE1.) sàrl à lui payer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, quant aux faits, ENSEIGNE2.) sàrl expose que tant les

investisseurs que les commerçants croyaient dans le projet du site ENSEIGNE3.). Il y

a eu un dépassement considérable du budget et le chantier a subi du retard, sans que

SOCIETE1.) sàrl en ait été affecté. Il fallait diversifier le site en tenant compte des

autorisations ministérielles délivrées ; il fallait l’installation de commerces exploitant

des activités diverses.

La possession des lieux loués par le preneur s’est effectuée le 17 novembre 2008,

soit à une date à laquelle le centre commercial était déjà ouvert au public, ce depuis

le 3 novembre 2008. La circonstance qu’un certain nombre de travaux d’achèvement

étaient encore en cours de réalisation n’aurait eu aucune incidence sur cette prise de

possession des lieux par les commerçants et la réalisation par ceux-ci des travaux

nécessaires à l’accueil des clients.

Tous les commerçants, dont également SOCIETE1.) sàrl, auraient dès lors su à quoi

ils s’engageaient ; de par la prise de possession des lieux, SOCIETE1.) sàrl aurait

implicitement accepté les éventuels désagréments liés à l’achèvement des quelques

travaux restant à effectuer dans le centre commercial, qui n’auraient eu aucun impact

sur le démarrage de l’activité de SOCIETE1.) sàrl. En revanche, au vu du fait que

SOCIETE1.) sàrl aussi bien que les autres locataires, était tenue de faire réaliser tous

les travaux d’aménagement intérieur et de parachèvement nécessaires au démarrage

de son activité, il ne serait pas surprenant que SOCIETE1.) sàrl n’ait pas pu ouvrir

immédiatement ses portes, mais uniquement au début de l’année 2009. Cette

situation aurait dès lors été parfaitement prévisible dans le chef de SOCIETE1.) sàrl.

Par ailleurs, il paraît évident que, s’agissant d’un nouveau centre commercial implanté

dans une ancienne zone industrielle dans laquelle des travaux d’infrastructure et de

viabilisation étaient encore en cours de réalisation, les locataires devaient prévoir un

démarrage difficile, tant au niveau de la fréquentation du centre commercial que du

chiffre d’affaires. C’est précisément pour cette raison qu’un rabais dégressif du

montant du loyer, sur les trois premières années, a été accordé par le bailleur aux

locataires.

ENSEIGNE2.) sàrl fait grief à SOCIETE1.) sàrl d’avoir violé la quasi-totalité des

obligations financières lui incombant au titre du bail signé. Ainsi, SOCIETE1.) sàrl n’a

pas payé :

-

la contribution d’ouverture d’un montant de 10.755,00 euros,

-

de loyer pendant près de trois ans ; ce ne serait que depuis octobre 2011 que des

paiements sporadiques sont enregistrés, étant précisé qu’ils ne couvrent qu’une

partie du loyer tel que fixé dans le contrat,

-

les avances sur charges communes, ni le solde dû au titre des charges communes

sur base du décompte annuel de 2010,

-

les charges individuelles, telles par exemple la consommation en eau chaude,

-

la participation aux frais promotionnels,

-

la garantie locative correspondant à 3 mois de loyers.

ENSEIGNE2.) sàrl fait relever que SOCIETE1.) sàrl l’a accablée de reproches dénués

de fondement ; même à les supposer établis, ces griefs qui concernent

essentiellement les locaux loués et exploités par SOCIETE1.) sàrl et non pas

l’ensemble du contre commercial, n’auraient pas entravé la bonne exploitation des

lieux, ne justifient en aucun cas le défaut par SOCIETE1.) sàrl de respecter ses

obligations financières.

Quant au paiement des loyers, ENSEIGNE2.) sàrl considère que si, d’une part, c’est

à juste titre que le premier juge a dit que « les prétendus manquements concernant

les douches, l’ascenseur, la climatisation, l’éclairage, le rideau métallique et l’accès

au local ne justifient pas la rétention ni totale ni partielle d’une partie du montant du

loyer par la partie preneuse », ce serait, d’autre part, à tort qu’en se basant sur la

correspondance échangée entre ENSEIGNE2.) sàrl et l’asbl « SOCIETE5.) » et en

s’emparant d’un projet de transaction négocié entre la prédite asbl et ENSEIGNE2.)

sàrl, le premier juge a dit que « les nombreux retards concernant l’avancement du

centre commercial » et les « déficiences au niveau de la gestion du centre

commercial » justifiaient une réduction du loyer à concurrence de 50% pour la période

du 17 novembre 2008 au 30 septembre 2010.

En soulignant que la prise de possession des lieux par SOCIETE1.) sàrl s’est

effectuée le 17 novembre 2008, date à laquelle il restait certes encore des travaux

d’achèvement à réaliser dans le centre commercial et des travaux d’aménagement

intérieurs à effectuer par le locataire dans le local loué, de sorte qu’il était normal que

l’ouverture du fitness au public n’a pu s’effectuer qu’au début du mois de février 2009,

ENSEIGNE2.) sàrl fait relever que ce n’est que, suite à l’ouverture du fitness, que

SOCIETE1.) sàrl a commencé à évoquer des problèmes de climatisation et de bruit

liés aux travaux de maintenance dans le centre commercial. ENSEIGNE2.) sàrl

conteste par ailleurs l’existence de déficiences au niveau de la gestion du centre

commercial, en soulignant que de telles déficiences laissent d’être établies. ll n’y aurait

dès lors aucune raison d’octroyer une réduction du loyer de 50% jusqu’en septembre

2010 inclus.

