Landlord's appeal dismissed; oral lease unproven by witnesses; tenant company identified by commercial agreements.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 162/2011

Audience publique du mardi, vingt-deux novembre deux mille onze

Numéro 138288 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-

Alzette des 8 et 9 juin 2011,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) Maître Karima HAMMOUCHE, avocat à la Cour, en sa qualité de curatrice de la

faillite de la dame PERSONNE2.), cabaretière, déclarée en état de faillite par

jugement du 2 septembre 2010, établie à L-ADRESSE3.),

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 1) et 2) comparant par Maître Karima HAMMOUCHE, avocat, demeurant à

Luxembourg,

sub 3) comparant initialement par Maître Robert SCHONS, avocat, demeurant à

Luxembourg et ne s’étant plus présenté à l’audience.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 138288 du rôle et appelée pour fixation le 5 juillet

2011, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 18 octobre 2011 puis à l’audience publique

du mardi, 8 novembre 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE1.) fut entendu en ses

explications.

Maître Karima HAMMOUCHE, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et en tant que

curateur de la faillite de la dame PERSONNE2.), fournit ses réponses.

La partie PERSONNE3.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 22

novembre 2011, le

jugement

qui suit:

Exposant avoir donné en location un chalet-buvette aux parties défenderesses

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000,- euros et que les locataires n’ont

plus réglé de loyer depuis mai 2010, PERSONNE2.), a, par requête du 18 mai 2010,

fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de les voir condamner au paiement du montant de

1.000,- euros à titre d’arriérés de loyers et de charges.

La partie requérante a encore demandé à voir résilier le contrat de bail entre parties

et de voir ordonner le déguerpissement des locataires.

La bailleresse a par ailleurs requis une indemnité de relocation du montant de 3.000,-

euros.

Elle a également demandé à voir condamner les parties locatrices au paiement d’une

indemnité de procédure du montant de 1.000,- euros.

A l’audience du 18 février 2011, la bailleresse a augmenté sa demande en obtention

d’arriérés de loyers et de charges au montant total de 10.000,- euros.

Notant que les parties défenderesses avaient initialement comparu par mandataire et

qu’elles n’ont cependant plus été présentes ni représentées à l’audience de plaidoiries

du 18 février 2011, admettant le bien-fondé de la demande en condamnation

pécuniaire au vu des pièces versées, retenant le non-paiement d’arriérés de loyers et

de charges comme motif de résiliation du bail et évaluant le temps nécessaire pour

une relocation à deux mois, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par jugement du

18 mars 2011:

- déclaré recevable et fondée la demande de la partie demanderesse en obtention

d’arriérés de loyers et de charges,

- dit qu’il y a lieu à division de la dette entre les parties défenderesses,

- condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) des arriérés de loyers et de

charges du montant de 5.000,- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice – 18 mai 2010 – sur le montant de 500,- euros et avec les intérêts légaux

à partir de l’augmentation de la demande en justice – 18 février 2011 – sur le montant

de 4.500,- euros, le tout jusqu’à solde,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) des arriérés de loyers et de

charges du montant de 5.000,- euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice – 18 mai 2010 – sur le montant de 500,- euros et avec les intérêts légaux

à partir de l’augmentation de la demande en justice – 18 février 2011 – sur le montant

de 4.500,- euros, le tout jusqu’à solde,

- ordonné l’exécution provisoire quant à la prédite condamnation aux arriérés de

loyers, nonobstant toute voie de recours et sans caution,

- déclaré recevable et fondée la demande de la partie demanderesse en obtention

d’une indemnité de relocation jusqu’à concurrence du montant de 2.000,- euros,

- dit qu’il y a lieu à division de cette dette entre les parties défenderesses,

- condamné PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.000,- euros à

titre d’indemnité de relocation,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.000,- euros à

titre d’indemnité de relocation,

- dit que le contrat de bail est résolu entre parties,

- condamné PERSONNE3.) et PERSONNE1.) à déguerpir du chalet loué, situé à L-

ADRESSE5.), avec tous ceux qui s’y trouvent dans leur chef au plus tard dans le

délai de 16 jours à partir de la notification du jugement,

- au besoin, autorisé la partie demanderesse à faire expulser la partie défenderesse

dans les formes légales et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

- condamné chacune des parties défenderesses au paiement d’une indemnité de

procédure du montant de 125,- euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploits d’huissier

des 8 et 9 juin 2011.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à

« - constater le défaut de qualité dans le chef de la partie intimée ;

- mettre à néant le premier jugement en constatant que la dame PERSONNE2.)

n’est pas propriétaire de la buvette ;

- constater qu’il n’y a pas de contrat de bail entre parties ;

- à titre subsidiaire, ne pas résilier un éventuel contrat existant entre parties.»

