Court orders expert valuation of commercial rent and awards procedural costs to landlord in lease dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 141/2012

Audience publique du mardi, dix juillet deux mille douze

Numéros 144338 du rôle

Composition:

Carine FLAMMANG, vice-présidente, Laurence JAEGER, juge, Yves SEIDENTHAL, juge-délégué, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée Bijouterie SOC.1.) sàrl, établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 15 mars 2012 ainsi que d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch du 15 mars 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) A.1.), retraitée, demeurant à L-(…),

2) A.2.), sans état connu, demeurant à L-(…),

3) A.3.), sans état connu, demeurant à L-(…),

4) A.4.), retraité, demeurant à L-(…),

5) B.1.), retraité, demeurant à L-(…),

6) B.2.), journaliste, demeurant à L-(…), sub 1), 2) 4) à 6) intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

sub 3) intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER, sub 1) à 6) appelants par appel incident, sub 1) à 6) comparant par Maître Marc ELVINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 144338 du rôle et appelée pour fixation le 24 avril 2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 25 juin 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée Bijouterie SOC.1.) sàrl, fut entendu(e) en ses explications.

Maître Michel NICKELS, avocat, en remplacement de Maître Marc ELVINGER, avocat, comparant pour A.1.), A.2.), A.3.) et A.4.), ainsi que pour B.1.) et B.2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10 juillet 2012, le jugement qui suit:

Faits et rétroactes

Par contrat de bail commercial conclu en 1999, entre, d’une part, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), en qualité de bailleurs, et, d’autre part, Bijouterie SOC.1.) sàrl, en qualité de locataire, un immeuble sis à (...), est donné en location par les bailleurs au locataire, la date de prise d’effet étant fixée au 1er octobre 1999. Le loyer est fixé comme suit :

- 450.000.- LUF pour la période du 1er octobre 1999 au 31 octobre 1999,

- 650.000.- LUF pour la période du 1er novembre 1999 au 30 septembre 2005,

- pour la période du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2008, le loyer sera réadapté pour être conforme au loyer du marché, au 1er octobre 2005 ; à défaut de tel accord sur le loyer du marché, celui-ci sera fixé par un expert.

Par avenant du 26 septembre 2005, les parties conviennent que le bail est prolongé jusqu’au 30 septembre 2011.

Par lettre du 17 décembre 2010, Bijouterie SOC.1.) sàrl est informée par le mandataire des bailleurs, qu’à l’échéance du 30 septembre 2011, le bail ne sera pas reconduit, Bijouterie SOC.1.) sàrl étant invitée à prendre les dispositions afin de libérer les lieux pour le 30 septembre 2011 au plus tard.

Par lettre du 17 mars 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl, par l’intermédiaire de son mandataire de l’époque, notifie aux bailleurs la demande en renouvellement préférentiel du contrat de bail, dénoncé pour l’échéance du 30 septembre 2011, ce en application des articles 1762-4 et suivants du code civil.

Par courrier du 24 mars 2011, l’agence immobilière SOC.3.) informe A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) qu’en ce qui concerne le local commercial, sis à (...), elle a un client, agissant dans le commerce de textiles de luxe, qui s’est engagé par écrit à proposer aux bailleurs un loyer mensuel minimum de 35.000,00 euros et ceci dès que possible.

L’offre, à laquelle le susdit courrier, a été faite à la susdite agence immobilière par C.) et D.) le 24 mars 2010. A noter que même si l’écrit porte la date « 24 mars 2010 », les parties s’accordent à dire qu’il s’agit manifestement d’une erreur matérielle, l’année de référence étant bien 2011.

Par lettre du 28 mars 2011, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), par l’intermédiaire de leur mandataire, font savoir à Bijouterie SOC.1.) sàrl qu’ils disposent d’une offre formelle, leur adressée par la susdite agence immobilière, pour la prise en location des lieux, -actuellement loués par Bijouterie SOC.1.) sàrl-, par l’exploitant d’un commerce de textile pour un loyer mensuel (hors charges) de 35.000,00 euros. Il y est précisé que les bailleurs entendent faire usage de l’offre, à l’expiration du bail actuel, c’est-à-dire à la fin du mois de septembre 2011. Il y est encore précisé que, dans ces conditions, il n’y a pas lieu à renouvellement préférentiel du bail dans la mesure où il y aura abandon de toute location à des fins de bijouterie. Un commerce de textile n’étant un commerce ni analogue, ni similaire à un commerce de bijouterie, l’article 1762-4 alinéa 2 du code civil s’appliquerait. A supposer qu’il y ait lieu à renouvellement préférentiel du bail, pareil renouvellement ne pourrait se faire qu’aux mêmes conditions que celles de l’offre réelle et sincère dont les bailleurs disposent actuellement, soit un loyer de 35.000,00 euros par mois (hors charges).

Par contrat de bail commercial conclu le 20 juillet 2011, entre, d’une part, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), en qualité de bailleurs, et, d’autre part, C.) et D.), en qualité de locataire, l’immeuble sis à (...), est donné en location par les bailleurs au locataire, la date de prise d’effet étant fixée au 1er octobre 2011. Le loyer est fixé comme suit :

- 35.000,00 euros pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2017 octobre 1999,

- pour la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2026, le loyer sera réadapté pour être conforme au loyer du marché, au 1er octobre 2017 ; à défaut de tel accord sur le loyer du marché, celui-ci sera fixé par un expert.

L’article 10 de ce bail stipule qu’il est conclu sous la condition suspensive de la renonciation, par l’occupant actuel des locaux, au contrat de bail encore actuellement en cours avec les bailleurs.

Procédures engagées

1) Procédure engagée par Bijouterie SOC.1.) sàrl pour entendre statuer sur la validité de l’offre faite par C.) et D.)

Par assignation du 6 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a donné assignation à SOC.2.) sàrl C.), D.) et à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), aux fins d’entendre dire que la proposition formulée par SOC.2.) sàrl en date du 24 mars 2010 (lire 2011) et portant sur l’immeuble sis à (…) ne réunit pas les conditions d’une offre sincère et réelle supérieure telle qu’exigée par l’article 1762-4 du code civil et d’entende condamner SOC.2.) sàrl, C.), D.) solidairement sinon in solidum à payer à Bijouterie SOC.1.) sàrl la somme de 60.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, et la somme de 5.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Cette demande, actuellement pendante devant le tribunal d’arrondissement, se trouve en procédure de mise en état et reste partant dans l’attente d’être toisée.

2) Procédure concernant le sursis commercial

Par requête du 15 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a introduit deux demandes tendant à se voir accorder un premier sursis commercial à partir de la date d’échéance du bail commercial, -soit à partir du 30 septembre 2011-, et un deuxième sursis, à partir de l’écoulement du premier sursis.

Par jugement n°732/12 rendu en date du 13 février 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail à loyer, un premier sursis commercial d’une durée de six mois a été accordé à Bijouterie SOC.1.) sàrl, avec expiration au 31 mars 2012.

Par jugement n° 1485/12 rendu en date du 29 mars 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bai à loyer, un deuxième sursis commercial, d’une durée de trois mois, lui a été accordé, avec expiration au 30 juin 2012.

Ce jugement, entrepris par voie d’appel interjeté en date du 7 mai 2012, fait l’objet d’un jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg le même jour que le jugement qui fait l’objet de la présente instance.