La réduction du loyer telle qu’allouée par le premier juge ne se concevrait pas non

plus au regard du projet de transaction, à défaut par SOCIETE1.) sàrl de l’avoir

accepté et signé. Dans ce contexte, ENSEIGNE2.) sàrl souligne que la transaction, -

laquelle énumère les griefs énumérés par le preneur, tout en précisant que le bailleur

ne partage pas l’ensemble des vues du preneur et que la réduction provisoire du loyer

de 50% était proposée sans reconnaissance préjudiciable-, par le biais de laquelle

ENSEIGNE2.) sàrl consentait des réductions de loyers, s’explique plutôt par le souci

de ENSEIGNE2.) sàrl d’aider ses locataires en difficulté que par une volonté de les

dédommager.

Si la transaction, qui est une convention cadre qui ne tient pas compte de la situation

particulière de chaque commerçant pris isolément, a été proposée par ENSEIGNE2.)

sàrl, c’est parce que, face à la déception des locataires relative à la fréquentation du

site, ouvert à une époque marquée par le début de la crise, ENSEIGNE2.) sàrl voulut

faire un geste en acceptant d’appliquer sous certaines conditions et de manière limitée

dans le temps, une réduction de loyer de 50%, ce qui est énorme et ce qui représente

une perte immense pour le bailleur. L’existence de ce projet de transaction ne

signifierait en aucun cas que SOCIETE1.) sàrl ait effectivement subi une perte de

jouissance imputable à ENSEIGNE2.) sàrl.

La transaction a été proposée à SOCIETE1.) sàrl afin qu’elle paie au moins une partie

du loyer ; il a été tenté de trouver un accord étant donné que la résiliation du bail et

par conséquent le départ du commerçant n’amène rien au site ; le départ d’un ou de

plusieurs commerçants du site aurait pour conséquence inéluctable que le taux de

remplissage ne serait jamais atteint (dans ce contexte il est renvoyé à ce qui sera dit

ci-après).

La transaction avait été négociée entre ENSEIGNE2.) sàrl et le groupement des

commerçants (constitué dès le départ, alors que l’association des commerçants, bien

que prévue au contrat de bail, ne fut constituée qu’en 2010) ; les raisons de cette

transaction étaient i) l’ouverture tardive du site (des problèmes s’étant posés au regard

de l’achèvement des travaux par le constructeur) et ii) le chiffre de fréquentation bas.

ENSEIGNE2.) sàrl fait relever que quoique le contrat de bail ne contenait aucune

obligation à charge du bailleur en ce qui concerne les deux susdits éléments, la seule

obligation ayant été de réaliser l’espace commercial, des négociations furent

néanmoins entamées avec les commerçants, de manière à ce qu’un projet de

transaction, non applicable à tout locataire, naisse. Nonobstant le fait que SOCIETE1.)

sàrl ne pouvait se prévaloir d’un quelconque retard au niveau de l’achèvement des

travaux, le projet de transaction lui fut soumis. La réduction du loyer était limitée dans

le temps : ainsi la fin de la réduction était liée à deux éléments : un taux de remplissage

de 80% de la surface louée sur ENSEIGNE2.), et un taux de remplissage de 66% de

la surface louée pour ENSEIGNE4.). La transaction stipulait qu’une fois les deux taux

atteints, la réduction du loyer cesse.

Le premier juge aurait dès lors interprété le contenu du projet de transaction de

manière erronée.

Si la transaction a été signée par ENSEIGNE2.) sàrl sans reconnaissance

préjudiciable aucune, et envoyée à SOCIETE1.) sàrl le 17 mars 2010, en revanche

elle n’a pas été signée par SOCIETE1.) sàrl, celle-ci ayant refusé d’y apposer sa

signature en avril 2010. SOCIETE1.) sàrl ne saurait dès lors se prévaloir du contenu

de la transaction qui ne produit aucun effet entre les parties au litige.

ENSEIGNE2.) sàrl fait finalement relever que le fait que le centre commercial

ENSEIGNE4.) n’ait été ouvert au public qu’en octobre 2010 est sans incidence sur le

litige et plus précisément sur la détermination du loyer, étant donné que le local loué

par SOCIETE1.) sàrl se trouve dans le centre commercial ENSEIGNE2.) ; le bail

conclu ne contient aucune référence à l’ouverture du centre commercial

ENSEIGNE4.).

Par réformation du jugement entrepris, il y aurait partant lieu de dire la demande en

paiement de loyers entièrement fondée pour la période en cause.

ENSEIGNE2.) sàrl demande acte qu’elle augmente sa demande du chef d’arriérés de

loyers échus jusqu’au mois de novembre 2012 inclus, au montant total de 506.337,76

euros, ce montant tenant compte des paiements effectués par le locataire.