Même s’il ne le dit pas expressis verbis, il est évident que PERSONNE1.) demande

implicitement et nécessairement à être déchargé des condamnations prononcées à

son encontre par le premier juge.

Il sollicite par ailleurs une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait valoir que PERSONNE2.) ne serait pas

propriétaire du chalet qu’elle lui aurait prétendument donné en location et qu’elle

n’aurait donc aucune qualité pour lui réclamer des loyers respectivement pour solliciter

son déguerpissement.

D’après PERSONNE1.), ce serait l’ASBL ORGANISATION1.) qui serait propriétaire

de la buvette litigieuse et tous les documents (renonciation à la licence volante de

cabaretage, convention de cession de propriété entre une ASBL ORGANISATION1.)

et les consorts PERSONNE4.)-PERSONNE5.) du 5 février 2001 et la prétendue

cession du 9 mars 2005 de la part des prédits consorts au profit de leur fille

PERSONNE2.)) sur lesquels se base PERSONNE2.) pour prouver sa qualité de

propriétaire seraient sans aucune valeur au regard d’un éventuel transfert de propriété

du chalet ou buvette.

En se référant à diverses publications effectuées au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg, PERSONNE1.) met encore en doute la validité de ces

documents estimant qu’ils auraient été signés par des gens qui n’avaient pas pouvoir

pour engager la ou les ASBL concernées au moment de la signature.

PERSONNE1.) est dès lors d’avis que PERSONNE2.) « ne pourra établir un contrat

de bail sur un chalet respectivement une buvette ne lui appartenant pas ».

PERSONNE1.) souligne par ailleurs l’absence de contrat de bail entre parties et il

conteste toute valeur probante à l’unique quittance de loyers versée par

PERSONNE2.)

qui

constituerait

une

pièce

unilatérale

confectionnée

par

PERSONNE2.).

PERSONNE1.) explique encore que la buvette serait exploitée en fait et en droit par

une société, à savoir la Sàrl ORGANISATION1.).

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en précisant qu’elle

serait bien propriétaire de la buvette donnée en location indépendamment de la

propriété du « dessous », à savoir le terrain sur lequel est implantée la buvette.

PERSONNE2.) estime avoir rapporté cette preuve au vu des pièces versées

(notamment des documents dont question ci-avant et des bulletins d’impôt foncier),

conformément à l’exception prévue à l’article 553 du code civil.

PERSONNE2.) entend s’appuyer en particulier sur la quittance de loyers versée en

tant que pièce n° 14 ainsi que sur un courrier de Maître KRIEGER, précédent

mandataire de PERSONNE1.), pour établir sa qualité de bailleur vis-à-vis de

PERSONNE1.) et de PERSONNE3.).

Il résulte des développements qui précèdent que PERSONNE1.) fonde son

argumentation exclusivement sur le défaut de la qualité de propriétaire dans le chef

de PERSONNE2.), ce qui impliquerait nécessairement le défaut de qualité de bailleur.

Ce raisonnement se base cependant sur une prémisse erronée étant donné que le

bail portant sur la chose d’autrui est valable.

En effet, le bail confère seulement des droits personnels au preneur: il a pour objet

essentiel de concéder au preneur, moyennant paiement d’un prix, l’usage et la

jouissance de la chose louée. A l’inverse de la vente, il ne confère donc aucun droit

réel sur une chose, mais accorde au preneur un droit de créance, un droit personnel

vis-à-vis du bailleur: le droit d’user et de jouir de la chose louée. Le bailleur n’a qu’une

obligation de faire: assurer la jouissance de la chose (cf. Le bail en général par Yvette

Merchiers, p. 108).

Cette différence de régime tient à la différence de nature des deux contrats: la vente

est considérée comme ayant essentiellement pour objet le transfert de la propriété et

comporte par suite, pour le vendeur, une obligation de donner. Le bail n’oblige le

bailleur qu’à une obligation personnelle de faire, à savoir l’obligation de faire jouir

paisiblement le preneur durant la durée du bail, dont l’exécution ne suppose pas

nécessairement la propriété dans le chef du bailleur (cf. Yvette Merchiers, ibid cité, p.

39).

Le bail de la chose d’autrui est donc valable entre parties et le tribunal n’analysera

donc pas les arguments invoqués de part et d’autre pour corroborer, respectivement

pour réfuter la qualité de propriétaire de la buvette dans le chef de PERSONNE2.).

Ce n’est donc pas ce critère qui sera déterminant pour apprécier si PERSONNE2.)

peut prétendre à la qualité de bailleur vis-à-vis de PERSONNE1.) et PERSONNE3.)

et qu’elle pourra leur réclamer, en cette qualité, des arriérés de loyers et de charges.

