Tenant appeal dismissed; court requires landlord to prove ownership despite payment to third-party account.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 48/2012

Audience publique du mardi, vingt-huit février deux mille douze

Numéros 138982 et 139423 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

PERSONNE1.), commerçant, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Luc KONSBRUCK

en remplacement de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de Luxembourg du 11 juillet

2011,

comparant initialement par Maître Alex PENNING, avocat, et actuellement par Maître

Albert RODESCH, avocat, les deux demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à la

« SOCIETE2.) » à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître

Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat,

demeurant à

Luxembourg.

II

Entre

PERSONNE1.), gérant de société, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-Alzette du 14 juillet

2011,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à la

« SOCIETE2.) » à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître

Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat, demeurant à

Luxembourg.

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Faits

Les affaires, inscrites sous les numéros 138.982 et 139.423 du rôle et appelées pour

fixation le 4 octobre 2011, furent successivement fixées pour plaidoiries aux 22

novembre 2011, 24 janvier 2012, 31 janvier 2012 et finalement à l’audience publique

du mardi, 14 février 2012, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Matthias LINDAUER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

avocat, comparant pour PERSONNE1.) fut entendu en ses explications.

Maître Jean-Jacques SCHONCKERT, avocat, comparant pour la société anonyme

SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 28

février 2012, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée le 25 octobre 2010 au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, la SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer PERSONNE1.) aux fins de le voir

condamner à lui payer la somme de 203.367,76 euros à titre d’arriérés de loyers, de

voir résilier le contrat de bail existant entre parties aux torts du défendeur et de le voir

condamner à quitter les lieux endéans un mois à partir de la notification du jugement

à intervenir.

A l’appui de sa demande, la SOCIETE1.) S.A. a expliqué que, suivant contrat de bail

signé le 22 mars 1991 et ayant commencé à courir le 1er mars 1991, elle a donné en

location à PERSONNE1.), un local de commerce situé au centre commercial

SOCIETE3.), sis à ADRESSE3.) contre paiement d’un loyer indexé de 50.000,- francs

et que le locataire a failli à son obligation de payer régulièrement le loyer convenu.

Devant le premier juge, à l’audience du 29 avril 2011, la SOCIETE1.) S.A. a augmenté

sa demande à la somme de 218.178,99 euros à titre de loyer et frais demeurant

impayés jusqu’au mois d’avril 2011 inclus.

PERSONNE1.) a admis avoir signé, en 1991, un contrat de bail avec la requérante

concernant le local de commerce en question. Faisant valoir avoir constitué la société

SOCIETE4.) SARL, domiciliée à cette même adresse, PERSONNE1.) a fait plaider

que ladite société avait repris le bail litigieux et que la demande, dirigée à son

encontre, serait à rejeter. A titre subsidiaire, il a invoqué la prescription quinquennale

de l’article 2277 du code civil, pour en conclure que les loyers antérieurs au 25 octobre

2005 seraient prescrits.

En ce qui concerne les loyers postérieurs au 25 octobre 2005, PERSONNE1.) a

contesté le montant réclamé au motif que la requérante n’a pas précisé le mode de

calcul

des augmentations indiciaires. Concernant les frais mis en compte,

PERSONNE1.) n’a pas contesté redevoir les frais mais, à défaut de pièces

justificatives, il a contesté le montant réclamé de ce chef.

Retenant qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) aurait cédé

le bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE4.), que le contrat de bail originaire

du 22 mars 1991 a expiré de plein droit le 1er mars 2006 et, qu’en application de

l’article 1737 du code civil, un nouveau contrat de bail à durée indéterminée s’est

formée entre parties aux mêmes conditions que l’ancien bail, que le paiement de

plusieurs acomptes a interrompu le délai de prescription quinquennal conformément

à l’article « 2251 » du code civil et que dès lors les loyers échus avant le 5 mars 1998

sont prescrits, retenant qu’il est dans l’impossibilité de ventiler le solde des loyers

redus au 1er décembre 2005 et considérant que le non-paiement des loyers durant

une période prolongée constitue une cause de résiliation du bail, le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du 19 mai 2011 :

- dit la demande d’ores et déjà fondée en ce qui concerne les loyers des mois de

décembre 2005 à avril 2011 inclus,

- condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) la somme de

130.498,07 euros de ce chef,

- sursis à statuer quant à la demande en paiement des loyers entre le 5 mars 1998 et

le 30 novembre 2005,

- invité la société anonyme SOCIETE1.) à verser un décompte détaillé en ce qui

concerne les loyers en question,

- sursis à statuer quant à la demande en paiement du solde des frais,

- a invité la société anonyme SOCIETE1.) à verser un décompte détaillé des frais

réclamés, pièces justificatives à l’appui,

- prononcé la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts de

PERSONNE1.),

- condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard dans un mois à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, PERSONNE1.), par l’intermédiaire de Maître Alex PENNING, a

relevé appel par exploit d’huissier du 11 juillet 2011, appel qui a été enrôlé sous le

numéro 138.982.

PERSONNE1.) a également entrepris ledit jugement par exploit d’huissier du 14 juillet

2011, cette fois-ci avec l’assistance de Maître Albert RODESCH. Cet appel a été

enrôlé sous le numéro 139.423.

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux

rôles pour y statuer par un seul et même jugement.

Lors de l’audience du 14 février 2012, le représentant de Maître RODESCH a déclaré

qu’il reprend le mandat de Maître PENNING, ce qui est par ailleurs confirmé par un

courrier de ce dernier, et qu’il défend cumulativement les moyens développés dans

les deux actes d’appel.

Le mandataire de la SOCIETE1.) conclut à l’irrecevabilité du deuxième acte d’appel,

estimant que le tribunal ne devrait être saisi que par le premier acte d’appel.

La SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite, pour

chacun des deux appels, une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

2.000,- euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 500,- euros.

Il est vrai qu’une demande introduite aux mêmes fins et pour la même cause qu’une

demande antérieure doit être déclarée irrecevable en vertu de la règle « non bis in

idem » (cf. Enc. Dalloz, Procédure civile, éd. 1956 t II, verbo litispendance, no 16.).

Du moment que deux actions sont portées devant le même tribunal, la seconde est

non recevable à moins qu’elle ne contienne un chef nouveau, auquel cas il y aurait

lieu de les joindre (cf. BELTJENS, Droit Civil Belge, Procédure Civile, compétence art

50 no 100).

Dans ce cas, seule la deuxième demande est irrecevable à moins qu'elle ne contienne

un chef nouveau auquel cas le tribunal ordonne la jonction et reçoit la première

demande et le chef nouveau de la deuxième demande (cf. Cour, 6 décembre 1990,

28, 237).

L’analyse conjointe des deux actes d’appel fait apparaître que, dans ces deux actes

d’appel, PERSONNE1.) entend voir dire que tous les loyers antérieurs au 25 octobre

2005 sont prescrits et que la SOCIETE1.) serait à débouter de sa demande (du moins

en ce qui concerne les loyers échus postérieurement au 16 décembre 2002) en raison

du fait que ce ne serait plus PERSONNE1.) personnellement, mais la société à

responsabilité limitée SOCIETE4.) qui aurait repris le bail et en raison d’un accord

entre PERSONNE1.) et Monsieur PERSONNE2.), pour compte de la SOCIETE1.),

accord d’après lequel PERSONNE1.) serait dispensé de paiements de loyers à la

suite d’un cambriolage qui a eu lieu en 1999 dans les locaux loués et sous condition

de continuer une éventuelle indemnisation du dommage accru (évalué à 500.000,-

euros) par l’assurance à la SOCIETE1.). Dans les deux actes d’appel, PERSONNE1.)

conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure.

Le tribunal constate que l’unique élément nouveau contenu dans le deuxième acte

d’appel a trait un défaut de qualité dans le chef de la partie intimée, PERSONNE1.)

estimant que son bailleur serait la SOCIETE5.) et non la société anonyme

SOCIETE1.) S.A..

Dans ces conditions, l’acte d’appel du 14 juillet 2011 est à déclarer irrecevable à

l’exception du moyen tiré du défaut de qualité précité, moyen que la SOCIETE1.)

entend voir rejeter en expliquant la différence entre les deux sociétés concernées par

un « simple changement administratif » et en faisant valoir que PERSONNE1.) aurait

payé le loyer sur un compte de la société anonyme SOCIETE1.) S.A., de sorte qu’il

reconnaîtrait la qualité de bailleur de cette dernière.

Il semble bien, suivant le courrier du 11 mai 2009 émanant de SOCIETE6.) S.A., que

le compte crédité (pour le seul loyer du mois de juin 2009) soit celui de la société

anonyme SOCIETE1.) S.A..

Or, ce n’est pas pour autant que ce fait établirait la qualité de bailleur de la société

anonyme SOCIETE1.) S.A.. Il est, en effet, tout à fait concevable que le bailleur, pour

des raisons qui lui sont propres, invite son locataire à virer le loyer sur le compte d’un

tiers sans qu’on puisse en déduire la moindre conséquence sur le rapport fondamental

entre bailleur et locataire. Ceci est d’autant plus vrai qu’en l’espèce, le courrier précité

du 11 mai 2009 donne le choix au locataire de payer les loyers sur deux comptes, l’un

appartenant à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et l’autre à SOCIETE6.) S.A..

Il constant que le bail originaire a été signé le 22 mars 1991 entre PERSONNE1.),

d’une part, et la SOCIETE5.), d’autre part.

Or, il résulte de l’exposé d’un acte notarié du 9 décembre 2004 versé par la partie

intimée que la SOCIETE5.) a été constituée en 2001, concomitamment avec une

deuxième société civile à savoir la SOCIETE1.) suite à la scission de la SOCIETE7.)

et le transfert de tous ses actifs et passifs aux deux prédites sociétés, SOCIETE5.) se

voyant attribuer les terrains nus ayant appartenu à la société scindée et les

constructions afférentes sur ces mêmes terrains

ayant été

apportées à la

SOCIETE1.), quitte à ce que dans le prédit acte du 9 décembre 2004, la SOCIETE5.)

ait concédé un droit de superficie sur les terrains lui attribués au profit d’une

SOCIETE1.) S.A..

Il est à noter que la société civile SOCIETE1.) a été transformée, suivant un deuxième

acte notarié du 18 janvier 2001, en société anonyme sous la dénomination

SOCIETE1.) S.A..

Il apparaît donc à première vue qu’il y a une contradiction entre l’acte notarié du 9

décembre 2004 et le bail dans la mesure où, d’après l’acte, le bailleur originaire

n’aurait été constitué qu’en 2001, alors que le bail a été signé en 1991.

Il appartient dès lors, avant tout autre progrès en cause, à la SOCIETE1.) S.A. de

s’expliquer sur ce point et de justifier sa qualité de bailleur au regard des

développements qui précèdent.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 138.982 et 139.423,

reçoit l’appel introduit par exploit d’huissier du 11 juillet 2011,

reçoit l’appel introduit par exploit d’huissier du 14 juillet 2011 uniquement en ce qu’il

vise le défaut de qualité de bailleur dans le chef de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A. et le dit irrecevable pour le surplus,

invite la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de justifier, pièces à l’appui, sa qualité de

bailleur,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 17 avril

2012, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.