Tenant appeal dismissed; landlord wins partial rent arrears claim against co-tenant.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du délégué du

bâtonnier à l’assistance judiciaire du 7 avril 2011

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 18/2012

Audience publique du mardi, vingt-quatre janvier deux mille douze

Numéros 139798 et 139855 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

I

Entre

PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-

Alzette du 25 août 2011,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Nathalie WEBER-FRISCH, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Martine LISE,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Carole RHEIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

II

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 29 août 2011,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Carole RHEIN, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.)

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège

en date du mardi, huit novembre deux mille onze sous le numéro 153/2011 et dont

le dispositif est conçu comme suit:

« Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

ordonne la jonction des rôles introduits sous les numéros 139.798 et 139.855,

reçoit les appels principaux et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit les appels principaux partiellement fondés, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure pour la première instance,

réserve la demande de PERSONNE3.) tendant à la condamnation de PERSONNE2.)

et de PERSONNE1.) aux arriérés de loyers et de charges,

invite PERSONNE3.) à établir un nouveau décompte qui ventile les montants redus

par PERSONNE2.), d’une part, et par et PERSONNE1.), d’autre part, en fonction de

l’origine des divers paiements et de calculer les intérêts conventionnels séparément

de part et d’autre,

dit que ce décompte devra être communiqué à PERSONNE2.) et à et PERSONNE1.)

et être déposé au greffe du tribunal pour le 15 décembre 2011 au plus tard,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à un (1) mois à compter de la signification du présent jugement,

rejette la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement,

dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure pour l’instance d’appel,

refixe les affaires pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 10

janvier 2012,

à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve les frais. »

L’affaire, inscrite sous les numéros 139798 et 139855 du rôle, fut appelée pour

continuation des débats à l’audience publique du mardi, 10 janvier 2012, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit:

Maître Laetitia LA VECCHIA, avocat, en remplacement de Maître Nathalie WEBER-

FRISCH, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

Maître Johanne FALLECKER, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO,

avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses réponses.

Maître Carole RHEIN, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fut entendue en ses

explications et fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 24

janvier 2012, le

Jugement

qui suit:

Revu le jugement du 8 novembre 2011 par lequel le tribunal (i) avait notamment retenu

que les arriérés de loyers et de charges sont à diviser par moitié entre PERSONNE2.)

et PERSONNE1.) et que les paiements et avances faits par l’un ou l’autre des

locataires sont à imputer sur sa dette propre correspondant à la moitié de la créance

totale du bailleur et (ii) avait invité PERSONNE3.) à établir un nouveau décompte qui

ventile les montants redus par PERSONNE2.), d’une part, et PERSONNE1.), d’autre

part, en fonction de l’origine des divers paiements et à calculer les intérêts

conventionnels séparément de part et d’autre.

Vu les décomptes et notes explicatives fournis par PERSONNE3.) et PERSONNE1.).

PERSONNE3.) arrête les arriérés de loyers et de charges dus jusqu’à novembre 2011

inclus (date de la résiliation judiciaire du bail) à la somme de 4.665,86 euros, somme

de laquelle il y a encore lieu de déduire un acompte de 1.000,- euros. Elle donne par

ailleurs à considérer que PERSONNE2.) a payé (i) l’intégralité des loyers et avances

sur charges (hormis novembre 2010, mai 2011 et septembre 2011 où il n’y a eu qu’un

paiement partiel à raison de 500,- euros) couvrant la période de septembre 2010 à

novembre 2011 ainsi (ii) qu’un acompte de 1.000,- euros en date du 12 juillet 2011,

de sorte que PERSONNE3.) chiffre les paiements perçus de la part de PERSONNE2.)

à la somme de 10.500,- euros.

PERSONNE3.) précise encore que, depuis le départ de PERSONNE1.) (12 mai

2010), plus aucun paiement n’a été effectué par ce dernier.

En appliquant la division des dettes de loyers et de charges par moitié pour chaque

locataire, en considérant que PERSONNE2.) a payé plus qu’elle ne devait et en

imputant ce trop-payé sur la part de PERSONNE1.), PERSONNE3.) en vient à la

conclusion que seul PERSONNE1.) lui redoit encore la somme en souffrance de

3.665,86 euros augmenté des intérêts au taux conventionnel de 10% l’an à compter

des échéances respectives jusqu’à solde.

En ce qui concerne les indemnités d’occupation redues postérieurement à la

résiliation du bail et qui sont donc payables uniquement par l’occupant effectif, à savoir

PERSONNE2.), PERSONNE3.) admet que PERSONNE2.) lui a viré l’intégralité du

mois de décembre 2011 et elle lui réclame dès lors uniquement le pro-rata couvrant

la période du 1er au 10 janvier 2012, soit la somme de 241,94 euros.

PERSONNE2.) accepte les prétentions et conclusions résultant du décompte dressé

par PERSONNE3.).