3) Procédure engagée par Bijouterie SOC.1.) sàrl aux fins de renouvellement préférentiel, qui fait l’objet du présent jugement

Par requête du 1er août 2011, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) ont demandé à entendre convoquer Bijouterie SOC.1.) sàrl devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins d’entendre :

- Donner acte aux requérants i) de la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2011, conformément aux stipulations de l’avenant, ii) du refus des bailleurs d’accorder un renouvellement du contrat de bail au locataire, et iii) de la renonciation du locataire à se prévaloir du renouvellement préférentiel,

- dire qu’il n’y a pas lieu à renouvellement préférentiel du contrat de bail,

- enjoindre au locataire de quitter les locaux pour le 30 septembre 2011 au plus tard,

- dire, à supposer que le locataire se maintienne dans les lieux au-delà du 30 septembre 2011, que le locataire devra à partir du 1er octobre 2011, s’acquitter en faveur des bailleurs d’une indemnité d’occupation d’un montant de 35.000,00 euros/mois, correspondant au montant du loyer mensuel stipulé dans le contrat de bail signé en date du 20 juillet 2011 entre les bailleurs, d’une part, et C.), D.), d’autre part,

- condamner Bijouterie SOC.1.) sàrl à payer à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) une indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par requête du 3 août 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a demandé à faire convoquer A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) devant le tribunal de paix aux fins d’entendre :

- Dire que Bijouterie SOC.1.) sàrl a droit à un renouvellement préférentiel de son contrat de bail à partir du 1er octobre 2011, pour une durée de trois ans,

- condamner les bailleurs solidairement sinon in solidum à payer à Bijouterie SOC.1.) sàrl la somme de 1.000,00 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement n° 3950/11, rendu en date du 24 octobre 2011, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a reçu les deux demandes en la forme, les a jointes, a déclaré non fondée l’exception de litispendance soulevée par Bijouterie SOC.1.) sàrl, a dit qu’il n’y avait pas lieu de surseoir à statuer sur le fond du litige et a refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les conditions de la litispendance, qui suppose, pour deux demandes portées devant deux juridictions, qu’il y ait identité de parties, d’objet et de cause, n’étaient pas données.

Par jugement n° 731/12, rendu en date du 13 février 2012, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a :

- déclaré non fondée la demande en renouvellement préférentiel du bail commercial,

- dit que le contrat de bail a été valablement résilié avec échéance au 30 septembre 2011,

- condamné Bijouterie SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués dans un délai de six semaines à partir de la notification du jugement,

- dit non fondée la demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) en obtention d’une indemnité d’occupation de 35.000,00 euros à partir du 1er octobre 2011,

- dit que Bijouterie SOC.1.) sàrl règlera provisoirement au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle un montant équivalent au loyer de septembre 2011,

- nommé un consultant, avec la mission suivante : « de concilier les parties si faire se peut sinon de déterminer au 1er octobre 2011 la valeur locative de l’immeuble sis au (…) au regard du marché immobilier existant à Luxembourg-Ville pour des locuax de commerce se trouvant dans une situation semblable ou analogue »,

- refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.

Pour statuer ainsi,

1) quant à la demande en renouvellement préférentiel, le premier juge a dit ce qui suit :

Quant au moyen de la renonciation au renouvellement préférentiel, invoqué par A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), après avoir constaté que, dans sa requête du

15 juillet 2011 tendant à l’octroi d’un premier sursis commercial, Bijouterie SOC.1.) sàrl ne s’est pas réservé la faculté de formuler ultérieurement une demande en renouvellement préférentiel du bail, mais a indiqué de manière claire « être à la recherche d’un local de commerce de substitution, mais qu’au jour de la demande ses recherches ont été vaines », le premier juge a souligné que i) la renonciation entraîne l’extinction de la prérogative abdiquée, ii) la volonté de renoncer doit exister pour que l’effet abdicatif puisse se produire, iii) il appartient à celui qui se prévaut de la renonciation de démontrer que le renonçant avait connaissance de la prérogative abdiquée ou ne pouvait en ignorer l’existence, la connaissance de la prérogative étant cependant présumée lorsque les circonstances rendent improbables l’ignorance du renonçant, iv) la renonciation n’est soumise à aucune formule sacramentelle et v) la renonciation tacite résulte d’un fait supposant l’abandon de la prérogative considérée, et doit être directement et à tous égards contraire au droit dont il s’agit.

Le premier juge a retenu, que le fait pour le locataire de demander en justice l’octroi d’un sursis commercial, sans formuler de réserves, avant d’introduire une demande en renouvellement préférentiel du contrat de bail, ne saurait être interprété comme valant renonciation implicite de sa part au droit de solliciter ce renouvellement.

Il a partant déclaré recevable la demande en renouvellement préférentiel du bail.

Quant au fond de cette demande, le premier juge a d’abord rappelé la teneur de l’article 1762-4 du code civil, aux termes duquel, tout locataire d’un immeuble à destination commerciale qui par lui ou ses ayants droit y exploite un fonds de commerce depuis plus de trois ans a le droit d’obtenir le renouvellement de soin contrat par préférence à toutes autres personnes et que le preneur ne pourra faire valoir ce droit au-delà de la 15e année de location.

Il a encore rappelé la teneur de l’alinéa 2 du même article qui dispose que, pour l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire devra justifier d’une offre sincère et réelle supérieure telle qu’elle est prévue à l’article 1762-7 ci-après. Le propriétaire pourra s’opposer à l’exercice du droit de préférence :

1. en cas de griefs légitimes à l’égard du preneur, à apprécier par le juge compétent,

2. aux fins d’occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants,

3. en cas d’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue,

4. en cas de reconstruction ou de transformation.

Le premier juge a constaté qu’au regard de l’alinéa 2 du susdit article il existe deux hypothèses différentes qui peuvent justifier le refus de renouvellement préférentiel du bail au profit de l’ancien locataire : soit le bailleur dispose d’une offre réelle et sincère lui permettant de toucher un loyer plus important, soit il invoque l’une des quatre causes susmentionnées.

Il a constaté qu’en l’espèce les deux hypothèses ont été invoquées et mélangées par les bailleurs pour s’opposer au renouvellement préférentiel du bail, étant donné que, d’une part, ils ont invoqué « l’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue » et, d’autre part, fait état « d’une offre sincère et réelle supérieure émanant d’un tiers disposé à régler un loyer plus important ».

Quant au moyen de l’offre sincère et réelle supérieure émanant d’un tiers disposé à régler un loyer plus important , après avoir rappelé la teneur des courriers du 17 mars 2011, 28 mars 2011 et 24 mars 2010 (lire 2011), le premier juge a constaté que Bijouterie SOC.1.) sàrl considérait, i) qu’au vu du contenu du courrier du 24 mars 2011, les consorts SOC.2.) sàrl, C.) et D.) n’auraient pas offert de prendre les lieux en location pour eux-mêmes mais pour une tierce personne qu’ils devraient encore chercher et trouver (de ce fait ils auraient joué à l’agent immobilier), ii) qu’en fait les bailleurs ne disposaient pas d’un autre locataire, le bail du 20 juillet 2011 n’ayant été signé que pour sauver les apparences, iii) que l’offre faite par les susdites personnes n’était ni réelle ni sincère, et iv) que cette offre aurait été tardive, pour être produite après le délai de forclusion de trois mois de l’article 1762-6 du code civil, et v) que le fait pour les bailleurs de ne pas avoir fourni de réponse valable endéans le délai prévu par l’article 1762-6 du code civil, aurait pour conséquence que le locataire dispose automatiquement d’un renouvellement préférentiel de son contrat de bail.

Il a constaté que l’ensemble de l’argumentation faite par le locataire était réfuté par les bailleurs, ceux-ci ayant considéré que SOC.2.) sàrl avait clairement indiqué dans l’offre qu’elle agissait pour son propre compte et non pour un tiers et que cette offre était réelle et sincère.

Le premier juge a estimé que le fait qu’en définitive le contrat de bail soit conclu par C.) et D.), et non pas SOC.2.) sàrl serait sans incidence sur le fond de la question à toiser. Au regard du fait que C.) et D.) exploitent déjà en tant que franchisés différents commerces en ville, et qu’il ressort du courrier du 24 mars 2010 (lire 2011), que SOC.2.) sàrl (représentée par C.) et D.)) souhaitait prendre en location les lieux en cause afin d’y exploiter une franchise, le premier juge a conclu que les consorts A.)-B.) disposaient bien au cours de la période de trois mois prévue à l’article 1862-6 du code civil d’une offre sincère et réelle.

Quant au moyen de l’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue, après avoir constaté que le locataire considérait que pareil « abandon » doit provenir du bailleur et qu’en l’espèce l’abandon ne serait pas sincère, de sorte que la demande des bailleurs ne saurait être accueillie dans la mesure où elle est basée sur l’article 1762-6 point 3), et que les bailleurs ont souligné ne plus désirer qu’une bijouterie soit installée dans les lieux, et que ce ne serait que dans l’hypothèse où le tribunal devait leur imposer le renouvellement préférentiel qu’ils consentiraient, contre leur gré, à ce qu’un commerce de bijouterie y soit exploité, le premier juge a constaté que le dossier lui soumis ne contenait aucun élément permettant de contredire la volonté des bailleurs de ne plus voir un commerce-bijouterie dans l’immeuble en cause, le fait qu’un nouveau locataire entende y exploiter un magasin de textile de luxe n’étant pas de nature à mettre en doute la sincérité du désir des bailleurs.

