Court orders removal of seller's mortgage lien and awards costs to buyer in property dispute.

Jugement civil no 52 / 2012

(première chambre)

Audience publique du mercredi vingt-neuf février deux mille douze

Numéro 126946 du rôle

Composition :

Serge THILL, premier vice-président,

Martine DISIVISCOUR, premier juge,

Marielle RISCHETTE, premier juge,

David BOUCHE,

greffier.

Entre :

1. , entrepreneur, et son épouse

2. M.)

, demeurant ensemble à L- (.

î

parties demanderesses aux termes d'un acte de l'huissier de justice

Tom NILLES d'Esch-sur-Alzette du 9 décembre 2009,

parties défenderesses sur reconvention,

comparant par Maître Pierrot SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

e t :

la société à responsabilité limitée v3CCd.) SARL, établie et ayant son siège

social à L- (

, représentée par son gérant,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

partie défenderesse aux fins du prédit acte NILLES,

partie demanderesse par reconvention.

comparant par Maître Rosario GRASSO, avocat, demeurant à Luxembourg.

Le T r i b u n a 1

Vu l'ordonnance de clôture du 18 janvier 2012.

Entendu le rapport fait en application de l'article 226 du Nouveau Code de

procédure civile.

Entendu

N.)

et

par l'organe de Maître Eric MULLER, avocat, en remplacement de

Maître Pierrot SCHELTZ, avocat constitué.

Entendu la société à responsabilité limitée ^CC'l.) par l'organe de Maître

Rosario GRASSO, avocat constitué.

Suivant acte notarié de vente en état futur d'achèvement du 29 juillet 2005, la

société

SARL a vendu à

n)

et

une partie du terrain ainsi qu'un appartement

avec balcon sis au deuxième étage (lot n° 122 G A 02, surface 84,36 m^), un

grenier sis au troisième étage (lot n° 136 G G 03, surface 56,45 m^), une cave

sise au premier sous-sol (lots 055 G A 81, surface 4,87 m^) et deux

emplacements intérieurs sis au premier sous-sol (lot n° 044 F U 81 et 003 P U

82, surface 2 x 12,60 m^) dans un immeuble à construire à

au prix de 183.160 euros, taxe sur la valeur ajoutée de 15% comprise.

Le 1 septembre 2005 la société

SARL fait transcrire l'acte notarié de

vente en état futur d'achèvement près du 1^*^ bureau de conservation des

hypothèques de Luxembourg, lequel a procédé à l'inscription du privilège du

vendeur.

Faisant valoir avoir réglé l'intégralité du prix de vente, mais que la société

) SARL refuse la mainlevée de l'inscription hypothécaire en faisant état

d une créance, contestée et sans lien avec l'obligation principale garantie par

voie d'hypothèque,

et

M^

font, par exploit d'huissier de justice du 9 décembre 2009,

donner assignation à la société

) SARL à comparaître devant le tribunal

d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière civile aux fins de voir

ordonner la radiation de l'inscription hypothécaire transcrite le 1®"" septembre

2005 près du premier bureau des hypothèques à Luxembourg volume! , n°

t - sur l'immeuble sis à L-

, inscrit au cadastre

de la commune de LcOl") , section A de LiêUL') , n°

, lieu-dit

« rue l -

», ainsi que la transcription du jugement à intervenir près du

bureau de la conservation des hypothèques.

Les requérants sollicitent l'allocation d'une indemnité de 3.000 euros sur base

de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La société v93Cyl.) SARL s'oppose à la radiation de l'hypothèque au motif que

n)

et

ont commandé des travaux supplémentaires ayant trait à l'aménagement du

grenier de l'immeuble et dont le prix s'élève à 12.801,52 euros (facture du 14

septembre 2009), lequel demeure toujours impayé.

La société demande, à titre reconventionnel, la condamnation de

et

M ^

à lui payer la

somme de 12.801,52 euros du chef des travaux effectués, ainsi que la somme de

1.000 euros à titre de préjudice moral. La demande est basée principalement sur

les dispositions de la responsabilité contractuelle et, subsidiairement, sur base de

l'enrichissement sans cause.

