TAL14_145528 · Tribunal d'Arrondissement Luxembourg - Civil Chambre 14

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

Numéro 193/2012

Audience publique du mardi, treize novembre deux mille douze

Numéro 145963 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Alec MEYER de Luxembourg

du 2 mai 2012,

comparant par Maître Danielle WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) la société à responsabilité limitée unipersonnelle SOCIETE2.) sàrl, ayant été établie

et ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son curateur Maître

Marguerite RIES, avocat à la Cour, en fonctions, ayant été inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Alec MEYER,

sub 1) comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 2) comparant par Maître Marguerite RIES, avocat, demeurant à Luxembourg, et

curateur de la prédite société.

_____________________________________________________________________________________________________

L’affaire, inscrite sous le numéro 145528 du rôle et appelée pour fixation le 22 mai

2012, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 juin 2012 et finalement à l’audience

publique du mardi, 239 octobre 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Aurore MERZ, avocat, en remplacement de Maître Danielle WAGNER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) SA,

fournit ses réponses.

Maître Marguerite RIES, avocat et curateur de la société à responsabilité limitée

unipersonnelle SOCIETE2.) sàrl, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 13

novembre 2012, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de vente sous seing privé, signé en date du 6 mars 1997, un immeuble sis

à ADRESSE4.), connu sous l’enseigne «ENSEIGNE1.)» est vendu par SOCIETE3.)

sàrl, anciennement SOCIETE1.), en qualité de « vendeur », à PERSONNE2.), ou toute

autre société à constituer et à désigner par lui, en qualité « d’acquéreur ». Par le même

contrat, le fonds de commerce d’un restaurant, sis à ADRESSE4.) et dénommé

«ENSEIGNE1.)» est vendu par le « vendeur » à « l’acquéreur ». Le contrat stipule que

i) le prix global (de 24.200.000.- flux) est payable intégralement à la signature de l’acte

de vente notarié de l’immeuble au plus tard le 2 janvier 1998 entre les mains du notaire

PERSONNE3.) ou de tout autre notaire choisi par le vendeur, ii) l’acte notarié sera

passé au plus tard le 15 avril 1997, et iii) l’entrée en jouissance de l’immeuble et du

fonds de commerce est immédiate.

Par contrat de bail commercial du 6 mars 1997 signé, d’une part, entre, SOCIETE4.),

à constituer, représentée par Maître PERSONNE4.), prise en sa qualité de propriétaire

d’une maison de commerce, sise à ADRESSE4.), et, d’autre part, PERSONNE1.), en

sa qualité de locataire, la prédite maison est donnée en location par le propriétaire au

locataire à PERSONNE1.). Le bail conclu pour une durée de 15 années court à partir

du 7 mars 1997 ; le loyer, fixé au départ au montant de 200.000.- flux, fait l’objet

d’augmentations à des dates précises.

Le 17 mars 1997, la société à responsabilité limitée unipersonnelle SOCIETE2.) sàrl

avec siège social à ADRESSE4.), est constituée par PERSONNE1.). La société a pour

objet l’exploitation d’un débit de boissons, ainsi que d’un restaurant.

Le 14 avril 1997, la société anonyme SOCIETE1.) SA, avec siège social à

ADRESSE2.),

est constituée par

PERSONNE2.), Maître

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.). La société a pour objet l’acquisition, l’exploitation et la mise en valeur

d’un immeuble de commerce, et l’exploitation d’une brasserie-restaurant dans cet

immeuble avec débit de boissons d’un débit de boissons, ainsi que d’un restaurant.

Sont nommés aux fonctions d’administrateur la société unipersonnelle SOCIETE2.)

sàrl, PERSONNE6.) et PERSONNE5.).

La vente de l’immeuble sis à ADRESSE4.), est authentifiée suivant acte notarié du 14

avril 1997 passé par devant le notaire PERSONNE3.) entre, d’une part, SOCIETE3.)

sàrl, constituée sous la dénomination «ENSEIGNE1.) sàrl» en sa qualité de partie

venderesse et, d’autre part, la société anonyme SOCIETE1.) SA, (constituée suivant

acte reçu le même jour par le notaire instrumentaire), pour laquelle acceptent et

stipulent deux administrateurs, à savoir PERSONNE6.), épouse de PERSONNE2.), et

PERSONNE5.), épouse de Maître PERSONNE4.). Le prix de vente stipulé de

21.200.000.- flux est redû au plus tard le 2 janvier 1998.

Par jugement rendu en date du 21 janvier 2011 par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, statuant sur assignation en faillite dirigée par SOCIETE1.) SA à

l’encontre de SOCIETE2.) sàrl, la demande, tendant à entendre déclarer SOCIETE2.)

sàrl en état de faillite, a été déclarée non fondée.