Quant à la notion de « commerce semblable ou analogue », le premier juge a dit que selon la Cour de cassation belge, le critère à retenir est « le fait que la clientèle du preneur est susceptible d’apporter une contribution importante aux développements des affaires du bailleur ».

En soulignant qu’il n’est guère probable qu’une partie appréciable de la clientèle de Bijouterie SOC.1.) sàrl daigne ultérieurement effectuer ses achats vestimentaires auprès du magasin de vêtements de luxe à exploiter par SOC.2.) sàrl, et que ces derniers en retirent un bénéfice important, le premier juge a conclu que le fait qu’un magasin de vêtements succède à une bijouterie doit être considéré comme étant constitutif d’un abandon d’un commerce semblable ou analogue.

Le premier juge a finalement dit que le simple fait qu’un tiers offre un loyer plus élevé, voire même trop élevé au regard des loyers pratiqués couramment, n’est à lui seul pas suffisant pour déclarer non sincère son offre et qu’en l’espèce la preuve d’une collusion frauduleuse entre les consorts A.)-B.) et les consorts C.)-D.), respectivement l’absence de sincérité de l’offre faite par ces derniers, laissait d’être établie.

Le premier juge en a conclu que la demande en renouvellement préférentiel du bail n’était pas fondée.

2) quant à la demande en déguerpissement formulée par les bailleurs, le premier juge a dit ce qui suit :

Après avoir écarté le moyen d’irrecevabilité invoqué par Bijouterie SOC.1.) sàrl au motif que dans leur requête les bailleurs n’auraient pas expressément sollicité une condamnation à déguerpir des lieux, et avoir accueilli cette demande, en relevant que la formule « d’enjoindre au locataire de quitter les lieux pour le 30 septembre 2011 au plus tard » était à interpréter comme englobant une demande tendant au déguerpissement du locataire, le premier juge a dit cette demande fondée.

3) quant à la demande des bailleurs de porter le loyer mensuel à 35.000,00 euros par mois à partir du 1er octobre 2011, dans l’hypothèse où les lieux n’étaient pas libérés pour le 30 septembre 2011, le premier juge a statué comme suit :

Il a souligné que, suivant contrat de bail du 20 juillet 2011, le loyer était porté à 35.000,00 euros, ce contrat comportant toutefois la clause 10, qui prévoit que « le bail est conclu sous la condition suspensive de la renonciation, par l’occupant actuel des locaux, au contrat de bail encore actuellement en cours avec les bailleurs », à interpréter en ce sens, que d’un point de vue théorique, les consorts A.)-B.) avaient droit à un loyer mensuel de 35.000,00 euros, à partir du 1er octobre 2011, si Bijouterie SOC.1.) sàrl avait délaissé les lieux à cette date.

Au vu du fait que cette dernière condition n’était pas remplie, le premier juge a retenu que le contrat de bail du 20 juillet 2011 n’a pas encore débuté et a dit que les consorts A.) ne peuvent pas encore prétendre obtenir un loyer de 35.000,00 euros. Cette demande a partant été déclarée non fondée.

Au vu de la polémique au sujet du loyer mensuel de 35.000,00 euros, et en tenant compte du fait que les bailleurs ont le droit de toucher à partir du 1er octobre 2011 une indemnité d’occupation qui correspond à la valeur locative de l’immeuble, le premier juge a nommé un consultant devant déterminer cette valeur locative.

De ce jugement rendu le 13 février 2012 et du jugement rendu en date du 24 octobre 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl a relevé appel suivant exploits d’huissier du 15 mars 2012.

Par l’acte d’appel, Bijouterie SOC.1.) sàrl demande à:

- voir réformer le jugement n° 3950/11 du 24 octobre 2011,

- déclarer nul le jugement n° 731/12 du 13 février 2012,

- sinon par réformation,

- dire qu’il y a lieu d’accorder à l’appelante le renouvellement préférentiel de son contrat de bail, pour une période de trois années,

- dire que le contrat de bail n’est pas résilié avec effet au 30 septembre 2011,

- dire irrecevable, sinon non fondée la demande des parties intimées à libérer les lieux sis à (…),

- subsidiairement, déclarer la demande en déguerpissement non fondée,

- rejeter l’offre de preuve formulée par les consorts A.),

- subsidiairement, au cas où il serait fait droit à la demande en expertise formulée par les consorts A.), réformer le jugement, l’expert ayant été chargé de déterminer la valeur locative de tout l’immeuble sis à (...), alors que Bijouterie SOC.1.) sàrl n’a pris en location qu’une partie de cet immeuble,

- partant voir dire que l’expert doit seulement prendre en considération les locaux pris en location par Bijouterie SOC.1.) sàrl, non rénovés par les consorts E.),

- entendre condamner A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) solidairement sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, à payer à l’appelante une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, Bijouterie SOC.1.) sàrl, après avoir rappelé les faits tels que décrits ci-avant et décrit les diverses procédures engagées, pendantes, fait valoir huit moyens.

Remarque préliminaire

A l’audience des débats, avant tout débat quant au fond, Bijouterie SOC.1.) sàrl a demandé à ce que les débats soient limités au moyen tendant à la surséance à statuer, ce à quoi les intimés se sont formellement opposés.

Le tribunal a décidé de joindre ce moyen au fond.

Prétentions de Bijouterie SOC.1.) sàrl

1er moyen : surseoir à statuer

Bijouterie SOC.1.) sàrl souligne en premier lieu le caractère archaïque des dispositions régissant le droit au renouvellement préférentiel du bail commercial issues d’un arrêté-loi datant de 1936, qui ne tient plus compte des réalités économiques modernes.

Bijouterie SOC.1.) sàrl considère que c’est à tort que le premier juge a statué sur le fond en procédant à l’analyse de l’offre faite en date du 24 mars 2010 (lire 2011) par SOC.2.) sàrl, sinon par C.) et D.), ce nonobstant l’existence de la procédure engagée suivant assignation du 6 juillet 2011 par laquelle le tribunal d’arrondissement est saisi de la demande relative à la validité du caractère réel et sincère de cette offre.

L’appelante fait valoir que pour contester la validité de l’offre, elle n’a d’autre moyen que d’agir à l’encontre du ou des auteurs de celle-ci, en engageant une procédure devant le tribunal de droit commun qui serait le tribunal d’arrondissement, les bailleurs étant simplement assignés en vue de déclaration de jugement commun, afin de pouvoir leur opposer ce qui sera tranché.

La procédure de contestation sur l’offre étant pendante devant le tribunal d’arrondissement lequel fut saisi en premier par l’assignation du 6 juillet 2011, il s’ensuit que le tribunal de paix, saisi de la demande en renouvellement préférentiel du bail par requête du 3 août 2011, partant ultérieurement, aurait dû surseoir à statuer, tel que Bijouterie SOC.1.) sàrl l’avait sollicité, en attendant le jugement à rendre par le tribunal d’arrondissement sur base de l’assignation du 6 juillet 2011.

En statuant comme il l’a fait par jugement n° 3950 du 24 octobre 2011, le premier juge aurait ignoré l’existence de la procédure engagée devant le tribunal d’arrondissement.

Par ailleurs dans son jugement rendu en date du 13 février 2012, le premier juge a statué sur l’offre formulée en date du 24 mars 2010 (lire 2011), en retenant notamment que la preuve d’une collusion frauduleuse entre les consorts A.)-B.), respectivement l’absence de sincérité de l’offre laissait d’être établie, pour conclure que la demande en renouvellement préférentiel du contrat de bail n’était pas fondée.

Bijouterie SOC.1.) sàrl fait partant relever qu’au vu de la circonstance que deux juridictions se trouvent saisies du seul et même problème, à savoir la validité de l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), il y aurait risque de contrariété de jugements, de sorte que dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y aurait lieu de surseoir à statuer en attendant l’issue de la procédure engagée suivant assignation du 6 juillet 2011, qui serait selon toute vraisemblance en état d’être plaidée au courant de l’automne 2012. En tout état de cause, les parties adverses à cette instance n’auraient pas soulevé l’incompétence ratione materiae du tribunal d’arrondissement saisi par l‘assignation du 6 juillet 2011, pour statuer sur la question de la validité de l’offre.

