Tenant appeal dismissed; landlord's claim for rent and eviction upheld by court.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 89/2012

Audience publique du mardi, huit mai deux mille douze

Numéros 138982 et 139423 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, premier juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg du 11 juillet

2011,

comparant initialement par Maître Alex PENNING, avocat, et actuellement par Maître

Albert RODESCH, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à la

« ENSEIGNE1.) » à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître

Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat,

demeurant à

Luxembourg.

II

Entre

PERSONNE1.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-Alzette du 14 juillet

2011,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à la

« ENSEIGNE1.) » à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître

Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat, demeurant à

Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, vingt-huit février deux mille douze sous le numéro 48/2012 et

dont le dispositif est conçu comme suit:

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 138.982 et 139.423,

reçoit l’appel introduit par exploit d’huissier du 11 juillet 2011,

reçoit l’appel introduit par exploit d’huissier du 14 juillet 2011 uniquement en ce qu’il

vise le défaut de qualité de bailleur dans le chef de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. et le dit irrecevable pour le surplus,

invite la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de justifier, pièces à l’appui, sa qualité de

bailleur,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 17 avril

2012, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais. »

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) fut entendu en ses explications.

Maître Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat, comparant pour la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 8

mai 2012 le

jugement

qui suit:

Revu le jugement du 28 février 2012.

Quant à la recevabilité des demandes de la SOCIETE1.) S.A.

Par le prédit jugement du 28 février 2012, le tribunal avait notamment invité la

SOCIETE1.) S.A. à justifier sa qualité du bailleur au regard d’une contradiction entre

sa date de constitution telle que relatée dans un acte notarié du 9 décembre 2004 (il

y est mentionné qu’elle n’aurait été constituée qu’en 2001) et le fait que le bail a été

signé en 1991.

Il résulte des explications et pièces fournies par le bailleur, d’ailleurs non contestées

par PERSONNE1.), que la contradiction soulevée par le tribunal est le fruit d’une

erreur matérielle contenue dans l’acte notarié précité dans la mesure où le bailleur,

sous sa forme et dénomination sociale originaire (i.e. avant scission et transformation

en société anonyme) a été constituée en 1977 et non pas en 2001.

Dans ces conditions, la SOCIETE1.) S.A. a justifié sa qualité de bailleur et ses

demandes sont, par confirmation du jugement entrepris, à déclarer recevables.

Quant au fond

Tout comme en première instance, PERSONNE1.) entend résister à la demande en

paiement adverse en faisant valoir (i) que le bail aurait été cédé à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) et que ce serait elle qui serait redevable des

arriérés de loyers et de charges réclamées, ce du moins à compter de la date de

constitution (16 décembre 2002) et que (ii), en raison de la prescription quinquennale

édictée par l’article 2277 du code civil, les arriérés antérieurs au 25 octobre 2005 serait

prescrits.

En ce qui concerne le premier moyen, PERSONNE1.) explique qu’il résulterait d’un

accord passé avec M. PERSONNE2.), pour compte de la SOCIETE1.) S.A., que la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) aurait repris le bail et que PERSONNE1.)

serait par ailleurs dispensé des paiements de loyers suite à un cambriolage qui a eu

lieu en 1999 dans les locaux loués à condition de continuer à la SOCIETE1.) S.A. une

éventuelle indemnisation du dommage accru (évalué à 500.000,- euros) versée par

l’assurance.

La SOCIETE1.) S.A. conteste cet accord.

Le tribunal constate qu’il n’existe aucune pièce qui documenterait le changement de

locataire invoqué par PERSONNE1.). Le fait que « sa » société ait établi, de manière

unilatérale, son siège social à l’adresse des locaux loués et que PERSONNE1.) ait

exercé son commerce non plus en nom personnel mais via cette société ne prouve

en rien un accord du bailleur à se voir substituer un nouveau locataire dans le bail qui

le lie à PERSONNE1.). Contrairement à l’argumentation de PERSONNE1.), ce n’est

pas non plus l’absence de paiement de loyers « pendant plus de 10 ans » de la part

de PERSONNE1.) qui serait de nature à établir ce changement de locataire,

respectivement une renonciation du bailleur à sa créance.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que c’est PERSONNE1.) et non

pas la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) qui est à considérer comme

locataire et qu’il est tenu du paiement des loyers non prescrits.

En ce qui concerne le moyen de prescription invoqué, le tribunal constate que ce point

n’a pas fait l’objet du moindre développement en termes de plaidoiries orales à la

barre.

Les prétentions laconiques des parties peuvent se résumer comme suit : dans son

acte d’appel, PERSONNE1.) invoque la prescription des arriérés de loyers et charges

se rapportant à une période de plus de 5 ans à compter de la requête introductive

d’instance (25 octobre 2010), soit la prescription des arriérés antérieurs au 25 octobre

2005.

La SOCIETE1.) S.A., en concluant à la confirmation du jugement entrepris, adopte la

position du premier juge qui a considéré qu’en raison de divers acomptes payés par

PERSONNE1.), les loyers échus avant le 5 mars 1998 sont prescrits.

La requête introductive d’instance date du 25 octobre 2010. Ainsi, en raison de la

prescription quinquennale édictée par l’article 2277 du code civil, tous les loyers

antérieurs au 25 octobre 2005 sont a priori prescrits sauf cas d’interruption de la

prescription.

En effet, en application de l’article 2248 du code civil (et non pas de l’article 2251 ou

de l’article 2250 visés respectivement par le premier juge et par l’appelant), la

prescription est interrompue par la reconnaissance que le débiteur … fait du droit de

celui contre lequel il prescrivait.