Il est à noter à ce stade, qu’outre les susdits actes, PERSONNE1.) verse un contrat

de bail non signé, daté au 6 mars 1997, SOCIETE1.) SA, représentée par

PERSONNE6.) et PERSONNE5.), en sa qualité de propriétaire, donne en location à

SOCIETE2.) sàrl et PERSONNE1.), en qualité de locataires, une maison de commerce

avec fonds de commerce, sise à ADRESSE4.), exploitée par le locataire à des fins

commerciales. Le bail conclu pour une durée de 15 années court à partir du 7 mars

1997 ; le loyer fixé au départ au montant de 200.000.- flux, fait l’objet d’augmentations

à des dates précises.

Procédure

Première instance

Par requête du 26 octobre 2010, SOCIETE1.) SA a demandé à entendre faire

convoquer PERSONNE1.) et SOCIETE2.) sàrl devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette aux fins de les entendre condamner solidairement à lui payer la somme de

246.406,41 euros à titre d’arriérés de loyers, d’entendre déclarer le bail résilié et

condamner les locataires à déguerpir des lieux loués dans un délai de 8 jours à partir

de la notification du jugement à intervenir. SOCIETE1.) SA a sollicité une indemnité

de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile, ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire du 7 avril 2011, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir reçu la demande en la forme et constaté que SOCIETE2.) sàrl a été

déclarée en état de faillite suivant jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de

Luxembourg le 16 février 2011, a sursis à statuer et a ordonné la convocation du

curateur de SOCIETE2.) sàrl.

Par jugement contradictoire du 22 mars 2012, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

après avoir écarté le moyen tiré de l’incompétence territoriale du tribunal, a :

-

déclaré la demande recevable,

-

donné acte à SOCIETE1.) SA de la renonciation à sa demande dirigée à l’encontre

de SOCIETE2.) sàrl,

-

constaté que les parties au litige sont liées par les termes du contrat de bail

commercial conclu le 6 mars 1997,

-

dit la demande tendant à voir condamner PERSONNE1.) au paiement des arriérés

de loyers fondée en son principe,

-

refixé l’affaire afin de permettre à SOCIETE1.) SA de fournir un décompte des

arriérés de loyers réclamés.

Quant à la détermination du « bailleur », le premier juge, après avoir rappelé la teneur

de l’article 12 bis de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales, a constaté

que le contrat de bail litigieux a été signé au nom et pour le compte de SOCIETE4.)

en voie de constitution, société constituée 5 semaines après la signature du contrat de

bail commercial. Il a retenu que, même si les associés ont finalement décidé de

nommer la société à constituer différemment qu’initialement prévu, à savoir de lui

conférer la dénomination « ENSEIGNE2.) », en lieu et place d’« SOCIETE4.) », il n’en

reste pas moins que la société finalement constituée est bien celle pour le compte de

laquelle Maître PERSONNE4.) avait signé le contrat de bail avec PERSONNE1.). Il a

finalement encore souligné qu’il n’était pas contesté que la société finalement

constituée ait effectivement repris les engagements pris par Maître PERSONNE4.)

préalablement à sa formation, en mettant à disposition d’PERSONNE1.) le local de

commerce situé à ADRESSE4.), pour lequel le contrat de bail avait été souscrit et ce

aux conditions y stipulées, de sorte qu’il a dit que le contrat de bail litigieux était réputé

avoir été contracté dès son origine par SOCIETE1.) SA.

Quant à la détermination du « locataire », le premier juge a retenu que c’est en son

nom personnel et non pas en sa qualité de représentant de SOCIETE2.) sàrl

qu’PERSONNE1.) est intervenu au contrat de bail en cause. Il a dit que le fait

qu’PERSONNE1.) décide finalement de mettre l’immeuble objet du bail, à la

disposition de SOCIETE2.) sàrl, en vue de l’exploitation d’un fonds de commerce, est

inopposable au bailleur, à défaut par SOCIETE2.) sàrl d’être intervenue à la signature

du contrat de bail.

Procédure d’appel

De ce jugement notifié, appel a été régulièrement relevé par PERSONNE1.) suivant

exploit d’huissier du 2 mai 2012.

Prétentions d’PERSONNE1.)