La société requiert l'allocation d'une indemnité de 1.500 euros sur base de

l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que l'exécution

provisoire du jugement à intervenir.

La demande principale

Aux termes de 1 article 2157 du Code civil, les inscriptions sont rayées du

consentement des parties intéressées (...) ou en vertu d'un jugement en dernier

ressort ou passé en force de chose jugée. L'article 2160 du même Code dispose

que la radiation doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l'inscription a été

faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu'elle l'a été en vertu

d un titre irrégulier, soit eteint ou soldé, ou lorsque les droits de privilège ou

d'hypothèque sont effacés par les voies légales.

Les parties s'opposent sur la question de savoir si l'obligation garantie par le

privilège du vendeur est éteinte ou non:

Nj

et

^

•)

font valoir que l'obligation garantie s'est

éteinte suite au paiement de la dernière tranche du prix de vente, tandis que la

société ^-1.) SARL soutient que le prix de vente comprend également les

travaux commandés en surplus, partant que l'obligation garantie ne s'éteint

qu'après paiement du prix des travaux litigieux.

Il convient de rappeler que le vendeur d'un immeuble a en vertu de l'article

2103, 1° du Code civil une créance privilégiée sur l'immeuble vendu pour le

paiement du prix.

Il est de principe que le privilège garantit la fraction du prix non payée. Le prix

garanti est celui qui est porté dans l'acte de vente publié. Si le privilège garantit

le prix, il s'applique aussi à ses accessoires, à condition qu'ils soient mentionnés

dans l'acte de vente et dans l'inscription. Ces accessoires comprennent toutes les

charges ou prestations imposées à l'acheteur au profit du vendeur ou d'un tiers,

les intérêts légaux ou conventionnels, ainsi que les « frais et loyaux coûts du

contrat » (honoraires du notaire, droits de mutation) dont le vendeur a pu faire

l'avance {Droit civil :

Les sûretés, La publicité foncière par Philippe Simler et

Philippe Delehecque, Précis Dalloz, 1989, n° 259).

Les prestations supplémentaires à fournir le cas échéant n'étant pas à considérer

comme accessoires au prix de vente, le moyen de la société 60Cd.) SARL

tendant à voir dire que les frais d'aménagement du grenier sont à considérer

comme des accessoires à la créance principale, garantis par le privilège du

vendeur est à rejeter comme non fondé.

En l'occurrence le conservateur des hypothèques a, lors de la transcription de

l'acte notarié de vente en état futur d'achèvement du 29 juillet 2005, inscrit

d'office le privilège du vendeur pour la créance en principal de 137.370 euros

correspondant au prix de la construction.

L'article 6 de l'acte notarié précité stipule ce qui suit : «(...) dans le cas où

l'acquéreur, postérieurement à la date des présentes et avant l'achèvement des

travaux, désirerait que des modifications fussent apportées à ses locaux

privatifs ou des travaux supplémentaires exécutés, il devrait s'adresser à

l'architecte du vendeur, lequel apprécierait si les modifications demandées

seraient réalisables et transmettrait la demande aux entrepreneurs intéressés

qui établiraient un devis soumis à son approbation et qu'il notifierait à

l acquéreur pour accord, il déterminerait l'incidence desdits travaux sur le

délai de livraison ci-dessus prévu.

L architecte du vendeur donnerait directement aux entrepreneurs les

instructions nécessaires.

Le coût des travaux modificatifs et supplémentaires ne participera pas du

caractère du prix de vente qui sera fixé ci-après, notamment en ce qui concerne

les privilèges attachés à son paiement ».

Le prix de 1 ininieuble est ventile comme suit : 45.790 euros pour le terrain et

137.370 euros pour les constructions à réaliser. Le prix du terrain a été libéré

lors de la passation de l'acte notarié. Le prix de la construction était payable

suivant les différentes phases d'achèvement de la construction.