Quant à la contribution d’ouverture, ENSEIGNE2.) sàrl fait relever que le bail prévoyait

la constitution d’une association devant regrouper les commerçants du complexe

ENSEIGNE2.) ; le but de l’association était de « coordonner et de favoriser la

promotion, le développement, l’expansion et la publicité du centre commercial

ENSEIGNE2.) et son estimation en général ». Même si l’article 9.2 du bail stipule que

la contribution d’ouverture à charge de SOCIETE1.) sàrl devait être payée à

l’association des commerçants, il n’en reste pas moins i) que cette association

n’existait pas au jour de l’ouverture du contre commercial (3 novembre 2008), mais

n’a été constituée qu’en date du 14 mars 2011, de sorte que d’un point de vue matériel,

elle ne pouvait assurer la promotion pour l’ouverture du centre commercial, ii) que

ENSEIGNE2.) sàrl s’est dès lors substituée à l’association des commerçants (non

encore créée) afin d’assurer directement la promotion liée à l’ouverture du centre

commercial, et iii) qu’au moment de la signature du bail, SOCIETE1.) sàrl savait que

l’association de commerçants n’était pas encore constituée, et que la promotion serait

assurée par ENSEIGNE2.) sàrl.

Dans ce contexte, ENSEIGNE2.) sàrl précise que l’article 9.1 du contrat de bail, relatif

aux frais promotionnels, stipule de manière claire que ces frais, autres que ceux liés

à l’ouverture du centre commercial, seront à payer par SOCIETE1.) sàrl à

ENSEIGNE2.) sàrl tant que la participation de SOCIETE1.) sàrl à l’association des

commerçants visée à l’article 28 du contrat de bail n’est pas effective. Ce principe

aurait dû être repris à l’article 9.2, dans la mesure où l’association de commerçants

n’existait pas encore au moment de la signature du bail ; il s’agirait partant d’une erreur

au niveau de la rédaction de l’article 9.2.

En tout état de cause, ENSEIGNE2.) sàrl affirme avoir pris en charge les frais de

promotion liés à l’ouverture du centre commercial et qu’en signant le contrat de bail,

SOCIETE1.) sàrl aurait accepté de s’acquitter de ces frais, fixés de manière forfaitaire

dans le bail, pour une durée de trois ans, sans obligation dans le chef de

ENSEIGNE2.) sàrl de rendre compte de l’utilisation de cette contribution, ni de fournir

des justificatifs aux locataires.

Ce serait dès lors à tort que le premier juge a soulevé d’office le moyen de

l’irrecevabilité, qui serait de surcroît un moyen d’ordre privé.

Par réformation du premier jugement, il y aurait lieu d’allouer à l’appelante le montant

de 10.755,00 euros, outre les intérêts conventionnels et la pénalité conventionnelle.

Quant aux frais promotionnels, payables au bailleur tant que l’asbl des commerçants

n’était pas constituée, ENSEIGNE2.) sàrl considère que c’est à tort que le premier

juge a dit que « la bailleresse restait en défaut de prouver qu’elle avait effectivement

et efficacement assuré l’animation et la promotion du centre commercial tel que prévu

à l’article 9 du contrat de bail ». ENSEIGNE2.) sàrl fait en outre relever que

SOCIETE1.) sàrl a profité d’un traitement de faveur, étant donné qu’elle devait payer

un montant nettement moins élevé que les autres locataires. L’obligation de payer ces

frais relèverait du champ contractuel.

La réalité de la promotion assurée par ENSEIGNE2.) sàrl n’aurait jamais été contestée

par SOCIETE1.) sàrl et résulterait d’ailleurs à suffisance de droit des pièces versées

par le bailleur, la partie preneuse ayant notamment critiqué l’opportunité de telle ou

telle action promotionnelle. ENSEIGNE2.) sàrl estime que, même si dans le cadre de

cette promotion, elle n’a aucun compte à rendre aux locataires, elle verse néanmoins

diverses factures prouvant la réalité des frais promotionnels.

Par réformation du jugement entrepris, il y aurait partant lieu de faire droit au montant

de 12.433,88 euros, outre les intérêts conventionnels et la pénalité conventionnelle.

En ordre subsidiaire, ENSEIGNE2.) sàrl offre de prouver par voie de consultation,

sinon d’expertise les montants exposés au titre des dépenses promotionnelles au

cours des années 2008, 2009, 2010 et 2011.

Quant aux griefs invoqués par SOCIETE1.) sàrl qui tiennent i) au panneau

« SOCIETE6.) », ii) à l’ascenseur, iii) à l’alimentation en eau chaude, iv) au rideau

métallique, v) à l’éclairage et vi) à la climatisation, ENSEIGNE2.) sàrl fait plaider ce

qui suit :

Quant au panneau de publicité « SOCIETE6.) », ENSEIGNE2.) sàrl fait relever que

SOCIETE1.) sàrl n’a aucun droit d’apposition de ce panneau sur le mur, mais ne

bénéficie que d’un droit de passage pour accéder au local loué. SOCIETE1.) sàrl ne

saurait dès lors en tirer un quelconque grief.

Quant à l’ascenseur, ENSEIGNE2.) sàrl donne à considérer que dès le début de la

location, respectivement du début de la prise de possession des lieux par SOCIETE1.)

sàrl, l’ascenseur qui se trouve à la disposition exclusive de SOCIETE1.) sàrl

fonctionnait ; il fallait juste que le locataire fasse le nécessaire pour la mise en service

en prenant contact avec une entreprise spécialisée en la matière. Ce fut chose faite

suite au jugement de première instance, SOCIETE1.) sàrl ayant pris contact avec la

société SOCIETE4.), de sorte que, depuis, l’ascenseur est en service.