Par réformation du jugement entrepris PERSONNE1.) demande :

i) principalement,

-

à entendre constater que SOCIETE1.) SA n’a pas qualité pour agir à son

encontre,

-

partant, entendre déclarer l’action irrecevable, sinon non fondée,

ii) subsidiairement,

-

entendre constater qu’PERSONNE1.) et SOCIETE1.) SA ne sont pas liés par

le contrat de bail du 6 mars 1997,

iii) plus subsidiairement,

-

entendre dire que le contrat de bail est caduc, sinon nul, sinon qu’il est

inopposable à PERSONNE1.), sinon que les obligations sont éteintes par l’effet

de la novation, et

-

entendre constater que seules SOCIETE2.) sàrl et SOCIETE1.) SA sont liées

par un contrat de bail oral,

partant, entendre déclarer la demande non fondée à l’encontre de l’appelant,

iv)encore plus subsidiairement,

-

entendre constater que toutes les demandes antérieures au 26 octobre 2005

sont prescrites en application de l’article 2277 du code civil,

v) en tout état de cause,

-

entendre condamner SOCIETE1.) SA à payer à l’appelant une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros pour la première instance et de 5.000,00 euros

pour l’instance d’appel,

-

entendre condamner SOCIETE1.) SA à payer à l’appelant des dommages et

intérêts estimés à 3.000,00 euros, sur base de l’article 6-1 du code civil.

A l’appui de son appel, quant au défaut de qualité pour agir, respectivement

l’irrecevabilité de la demande, après avoir rappelé les faits et rétroactes tels que

développés ci-avant, PERSONNE1.) souligne qu’à défaut d’avoir été constituée,

SOCIETE4.) ne serait jamais devenue propriétaire de l’immeuble litigieux, lequel a été

acquis par SOCIETE1.) SA, pour être ensuite exploité par SOCIETE2.) sàrl. Le bail

initialement signé entre SOCIETE4.) et PERSONNE1.), n’aurait dès lors plus eu

d’objet, les locaux acquis par SOCIETE1.) SA ayant été exploités par SOCIETE2.)

sàrl. Ce serait en vue de régulariser la situation que SOCIETE1.) SA aurait proposé

de signer un nouveau bail avec SOCIETE2.) sàrl, lequel n’a toutefois pas été signé

par celle-ci. Il se serait néanmoins formé un bail oral entre SOCIETE1.) SA et

SOCIETE2.) sàrl, laquelle aurait exploité les locaux et procédé au paiement des loyers,

alors qu’PERSONNE1.) n’a réglé aucun loyer.

PERSONNE1.) fait en outre relever que i) au mois de juin 1999, lorsque SOCIETE2.)

sàrl fut confrontée à des difficultés financières, SOCIETE1.) SA la dispensa du

paiement des loyers avec effet au mois de mars 1999, ii) par courrier du 6 septembre

2006, des arriérés de loyers ont été réclamés par SOCIETE1.) SA à SOCIETE2.) sàrl

et iii) à la fin de l’année 2010, SOCIETE1.) SA lança une assignation en faillite à

l’encontre de SOCIETE2.) sàrl.

PERSONNE1.) considère partant qu’il ne saurait être retenu que le contrat de bail

signé par SOCIETE4.) soit réputé avoir été conclu entre SOCIETE1.) SA et l’appelant,

aucun élément de la cause ne permettant de dire que SOCIETE1.) SA soit la même

société que SOCIETE4.).

Par ailleurs le bail du 6 mars 1997 n’aurait jamais donné lieu à exécution, étant donné

que, d’une part, SOCIETE4.) n’aurait jamais été constituée et que, d’autre part,

PERSONNE1.) n’aurait jamais occupé les lieux, ni payé un seul loyer.

L’ensemble des susdits éléments permettraient de retenir le défaut de qualité dans le

chef de SOCIETE1.) SA.

Subsidiairement, quant au fond, PERSONNE1.) conclut à la caducité du bail au motif

que i) les locaux ont été exploités par SOCIETE2.) sàrl, ii) l’appelant n’a payé aucun

loyer, celui-ci ayant été réglé par SOCIETE2.) sàrl, iii) en 2008 les arriérés de loyers

ont été réclamés à SOCIETE2.) sàrl et iv) en 2010, celle-ci a été assignée en faillite

par SOCIETE1.) SA. Du fait de la caducité du bail écrit, un nouveau contrat de bail oral

se serait formé entre SOCIETE1.) SA et SOCIETE2.) sàrl, le loyer de 6.197,34 euros

ayant été accepté par le bailleur.

Ce serait à tort que le premier juge s’est emparé de l’article 12 bis de la loi du 10 août

1915 pour dire que les parties étaient liées par un contrat de bail; d’après la

jurisprudence de la Cour d’appel, il serait en effet indispensable que le signataire d’un

contrat indique qu’il agit pour le compte d’une société en voie de formation avec

mention des renseignements permettant de l’identifier (siège social, dénomination

sociale). A défaut de telle mention, la reprise des engagements souscrits demeurerait

inopposable au cocontractant.