PERSONNE1.)

conteste le décompte de

PERSONNE3.)

de même que le

raisonnement qui lui sert de base en faisant valoir qu’il faudrait rechercher l’origine

des paiements depuis le début du bail et refaire les calculs.

Le tribunal ne saurait partager cette analyse et il ne s’intéressera qu’à la seule période

qui fait l’objet du présent litige, à savoir celle qui commence par les premiers arriérés

de loyers ou arriérés de charges jusqu’à présent. Pour tout ce qui a été payé

antérieurement le bailleur a été, par définition, désintéressé et les arrangements et

revendications entre les concubins

PERSONNE2.)-PERSONNE1.), désormais

séparés, ne pourront remettre en cause les droits légitimes du bailleur et

n’intéresseront pas le tribunal siégeant en matière de bail à loyer. Ceci est d’autant

plus vrai que, dans sa propre notre de plaidoiries, PERSONNE1.) fait plaider qu’un

paiement effectué avant la séparation du couple serait «présumé être commun ».

D’après les calculs de PERSONNE1.), il redevrait encore à PERSONNE3.) le montant

de 1.957,93 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges.

Il résulte du décompte du bailleur que les arriérés de loyers et charges (hormis les

indemnités d’occupation pour décembre 2011 et janvier 2012) se chiffrent au total de

4.665,86 euros.

Ce montant, après avoir été contesté dans un premier temps, a été accepté par le

mandataire de PERSONNE1.) lors de l’audience des plaidoiries du 10 janvier 2012.

PERSONNE1.) admet de même qu’il n’a plus rien payé depuis son départ (12 mai

2010) des lieux loués et que PERSONNE2.) a payé un acompte de 1.000,- euros en

date du 12 juillet 2011.

Le prédit montant est également reconnu par PERSONNE2.) puisqu’elle a déclaré se

rallier au décompte de PERSONNE3.).

Au vu des explications fournies de part et d’autre, les conclusions suivantes

s’imposent:



sur la période concernée les arriérés de loyers et de charges (excluant donc les

indemnités d’occupations) se chiffrent à 4.665,86 euros ;



depuis son départ des lieux loués, PERSONNE1.) n’a plus rien payé ;



les paiements effectués par PERSONNE2.) sur cette même période se chiffrent à

10.500,-

euros : ce montant est expressément admis par le créancier

PERSONNE3.) et il n’est pas remis en cause par PERSONNE1.). L’on verrait

d’ailleurs mal comment il pourrait le faire dès lors qu’il est d’accord sur les montants

en souffrance, d’une part, et que le montant mensuel du loyer et d’avances sur

charges de 750,- euros ne saurait faire l’objet de discussions, d’autre part ;



la liste des paiements effectués et des paiements en souffrance couvre l’ensemble

de la période concernée (octobre 2009 à novembre 2011) sans se recouper ;



dès lors, le total des paiements redus depuis octobre 2009 à novembre 2011 se

chiffre à [4.665,86 – 1.000,- (acompte à déduire) + 10.500,- =] 14.165,86 euros ;



dès lors, chaque locataire est en principe redevable de la moitié de cette somme,

soit 7.082,93 euros, ce qui correspond par ailleurs au montant figurant au

décompte de PERSONNE3.), même si sa méthode de calcul diffère légèrement

de celle du tribunal ;



or, puisque PERSONNE2.) a d’ores et déjà payé un total de 10.500,- euros et que

le montant en souffrance de 3.665,86 euros est largement en-deçà de la part

contributive de PERSONNE1.), ce dernier est redevable de ladite somme,

conformément aux conclusions de PERSONNE3.).

En ce qui concerne les intérêts au taux conventionnel, PERSONNE1.) fait remarquer

que PERSONNE3.) ne les a pas pris en compte dans son décompte, raison pour

laquelle il conclut au rejet de la demande adverse en allocation d’intérêts au taux

conventionnel.

Dans son jugement du 8 novembre 2011, le tribunal avait d’ores et déjà retenu le bien-

fondé des intérêts au taux conventionnel de 10% l’an.

Dans la mesure où PERSONNE3.) n’a pas procédé au calcul des intérêts en fonction

des dates d’échéance respectives et en fonction des paiements effectués et qu’il

n’appartient pas au tribunal de ce faire, il y a lieu de fixer, compte tenu des dates

respectives des arriérés, la date médiane pondérée de départ des intérêts au 1er

décembre 2010.

Conformément à la demande non contestée de PERSONNE3.), il y a encore lieu de

condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 241,94 euros à

titre d’indemnité d’occupation du 1er au 10 janvier 2012, ce avec les intérêts au taux

légal à compter du 10 janvier 2012, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement du 8 novembre 2011,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 3.665,86 euros

avec les intérêts au taux conventionnel de 10% l’an à compter du 1er décembre 2010

jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) la somme de 241,94 euros avec

les intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2012 jusqu’à solde,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel, y compris des droits

d’enregistrement, et les impose pour moitié à PERSONNE2.) et pour moitié à

PERSONNE1.).