L’appelante donne à considérer que, même s’il n’y a pas de règle expresse permettant au juge de surseoir à statuer, il n’en reste pas moins que la jurisprudence permet de statuer ainsi.

Quant à l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), dont il ne serait pas possible de déterminer de manière certaine de qui elle émane, étant donné qu’elle est écrite sur un papier avec l’entête de SOC.2.) sàrl, tout en étant signée par C.) et D.), Bijouterie SOC.1.) sàrl, fait relever qu’elle n’a pas été faite en vue de l’exploitation d’un commerce par l’auteur de l’offre, mais en en vue de l’exploitation par un tiers ; l’offre aurait partant été faite pour une tierce personne agissant dans le commerce du textile, sans qu’il ne soit possible de déterminer cette personne de manière précise.

Pour autant que de besoin, à l’effet d’éclairer la question de l’auteur de l’offre, il y aurait lieu de procéder à une comparution personnelle de C.) et D.).

Par le biais de ses représentants, le ou les auteurs de cette offre, se comporteraient en destructeurs de commerce, étant donné qu’ils se limiteraient à trouver des locaux en offrant au propriétaire des lieux un loyer exorbitant, obligeant ainsi le preneur, qui n’est pas en mesure de payer tel loyer à délaisser les locaux ; ce ne serait que par la suite, que la ou les personnes de qui émane l’offre trouveraient le commerçant devant occuper et exploiter les locaux. La société SOC.2.) sàrl, sinon C.) et D.) n’auraient dès lors pas agi en qualité de commerçants voulant occuper les locaux afin d’y exercer leur commerce, mais plutôt comme intermédiaires agissant dans le domaine de l’immobilier.

En 1936, pareille hypothèse ne pouvait être envisagée par le législateur ; les dispositions régissant le renouvellement préférentiel seraient partant désuètes et devraient faire l’objet d’un profond remaniement. Le fait de détruire l’existence d’un commerce par la manière d’agir telle qu’adoptée par le ou les auteurs de l’offre, n’a pas été envisagé par cette loi ancienne.

Le loyer de 35.000,00 euros serait totalement surfait ; aucun commerce ne saurait exister à de pareilles conditions. En tout état de cause, Bijouterie SOC.1.) sàrl déclare ne pas être en mesure de payer le loyer d’un montant de 35.000,00 euros.

Bijouterie SOC.1.) sàrl conclut qu’en l’espèce l’auteur de l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011) ne sait pas quel commerce va s’installer à (…) ; l’offre ne serait partant ni réelle ni sincère.

La circonstance que le contrat de bail du 20 juillet 2011 ait été signé entre les consorts A.)-B.) et C.) et D.) ne ferait que conforter le fait que l’offre a été faite par une tierce personne.

Bijouterie SOC.1.) sàrl conclut à l’inopposabilité du prédit bail pour ne pas avoir été enregistré et donne à considérer qu’en tout état de cause la clause suspensive du bail (article 10) n’est pas réalisée.

La partie appelante souligne une ultime fois que le tribunal d’arrondissement a été saisi de la question de la validité de l’offre avant que le tribunal de paix ne fut saisi de la demande en renouvellement préférentiel ; la juridiction saisie en second lieu devrait partant surseoir à statuer, en attendant l’issue du litige introduit en premier lieu.

2e moyen

Bijouterie SOC.1.) sàrl estime qu’en statuant comme il l’a fait et en la condamnant à déguerpir des lieux loués, le premier juge a statué « ultra petita », étant donné que dans leur requête les bailleurs se sont limités à enjoindre au locataire de quitter les lieux ; pareille formulation serait insusceptible d’engendrer une condamnation.

3e moyen

Pour autant que la demande formulée par les bailleurs puisse s’entendre comme une demande en condamnation à déguerpir des lieux loués, alors cette demande serait à déclarer irrecevable pour avoir été faite prématurément, la jurisprudence retenant que les demandes en résiliation judiciaire et en déguerpissement introduites avant l’expiration du délai du congé encourent l’irrecevabilité.

4e moyen

Bijouterie SOC.1.) sàrl fait grief au premier juge de ne pas avoir statué sur un moyen développé en première instance, relatif à l’article 1762-4 point 3, concernant l’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue. L’appelante fait relever que l’abandon dont il est question au prédit article doit être une manifestation du propriétaire, qui doit exprimer son souhait de ne plus affecter son local à un commerce semblable ou analogue à celui du preneur ; il ne s’agirait pas de la situation où un tiers propose un commerce différent par rapport au commerce initial.

Or, dans le courrier du 28 mars 2011, A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) ont déclaré être d’accord à ce que Bijouterie SOC.1.) sàrl reste dans les locaux à condition de payer le loyer correspondant à l’offre, soit 35.000,00 euros. De par cette déclaration, la volonté des bailleurs n’aurait pas été celle d’abandonner tout commerce analogue ou semblable, mais de maintenir le même commerce que celui exploité par le preneur actuel.

Pour autant que de besoin, il y aurait lieu d’ordonner la comparution personnelle des parties, afin de les entendre en leurs déclarations, notamment quant au fait qu’à plusieurs reprises les consorts A.)-B.) ont dit à Bijouterie SOC.1.) sàrl de payer 35.000,00 euros comme loyer. De par cette attitude, les bailleurs se seraient déclarés d’accord à ce qu’une bijouterie reste dans les locaux.

5e moyen

Quant à la notion de commerce semblable ou analogue, Bijouterie SOC.1.) sàrl reproche au premier juge de s’en être tenu à l’interprétation donnée en 1959 par la Cour de cassation belge, qui serait étrangère au cas d’espèce. Le critère des clientèles différentes ne saurait s’appliquer pour déterminer s’il y a ou non commerce analogue ou semblable.

Bijouterie SOC.1.) sàrl fait relever que dans le cadre de ce moyen trois points sont à trancher, à savoir i) déterminer d’une manière générale, qui, de par l’article 1762-4 point 3) du code civil, a le droit de dire qu’il y a abandon de commerce, ii) déterminer si en fait le contenu de la lettre du 28 mars 2011 peut être considéré comme signifiant l’abandon par les bailleurs d’un commerce analogue ou semblable, et iii) déterminer la notion de commerce semblable ou analogue.

Quant au premier point, Bijouterie SOC.1.) sàrl considère que seul le bailleur a le droit de dire qu’il y a abandon de commerce semblable ou analogue, ce qui laisserait d’être le cas en l’espèce.

Quant au 2e point, Bijouterie SOC.1.) sàrl fait relever que, de par la lettre du 28 mars 2011, les bailleurs ont exprimé leur volonté principale consistant à recevoir un loyer plus important et se sont déclarés prêts à ce que Bijouterie SOC.1.) sàrl reste dans les lieux à condition de payer un loyer de 35.000,00 euros. Les bailleurs n’auraient dès lors pas exprimé le fait de ne plus vouloir de bijouterie; ils ne sauraient partant invoquer l’article 1762-4 point 3 du code civil.

Quant à la notion de commerce semblable ou analogue, Bijouterie SOC.1.) sàrl considère qu’elle est à interpréter au sens large comme signifiant que le bailleur, duquel doit émaner la manifestation, ne veut plus par exemple de magasin de détail, d’exploitation d’un bistro, d’une exploitation rurale. L’appréciation du premier juge quant à la susdite notion reviendrait à accepter le pouvoir arbitraire du bailleur pour refuser le renouvellement préférentiel ; cela reviendrait à mettre en question l’existence même du droit au renouvellement préférentiel.

Au vu du contenu de la lettre du 28 mars 2011, dans laquelle les bailleurs auraient fait état de ce qu’un autre détaillant serait intéressé de reprendre le local, il y aurait lieu de constater que le remplacement d’un commerce de détail par un autre commerce de détail est à considérer comme remplacement d’un commerce par un commerce semblable ou analogue.

Le renouvellement préférentiel serait partant à accorder.

6e moyen

En condamnant Bijouterie SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués dans un délai de six semaines à partir de la notification du jugement, le premier juge aurait contrevenu au jugement rendu le même jour par le tribunal de paix de Luxembourg, accordant à Bijouterie SOC.1.) sàrl un sursis commercial et aurait de ce fait enlevé à Bijouterie SOC.1.) sàrl la possibilité d’obtenir un second sursis commercial, alors pourtant que ce deuxième sursis était pendant devant la même juridiction.