Plus subsidiairement, PERSONNE1.) considère qu’il y a eu novation laquelle se serait

opérée de deux manières, à savoir i) par un changement du débiteur, SOCIETE2.) sàrl

s’étant substituée à l’appelant, et ii) qu’un nouveau créancier s’est substitué à l’ancien,

SOCIETE1.) SA s’étant substituée à SOCIETE4.). Les obligations nées du contrat de

bail du 6 mars 1997 seraient partant éteintes par novation.

En dernier ordre de subsidiarité, PERSONNE1.) conclut finalement encore à la

prescription de la demande tendant au paiement des loyers remontant à plus de 5 ans

avant la date de l’introduction de la demande en justice.

Prétentions de SOCIETE1.) SA

Après avoir rappelé les faits et rétroactes tels que décrits ci-avant, l’intimée fait relever

qu’à partir de l’acte notarié du 14 avril 1997, c’est SOCIETE1.) SA qui est devenue

propriétaire de l’immeuble sis à ADRESSE4.), la société SOCIETE1.) ayant d’ailleurs

été constituée le même jour par devant le même notaire instrumentaire.

Quant à la question relative au bailleur de l’immeuble, l’intimée fait relever que ses

actionnaires ne sont autres que

PERSONNE2.), Maître

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.), et que le contrat de bail a été signé le 6 mars 1997, d’une part, entre

PERSONNE1.) et, d’autre part, la société en voie de constitution SOCIETE4.) (dont

les lettres employées correspondent aux initiales des prénoms d’PERSONNE4.) et de

PERSONNE2.), partant à une date à laquelle ni SOCIETE1.) SA, ni SOCIETE2.) sàrl

n’étaient encore constituées.

L’intimée souligne que i) l’objet du bail est identique à celui acquis par SOCIETE1.) SA

suivant acte notarié du 14 avril 1997, et que ii) le commerce exploité dans l’immeuble

en cause s’est toujours fait sous la dénomination « ENSEIGNE1.) », le lieu en question

s’appelant d’ailleurs depuis mémoire d’homme « ALIAS1.) ». Tous ces éléments

établiraient que c’est bien la société anonyme SOCIETE1.) SA qui a repris les

engagements d’SOCIETE4.) et notamment le bail du 6 mars 1997.

Ce serait partant à bon escient et en faisant application de l’article 12 bis de la loi du

10 août 1915, que le premier juge a dit qu’en l’espèce le bailleur est SOCIETE1.) SA,

celle-ci ayant repris les engagements d’SOCIETE4.), en voie de formation.

Quant à la question relative au locataire de l’immeuble, SOCIETE1.) SA fait relever

que ce n’est qu’en date du 17 mars 1997, partant postérieurement au bail, que

SOCIETE2.) sàrl a été constituée ; il serait dès lors parfaitement inconcevable que

SOCIETE2.) sàrl ait la qualité de locataire.

En tout état de cause, la conclusion d’un bail oral entre SOCIETE1.) SA et SOCIETE2.)

sàrl est formellement contestée par l’intimée ; pareille affirmation resterait dès lors à

l’état d’allégation. Par ailleurs, si PERSONNE1.) entendait faire reprendre le bail par

SOCIETE2.) sàrl, il n’aurait pas manqué de le faire acter dans le contrat de bail du 6

mars 1997, tout en étant conscient du fait que ladite société n’était à cette date pas

encore constituée. Or, le contrat de bail ne contiendrait aucune mention permettant de

conclure à une reprise du bail par SOCIETE2.) sàrl.

La circonstance que plusieurs, voire tous les loyers aient été payés par SOCIETE2.)

sàrl, serait sans incidence sur la qualité de locataire dans le chef d’PERSONNE1.),

étant donné que les paiements effectués par un tiers, dont PERSONNE1.) est l’associé

unique, n’impliquent pas renonciation dans le chef du bailleur des droits qu’il a envers

son locataire PERSONNE1.).

SOCIETE1.) SA souligne que, dans son acte d’appel, PERSONNE1.) déclare que la

conclusion d’un nouveau contrat de bail entre SOCIETE1.) SA et SOCIETE2.) sàrl a

échoué en raison du fait qu’PERSONNE1.) ne souhaitait pas y figurer comme caution ;

cette affirmation vaudrait aveu judiciaire, PERSONNE1.) ayant affirmé de manière non

équivoque que SOCIETE1.) SA n’aurait à aucun moment l’intention de renoncer à

l’obligation existant dans le chef de PERSONNE1.), consistant à payer les loyers.