Tel qu’il a été relevé ci-dessus, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) contestent

l’existence de tout contrat de bail qui les lierait à PERSONNE2.) en argumentant que

la buvette serait exploitée, et donc forcément louée par une société commerciale, à

savoir la Sàrl ORGANISATION1.).

En l’espèce, force est de constater qu’il n’existe aucun contrat de bail écrit entre celle

qui se prétend bailleresse, PERSONNE2.), et ceux qui contestent être locataires,

PERSONNE1.) et PERSONNE3.).

Dès lors si bail il y a, il ne peut que s’agir d’un bail oral.

En vertu de l’article 1715 du code civil, si le bail sans écrit n’a encore reçu aucune

exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne pourra être reçue par témoins,

quelque modique en soit le prix et quoi qu’on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés.

Il en découle que l’existence d’un bail verbal contesté, qui n’a encore reçu aucune

exécution, ne peut être établie, ni par témoins, ni par présomptions. En effet, le tribunal

rappelle que la preuve par présomptions est assimilée, quant à sa recevabilité, à la

preuve testimoniale. (cf. Répertoire de Procédure Civile et Commerciale, Dalloz 1956,

verbo Preuve, n° 1206)

Si le bail a reçu un début d’exécution, la preuve du contrat de bail peut, par contre être

administrée par toutes voies de droit.

Si par contre, comme en l’espèce, l’existence du bail verbal et l’occupation des lieux

à ce titre sont déniées, on ne saurait admettre la preuve testimoniale du

commencement d’exécution, sous peine de réduire à néant, ou du moins d’éluder, les

dispositions strictes de l’article 1715 du code civil. L’exécution d’un bail oral de nature

à établir l’existence du bail ne peut, pas plus que le bail lui-même, être établie par

témoignages ou présomptions. Elle reste soumise à l’article 1341 du code civil et doit

être prouvée par écrit ou par l’un des modes subsidiaires de preuve admis en droit

commun (aveu ou serment) (cf. VANKERCKHOVE et LA HAYE, Le louage des

choses, no 173 et cf. Marianne HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence P. 31, p. 298, no 22).

Or, le courrier officiel de Maître

KRIEGER

du 17 mai 2010 invoqué par

PERSONNE2.), mandataire à l’époque du seul PERSONNE1.), n’est nullement de

nature à constituer un aveu relatif à l’existence d’un bail entre PERSONNE2.), d’une

part, et PERSONNE1.) et PERSONNE3.), d’autre part, ceci d’autant plus que par

« quittance de loyer » établie par PERSONNE2.) en date du 6 avril 2010 et adressée

à la Sàrl ORGANISATION1.), PERSONNE2.) déclare avoir reçu de la Sàrl

ORGANISATION1.) la somme de 1.000,- euros au titre du loyer pour le mois d’avril

2010, loyer « qui équivaut à un accord tacite quant au loyer et quant au bail qui sera

signé dans le courant de la semaine ».

A cela s’ajoute que, par accord du 6 décembre 2010, c’est précisément la Sàrl

ORGANISATION1.) (dont l’adresse du siège social se confond avec celle de la

buvette litigieuse et dont l’objet social consiste à exploiter une « pêcherie » et un débit

de boissons avec petite restauration) s’est engagée à s’approvisionner exclusivement

en boissons alcooliques et non – alcooliques et en snacks auprès de la société

SOCIETE1.) S.A..

Même si le tribunal ne dispose que d’une copie non signée de cet accord, tous ces

éléments montrent que c’est bien une société commerciale qui était destinée à être le

locataire de la buvette dont PERSONNE2.) prétend être propriétaire, et non pas

PERSONNE1.) et PERSONNE3.), en nom personnel. En tout cas, PERSONNE2.) ne

rapporte pas cette preuve en conformité avec les règles probatoires énoncées ci-

dessus.

Dans ces conditions, l’appel est à déclarer fondé et les demandes dirigées par

PERSONNE2.) contre PERSONNE1.) et PERSONNE3.) (y compris celle tendant à

l’allocation d’une indemnité de procédure) sont, par réformation du jugement entrepris,

à déclarer non fondées.

PERSONNE1.) n’ayant justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge

l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a également lieu de déclarer

non fondée sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure pour

l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondées les demandes dirigées par PERSONNE2.), respectivement par Me

Karima HAMMOUCHE en sa qualité de curateur de PERSONNE2.) en faillite

personnelle, contre PERSONNE1.) et PERSONNE3.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à Maître Karima

HAMMOUCHE, en sa qualité de curateur de PERSONNE2.) en faillite personnelle.