7e moyen

Quant à la requête introduite par les bailleurs, Bijouterie SOC.1.) sàrl fait grief au premier juge d’avoir déclaré non fondée la demande en indemnité d’occupation des lieux à partir du 1er octobre 2011, tout en nommant néanmoins un expert afin de déterminer la valeur locative de l’immeuble en cause.

L’appelante fait relever que la loi prévoit deux hypothèses permettant au juge de paix de fixer un loyer/une indemnité d’occupation « ex ante », à savoir i) l’hypothèse dans laquelle le juge fait droit à la demande en renouvellement préférentiel et ii) l’hypothèse dans laquelle il est appelé à se prononcer sur un sursis commercial.

8e moyen

Pour le cas où une expertise serait ordonnée, Bijouterie SOC.1.) sàrl conclut à voir tenir compte des investissements effectués par elle en sa qualité de preneur ; l’expert devrait dès lors uniquement prendre en considération les locaux non rénovés par Bijouterie SOC.1.) sàrl.

Pour autant qu’il ne soit pas fait droit à la demande en renouvellement du bail, Bijouterie SOC.1.) sàrl, au vu de la situation spécifique, sollicite un délai raisonnable de 12 mois à partir du prononcé du jugement, afin de libérer les lieux.

Prétentions de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.)

Les consorts A.)-B.) interjettent appel incident contre le jugement a quo sur deux points :

i) Ils font grief au premier juge de ne pas avoir retenu que de par l’introduction en justice, sans aucune réserve, par Bijouterie SOC.1.) sàrl, d’une requête tendant au sursis commercial et d’une assignation civile, il y a eu renonciation à invoquer le renouvellement préférentiel du bail, celui-ci n’ayant fait l’objet d’une demande en justice que par requête du 3 août 2011, partant postérieurement aux prédites procédures. Par réformation du premier jugement, il y aurait lieu de retenir que Bijouterie SOC.1.) sàrl a renoncé à son droit de solliciter un renouvellement préférentiel du bail.

ii) Ils font ensuite valoir que le premier juge aurait fait un raisonnement erroné en retenant, d’un côté, de manière implicite qu’à partir du 30 septembre 2011, la valeur du loyer était de 35.000,00 euros, et, d’un autre côté, qu’il y avait lieu de nommer un consultant afin de déterminer la valeur locative des locaux en cause. Le premier juge, au vu du constat fait implicitement, aurait dû condamner Bijouterie SOC.1.) sàrl à payer aux bailleurs le montant de 35.000,00 euros à titre d’indemnité d’occupation à partir du 30 septembre 2011.

Par réformation du jugement entrepris, il y aurait lieu de condamner Bijouterie SOC.1.) sàrl à leur payer le montant de 35.000,00 euros au titre d’indemnité d’occupation à partir du 30 septembre 2011.

Quant à la demande de surseoir à statuer

A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) donnent à considérer que, même si la loi est ancienne, il faut néanmoins l’appliquer ; le juge de paix étant exclusivement compétent pour connaître de la question relative au renouvellement préférentiel, il s’ensuivrait que le tribunal d’arrondissement (statuant en première instance) est incompétent pour en connaître et pour statuer sur le caractère réel et sincère d’une offre faite au bailleur.

Les parties intimées soulignent, que par leur lettre du 28 mars 2011, elles ont notifié leur intention à Bijouterie SOC.1.) sàrl de vouloir installer un autre commerce dans les locaux occupés et exploités par celle-ci.

Quant à la demande en renouvellement préférentiel, les bailleurs soulignent que, pour s’opposer à pareille demande, le bailleur peut invoquer les quatre causes inscrites à l’article 1762-4 du code civil, dont celle relative à l’abandon de commerce ; le bailleur peut en outre s’opposer au renouvellement préférentiel lorsqu’il dispose d’une offre réelle et sincère telle qu’inscrite à l’article 1762-7 du même code, relative à l’offre sincère et réelle. Dans ce cas, lorsque le locataire se déclare d’accord à payer le loyer correspondant à celui de l’offre, le renouvellement préférentiel ne peut être refusé.

Les bailleurs considèrent qu’en l’espèce, ils disposent d’une offre réelle et sincère, laquelle se trouve en outre confortée par la signature du bail du 20 juillet 2011.

A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) en concluent qu’en l’espèce, il n’y a aucun motif pour surseoir à statuer. Ce serait partant à juste titre que le premier juge, dans son jugement du 24 octobre 2011, a écarté l’exception de litispendance invoqué par la partie adverse, en retenant également à juste titre que les conditions de litispendance qui supposent une identité de parties, de cause et d’objet n’étaient pas données.

Les parties intimées s’opposent à ce qu’il soit sursis à statuer en faisant relever qu’il est important d’évacuer de manière rapide la présente affaire ; s’il était fait droit à la demande au sursis, il faudrait le cas échéant attendre près de 4 ans avant de toiser le présent litige, ce qui irait à l’encontre du principe d’une bonne administration de la justice.

Quant à l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), les bailleurs estiment qu’elle est réelle et sincère, ceci étant conforté par la signature du bail en date du 20 juillet 2011. L’offre serait faite par SOC.2.) sàrl, partant une personne ayant une activité commerciale, la circonstance que le local ne soit pas exploité par celle-ci étant sans incidence sur le caractère réel et sincère de l’offre. En tout état de cause, la circonstance que le bail ait été conclu le 20 juillet 2011, par C.) et D.) serait sans incidence sur la validité de l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011) ; le caractère réel de l’offre ne serait pas subordonné à la signature d’un contrat de bail. Il suffirait dès lors de s’en tenir au contenu de l’offre pour en apprécier son caractère sincère et réel.

Il n’y aurait pas lieu d’entendre C.) et D.), les éléments de la cause établissant à suffisance de droit que l’offre a été faite par la société SOC.2.) s.à.r.l., le bail ayant été conclu par C.) et D.).

Il serait par ailleurs dans la logique des choses que le bail contienne la clause suspensive, concernant le départ du preneur des lieux loués.

L’affaire serait claire d’un point de vue juridique, la manière selon laquelle SOC.2.) sàrl gagne son argent étant sans incidence sur le fond du litige

Quant au 2e moyen, les consorts A.)-B.) considèrent que c’est à juste titre que le premier juge a requalifié leur demande tendant à « enjoindre au preneur de quitter les lieux » en demande tendant à l’entendre condamner à déguerpir des lieux. Le jugement entrepris serait partant à confirmer sur ce point.

Quant au 3e moyen, d’après les bailleurs, la demande en condamnation à déguerpir des lieux loués qui a été faite suite à l’assignation leur donnée par Bijouterie SOC.1.) sàrl n’est pas prématurée. Elle serait partant recevable.

Quant au 4e moyen, les consorts A.)-B.) estiment que, par la lettre du 28 mars 2011, ils ont clairement fait état de leur volonté d’installer un autre commerce dans les locaux loués par Bijouterie SOC.1.) sàrl, cette lettre ne saurait être interprétée comme ne reflétant pas la volonté des parties bailleresses.

Ils font en outre relever que ce n’est que dans un ordre subsidiaire, à supposer qu’il y ait renouvellement préférentiel, que dans cette même lettre, ils ont déclaré être d’accord à ce que Bijouterie SOC.1.) sàrl reste dans les locaux, à condition de payer le loyer tel que résultant de l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), ce que le preneur n’a jamais accepté, de sorte qu’il aurait renoncé à son droit au renouvellement. Cette disposition formulée en ordre subsidiaire, ne saurait être interprétée comme reflétant la volonté des bailleurs de ne pas se prévaloir de l’abandon de commerce analogue ou semblable.

Quant au 5e moyen, les parties intimées estiment que c’est à bon droit que le premier juge s’est référé à une jurisprudence rendue par la Cour de cassation belge, le critère à retenir étant celui d’éviter qu’un commerçant ne s’installe dans les locaux exploités auparavant par un commerçant ayant exercé un commerce semblable, en s’accaparant la clientèle de celui-ci.

La circonstance qu’un commerce de détail vienne en remplacer un autre serait, sans incidence sur le critère, ainsi posé.

Elles font relever qu’en l’espèce il s’agit de deux commerces tout-à-fait différents, tel que le premier juge l’a d’ailleurs retenu à juste titre. Le premier jugement serait partant à confirmer sur ce point.