Il n'est pas contesté que le prix de 137.370 euros retenu dans l'acte notarié de

vente est intégralement réglé. L'acte notarié stipulant clairement que le prix des

travaux supplémentaires ne « participera pas du caractère du prix de vente » et

« notamment en ce qui concerne les privilèges attachés à son paiement », le

tribunal retient que c'est à tort que la société vgCCd.) SARL refuse d'accorder

la mainlevée de l'hypothèque, alors que la créance garantie est réglée dans son

intégralité.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande de

K)

et d'ordonner la

radiation du privilège du vendeur inscrit près du premier bureau de conservation

des hypothèques de Luxembourg sous le volume (

- )

, numéro

La demande reconventionnelle

Suivant facture du 14 septembre 2009, la société .SCd.) SARL réclame à

la

somme de 12.801,52 euros à titre d'aménagement du grenier de l'immeuble

faisant l'objet de la vente en état futur d'achèvement du 29 juillet 2005, ventilée

comme suit:

•

Isolation thermique des surfaces de la toiture en laine de roche;

•

Sous-construction en contrelattes 24 mm;

•

Fourniture et pose de plaques en plâtre +/- 1 cm;

78,60 m^ à 70,78 €/m^

5J63,3I €

•

Fourniture et mise en place d'un plancher en bois

38,47 m^ à 49,90 €

L919,65€

•

Enduit et plâtre sur murs

25,60 m^ à 18,00 €

460,80 €

•

Fourniture et pose de fenêtres i..)

3.188.00 €

Total

11.131,76€

TVA 15

1.669,76 €

TOTAL

12.801,52 €

La société

SARL demande la condamnation solidaire de

N.)

et

à lui payer

la somme de 12.801,52 euros du chef de la facture précitée, ainsi que la somme

de 1.000 euros à titre de préjudice moral. Elle base sa demande, principalement,

sur les dispositions de la responsabilité contractuelle et, subsidiairement, sur

celles relatives à l'enrichissement sans cause.

n!)

et

M.)

s'opposent au paiement des travaux litigieux. Au dernier stade de leurs

conclusions ils font valoir que les travaux facturés sont compris dans le prix de

vente de l'immeuble. Ils contestent encore avoir commandé les travaux litigieux.

En l'espèce il est constant en cause que suivant acte notarié du 29 juillet 2005 la

société

SARL, en sa qualité de vendeur, ainsi que

n:)

et

M

, en leur qualité

d'acquéreurs, ont conclu un contrat de vente d'immeuble à construire sous la

forme de vente en état futur d'achèvement. La vente a eu lieu moyennant

paiement d'un prix global de 183.160 euros.

Il est encore constant en cause que la vente litigieuse tombe sous le champ

d'application des articles 1601-4 et suivants du Code civil.

Lorsqu'il est indiqué dans le contrat définitif, le prix ne peut plus varier, excepté

l'hypothèse particulière de la révision. Même si des dépenses supplémentaires

apparaissent nécessaires par la suite pour la réalisation de l'opération de

construction, celles-ci restent à la charge du vendeur fCA Orléans, ch. civ.,

Ire sect, 20 nov. 1996, soulignant que le vendeur n'a aucim droit à percevoir

une somme quelconque en sus du prix de vente ferme et définitif au titre de la

réalisation d'équipements supplémentaires qu'il a réalisés spontanément). La

solution serait évidemment différente si les travaux supplémentaires étaient

demandés par l'acquéreur lui-même, mais il faudrait que ceux-ci aient fait l'objet

d'un accord exprès et écrit entre les parties (Cass. Se civ. r'

avr. 1998) (voir:

JurisClasseur Civil; art. 1601-1 à 1601-4

97).

Comme la société âXd) SARL soutient que les travaux d'aménagement du

grenier n'étaient pas compris dans le prix de vente de l'immeuble à construire et

qu'il s'agit de travaux supplémentaires commandés par les acquéreurs, il lui

appartient, au vu des contestations des parties adverses, d'établir la réalité de ses

dires.

