Court dismisses appeal on procedural costs and confirms first-instance judgment regarding oral lease dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 88/2012

Audience publique du mardi, huit mai deux mille douze

Numéro 143242 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), épouse

PERSONNE2.),

sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Roland FUNK de

Luxembourg du 27 janvier 2012,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Karim SOREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), employé SOCIETE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Roland FUNK,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Nicolas BAUER, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 143242 du rôle et appelée pour fixation le 21 février

2012, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 avril 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Karim SOREL, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Nicolas BAUER, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

mai 2012, le

Jugement

qui suit:

Par

requête

déposée

le

novembre

2011,

PERSONNE1.),

épouse

d’PERSONNE2.), avait demandé la convocation de PERSONNE3.) devant la justice

de paix d’Esch-sur-Alzette, pour:

- voir constater la conclusion d’un nouveau bail oral entre parties à compter de la

résiliation du premier bail,

- voir dire que le jugement du 12 octobre 2010 est caduc, sinon privé de tout effet

juridique,

- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et

- voir condamner le défendeur au paiement d’une indemnité de procédure de

1.000,- euros.

A l’appui de sa demande, la requérante avait fait valoir qu’en raison de la non

exécution par PERSONNE3.) du jugement du 12 novembre 2010 (condamnant

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 9.000,- euros à titre d’arriérés

de loyers, prononçant la résiliation du bail aux torts du locataire et le condamnant à

déguerpir des lieux dans le mois de la notification du jugement), un nouveau bail oral

se serait formé entre parties. Elle avait encore fait valoir qu’elle s’était, depuis ce

jugement, acquittée du paiement des loyers qui auraient été acceptés en tant que tels

par le propriétaire.

Par jugement du 5 janvier 2012, le premier juge a rejeté comme non fondées, tant la

demande principale de PERSONNE1.) que la demande reconventionnelle de

PERSONNE3.) en allocation de dommages-intérêts pour procédure abusive et

vexatoire. PERSONNE1.), qui a été déboutée de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure, a été condamnée à payer au défendeur PERSONNE3.) une

indemnité de procédure de 500,- euros par application des dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile.

Le premier juge a encore décidé qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 27 janvier 2012.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande au tribunal de:

- réformer le jugement a quo, et au fond, constater, principalement, la conclusion

d’un nouveau bail oral entre parties, à compter du lendemain de la résiliation du

premier bail,

- partant, voir dire que le jugement du 12 octobre 2010 est caduc, sinon privé de

tout effet juridique, (le tribunal suppose que l’appelante voulait se référer au

jugement de novembre 2010) ;

- partant, décharger l’appelante de toute condamnation intervenue en première

instance, et

- subsidiairement, donner acte à l’appelante qu’elle entend rapporter la preuve de

certains faits invoqués à l’appui de sa demande par l’audition de témoins, et

notamment les faits suivants :

« Attendu que les parties s’étaient entendues dans la suite du prononcé du

jugement du 12.11.2010 à conclure un second contrat de bail à compter du

lendemain de la résiliation du premier bail survenue, sans préjudice quant à une

autre date.

Que l’appelante avait pour ce faire informé l’intimé de ce qu’elle restait dans

l’attente de percevoir des indemnités provenant de son licenciement abusif ainsi

que d’un accident de trajet à l’occasion duquel elle avait dû souffrir de différents

préjudices.

Que l’intimé a expressément marqué son accord dans ses conditions énoncées à

la conclusion d’un nouveau bail oral. »

- voir encore ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et

- condamner l’intimé au paiement d’une indemnité de procédure de 1.250,- euros

pour la première instance et de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

L’appelante fait valoir, comme en première instance, que suite au jugement du 12

novembre 2010, elle a pendant plus d’une année continué à payer mensuellement le

prix de l’ancien bail en indiquant sur les quittances de paiement que ces paiements

étaient faits à titre de « loyers » et que le bailleur n’aurait jamais contesté la formation

d’un nouveau contrat de bail oral entre parties. Le propriétaire, qui aurait au mois de

septembre/octobre 2011 soudainement décidé de vendre son immeuble, aurait alors

seulement voulu procéder à l’exécution du jugement de 2010.