Quant à l’alimentation en eau chaude, ENSEIGNE2.) sàrl souligne que le cahier des

charges prévoit que les travaux y relatifs sont à charge du locataire (article 2.29 et

2.2.8).

Quant au rideau métallique, ENSEIGNE2.) sàrl donne à considérer qu’il fonctionnait

dès le départ, la fermeture se faisant de l’extérieur. SOCIETE1.) sàrl voulait que le

rideau se ferme aussi de l’intérieur.

Quant à l’éclairage, ENSEIGNE2.) sàrl donne à considérer que les frais en relation

avec ce poste sont à charge du locataire, en application du cahier des charges (article

2.3.9).

Quant à la climatisation, ENSEIGNE2.) sàrl fait relever que, si dans les espaces

communs la climatisation est à charge du bailleur, il n’en reste pas moins que dans

les parties privatives, elle est à charge du locataire.

L’ensemble des griefs invoqués par SOCIETE1.) sàrl laisseraient d’être justifiés.

Prétentions et moyens de SOCIETE1.) sàrl

Par réformation, du jugement entrepris, SOCIETE1.) sàrl demande à :

-

entendre dire qu’aucun loyer n’est dû à ENSEIGNE2.) sàrl pour la période du 18

novembre 2008 au 31 mars 2009, inclus,

-

dire que le loyer redû à ENSEIGNE2.) sàrl à partir du 1er avril 2009 et jusqu’à la

réalisation de la condition d’ouverture du site ENSEIGNE4.), telle que définie dans la

transaction conclue entre l’ensemble des commerçants occupant un local commercial

dans le centre commercial ENSEIGNE2.), négociée par le groupement commercial

ENSEIGNE3.), et le bailleur, sera réduit à un montant de 20% du montant initialement

prévu ou tout autre montant inférieur,

-

dire qu’aucun intérêt conventionnel de retard de 1% par mois et indemnité forfaitaire

de 10% n’est redû par SOCIETE1.) sàrl à ENSEIGNE2.) sàrl,

-

dire non fondée la demande de ENSEIGNE2.) sàrl tendant à entendre déclarer le

bail résilié,

-

entendre condamner ENSEIGNE2.) sàrl à lui payer une indemnité de procédure de

750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, quant aux faits, SOCIETE1.) sàrl expose que dans le local qui

fait l’objet du contrat de bail conclu entre parties, elle entendait développer non

seulement des activités de fitness, mais encore de kinésithérapie, tel que cela résulte

d’ailleurs du bail.

Lors de la conclusion du bail, il aurait été fait état d’un centre commercial attrayant

offrant des perspectives alléchantes aux commerçants, mais en fait il n’en fut rien.

Lors de son entrée dans les lieux, le 17 novembre 2008, SOCIETE1.) sàrl constata

que le locaux loués n’étaient pas terminés et que de nombreux travaux restaient en

souffrance, ce dont elle fit part à ENSEIGNE2.) sàrl qui lui indiqua que les travaux

allaient être terminés rapidement et que SOCIETE1.) sàrl pouvait commencer à

s’installer dans le local loué en attendant la finalisation des travaux. Le 30 novembre

2008, SOCIETE1.) sàrl fit savoir au gestionnaire de l’époque, la société SOCIETE7.),

qu’elle avait terminé son installation mais que certains travaux à charge du bailleur

demeuraient en attente, de manière à retarder l’ouverture du centre de fitness.

SOCIETE1.) sàrl souligne qu’au vu des retards au niveau de l’achèvement des

travaux, imputables à ENSEIGNE2.) sàrl, l’ouverture du centre de fitness au public,

initialement prévue pour novembre 2008, ne s’est effectuée qu’en mars 2009, soit

avec un retard de près de 4 mois sur la date prévue. L’ouverture du centre de fitness

était de surcroît accompagnée de graves troubles de jouissance qui touchaient tant le

centre commercial que le local loué par SOCIETE1.) sàrl. Cela a eu comme

conséquence que le centre commercial, censé accueillir une clientèle toujours plus

nombreuse, ne ressemblait tout au long des années 2008, 2009 et 2010 qu’à un vaste

chantier en cours ; par ailleurs de nombreux travaux prévus lors de la conclusion du

bail n’auraient jamais été effectués par le bailleur ; d’autres éléments présenteraient

à l’heure actuelle des défauts que le bailleur refuserait de redresser nonobstant

demande insistante de la part de son locataire.

Quant aux loyers lui réclamés, SOCIETE1.) sàrl reproche à ENSEIGNE2.) sàrl de ne

pas lui avoir permis de jouir paisiblement des lieux loués, ce en violation de l’article

1719 du code civil, le défaut par ENSEIGNE2.) sàrl de respecter les obligations lui

incombant au titre du contrat qui s’est formé entre parties, justifiant l’exception

d’inexécution invoquée par SOCIETE1.) sàrl, en application de l’article 1143-2 du code

civil et partant le défaut de paiement des loyers.