Il en irait de même quant aux déclarations faites par le mandataire de SOCIETE2.) sàrl

lors des plaidoiries ayant abouti au jugement rendu par le tribunal d’arrondissement

en date du 21 janvier 2011, aux termes desquelles « SOCIETE2.) sàrl n’a pas repris

les engagements de PERSONNE1.) ». Le fait d’avoir lancé une assignation en faillite

à l’encontre de SOCIETE2.) sàrl, du fait des arriérés de loyers, ne saurait avoir une

incidence sur le fond du litige et ne saurait valoir renonciation dans le chef de

SOCIETE1.) SA à réclamer le paiement des loyers à PERSONNE1.), étant donné

précisément qu’antérieurement à cette assignation, la requête en matière de bail à

loyer avait été dirigée par SOCIETE1.) SA à l’encontre d’PERSONNE1.) et de

SOCIETE2.) sàrl. D’ailleurs, ce ne serait que dans un souci de libération des lieux par

une société établie dans l’immeuble en cause, dont le bailleur ne voulait pas que la

prédite assignation a été introduite.

Par ailleurs, le fait que PERSONNE1.) ait mis l’immeuble loué à la disposition de

SOCIETE2.) sàrl n’a aucune influence sur le fond du litige, étant donné cette mise à

disposition serait inopposable au bailleur, tel que le premier juge l’a d’ailleurs retenu.

Le bail aurait dès lors reçu exécution de la part d’PERSONNE1.).

Quant à l’argument de la novation, SOCIETE1.) SA donne à considérer qu’en ce qui

concerne la novation par changement de débiteur, il faut non seulement que celui-ci

veuille nover et s’engager envers le créancier, mais encore que le créancier consente

à décharger l’ancien débiteur et accepter le nouveau en ses lieu et place, condition qui

laisserait d’être établie en l’espèce.

Quant à la prescription qui est invoquée par PERSONNE1.), SOCIETE1.) SA fait

relever que i) ce point ne se trouve plus discuté et que ii) le juge de première instance

a réservé le volet de la demande relatif au quantum. Ce serait d’ailleurs dans un souci

de se préserver le double degré de juridiction que SOCIETE1.) SA ne formule aucune

prétention financière à l’encontre d’PERSONNE1.), en instance d’appel.

En tout état de cause, SOCIETE1.) SA conteste qu’à un quelconque moment, il y ait

eu dispense de paiement des loyers.

SOCIETE1.) SA conclut partant à la confirmation pure et simple du jugement entrepris.

SOCIETE1.) SA conclut à entendre débouter PERSONNE1.) de sa demande en

dommages et intérêts, ainsi que l’obtention d’une indemnité de procédure.

Elle sollicite pour sa part une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Le curateur de SOCIETE2.) sàrl en faillite se rapport à prudence de justice.

Motifs de la décision

Remarque préliminaire

Il ne faut pas confondre la recevabilité de l’action en justice avec le bien-fondé de la

demande. L’action en justice s’entend uniquement du pouvoir de saisir un juge pour

qu’il se prononce sur l’existence d’un droit méconnu ou contesté.

A qualité pour agir celui qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d’une

prétention. Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui

appartenant et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame a un intérêt

personnel à agir en justice et donc qualité pour le faire.

La qualité pour agir constitue ainsi pour le sujet de droit l’aptitude à saisir la justice

dans une situation concrète et elle doit aussi être appréciée chez le défendeur (Enc.

Dalloz, Procédure civile et commerciale vo action no 61).

La qualité n’est donc pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, l’existence effective du droit

invoqué par le demandeur à l’encontre du défendeur n’étant pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou,

en d’autres termes, de son bien-fondé (Solus et Perrot, Droit Judiciaire Privé T. 1, no

221).

L’existence effective du droit au recouvrement des loyers dans le chef de SOCIETE1.)

SA n’est partant pas une condition de recevabilité de sa demande, mais uniquement

la condition de son bien-fondé, qui s’appréciera dans la suite quant au fond.

Quant au fond

La question à toiser en premier lieu tient à la détermination de la personne ayant la

qualité de bailleur et de celle ayant la qualité de locataire de l’immeuble sis à

ADRESSE4.) ; ce n’est que dans la suite que seront abordés les moyens invoqués par

PERSONNE1.) tenant à la nullité, caducité et l’inopposabilité du bail.