Quant au 6e moyen, les parties intimées émettent la question de savoir quel est l’intérêt de Bijouterie SOC.1.) sàrl d’interjeter appel sur ce point, le sursis ayant été accordé une première et une deuxième fois. Il y aurait partant absence d’intérêt à interjeter appel sur ce point. Le premier jugement serait à confirmer.

Quant au 7e moyen, au vu du fait que le premier juge a déclaré la demande en renouvellement du bail non fondée, ce moyen serait à dire non fondé.

Quant au 8e moyen, les parties intimées concluent à l’entendre dire non fondé, en soulignant qu’au vu du contrat de bail (article 5 point b 2e paragraphe) les investissements effectués par le locataire ne sauraient être pris en considération pour déterminer la valeur locative. En outre, le preneur resterait en défaut de verser la moindre pièce dans ce contexte.

Les parties intimées s’opposent à ce qu’un délai de 12 mois soit accordé à Bijouterie SOC.1.) sàrl pour libérer les lieux ; cette question serait à toiser par le biais du sursis commercial. Elles se posent la question de savoir quelle est la base légale invoquée dans ce contexte par Bijouterie SOC.1.) sàrl.

Les consorts A.)-B.) s’opposent à une comparution personnelle des parties, mesure qui ne ferait que repousser inutilement l’issue du litige.

A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) sollicitent une indemnité de procédure de 3.000,00 euros pour la première instance et de 3.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Quant à l’appel incident relevé par les consorts A.)-B.), Bijouterie SOC.1.) sàrl donne à considérer que le locataire n’est pas soumis à un délai pour introduire une demande en renouvellement préférentiel du bail qu’il peut intenter pendant 30 ans ; il serait partant faux de dire que de par l’assignation du 6 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl aurait renoncé à faire valoir ce droit.

En ce qui concerne la question des investissements réalisés dans l’immeuble, Bijouterie SOC.1.) sàrl fait relever qu’ils ont été effectués, de sorte qu’il faudrait en tenir compte au niveau de la fixation de la valeur locative de l’immeuble.

L’appel incident serait partant à dire non fondé pour les deux moyens invoqués.

Motifs du jugement

Il est rappelé que la requête introduite par les bailleurs tendait à leur donner acte i) de la résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2011, ii) de leur refus d’accorder un renouvellement du contrat de bail au locataire et iii) de la renonciation du locataire à se prévaloir du renouvellement préférentiel, et d’entendre dire qu’il n’y a pas lieu à renouvellement préférentiel du contrat de bail et d’enjoindre au locataire de quitter les locaux pour le 30 septembre 2011 au plus tard.

La requête de Bijouterie SOC.1.) sàrl tendait à entendre dire qu’elle a droit à un renouvellement préférentiel de son contrat de bail à partir du 1er octobre 2011, pour une durée de trois ans.

Le litige a partant trait à un bail commercial qui peut être défini comme une convention portant sur un immeuble que l’une des parties s’oblige à délivrer à l’autre pendant un certain temps afin d’y exploiter un commerce, contre paiement d’un loyer.

Le renouvellement préférentiel peut être décrit comme le droit d’un commerçant ayant conclu un contrat de bail d’exiger, avant la fin du bail, de la part de son bailleur un nouveau contrat de bail commercial pour une durée déterminée.

Aux termes de l’article 1762-4 du code civil, tout locataire d’un immeuble à destination commerciale qui par lui ou ses ayant droits y exploite un fonds de commerce depuis plus de 3 ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de son contrat par préférence à toutes autres personnes. Le preneur ne pourra faire valoir ce droit au-delà de la quinzième année de la location.

Pour l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire devra justifier d’une offre sincère et réelle supérieure telle qu’elle est prévue à l’article 1762-7 du même code.

Le propriétaire pourra également s’opposer à l’exercice du droit de préférence:

1° en cas de griefs légitimes à l’égard du preneur, à apprécier par le juge compétent, 2° aux fins d’occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants, 3° en cas d’abandon de toute location aux fins de commerce semblable ou analogue, 4° en cas de reconstruction et de transformation.

En instaurant le droit au renouvellement préférentiel du contrat de bail commercial, le législateur protège le fonds de commerce, mais il n’impose jamais le bail renouvelé au bailleur qui garde un droit au refus (cf. Les Novelles, droit civil, tome VI, volume 2, les baux commerciaux, No 1744 et suivants, p. 169).

La loi prévoit de manière limitative cinq cas qui permettent au propriétaire des lieux de faire échec au droit de renouvellement, ceux qui intéressent le présent litige tenant i) à l’abandon de la location à des fins commerciales semblables ou analogues et ii) à l’existence d’une offre sincère et réelle supérieure au sens de la loi.

La question de la surséance à statuer ne se posant que dans le cadre du refus au renouvellement au motif de l’offre sincère et réelle, il s’ensuit qu’il y a lieu dans un premier temps d’analyser le motif invoqué par les bailleurs pour faire échec tenant à l’abandon de commerce semblable ou analogue, étant donné que ce n’est qu’à supposer que ce moyen soit rejeté, que le tribunal sera amené à se prononcer sur la question de la surséance, et le cas échéant sur le fond de cette offre.

Avant d’aborder le fond, il faut analyser le moyen invoqué par les bailleurs concernant la renonciation du locataire à se prévaloir de son droit au renouvellement préférentiel.

C’est la loi qui confère de manière expresse au locataire le droit de solliciter un renouvellement préférentiel du bail. S’il ne saurait être admis que ce droit s’exerce au-delà de la durée, conventionnelle ou judiciaire, du contrat qui sert de base à la demande en renouvellement, il n’en reste pas moins que tant que dure le bail, le preneur est en droit d’exercer le droit lui conféré par le législateur.

Pour que la renonciation à un droit puisse être retenue, il faut établir une volonté non équivoque dans le chef de celui duquel la renonciation émane, étant précisé que la renonciation ne se présume pas et que la preuve de l’existence de la renonciation au droit d’agir en justice incombant à celui qui s’en prévaut.

Le tribunal donne à considérer que le fait pour le locataire d’introduire une requête en sursis commercial, simultanément ou antérieurement à la demande en renouvellement préférentiel, ne saurait avoir une incidence sur son droit de demander également le renouvellement préférentiel.

Aucun élément de la cause ne permettant de retenir que de par l’assignation du 6 juillet 2011, ou de par la requête du 15 juillet 2011, Bijouterie SOC.1.) sàrl ait renoncé à se prévaloir du droit de réclamer en justice le renouvellement préférentiel de son bail, lui conféré par la loi, il s’ensuit que le moyen n’est pas fondé.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel incident relevé sur la question de la renonciation laisse d’être fondé, de sorte le premier jugement est à confirmer sur ce point.

a) Abandon de commerce semblable ou analogue

Conformément aux principes régissant la charge de la preuve, il appartient à la partie qui se prévaut de l’existence d’un motif de refus du renouvellement préférentiel du bail commercial, partant au bailleur, d’en rapporter la preuve. A noter que l’abandon de commerce analogue ou semblable doit émaner du bailleur.

Il est rappelé que le motif relatif à l’abandon de commerce semblable ou analogue est énoncé dans la lettre adressée en date du 28 mars 2011 par les consorts A.)-B.) au locataire ; dans cette même lettre les consorts A.)-B.) informent le preneur que pour autant qu’il y ait lieu à renouvellement préférentiel du bail, pareil renouvellement ne pourrait se faire qu’aux mêmes conditions que celles de l’offre réelle et sincère dont les bailleurs disposent actuellement.

Si la notion d’abandon de commerce semblable ou analogue existe en droit luxembourgeois, étant précisé qu’elle émane d’un arrêté grand-ducal du 31 octobre 1936, pareille notion semble inexistante dans les droits belges et français. Par ailleurs, les travaux parlementaires étant inexistant et à défaut de jurisprudence rendue dans ce contexte, il appartient au tribunal de cerner la notion et de décrire les conditions y relatives.

Pour invoquer l’abandon de commerce analogue ou semblable, il faut tout d’abord une manifestation d’une intention certaine et non équivoque dans le chef de celui qui s’en prévaut d’abandonner une certaine forme de commerce dans le local donné en location. Il faut que le bailleur exprime de manière claire son intention, à partir de l’expiration du bail, de ne plus voir exercer un commerce de la nature de celui du preneur, dans les locaux en cause.