L acte notarié de vente devant notamment prévoir la description de l'immeuble

ou de la partie de l'immeuble vendu et le degré d'achèvement convenu et

comporter en annexe ou par référence à des documents déposés chez le notaire

les plans de construction, la notice descriptive indiquant la consistance et les

caractéristiques techniques de l'immeuble ainsi que les matériaux à employer,

les travaux à effectuer et les éléments d'équipement à installer, ainsi que le

règlement de copropriété (article 1601-5 du Code civil), il convient de se

rapporter à l'acte notarié de vente afin de déterminer si les travaux

d'aménagement du grenier étaient compris ou non dans le prix fixé à l'acte

notarié de vente.

En l'occurrence les acquéreurs ont déclaré lors de la conclusion de l'acte notarié

de vente avoir été en mesure de consulter avant la conclusion du contrat les

pièces suivantes déposées à l'étude du notaire: l'autorisation de construire, les

plans de construction, la description des travaux et fournitures. Ils ont encore

déclaré avoir reçu communication du règlement de copropriété, dont une copie

leur a été remise, de même que des plans et de la description des travaux et

fournitures prémentionnés (troisième feuillet, déclarations par l'acquéreur).

Ces documents ne sont pas versés au dossier de sorte que le tribunal n'est pas en

mesure de vérifier si les travaux d'aménagement du grenier étaient ou non

compris dans le prix de vente.

En ce qui concerne la question de savoir si les acquéreurs ont commandé les

travaux litigieux, il est contant en cause qu'aucune commande écrite n'a été

reçue, ceci malgré le fait que le contrat de vente stipule de façon précise la

procédure à observer et exige un écrit.

Soutenant avoir été dans l'impossibilité morale de se procurer un écrit étant

d^ine qu a 1 epoque des faits

> frère de

^•)

? avait qualité d'associé de la société, la société

SOCl] SARL offre de prouver par l'audition des témoins

p!)

et

^7

faits suivants : « Au moment de l'achèvement

du bâtiment sis à /ÎDW.)

, les épata

ont fait une

commande verbale portant sur l'amenagement du grenier. Ces travaux ont

ensuite été réalisés par

^^^l

par la suite a adressé aux époux

) — H ) une facture d un montant de 12.801,52 euros, datée au 14 septembre

2009 et correspondant au coût d aménagement du grenier susmentionné ».

N;)

et

M.)

contestent que la partie adverse ait été dans l'impossibilité morale de se procurer

un écrit et ils soulèvent l'irrecevabilité de l'offre de preuve en application de

1 article 1341 du Code civil. Faisant valoir que les témoins à entendre sont les

gérants de la société \5CC'^-) SARL, ils s'opposent à leur audition, les intérêts

des témoins se confondant avec ceux de la société. Ils concluent finalement au

rejet de l'offre de preuve pour être ni pertinente, ni concluante.

Aux termes de l'article 1341 du Code civil, tout acte dont la valeur dépasse les

2.500 euros doit être rédigé par écrit. Ce principe reçoit exception en cas

d'impossibilité morale de se procurer un écrit (article 1348 du même Code).

L'impossibilité morale résulte d'obstacles non pas externes, mais internes aux

parties à l'acte. La rédaction d'un écrit, bien que facile à réaliser sur le plan

matériel, va à l'encontre de réflexes psychologiques. Il s'agit de situations dans

lesquelles, pour le demandeur, il aurait été, à l'égard de l'autre partie, offensant,

déplacé, malséant de se montrer méfiant et d'exiger la rédaction d'un écrit

{JurisClasseur civil, art 1341 à 1348, fasc. 60n° 30).

Le fait que

et son frère

étaient à l'époque des faits associés de la société

SARL

n'est pas de nature à prouver qu'il y avait une impossibilité morale de se procurer

un écrit pour constater la commande de travaux supplémentaires, ceci d'autant

plus que l'acte notarié de vente prévoit expressément l'acceptation d'un devis

pour tous travaux supplémentaires demandés par les acquéreurs. Il s'ensuit que

l'offre de preuve tendant à établir la commande des travaux litigieux par

l'audition de témoins est irrecevable.