Lorsqu’elle provient du débiteur, l’interruption procède d’une reconnaissance de dette

qui peut être tacite : à ce titre les demandes de délais de paiement ou les paiements

partiels de la créance interrompent la prescription. (cf. Malaurie & Aynès, Cours de

Droit Civil, les Obligations, éd. Cujas 1994/1995, n° 1089)

Lorsqu’il y a interruption, tous les effets antérieurs de la prescription sont effacés. Une

nouvelle prescription va courir, à zéro ; le principe est qu’elle aura la même durée que

l’ancienne. (cf. op. cit. n° 1090)

En l’occurrence, le tribunal note qu’il y a eu deux sources d’interruption de la

prescription.

Ainsi, d’une part et suivant relevés de compte du bailleur annexés à ses courriers de

rappel, il y a eu cinq paiements d’acomptes entre le 5 mars 2003 et le 19 janvier 2005.

Ces paiements sont, par adoption des motifs du premier juge, à considérer comme

reconnaissance tacite de dette par le débiteur PERSONNE1.).

D’autre part, par une série de courriers adressés à M. PERSONNE2.) pour compte du

bailleur (courriers du 19 février 2003, du 4 août 2006, du 1er avril 2007, du 27 mars

2009 et du 9 juin 2009), PERSONNE1.) s’excuse pour l’absence, respectivement les

retards de paiement tout en promettant d’apurer ses dettes, ce qu’il espère de faire,

soit en récupérant une indemnisation de la part de son assureur suite au cambriolage

intervenu dans son commerce, soit en vendant son fonds de commerce.

Ces courriers constituent une reconnaissance explicite de la dette de loyers de

PERSONNE1.) envers son bailleur.

Il appert dès lors des éléments qui précèdent que, depuis le 5 mars 2003 jusqu’à la

requête introductive d’instance, il ne s’est jamais écoulé plus de cinq ans sans

interruption de la prescription par le débiteur.

En ces circonstances, il y a lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a retenu que

les arriérés de loyers affectés par la prescription sont ceux antérieurs au 5 mars 1998.

Ainsi qu’il a été détaillé dans le jugement du tribunal de céans du 28 février 2012, le

premier juge a opéré une différentiation entre les loyers dus après le 1er décembre

2005 et ceux accrus antérieurement à cette date.

Ainsi, pour la période postérieure au 1er décembre 2005, soit de décembre 2005 à

avril 2011, le premier juge a condamné PERSONNE1.) à payer à la SOCIETE1.) S.A.

la somme de 130.498,07 euros du chef d’arriérés de loyers.

Pour la période antérieure, soit du 5 mars 1998 au 30 novembre 2005, le premier juge

a sursis à statuer en attendant, de la part de la SOCIETE1.) S.A. un décompte détaillé

en ce qui concerne les arriérés en question.

Il a de même prononcé un sursis à statuer en ce qui concerne les frais locatifs

réclamés en attendant la production d’un décompte détaillé de ces frais, pièces

justificatives à l’appui.

Aucun de ces décomptes n’a été versé à l’heure actuelle.

Dans la mesure où la SOCIETE1.) S.A. conclut à la confirmation du jugement entrepris

et que PERSONNE1.) ne formule aucune critique ni observation, ne serait-ce qu’à

titre subsidiaire, quant au quantum de la condamnation prononcée par le premier juge,

il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur l’ensemble de ces points tout en

renvoyant le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette pour y voir statuer sur les points pour lesquels un sursis à statuer avait été

ordonné.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels sont à

déclarer non fondés et que le jugement entrepris est à confirmer.

Lors de l’audience de plaidoiries du 14 février 2012 la SOCIETE1.) S.A. avait

augmenté sa demande en condamnation d’un montant de 21.558,90 euros

correspondant

aux

loyers,

respectivement

indemnités

d’occupation

échus

postérieurement au jugement entrepris, soit pour les mois de mai 2011 à février 2012.

A l’audience des plaidoiries du 17 avril 2012, les parties ont informé le tribunal que

PERSONNE1.), en exécution de la condamnation au déguerpissement prononcée par

le premier juge, a quitté les lieux loués au courant du mois de mars 2012. La

SOCIETE1.) S.A. a dès lors encore augmenté sa demande en condamnation

d’arriérés de loyers, respectivement d’indemnités de location, d’un montant de

2.155,89 euros.

PERSONNE1.) ne critiquant pas non plus le quantum de cette augmentation de la

demande, elle est à déclarer fondée pour le montant total de (21.558,90 + 2.155,89

=) 23.714,79 euros.

Le tribunal rappelle que la SOCIETE1.) S.A. sollicite, pour chacun des deux appels,

l’allocation d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 2.000,- euros.

Or, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que si elle constitue un

acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au

dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

La SOCIETE1.) n’ayant pas rapporté la preuve d’une telle faute dans le chef de

PERSONNE1.), ses demandes en obtention d’indemnités pour procédure abusive et

vexatoire sont à déclarer non fondées.

Ni la partie appelante, ni la partie intimée n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable

de laisser à leur charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu

de dire non fondées leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 28 février 2012,

dit les appels non fondés, partant

confirme le jugement entrepris et renvoie les parties en prosécution de cause devant

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

donne acte aux parties des augmentations de demande formulées par la société

anonyme SOCIETE1.) S.A.,

les dit fondées, partant,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. la

somme de 23.714,79 euros,

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en obtention

d’indemnités pour procédure abusive et vexatoire,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.