Or, le fait d’indiquer dans un seul et même courrier, qu’il y a abandon de commerce de bijouterie en indiquant d’un même trait de plume qu’en cas de renouvellement préférentiel du bail, les bailleurs se déclarent d’accord avec le maintien du bijoutier dans les locaux, sous condition que Bijouterie SOC.1.) sàrl paye le loyer inscrit dans l’offre (soumise aux bailleurs par SOC.2.) sàrl), enlève à la manifestation des bailleurs de ne plus vouloir de commerce de bijouterie dans leurs locaux, le caractère certain et non équivoque de l’intention ainsi exprimée.

A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) restent partant en défaut d’établir qu’il y ait eu abandon de commerce analogue ou similaire.

Le fait que la loi stipule (en l’article 1762-4 du code civil) que confronté à une demande en renouvellement préférentiel de la part de son locataire, le bailleur doit s’incliner lorsque le preneur se déclare d’accord à se plier aux exigences d’une offre faite au bailleur par un tiers, est sans incidence sur les considérations qui précèdent. En effet, le tribunal considère que les notions, d’abandon de commerce semblable ou analogue, d’une part, et accord de maintien du preneur dans les locaux, fusse à d’autres conditions, sont inconciliables et ne sauraient être combinées, même lorsque, comme c’est el cas en l’espèce, le renouvellement préférentiel et le maintien du preneur dans les locaux n’est invoqué qu’en ordre subsidiaire par rapport au motif de l’abandon de commerce.

A défaut de la preuve du caractère certain et non équivoque d’abandonner le commerce exercé et exploité par le preneur actuel, le refus invoqué par les consorts A.)-B.) ne saurait prospérer.

A titre superfétatoire, quant au critère à retenir pour dire s’il y a abandon de commerce semblable ou analogue, il est à noter que le terme analogue signifie équivalent, similaire ; est analogue ce qui offre des rapports de similitude avec autre chose. Le terme « semblable » signifie comparable, ressemblant ; est semblable, ce qui ressemble à quelque chose d’autre (Dictionnaire Français Larousse).

Le tribunal considère que la clientèle qui constitue l’un des principaux éléments d’un fonds de commerce n’est pas à prendre en considération pour déterminer s’il y a ou non commerce analogue ou semblable. Plutôt que de s’attacher à la clientèle d’un commerce, il convient de rechercher quelle est l’activité de tel ou tel commerce, respectivement de déterminer l’objet social de telle ou telle société pour vérifier s’il y a analogie ou non entre deux commerces.

En l’espèce, à supposer qu’un magasin de textile de luxe s’installe à (…) au numéro (…) de l’(…), l’objet social de celui-ci consistera essentiellement en l’achat et la vente de vêtements (de luxe). L’objet social d’une bijouterie consiste en l’achat et la vente de bijoux, étant précisé que lorsqu’il s’agit d’une orfèvrerie, l’objet consistera également dans la création de bijoux.

L’objet social, respectivement l’activité commerciale d’un magasin de vêtement ne se différencie dès lors pas fondamentalement par rapport à celui ou celle d’une bijouterie, étant donné qu’il/elle a essentiellement trait à la vente d’objets. Il y a partant analogie entre les deux commerces.

Un autre critère est celui de l’autorisation de faire le commerce, qui, dans le cadre des deux commerces, -magasin de vêtements et bijouterie-, sont pour le moins à qualifier de similaires.

Il est partant faux de prétendre que de par le fait de substituer un magasin de vente de vêtements de luxe à une bijouterie, il y aurait abandon de commerce analogue.

La question de l’abandon du commerce semblable ou analogue pouvant être toisée sur base des éléments de la cause, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la comparution personnelle des parties au litige.

b) quant à l’offre faite aux bailleurs par un tiers

Avant d’aborder le fond, il faut analyser le moyen tenant à la surséance à statuer

1) quant à la demande de surseoir à statuer

Il est à noter que dans le cadre des débats de première instance, Bijouterie SOC.1.) sàrl avait demandé de surseoir à statuer en invoquant le moyen de la litispendance. En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a dit ce moyen non fondé au motif que les conditions d’identité de parties, d’objet et de cause n’étaient pas données.

Quant à la demande de Bijouterie SOC.1.) sàrl de surseoir à statuer au motif du risque de contrariété de jugement entre ce qui sera décidé dans le cadre du présent litige par rapport à ce qui sera jugé dans l’instance pendante devant la Xe chambre du tribunal de céans, il est à noter que les parties ayant perdu la maîtrise de l’instance, c’est le juge qui veille au bon déroulement de la procédure : le juge trouve dans ce pouvoir général la possibilité de suspendre l’instance dans des situations non prévues par les textes. Cette faculté est admise très largement en jurisprudence, et le juge dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’opportunité du sursis à statuer, sa durée et ses modalités, étant précisé que la décision du juge prononçant un sursis n’a pas à être motivée et échappe au contrôle de la cour de cassation (JURISCLASSEUR, Procéd. Civ., Suspension d’instance, fasc. 679, édit. mars 2000, n° 62 et 63).

Dans l’appréciation du sursis, il convient de veiller aux intérêts respectifs des deux parties au litige.

Le tribunal considère qu’en l’espèce, le fait de surseoir à statuer aurait inévitablement comme conséquence un « statu quo » des relations entre les bailleurs et le locataire, et ce sur une certaine durée dans le temps, dont la longueur peut être difficilement mesurée, ce qui reviendrait partant à créer une situation préjudiciable aux deux parties.

Il est dès lors dans l’intérêt de toutes les parties au litige de ne pas surseoir à statuer, en attendant l’issue du litige encore pendant, mais de trancher la question de la validité de l’offre faite aux bailleurs, dans le cadre la présente instance, ceci d’autant plus que la question à toiser, qui se pose dans le cadre d’un litige entre bailleur et locataire, relève de la compétence exclusive du juge de paix (article 3.3 du nouveau code de procédure civile).

Le jugement rendu en date du 24 octobre 2011, est dès lors, au vu des considérations émises ci-avant, à confirmer.

2) quant au fond

Tel qu’il a été dit ci-avant, tout locataire d’un immeuble à destination commerciale, qui par lui ou ses ayant droits y exploite un fonds de commerce depuis plus de 3 ans, a le droit d’obtenir le renouvellement de son contrat par préférence à toutes autres personnes, étant précisé qu’il ne pourra faire valoir ce droit au-delà de la quinzième année de la location. Pour l’évincer plus tôt de ce droit, le propriétaire devra justifier d’une offre sincère et réelle supérieure telle qu’elle est prévue à l’article 1762-7 du même code.

Aux termes de l’article 1762-7 du code civil, si le propriétaire justifie d’une offre sincère et réelle faite par un tiers, le loyer sera déterminé à ce prix, à moins qu’eu égard au prix le preneur ne renonce à son droit de préférence.

Pour conférer à l’offre faite par un tiers au bailleur en application des articles 1762-4 et 1762-7 du code civil, un caractère réel et sincère, il faut admettre qu’outre l’obligation d’indiquer le montant, l’offre qui implique des engagements, permette d’identifier l’offrant : l’indication des nom et prénom/dénomination sociale, adresse/siège social et profession/objet social sont dès lors indispensables, afin que le preneur, d’une part, soit en mesure de connaître l’identité de l’offrant et de cerner son activité, et, d’autre part, puisse se convaincre de la sincérité de l’offre et le cas échéant être en mesure de la contester. La nature du commerce que le tiers envisage d’entreprendre doit également être considérée comme ayant sa part d’importance pour apprécier le caractère réel et sincère de l’offre.

En l’espèce, même si l’offre litigieuse du 14 mars 2010 (lire 2011) permet d’identifier

i) le prix du loyer offert et ii) l’offrant, il n’en reste pas moins qu’aucun élément ne permet de déterminer de manière précise la personne physique ou morale qui s’installerait finalement dans les locaux afin d’y exercer son commerce. Les bailleurs n’étaient d’ailleurs à l’heure des débats pas en mesure de fournir de quelconques précisions à ce titre, estimant que le fait d’indiquer que « dans le cadre de notre développement de franchise le bien sera alloué à un magasin de confection de marque de luxe internationale » serait suffisant pour retenir le caractère réel et sérieux de l’offre.