En ce qui concerne les différents contrats sous seing privé et authentiques, il est

renvoyé à ce qui a été exposé ci-avant.

a) Quant à la qualité de propriétaire de l’immeuble, respectivement de bailleur

En ce qui concerne la question de la propriété du susdit immeuble, il est rappelé que,

par contrat de vente sous seing privé du 6 mars 1997, l’immeuble est vendu par

SOCIETE3.) sàrl, anciennement SOCIETE1.), à PERSONNE2.), ou toute autre

société à constituer et à désigner par lui, le fonds de commerce du restaurant

dénommé «ENSEIGNE1.)» étant cédé à la même occasion. Cette vente est

authentifiée par acte notarié du 14 avril 1997 passé entre, d’une part, la prédite société

SOCIETE3.) sàrl et, d’autre part, la société anonyme SOCIETE1.) SA, constituée le

même jour. A partir du 14 avril 1997, SOCIETE1.) SA a dès lors la qualité de

propriétaire de l’immeuble.

Quant aux contrats de bail versés en cause, il est à noter qu’à défaut d’être signé par

le bailleur et le locataire, le contrat de bail du 6 mars 1997, qui énonce la société

SOCIETE1.) SA comme bailleur, et PERSONNE1.) et SOCIETE2.) sàrl, comme

locataires, ne saurait produire un quelconque effet. A l’opposé du prédit bail, non signé,

le bail portant la même date, conclu entre, d’une part, SOCIETE4.) à constituer, et,

d’autre part, PERSONNE1.), a le mérite d’être pourvu des signatures des deux

intervenants au contrat, le contrat ayant d’ailleurs fait l’objet de diverses mentions

manuscrites.

Au vu de i) la personne intervenue en représentation d’SOCIETE4.), à savoir Maître

PERSONNE4.), et ii) des personnes ayant constitué la société SOCIETE1.) SA, à

savoir Maître PERSONNE4.), PERSONNE5.) et PERSONNE2.), étant précisé que ce

dernier a signé l’acte de vente sous seing privé de l’immeuble en cause, le tribunal

tient pour établi que même si la dénomination de la société à constituer a changé

(SOCIETE4.) étant devenue SOCIETE1.)), il n’en reste pas moins que la société à

constituer était SOCIETE1.) SA, ce qui s’est concrétisé par l’acte de constitution du 14

avril 1997.

Aux termes de l’article 12 bis de la loi du 10 août 1915 sur les sociétés commerciales,

ceux qui, pour une société en formation, avant l’acquisition par celle-ci de la

personnalité juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, même en

se portant fort, ou comme gérant d’affaires, en sont personnellement et solidairement

responsables, sauf convention contraire, si ces engagements ne sont pas repris par la

société dans les deux mois de sa constitution ou si la société n’est pas constituée dans

les deux ans de la naissance de l’engagement. Lorsque les engagements sont repris

par la société, ils sont réputés avoir été contractés par elle dès l’origine.

Même si les statuts de la société SOCIETE1.) SA ne contiennent aucune mention

d’une reprise des actes accomplis pour le compte de la société en formation, il n’en

reste pas moins qu’il se dégage à suffisance de droit des éléments de la cause que

SOCIETE1.) SA a implicitement repris les engagements d’SOCIETE4.), du moins en

ce qui concerne le bail signé par Me PERSONNE4.) en représentation d’SOCIETE4.).

C’est partant à bon droit que le premier juge a dit que le contrat de bail litigieux était

réputé avoir été contracté par SOCIETE1.) SA dès son origine, de sorte qu’elle a

qualité pour agir.

b) Quant à la qualité de locataire

En l’espèce, à défaut d’avoir été signé par toutes les parties y énoncées, il ne saurait

être tiré une quelconque conséquence juridique du contrat de bail du 6 mars 1997, «

établi » entre SOCIETE1.) SA, d’une part, et PERSONNE1.) et SOCIETE2.) sàrl,

d’autre part.

Quant au bail conclu et signé par SOCIETE1.) SA et PERSONNE1.), il est à noter qu’à

défaut par PERSONNE1.) d’y avoir stipulé, qu’il agissait pour le compte de

« SOCIETE2.), en voie de formation » (étant remarqué que cette société a été

constituée postérieurement au bail, soit le 17 mars 1997), il ne saurait être retenu que

ce bail ait été conclu par SOCIETE2.) sàrl. Dans ce contexte, il est renvoyé à ce qui

vient d’être dit ci-avant à propos de l’article 12 bis de la loi du 10 août 1915, étant

précisé qu’aucun élément de la cause ne permet de dire que, l’engagement pris par

PERSONNE1.), ait été repris par SOCIETE2.) sàrl. Force est dès lors de constater

que le bail litigieux a été signé par PERSONNE1.) en son nom personnel.

Il ne résulte par ailleurs d’aucun élément probant que, tel que le prétend

PERSONNE1.), un bail oral se serait formé entre SOCIETE1.) SA et SOCIETE2.) sàrl.

Cette affirmation reste partant à l’état d’allégation, dépourvue d’un quelconque effet.