Ce serait à tort que le premier juge a dit que les manquements par le bailleur à ses

obligations justifiaient une réduction du loyer à hauteur de 50% pour la période allant

du 15 novembre 2008 au 31 mars 2009, alors que, pour cette période, les

manquements de ENSEIGNE2.) sàrl justifient le non-paiement de tout loyer.

Quant à la période courant à partir du 1er avril 2009, SOCIETE1.) sàrl fait grief au

premier juge d’avoir réduit le loyer de 50%, par une mauvaise interprétation de la

transaction, en retenant qu’« il fut arrêté que le bailleur accorde au preneur une

indemnité, au titre de dommages, mais néanmoins sans reconnaissance préjudiciable

aucune de sa part, laquelle prend forme d’une réduction de 50% sur le montant du

loyer tel que prévu au contrat et ce à partir de la date d’ouverture de ENSEIGNE2.)

jusqu’au dernier jour du premier mois qui suit l’ouverture de ENSEIGNE4.) » et qu’« il

fut encore prévu que l’ouverture de ENSEIGNE4.) était prévue pour le mois de mars

2010 et que la réduction de 50% prévue serait donc accordée au preneur pour les

loyers échus ou à échoir entre le 1er novembre 2008 et le 30 avril 2010 inclus ».

De par les termes « ouverture de ENSEIGNE4.) », il faudrait entendre un taux de

remplissage à hauteur de 66% pour ENSEIGNE4.) et de 80% pour ENSEIGNE2.). A

l’heure des débats, la condition d’ouverture ne serait pas donnée, de sorte que ce

serait à tort que le premier juge a conclu que la construction du site de ENSEIGNE4.)

était terminée.

SOCIETE1.) sàrl fait encore relever que lors de l’assemblée générale extraordinaire

des commerçants en date du 15 septembre 2010, il a été rappelé que le centre

commercial est encore à l’état de chantier et que rien n’est fait pour attirer la clientèle.

Par réformation du jugement entrepris, il y aurait dès lors lieu, en application de l’article

1 paragraphe 1.2 de la transaction, d’étendre la réduction du loyer jusqu’au jour où

l’ouverture de ENSEIGNE4.) sera effective.

SOCIETE1.) sàrl fait relever ne pas avoir signé la transaction parce qu’elle n’était pas

acceptable ; de par la signature de la transaction, il aurait fallu renoncer aux autres

problèmes.

SOCIETE1.) sàrl fait encore grief au premier juge d’avoir retenu un taux de réduction

du loyer à hauteur de 50% ; par réformation, il y aurait lieu de dire que seuls 20% du

loyer sont dus à partir du 1er avril 2009. Dans ce contexte, SOCIETE1.) sàrl se prévaut

du retard au niveau de l’exécution des travaux et des malfaçons grevant le local loué,

et notamment le problème de pression d’eau affectant les douches, l’ascenseur non

opérationnel, ainsi que d’autres difficultés (bruit infernal dû aux marteaux-piqueurs,

rideau métallique qui ne se ferme pas de l’intérieur, le panneau de publicité

SOCIETE6.), etc) qui n’ont cessé de faire perdurer les gênes au niveau de

l’exploitation du local limitant ainsi l’attractivité commerciale. Dans ce contexte,

SOCIETE1.) sàrl fait relever qu’elle est une entreprise familiale exploitant une salle de

fitness et de kinésithérapie, cette dernière spécialité rendant indispensable un

ascenseur en état de marche.

Quant à l’indemnité de retard, SOCIETE1.) sàrl, en prenant appui sur l’article 1134 du

code civil, considère qu’elle n’a cessé de tout mettre en œuvre afin que ENSEIGNE2.)

sàrl mette un terme aux gênes occasionnées ayant engendré une jouissance paisible

du local loué. Du fait des multiples manquements par ENSEIGNE2.) sàrl aux

obligations contractuelles lui incombant, tel que le premier juge l’aurait retenu à juste

titre, aucune indemnité de retard ne saurait être accordée au bailleur.

Quant à la résiliation du contrat de bail, SOCIETE1.) sàrl donne à considérer que là

encore le premier juge aurait fait une mauvaise appréciation des éléments de la cause,

étant donné que tout en ayant reconnu l’existence de fautes dans le chef du bailleur,

le premier juge a sanctionné SOCIETE1.) sàrl en déclarant le bail résilié. Or, le défaut

de paiement des loyers se justifierait à suffisance de droit par les fautes répétées

commises par ENSEIGNE2.) sàrl.

La résiliation du bail entraînerait un lourd préjudice dans le chef de SOCIETE1.) sàrl

qui exerce son activité commerciale dans le local loué.

SOCIETE1.) sàrl considère parant que la résiliation du bail ne saurait être prononcée.

SOCIETE1.) sàrl relève finalement que, si au moment de la conclusion du contrat de

bail, monts et merveilles avaient été promis par les bailleurs, et en fait au niveau de

l’installation des magasins, rien n’aurait été fait ; dans la suite, des faillites se seraient

succédé. Il faudrait certainement attendre que l’université vienne sur le site pour voir

les choses évoluer. En attendant, les petits commerces commenceraient à mettre la

clé sous le paillasson.