Le terme « sincère » signifie honnête, intègre, loyal, véridique ; c’est ce qui s’exprime sans déguiser sa pensée. Le terme « réel » traduit ce qui est concret, effectif, existant ; c’est ce qui existe véritablement.

Il est rappelé qu’outre l’offre du 24 mars 2010 (lire 2011), les parties au litige versent le contrat de bail signé en date du 20 juillet 2011.

Si en principe seul le contenu de l’offre faite par le tiers doit être examiné afin de déterminer son caractère réel et sincère, il n’en reste pas moins qu’en présence d’un contrat de bail versé par les bailleurs, certainement pour conforter la sincérité et la réalité de l’offre, il ne saurait être fait abstraction de cette pièce. Les deux pièces sont dès lors à examiner ensemble afin de vérifier le caractère sincère et réel de l’offre.

Il convient de relever que de l’aveu des bailleurs, l’offre a été faite en date du 24 mars 2010 (lire 2011) par la société SOC.2.) sàrl, alors que le contrat de bail a été signé en date du 20 juillet 2011 par C.) et D.) ; à défaut d’une référence quelconque à la prédite société, et en l’absence d’indication de la part des signataires d’avoir agi en qualité de représentants de la société SOC.2.) sàrl, force est de constater que l’offre et le bail n’ont pas été signés par la même personne juridique, le bail ayant été signé par des personnes physiques, tandis que l’offre a été signée par une personne morale.

Aucun élément probant ne permet de retenir, à l’heure des débats, que ce soit l’auteur de l’offre, en qualité de franchisé d’une marque ou d’une autre, qui s’installerait en plein centre-ville, au numéro (…) de l’(…).

Le tribunal considère qu’au vu de l’ensemble des considérations émises ci-avant, le caractère de la sincérité, tout comme celui de la réalité de l’offre font défaut, de sorte que c’est à tort que les consorts A.)-B.) considèrent avoir évincé Bijouterie SOC.1.) sàrl de son droit au renouvellement du bail.

La question du caractère réel et sincère de l’offre pouvant être toisée sur base des éléments de la cause, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu d’entendre C.) et D.) en leurs déclarations relatives à l’offre.

Par réformation du premier jugement, il y a partant lieu de dire la demande en renouvellement du bail fondée ; il y a partant lieu de dire que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 30 septembre 2011 et il n’y a pas lieu de condamner Bijouterie SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués, ni autoriser A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) à la faire expulser. Il y a pareillement lieu de retenir que Bijouterie SOC.1.) sàrl ne réglera pas provisoirement à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) le montant de 35.000,00 euros au titre d’indemnité d’occupation mensuelle.

C’est cependant à juste titre, même si c’est pour d’autres motifs, que le premier juge a dit non fondée la demande des consorts A.)-B.) tendant à l’obtention d’une indemnité d’occupation mensuelle de 35.000,00 euros à partir du 1er octobre 2011.

Quant aux effets du renouvellement préférentiel, il est généralement retenu qu’au contrat de bail qui liait les parties, se substitue un nouveau contrat de bail, dont les conditions (durée, loyer et charges) peuvent subir des modifications.

Le tribunal statuant sur la question du renouvellement est amené à prendre position quant à la durée du contrat ; à cet effet il prendra soin de se référer aux usages des lieux. Etant donné qu’au Luxembourg, la durée d’un bail commercial est généralement de trois ans, la durée du contrat de bail renouvelé est en l’espèce à fixer, tel que Bijouterie SOC.1.) sàrl le demande dans sa requête initiale, à trois ans à partir du 1er octobre 2011, date à laquelle le premier bail est venu à échéance.

En ce qui concerne le loyer, le juge de paix qui statue sur l’existence du renouvellement préférentiel est compétent pour statuer sur le loyer et autres charges à acquitter par le locataire pendant la période du renouvellement. L’article 1762-5 du code civil stipule qu’à défaut d’accord des parties sur le loyer et les autres charges pendant la période du renouvellement, tel que c’est le cas en l’espèce, -les bailleurs réclamant un loyer de 35.000,00 euros, ce à quoi Bijouterie SOC.1.) sàrl s’oppose-, ceux-ci seront déterminés par un ou trois experts à désigner par le juge de paix de la situation de l’immeuble.

Par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de nommer un expert sa mission consistant à déterminer la valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat né suite au renouvellement préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant fait l’objet du contrat de bail conclu en 1999, respectivement de l’avenant du 26 septembre 2005.

La valeur locative est à déterminer sur base des locaux dans lesquels Bijouterie SOC.1.) sàrl exerce son commerce, dans l’état où ils se trouvent, sans prendre en considération les investissements réalisés le cas échéant par Bijouterie SOC.1.) sàrl. A noter dans ce contexte que Bijouterie SOC.1.) sàrl, qui affirme avoir effectué des investissements/rénovations, ne verse pas la moindre pièce permettant d’en apprécier le caractère réel.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel relevé par Bijouterie SOC.1.) sàrl est à dire partiellement fondé, tandis que l’appel incident relevé par les consorts A.)- B.) ne l’est pas.

La demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour la première instance est à déclarer irrecevable au vu de la circonstance que ce point a été réservé par le premier juge. Au vu du sort réservé au litige, la demande en indemnité de procédure faite par les prédites parties pour l’instance d’appel est à dire non fondée.

La demande en indemnité de procédure formulée par Bijouterie SOC.1.) sàrl est à dire fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, étant donné qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit tant l’appel principal que l’appel incident en la forme, dit l’appel principal non fondé pour autant qu’il est interjeté contre le jugement n° 3950/11 rendu en date du 24 octobre 2011 par le tribunal de paix de Luxembourg, partant confirme le susdit jugement,

dit l’appel principal partiellement fondé pour autant qu’il est dirigé contre le jugement n° 731/12 rendu en date du 13 février 2012 par le tribunal de paix de Luxembourg, partant par réformation du jugement entrepris :

dit la demande en renouvellement préférentiel du bail commercial fondée, dit que le contrat de bail n’a pas été valablement résilié avec effet au 30 septembre 2011,

dit qu’il n’y a pas lieu de condamner la société à responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl à déguerpir des lieux loués, ni d’autoriser A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) à la faire expulser,

dit que la société à responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl ne réglera pas provisoirement à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) le montant de 35.000,00 euros au titre d’indemnité d’occupation mensuelle, avant tout autre progrès en cause,

ordonne une expertise et commet pour y procéder

Madame Paule JOURDAIN, architecte, demeurant à L-1513 Luxembourg, 61, boulevard Prince Félix,

avec la mission de déterminer la valeur locative des locaux qui font l’objet du contrat de bail né suite au renouvellement préférentiel, qui sont les mêmes que ceux ayant fait l’objet du contrat de bail conclu en 1999, respectivement de l’avenant du 26 septembre 2005, et qui sont sis à (…), ordonne à A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.), de consigner au plus tard le 7 août 2012 la somme de 1.200,00 euros, soit la somme de 200,00 euros pour chacune des prédites parties, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert à un établissement de crédit à convenir avec l’autre partie au litige, et d’en justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile, charge Madame la vice-présidente Carine FLAMMANG de la surveillance de cette mesure d’instruction,

dit que l’expert devra en toute circonstance informer ce magistrat de l’état de ses opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer, dit que dans l’accomplissement de sa mission, l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires et même entendre de tierces personnes, dit que si les honoraires de l’expert devraient dépasser le montant de la provision versée, il devra en avertir ledit magistrat et ne continuer les opérations qu’après consignation d’une provision supplémentaire, dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par le vice-président du tribunal de ce siège sur simple requête lui présentée par la partie la plus diligente, l’autre partie dûment convoquée et par simple note au plumitif,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal d’arrondissement le

2 octobre 2012 au plus tard,

fixe l’affaire pour continuation des débats à l'audience publique du mardi, 9 octobre 2012 à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06., dit l’appel incident non fondé,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit irrecevable la demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour la première instance, dit non fondée la demande de A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, dit fondée à concurrence du montant de 1.000,00 euros, la demande de la société à responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl tendant à l’octroi d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, partant condamne A.1.), A.2.), A.3.), A.4.), B.1.) et B.2.) in solidum à payer à la société à responsabilité limitée BIJOUTERIE SOC.1.) sàrl la somme de 1.000,00 euros,

réserve le surplus et les frais.