Comme il y aurait eu un nouveau bail oral entre parties, le jugement du 12 novembre

2010 serait devenu caduc.

Le mandataire de l’appelante a reconnu, sur question du tribunal, que les arriérés de

loyers en raison desquels le bail avait été résilié, n’ont pour une très grande partie

toujours pas été payés.

L’intimé souligne qu’il n’a pas pu avoir un nouveau contrat de bail alors que le premier

bail avait été conclu le 6 janvier 2009 avec le locataire PERSONNE2.), l’époux de

l’appelante et non pas avec l’appelante.

Il rappelle que, suite au prononcé du jugement de 2010, PERSONNE2.) lui aurait dit

de ne pas procéder au déguerpissement en hiver 2010 et d’attendre le printemps 2011

pour expulser le locataire et sa famille. Au printemps, le locataire aurait demandé à

PERSONNE3.) de lui accorder encore un délai afin (i) de lui permettre de trouver un

nouveau logement abordable, au nord du pays où les loyers seraient moins élevés et

(ii) d’éviter de perturber les enfants du locataire, scolarisés à ADRESSE3.).

PERSONNE3.) aurait donc attendu la fin de l’année scolaire 2011. Lorsqu’il aurait

voulu contacter son locataire au mois d’août 2011, PERSONNE3.) se serait rendu

compte que le locataire et sa famille étaient partis en vacances pendant tout le mois

d’août tandis que lui était forcé, faute d’argent, de rester au pays. Il aurait alors décidé

de mettre un terme à cette situation. PERSONNE3.) a donc annoncé à PERSONNE2.)

qu’il voulait vendre son immeuble. Face au refus du locataire de libérer les lieux,

PERSONNE3.)

a procédé le 7 novembre 2011 par voie d’huissier à un

commandement de déguerpissement.

Le 11 novembre 2011, PERSONNE1.) a déposé sa requête au greffe de la justice de

paix.

L’intimé conteste formellement la conclusion d’un contrat de bail oral entre parties et

souligne qu’au vu de la somme impayée de 4.607,92 euros, représentant les arriérés

de loyers redus par PERSONNE2.), toute volonté dans son chef de conclure un

nouveau bail serait exclue.

PERSONNE3.) conclut donc principalement à la confirmation du jugement. Il forme

cependant appel incident en ce que le premier juge n’a pas fait droit à sa demande en

dommages-intérêts basée sur les dispositions de l’article 6-1 du code civil

respectivement sur base des articles 1382 et 1383 du code civil. Il réclame à ce titre

la somme de 1.500,- euros pour la première instance et la somme de 1.000,- euros

pour l’instance d’appel.

L’intimé conclut encore à la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’une

indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il est constant que le bail écrit conclu entre PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a été

résilié par jugement du 12 novembre 2010 de sorte que ce bail a été dissolu et privé

d’effet à partir du moment où le jugement a été coulé en force de chose jugée.

L’appelante affirme qu’il y a eu un nouveau contrat de bail oral entre elle-même et

l’intimé.

C’est à celui qui se prévaut d’un bail à en rapporter la preuve.

Il est de principe que la preuve d’un bail oral doit être rapportée conformément aux

articles 1715 et 1716 du code civil.

Comme le bail conclu avec PERSONNE2.) a été résilié, l’appelante ne saurait se

prévaloir de la reconduction tacite du bail sur base de l’article 1738 du code civil.

Il faut dans le chef de celui qui se prévaut d’un bail oral, non seulement l’exercice de

droits, c'est-à-dire la jouissance des lieux occupés, mais encore l’accomplissement

des obligations découlant du prétendu bail, consistant par exemple dans le paiement

régulier de loyers.

Pour rapporter la preuve d’un nouveau bail oral, l’appelante affirme qu’il y a eu

exécution du bail au vu des quittances de loyer et de l’occupation des lieux.

Il est exact qu’une quittance de loyer, surtout si elle est signée par le bailleur, peut

être analysée comme un aveu extrajudiciaire du bail par le bailleur.