Motifs de la décision

Les parties appelante et intimée n’ont pas critiqué le jugement en ce qu’il a i) dit la

demande en obtention d’arriérés de charges fondée dans son principe, ii) nommé un

expert calculateur pour chiffrer les différentes prétentions de ENSEIGNE2.) sàrl, iii)

sursis à statuer quant à la demande en validation de la saisie-gagerie et iv) refixé

l’affaire en ce qui concerne les modalités du déguerpissement. Il s’ensuit que ces

chefs du jugement ne sont pas dévolus au tribunal de céans.

Quant aux faits, il est constant en cause que, même si la date de signature est

inconnue, un contrat de bail a été conclu entre les parties au litige, ce manifestement

à une époque à laquelle la construction du centre commercial ENSEIGNE2.) était en

phase de projet. En effet, selon les termes du préambule du contrat de bail, « les

locaux, objet du présent bail commercial, sont compris dans le centre commercial

ENSEIGNE2.), projeté et non existant à la signature des présentes ».

A l’époque de la signature du bail, les deux parties partaient manifestement du

principe que le site allait connaître un réel succès sans cependant avoir eu une

certitude à cet égard ; par ailleurs, il faut encore admettre qu’aucune des parties ne

savait qu’en 2008, la crise financière allait éclater, avec toutes les conséquences que

cela a pu engendrer. En tout état de cause, le contrat de bail ne contient aucune

stipulation quant au succès ou non du centre commercial et ni aucune obligation à

charge du bailleur relative à la fréquentation du site et à son essor.

Si la date d’ouverture était initialement prévue pour le 1er octobre 2008 (cf. cahier des

charges du 6 juillet 2007), il est à noter que l’affirmation faite par ENSEIGNE2.) sàrl,

selon laquelle l’ouverture effective du centre commercial s’est effectuée le 3 novembre

2008, n’est pas contestée ni énervée par d’autres éléments de la cause.

Il est encore constant en cause que le contrat de location a pris effet au 17 novembre

2008, date à laquelle SOCIETE1.) sàrl a pris possession des lieux loués, en vue de

l’aménager en centre de fitness et de kinésithérapie (cf. article 3 du contrat de bail).

Même si à la date de prise de possession des lieux par SOCIETE1.) sàrl, le site

ENSEIGNE2.) n’était pas entièrement terminé, il n’en reste pas moins qu’à partir de

cette date le locataire jouissait des lieux loués qui se situent à l’intérieur du centre

commercial ouvert au public quinze jours plus tôt.

Il résulte du cahier des charges faisant partie intégrante du contrat de bail, que les

travaux de gros œuvre étaient à charge du bailleur et que les travaux d’aménagement

du local loué étaient à charge du locataire. Si des travaux d’aménagement,

respectivement du parachèvement ont ainsi dû être effectués par SOCIETE1.) sàrl, il

en fût inévitablement de même pour l’ensemble des autres commerçants-locataires

du centre commercial, de sorte qu’il est dès lors pour le moins normal qu’en automne

2008 le centre commercial ait ressemblé à un chantier. Au vu des stipulations

contractuelles, SOCIETE1.) sàrl devait partant savoir qu’au moment de l’entrée en

jouissance des lieux loués, il y aurait certains désagréments liés à la présence des

différents corps de métier chargés de l’aménagement des différents locaux.

Tel que le premier juge l’a dit à juste titre, le contrat de bail est un contrat

synallagmatique qui engendre des obligations réciproques pour les parties, le bailleur

étant obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose en état de

servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur

pendant la durée du bail, et le locataire étant tenu d’user la chose louée en bon père

de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix

du bail aux termes convenus.

Quant à la demande en paiement des loyers

En l’espèce, SOCIETE1.) sàrl résiste à la demande en paiement formulée par

ENSEIGNE2.) sàrl en se prévalant de l’exception d’inexécution à deux titres, à savoir

i) mauvais fonctionnement de divers éléments de l’infrastructure (alimentation en eau

chaude, respectivement pression des douches, ascenseur, climatisation, éclairage,

rideau métallique et accès à son local) et ii) du retard au niveau de l’achèvement des

travaux.

Tel que le premier juge l’a relevé à juste titre, la jurisprudence luxembourgeoise admet

que le locataire a le droit de refuser le paiement du loyer en cas de manquement grave

par le bailleur à son obligation de délivrance des lieux loués, respectivement de

l’entretien des lieux loués. Toutefois, la défaillance du bailleur doit justifier la retenue

du loyer, un simple défaut de conformité ou d’entretien n’étant pas suffisant, car le

locataire continue d’avoir la jouissance de la chose louée, même si elle est imparfaite

(TAL 6 février 2009, rôles n° 118.755 et 118.756).

Quant aux griefs invoqués par SOCIETE1.) sàrl portant sur l’alimentation en eau

chaude, respectivement pression des douches, la climatisation, l’éclairage et le rideau

métallique, il est à noter qu’au vu de la teneur du contrat de bail et du cahier des

charges (pour le contenu desquels il est renvoyé à ce qui a été dit ci-avant),

l’installation de ces éléments étaient à charge du locataire, de sorte qu’à le supposer

établi, un mauvais fonctionnement de ces éléments n’est pas imputable au bailleur.

En ce qui concerne l’ascenseur, il se dégage du cahier des charges que l’installation

était à charge du bailleur et il n’est pas contesté que cette installation a été réalisée

par ENSEIGNE2.) sàrl, de sorte que l’obligation existant à sa charge a été remplie.