Au vu de l'ensemble des développements qui précèdent, le tribunal retient qu'il

n'est pas établi que les travaux faisant l'objet de la facture du 14 septembre 2009

constituent des travaux supplémentaires, non compris dans le prix de vente de

l'immeuble à construire. Il s'ensuit que la demande en paiement de la facture

litigieuse et en allocation de dommages et intérêts sur base des dispositions de la

responsabilité contractuelle est à rejeter comme non fondée.

Soutenant que

n!)

et

M.)

se sont enrichis à son détriment, la société

SARL

demande de faire droit à sa demande en paiement sur base des dispositions

relatives à l'enrichissement sans cause. Faisant état d'une intention libérale dans

le chef de la société requérante,

et

M ^

concluent au rejet de la demande en paiement.

En tant que source autonome d'obligations, l'enrichissement sans cause se

caractérisé par la reunion de deux éléments, l'un positif, d'ordre économique —

un mouvement de valeur d'un patrimoine à l'autre -, l'autre négatif, d'ordre

juridique -

l'absence de cause juridique de ce mouvement de valeur. Réunies,

les conditions de l'enrichissement sans cause font naître à la charge de l'enrichi.

une obligation d'indemniser l'appauvri {Droit civil, Les obligations par F. Terré,

P. Simler et Y. Lequette, précis Dalloz, l(f édition, n° 1066 et 1072).

Il est de principe que l'action en restitution de l'avantage indûment reçu n'est

recevable que si le bénéficiaire de l'obligation de restitution n'a pas commis de

faute et s'il ne dispose pas d'une autre action lui permettant d'obtenir satisfaction.

Cette condition signifie principalement que l'action de in rem verso ne peut

prospérer quand l'appauvri dispose d'une autre action pour obtenir la

compensation de son appauvrissement. De même l'action de in rem verso est

refusée, lorsqu'elle est intentée aux seules fins de surmonter une difficulté de

preuve {Jurisclasseur civil, art 1370 et 1371, fasc. unique, n° 59, 63 et 66, voir

aussi en ce sens Cour 13.6.2001, P. 32, p. 151).

La demande dirigée contre

et

•)

sur base des dispositions de la responsabilité

contractuelle étant vouée à l'échec faute de preuve de l'existence d'un contrat

portant sur les prétendus travaux supplémentaires, la demande en paiement des

travaux litigieux sur base de l'enrichissement sans cause est également à rejeter

comme non fondée.

Aux termes de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu'il

apparaît inéquitable de laisser à la charge d'une partie les sommes exposées par

elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l'autre partie à lui

payer le montant qu'il détermine. L'application de l'article 240 du Nouveau

Code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge {Cour de

cassation française, 2ème chambre civile, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin

2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

Au vu de l'issue du litige, la demande de la société sSCCl.) SARL est à

déclarer non fondée.

Eu égard aux éléments du dossier, la demande de

N.")

^

J

est à déclarer fondée

pour le montant de 1.250 euros.

Par ces motifs :

le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, première chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement, sur le rapport du président de

chambre délégué,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle;

dit fondée la demande de

et

M ^

tendant à voir ordonner la radiation de

l'hypothèque grevant l'immeuble sis à Aj)?

ordonne la radiation du privilège du vendeur inscrit près du premier bureau des

hypothèques à Luxembourg, volume ( ^

, grevant l'immeuble faisant

l'objet de l'acte notarié de vente en état futur d'achèvement reçu le 29 juillet

2005 pardevant le notaire Femand Unsen;

ordonne la transcription du présent jugement dans le registre de conservation

des hypothèques;

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée vSCC^) en

paiement de la facture du 14 septembre 2009 et en allocation de dommages et

intérêts;

condamne la société à responsabilité limitée

à payer à

et

une indemnité

de 1.250 euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

rejette la demande de la société à responsabilité limitée SCCA) en allocation

d'une indemnité sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile;

condamne la société à responsabilité limitée ^500^"!) aux dépens de l'instance

et en ordonne la distraction au profit de Maître Pierrot SCHILTZ, avocat

concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l'avance.

Ce jugement a été lu à l'audience publique indiquée ci-dessus par Serge THILL,

premier vice-président, en présence de David BOUCHE, greffier.