La circonstance que SOCIETE2.) sàrl a payé les loyers relatifs à l’immeuble en cause,

n’est certainement pas de nature à établir la qualité de locataire dans son chef. Il est,

en effet, tout à fait concevable que le locataire, pour des raisons qui lui sont propres,

invite la société dont il est associé unique, à payer le loyer redû sans que l’on puisse

en déduire la moindre conséquence sur le rapport fondamental entre bailleur et

locataire. Le même raisonnement vaut encore en ce qui concerne l’occupation des

lieux par SOCIETE2.) sàrl.

Il se dégage à suffisance de droit des considérations qui précèdent qu’PERSONNE1.)

est à considérer comme locataire.

c) Quant aux moyens de la caducité et de la nullité du bail, sinon de l’inopposabilité

à PERSONNE1.) du bail, de l’engagement pris par Maître PERSONNE4.) en

représentation d’SOCIETE4.) à constituer

Il se dégage à suffisance de droit de l’ensemble des considérations émises ci-avant

(sous les points a et b) que le moyen tendant à entendre dire que le contrat de bail,

qui a été exécuté de part et d’autre, est caduc sinon nul, est dépourvu de tout

fondement, la circonstance que les locaux aient été occupés et exploités par

SOCIETE2.) sàrl, dont PERSONNE1.) est l’unique associé, et que les loyers aient été

payés par cette société, étant sans incidence sur la validité du contrat.

Quant au moyen de l’inopposabilité, il est à noter qu’en l’espèce en sa qualité de

signataire du contrat de bail, Maître PERSONNE4.) a clairement indiqué qu’il agissait

pour le compte d’SOCIETE4.), en voie de formation, avec siège social à ADRESSE2.),

étant relevé que le siège social de la société finalement constituée a été établi à la

même adresse. Il a partant été satisfait aux exigences posées par l’arrêt rendu le 6

mai 1998 par la Cour d’appel (P. 31, 34), pour rendre opposable au cocontractant

PERSONNE1.), un engagement souscrit pour le compte d’une société en voie de

formation.

A cela s’ajoute que, tel que déjà dit ci-avant, les statuts de la société anonyme

SOCIETE1.) SA stipulent qu’outre PERSONNE6.) et PERSONNE5.), la société

unipersonnelle SOCIETE2.) sàrl est nommée aux fonctions d’administrateur, cette

société étant en outre désignée comme administrateur délégué. Il résulte des statuts

de SOCIETE2.) sàrl qu’PERSONNE1.) en est l’associé unique et en est le gérant

administratif.

En la prédite qualité, PERSONNE1.) était dès lors nécessairement au courant des

actes accomplis par SOCIETE1.) SA, et notamment de l’acquisition par celle-ci de

l’immeuble sis à ADRESSE4.).

C’est partant à tort qu’PERSONNE1.) conclut à l’inopposabilité des engagements

souscrits par SOCIETE4.) et repris par SOCIETE1.) SA.

SOCIETE1.) SA et PERSONNE1.) sont partant liés par le contrat de bail signé le 6

mars 1997, de sorte que celui-ci sort ses pleins effets entre les signataires.

d) Quant à la novation

Aux termes de l’article 1234 du code civil, les obligations s’éteignent de différentes

manières dont, le paiement, la novation, la remise de dette, la compensation, la

confusion, la perte de la chose, la nullité ou la rescision, l’effet de la condition

résolutoire, et la prescription.

Aux termes de l’article 1271 du code civil, la novation s’opère de trois manières:

1° lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est

substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte;

2° lorsqu’un nouveau débiteur est substitué à l’ancien qui est déchargé par le

créancier,

3° lorsque, par l’effet d’un nouvel engagement, un nouveau créancier est substitué à

l’ancien, envers lequel le débiteur se trouve déchargé.

En l’espèce, c’est à tort qu’PERSONNE1.) se prévaut d’un changement de créancier,

en faisant valoir que SOCIETE1.) SA aurait été substituée à SOCIETE4.),

respectivement à Maître PERSONNE4.), étant donné qu’il se dégage à suffisance de

droit des considérations émises ci-avant qu’SOCIETE4.) est devenue la société

SOCIETE1.) SA. La troisième hypothèse visée par l’article 1271 du code civil ne

s’applique partant pas.

Une dette nouvelle n’ayant pas été contractée envers SOCIETE1.) SA par

PERSONNE1.), il s’ensuit par ailleurs que la première hypothèse visée par le susdit

article ne s’applique pas non plus.