Néanmoins, le paiement du prix de l’ancien bail, qualifié de « loyer », auquel se joint

une occupation effective des lieux, ne peut en l’espèce être considéré comme

commencement d’exécution, rendant admissible l’offre de preuve par audition de

témoins, pour établir l’existence d’un bail oral, alors que la seule mention de la main

de l’occupant des lieux sur un virement bancaire de la mention de « loyer » n’établit

pas le bail, étant donné que la notion de « loyer » y mentionnée est une décision

unilatérale de sa part, non acceptée par le propriétaire. Il n’y a en l’espèce pas de

quittances de loyers signées par le bailleur.

Pour que l’occupation des lieux puisse être considérée comme un élément de preuve

de l’exécution du bail, il faut qu’elle ne soit pas équivoque et qu’elle ne puisse

s’expliquer autrement. Elle doit clairement faire apparaître la volonté des parties de

conclure un bail, ce qui n’est également pas le cas en l’espèce alors que le bailleur a

manifesté son intention de faire exécuter un jugement du 12 novembre 2010 en

procédant par commandement d’huissier en vue du déguerpissement du locataire.

Le moyen de l’appelante tendant à dire que (i) le bailleur l’a laissée dans les lieux suite

au jugement ayant prononcé la résiliation du bail et ayant ordonné le déguerpissement

et que (ii) partant un nouveau bail se serait formé, est à rejeter comme non fondé.

Au vu des développements qui précèdent, PERSONNE1.) reste en défaut de prouver

l’existence d’un bail oral.

Il devient dès lors superfétatoire de statuer sur l’offre de preuve formulée en ordre

subsidiaire par PERSONNE1.).

Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

PERSONNE3.) a formé un appel incident et il demande, par réformation du jugement

entrepris, qu’il soit fait droit à sa demande en dommages-intérêts pour procédure

abusive et vexatoire. Il réclame pour la première instance la somme de 1.500,- euros

et pour l’instance d’appel la somme de 1.000,- euros.

C’est à bon droit et pour les motifs que le tribunal adopte, que le premier juge a rejeté

la demande en dommages-intérêts comme non fondée sur ces deux bases.

Comme l’exercice d’une voie de recours ne dégénère en faute, pouvant justifier

l’allocation de dommages-intérêts, que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise

foi ou au moins une erreur grave équipollente au dol et que ces conditions ne sont

pas remplies en l’espèce, il y a lieu de déclarer également non fondée la demande en

dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel tant

sur base de l’article 6-1 du code civil que sur la base subsidiaire des articles 1382 et

1383 du code civil.

L’appelante a conclu à la réformation du jugement entrepris en ce qu’il n’a pas été fait

droit à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure. En première instance,

elle avait réclamé la somme de 1.000,- euros. Actuellement, elle réclame la somme

de 1.250,- euros pour la première instance et la somme de 1.500,- euros pour

l’instance d’appel.

L’augmentation de sa demande pour la première instance n’a pas été contestée.

Le tribunal constate que c’est à bon droit que le premier juge a rejeté comme non

fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure et

ceci au vu de l’issue du litige.

Le jugement entrepris est donc à confirmer sur ce point.

En appel, la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure

de 1.500,- euros est également à déclarer non fondée au vue de l’issue de l’instance

d’appel.

PERSONNE3.) a demandé une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour

l’instance d’appel. Il y a lieu de faire droit à sa demande qui est fondée pour le montant

de 1.000,- euros; il est en effet inéquitable de laisser à sa charge des frais exposés

par lui qui ne sont pas compris dans les dépens.

La partie appelante demande encore à ce que le présent jugement soit déclaré

exécutoire par provision. Au vu du sort réservé à l’appel, la demande de

PERSONNE1.) en exécution provisoire est devenue sans objet, étant rappelé qu’en

tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir exécution

provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et que ce

recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte tenu

du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet

suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par

provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule

516, nos 5 et 6).

Au vu des développements ci-dessus, tant l’appel principal que l’appel incident ne

sont pas fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) en dommages-intérêts pour procédure

abusive pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) une indemnité de procédure de

1.000,- euros pour l’instance d’appel,

déboute PERSONNE1.) de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.