Même si le cahier des charges est muet quant au fait de savoir à laquelle des deux

parties incombe la mise en service de l’ascenseur, le tribunal admet qu’au vu de

l’affirmation, non contestée, de ENSEIGNE2.) sàrl que l’ascenseur en cause ne sert

qu’à SOCIETE1.) sàrl seule, il appartenait au locataire de faire les diligences

nécessaires à la mise en service, ce qu’elle a d’ailleurs finalement fait.

En ce qui concerne l’accès à son local, SOCIETE1.) sàrl reproche à ENSEIGNE2.)

sàrl l’apposition par la société SOCIETE6.) d’un panneau publicitaire sur un mur se

trouvant à hauteur de l’entrée menant vers son local. Or il ne résulte d’aucun élément

que SOCIETE1.) sàrl jouisse d’un droit sur ce mur qui fait manifestement partie des

parties communes du centre commercial. Par ailleurs au vu du cahier des charges,

seul le bailleur a le droit de s’opposer à la mise en place de panneaux publicitaires.

C’est dès lors à tort que SOCIETE1.) sàrl tente de tirer argument de ce panneau.

Il se dégage des considérations qui précèdent que les griefs avancés laissent d’être

fondés et ne justifient partant pas une dispense du locataire de satisfaire à son

obligation de payer le loyer.

Quant au grief invoqué par SOCIETE1.) sàrl tenant au retard de ENSEIGNE2.) sàrl

au niveau de l’exécution des travaux, il résulte des éléments de la cause que i) le

centre commercial était ouvert au public le 3 novembre 2008, que ii) des travaux

d’aménagement du local loué par SOCIETE1.) sàrl (à charge de celle-ci) devaient

encore être effectués, tout comme d’ailleurs l’aménagement les locaux loués par les

autres commerçants-locataires du centre commercial, de sorte qu’il est dans la logique

des choses que le centre commercial ait à cette époque ressemblé à un chantier.

La charge de la preuve pèse sur SOCIETE1.) sàrl qui doit établir la matérialité du grief

invoqué. Or, le tribunal constate que si SOCIETE1.) sàrl verse une multitude de

courriers adressés par différentes sociétés (locataires) à ENSEIGNE2.) sàrl ou à la

société SOCIETE7.), pour se plaindre des choses les plus diverses, en revanche elle

ne verse aucun courrier qui eut été adressé par ses soins à ENSEIGNE2.) sàrl, sinon

à la prédite société pour se plaindre d’un retard au niveau de l’achèvement du retard

des travaux incombant à ENSEIGNE2.) sàrl qui lui eut causé un préjudice. Les pièces

versées ne permettent par ailleurs pas de conclure à l’existence d’un retard au niveau

des travaux incombant à ENSEIGNE2.) sàrl en application du contrat de bail et du

cahier des charges. SOCIETE1.) sàrl reste finalement en défaut de formuler une offre

de preuve, dont le contenu tendrait à établir la matérialité d’un retard par

ENSEIGNE2.) sàrl au niveau de l’exécution des travaux à sa charge.

Il suit des considérations qui précèdent que le grief invoqué par SOCIETE1.) sàrl n’est

pas fondé et ne justifie partant pas non plus une dispense du locataire de satisfaire à

son obligation de payer le loyer.

Quant à la transaction dont SOCIETE1.) sàrl se prévaut pour voir dire que seul un

certain pourcentage du loyer serait redû, il est à noter qu’à défaut d’avoir été acceptée

et signée par SOCIETE1.) sàrl, il ne saurait être retenu que la transaction produise un

quelconque effet entre les parties au litige. A défaut d’accord sur cette transaction

proposée par ENSEIGNE2.) sàrl, le tribunal ne saurait fonder sa décision sur cet acte

dont la signature a été refusée par SOCIETE1.) sàrl, le mobile ayant pu l’amener à

cette décision étant sans incidence sur le fond du litige.

C’est partant à tort que le premier juge a pris appui sur le contenu de cette transaction

pour dire que seul un certain pourcentage du loyer était dû.

Il résulte des développements qui précèdent qu’aucun élément de la cause ne justifie

une dispense de paiement du loyer redû par SOCIETE1.) sàrl, ni une réduction du

montant du loyer stipulé, de sorte que le premier jugement est à réformer sur ce point.

Par réformation du jugement entrepris, la demande de ENSEIGNE2.) sàrl est à dire

fondée pour les loyers redus depuis le 17 novembre 2008 jusqu’au mois de novembre

2012, sur base du loyer tel que fixé par le contrat de bail, et sous déduction des

montants payés à ce titre par SOCIETE1.) sàrl.

Les pièces versées en cause ne permettant pas au tribunal de vérifier l’exactitude du

décompte dressé par ENSEIGNE2.) sàrl et contesté par SOCIETE1.) sàrl, il s’ensuit

qu’il y a lieu de renvoyer les parties en prosécution de cause devant le premier juge

qui avait chargé un expert calculateur à cet effet (chef non entrepris par l’appel).

Quant aux frais de contribution d’ouverture, aucun élément du contrat de bail ni aucun

autre élément du dossier ne permet de retenir que tant que l’Association des

commerçants n’était pas constituée, ces frais seraient à payer au bailleur. A noter en

outre que l’affirmation de ENSEIGNE2.) sàrl, consistant à dire que la prédite

association n’aurait été constituée que bien après l’ouverture du centre commercial,

n’est étayée par aucune pièce, de sorte que le tribunal reste dans l’ignorance totale

de la date de sa constitution.