Quant à la novation par changement de débiteur, les considérations suivantes

s’imposent :

La convention novatoire se caractérise par la réunion de trois éléments indissociables:

l’extinction d’une obligation civile, la création d’une obligation civile nouvelle et

l’intention de nover. La novation qui suppose que les parties soient liées par un rapport

d’obligation préexistant, a pour objet de créer une obligation civile nouvelle destinée à

se substituer à celle dont elle assure l’extinction. La nouvelle obligation doit comporter

quelque chose de nouveau, le changement pouvant concerner soit les parties au

rapport d’obligation, changement de créancier ou de débiteur, soit le rapport

d’obligation lui-même (DALLOZ CIVIL, verbo Novation, édit. sept. 2003, n° 9, 10, 16

et 21).

Aux termes de l’article 1273 du code civil, la novation ne se présume point; il faut que

la volonté de l’opérer résulte clairement de l’acte.

Pour qu’il y ait novation, il faut un élément subjectif qui est l’animus novandi, qui

exprime à la fois la volonté d’éteindre l’obligation préexistante et d’établir le lien de

cause à effet, caractéristique de la novation, entre la création de l’obligation nouvelle

et l’extinction de l’ancienne, l’élément intellectuel étant la pièce maîtresse de la

novation (Jurisclasseur civil, art. 1271 à 1281, fasc. 10, édit 1996, n° 85 et 90).

Les deux conditions qu’exige la réalisation de la novation par changement de débiteur

répondent aux deux aspects fondamentaux de la définition de la novation en général:

il faut un accord entre le créancier et le nouveau débiteur, créant une obligation

nouvelle, et, il faut une décharge par le créancier du débiteur primitif, éteignant

l’obligation ancienne (Jurisclasseur, Civil, art.1271 à 1281, fasc. 25, édit. 1996, n° 7).

La preuve de l’intention de nover incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’une

novation. S’agissant de la preuve d’une volonté, c’est le régime de la preuve des faits

juridiques qui s’applique: la preuve peut être faite par tous moyens, elle peut être

recherchée dans les faits et actes qui sont intervenus entre les parties (Dalloz, ibidem,

n° 54), étant précisé qu’il n’y a aucun fait qui à lui seul entraîne nécessairement

novation (Jurisclasseur civil, art. 1271 à 1281, fasc. 10, édit. 1996, n° 90).

L’intention de nover, l’animus novandi, constitue l’élément décisif de la qualification de

novation. C’est en réalité une intention tripartite qui comporte à la fois volonté

d’éteindre l’obligation ancienne, volonté de créer une obligation nouvelle et volonté de

lier indissolublement l’extinction et la création ainsi voulues, étant précisé que c’est en

définitive ce dernier élément qui est véritablement caractéristique de la novation.

L’extinction de l’obligation ancienne et la constitution de l’obligation nouvelle se servent

mutuellement de cause (Dalloz, ibidem, n° 46, 47 et 48).

En l’espèce, PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter la preuve i) d’un accord entre

SOCIETE1.) SA et SOCIETE2.) sàrl quant à la création d’une obligation nouvelle et ii)

d’une décharge lui donnée par SOCIETE1.) SA. La preuve de l’intention de nover fait

partant défaut ; c’est dès lors à tort qu’PERSONNE1.) se prévaut de l’extinction de son

obligation de paiement des loyers par l’effet de la novation.

e) Quant à la prescription

C’est à juste titre que SOCIETE1.) SA a fait remarquer que i) ce point ne se trouve

plus discuté et que ii) le juge de première instance a réservé le volet de la demande

relatif au quantum ; le moyen tenant à la prescription ne saurait partant être analysé

dans le cadre de la présente instance.

Il se dégage de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel relevé par

PERSONNE1.) est à dire non fondé, le premier jugement étant à confirmer.

f) Quant à la demande reconventionnelle

PERSONNE1.) sollicite l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 3.000,00

euros, sur base de l’article 6-1 du code civil, à titre de réparation du préjudice subi de

par « la manœuvre de SOCIETE1.) SA de tenter de trouver un nouveau débiteur face

à une société en état de faillite ».

Au vu de l’ensemble des considérations émises ci-avant, cette demande est à dire non

fondée.

L’indemnité de procédure sollicitée par SOCIETE1.) SA pour l’instance d’appel est à

dire fondée à concurrence du montant de 600,00 euros, étant donné qu’il serait

inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises

dans les dépens.

Les indemnités de procédure sollicitées par PERSONNE1.) pour la première instance

et l’instance d’appel sont, au vu du sort réservé au litige, à rejeter.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

renvoie les parties en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette,

dit non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE1.), partant en déboute,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile pour la première instance et l’instance d’appel,

dit fondée à concurrence de 600,00 euros la demande de la société anonyme

SOCIETE1.) SA sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour

l’instance d’appel, partant,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) SA la somme

de 600,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.