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit ce violet de la demande non fondé.

Quant aux frais de promotion commerciale, le tribunal considère qu’au vu de la teneur

de l’article 9.1 du contrat de bail, ces frais ne sont dus que pour autant que l’animation

ait été assurée par le bailleur et que celui-ci ait effectué des dépenses y relatives. En

l’espèce, les pièces versées à ce titre par ENSEIGNE2.) sàrl (des factures émanant

en majeure partie de « IP »), ne permettent pas de retenir qu’elles aient eu trait à des

activités de promotion du centre commercial en cause. ENSEIGNE2.) sàrl ne

formulant aucune offre de preuve afin d’établir la matérialité des activités de promotion

prétendument effectuées, il s’ensuit que, tel que le premier juge l’a dit à juste titre, ce

volet de la demande laisse d’être justifié et est à dire non fondé.

Quant aux pénalités de retard et intérêts conventionnels, c’est encore à bon droit qu’en

application de l’article 12 du contrat de bail, le premier juge y a fait droit dans leur

principe. Ici encore, il y a lieu de renvoyer les parties en prosécution de cause devant

le premier juge qui avait chargé à cet effet un expert calculateur à cet effet (chef non

entrepris par l’appel).

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail, les considérations suivantes

s’imposent.

Si la résiliation et la résolution du bail ont en commun de mettre fin au contrat de bail,

ces deux notions sont cependant fondamentalement différentes quant aux effets

qu’elles produisent, la résiliation ayant pour effet de mettre fin au contrat pour l’avenir

et la résolution ayant pour effet d’y mettre fin de manière rétroactive.

En ce qui concerne le contrat de bail, la résiliation est l’acte juridique par lequel soit

les deux parties mettent fin au bail d’un commun accord, soit l’une des parties y met

fin unilatéralement. La résolution du bail est la sanction qui frappe le cocontractant qui

ne respecte pas ses obligations. Si en règle générale, tel que relevé ci-avant, la

résolution a des effets rétroactifs, il n’en est plus ainsi dans les contrats qui, tels que

le bail font naître des obligations réciproques dont l’exécution s’échelonne dans le

temps. La résolution n’est donc pas incompatible avec le maintien des obligations

contractuelles échues. Une fois acquise, elle n’opère que pour l’avenir, la jouissance

que le preneur a eue de la chose ne pouvant être anéantie. Les loyers échus jusqu’à

la résolution doivent être payés et si le preneur conserve le bien après cette résolution,

il devra des indemnités spéciales à fixer par le juge. La résolution ne détruit pas

rétroactivement le bail. Elle a pratiquement les mêmes effets que la résiliation

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, P. 31, n °175).

Il est de principe que le non-paiement du loyer par le locataire constitue une cause

justificative de résiliation du bail. Au vu du défaut de paiement des loyers par

SOCIETE1.) sàrl, c’est à bon droit que le premier juge a dit la demande de

ENSEIGNE2.) sàrl tendant à la résolution du bail fondée, de sorte que le jugement

entrepris est à confirmer sur ce point.

Quant à la demande en déguerpissement, c’est encore à bon droit que le premier

juge, en considération du fait que le contrat de bail est résilié aux torts de SOCIETE1.)

sàrl, a dit cette demande fondée dans son principe, et a sursis à statuer en

considération de ce qui a été décidé quant à la demande en validation de la saisie-

gagerie. Ici encore il y a partant lieu de renvoyer les parties en prosécution de cause

devant le premier juge.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel de ENSEIGNE2.) sàrl est à dire

partiellement fondé, tandis que l’appel de SOCIETE1.) sàrl est à dire non fondé.

L’indemnité de procédure sollicitée par ENSEIGNE2.) sàrl pour l’instance d’appel est

à dire fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises

dans les dépens. L’indemnité de procédure sollicitée pour l’instance d’appel par

SOCIETE1.) sàrl est au vu du sort réservé à son appel à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels de la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl et de la

société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl en la forme,

dit l’appel interjeté par la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl

partiellement fondé,

dit l’appel interjeté par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl non fondé,

par réformation partielle du jugement entrepris,

dit entièrement fondée dans son principe, la demande en paiement des arriérés de

loyers de la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl s’étendant sur la

période allant du 17 novembre 2008 jusqu’au mois de novembre 2012, sur base du

loyer tel que fixé par le contrat de bail, et sous déduction des montants payés à ce

titre par la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à la société à responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl de l’augmentation

de sa demande relative aux arriérés de loyers échus entre le 17 novembre 2008 et le

mois de novembre 2012, au montant total de 506.337,76 euros,

renvoie les parties en prosécution de cause devant le premier juge,

dit la demande en indemnité de procédure de la société à responsabilité limitée

ENSEIGNE2.) sàrl pour l’instance d’appel fondée à concurrence du montant de

1.000,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl à payer à la société à

responsabilité limitée ENSEIGNE2.) sàrl la somme de 1.000,00 euros,

dit non fondée la demande en indemnité de procédure sollicitée par la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) sàrl aux frais et dépens de

l’instance d’appel.