Tenant appeal dismissed; eviction confirmed but move-out deadline extended to three months.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 119/2011

Audience publique du mardi, douze juillet deux mille onze

Numéro 137358 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 29 avril 2011,

comparant par Maître Virginie MERTZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.), établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

comparant par Maître Alex KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 137358 du rôle et appelée pour fixation le 24 mai

2011, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 28 juin 2011 et finalement à l’audience

publique du mardi, 5 juillet 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Virgine MERTZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.) fut entendue en ses

explications.

Maître Sonia POLNIASZEK, avocat, en remplacement de Maître Alex KRIEPS,

avocat, comparant pour la société civile immobilière SOCIETE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 12

juillet 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la justice de Paix de Luxembourg le 27 septembre

2010, la société civile SOCIETE1.) S.C. (ci-après la SCI SOCIETE1.)) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de

la voir condamner à déguerpir des lieux loués et la voir condamner au paiement d’une

indemnité mensuelle d’occupation de 1.200,- euros à partir du 15 juillet 2003.

La requérante a encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,-

euros et à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, la défenderesse a demandé la

condamnation de la SCI SOCIETE1.) au paiement de la somme de 5.000,- euros à

titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et au paiement

d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros.

Par jugement du 21 mars 2011, le tribunal de paix de Luxembourg a déclaré

PERSONNE1.) occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2011; l’a condamnée

à déguerpir des lieux loués dans un délai d’un mois et a provisoirement fixé l’indemnité

d’occupation mensuelle au montant de 1.000,- euros.

Les demandes reconventionnelles de PERSONNE1.) ont été déclarées non fondées.

Le tribunal a encore nommé un consultant avec la mission de déterminer la valeur

locative de l’appartement occupé par PERSONNE1.) à ADRESSE1.); puis a sursis à

statuer pour le surplus.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

29 avril 2011.

Par réformation du jugement entrepris, elle conclut à l’irrecevabilité de la demande

adverse pour défaut de qualité, sinon d’intérêt à agir. Quant au fond, l’appelante

conteste être occupante sans droit ni titre et fait valoir qu’il n’y a pas lieu à

déguerpissement.

A titre subsidiaire, elle conclut à voir reporter la date de départ de l’occupation sans

droit ni titre; à la réduction de l’indemnité d’occupation et à voir fixer le délai de

déguerpissement à au minimum six mois à partir du jugement à intervenir.

Elle demande une indemnité de 5.000,- euros du chef de procédure abusive et

vexatoire et une indemnité de procédure de 620,- euros.

A l’audience du 5 juillet 2001, elle réitère son moyen de « radiation » alors que par

décision du 27 novembre 2010, l’assemblée générale des actionnaires de la SCI

SOCIETE1.) aurait décidé de l’arrêt des procédures en matière de bail à loyer et en

déguerpissement.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) conteste tant la qualité à agir que l’intérêt à agir

dans le chef de l’intimée.

L’appelante fait valoir que son époux PERSONNE2.), qui est également le gérant de

la SCI SOCIETE1.), n’agirait pas dans l’intérêt de celle-ci mais dans son intérêt

personnel et en fraude des droits de l’appelante. L’appartement occupé par

l’appelante

constituerait

le

domicile

conjugal

des

époux

PERSONNE2.)-

PERSONNE1.) et bénéficierait de la protection légale prévue à l’article 215 du code

civil.

Comme elle aurait un titre d’occupation, il ne saurait y avoir lieu à déguerpissement.

L’intimée SOCIETE1.), qui soutient que l’assemblée générale des actionnaires du 27

novembre 2010 serait nulle, conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Quant à la radiation de l’affaire

PERSONNE1.) conclut d’abord à la radiation de l’affaire introduite par requête du 27

septembre 2010 suite à la décision de l’assemblée générale des actionnaires de la

SCI SOCIETE1.) du 27 novembre 2010.

Il y a lieu de rappeler que la radiation d’une affaire est une mesure d’administration

judiciaire interne, non susceptible de recours.

Tant l’inscription d’une affaire au rôle de la juridiction saisie que sa radiation sont des

formalités d’ordre intérieur qui n’affectent par elles-mêmes ni l’existence de l’instance,

ni la validité de la procédure. Il s’ensuit que la radiation du rôle ne met pas fin à

l’instance en cours tant que celle-ci n’a pas été déclarée périmée sur la demande de

l’une des parties ou qu’elle n’est pas éteinte par le désistement du demandeur (Cour

18 décembre 1962, P. 19, p. 17). Lorsqu’une cause diparaît du rôle, autrement que

par jugement définitif, on dit qu’elle est rayée, biffée ou retirée du rôle. Il est de principe

que la radiation est une mesure d’ordre intérieur du tribunal qui ne peut en rien

préjudicier aux droits des parties et qui n’éteint nullement l’action. Elle n’a d’autre effet

que de faire refuser audience aux parties jusqu’à ce que la cause ait été réintégrée

régulièrement. La radiation, même sollicitée expressément, ne constitue ni un

acquiescement, ni un désistement. En conséquence, l’instance continue à exister

entre parties jusqu’à péremption ou désistement car l’instance peut encore être

reprise, ses effets étant seulement suspendus (cf. Pandectes Belges sub verbo rôle

des cours et tribunaux, paragraphe 4: radiation des causes) (Lux. 18 décembre 1986,

no 36573 du rôle).

En l’espèce, le tribunal constate qu’il n’y a jamais eu radiation de l’affaire; la

défenderesse a même formulé une demande reconventionnelle en dommages et

intérêts pour procédure abusive s’opposant ainsi nécessairement à la radiation de

l’affaire.

Le moyen soulevé qui laisse d’être fondé est donc à rejeter sans qu’il y ait lieu

d’examiner la validité de la tenue de l’assemblée du 27 novembre 2010.

Quant aux défauts de qualité et d’intérêt à agir

PERSONNE1.) conclut à l’irrecevabilité des demandes adverses pour défaut de

qualité et d’intérêt à agir dans le chef de la SCI SOCIETE1.).

La qualité à agir se définit comme étant la faculté légale d’agir en justice, et par suite,

le titre auquel on figure dans un acte juridique ou dans un procès. Ont seuls qualité à

agir le propriétaire du droit litigieux, son mandataire légal ou conventionnel, ou ses

créanciers.

La qualité n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, car en principe, le fait de

se prétendre titulaire d’un droit confère nécessairement le pouvoir de saisir la justice

afin d’en obtenir la sanction. La question de l’existence effective du droit invoqué par

le demandeur n’intéresse pas la recevabilité, mais est une question de fond (cf.

SOLUS et PERROT Droit judiciaire privé T.1.n°221 et 262).

L’article 1856 du code civil dispose que « l’associé chargé de l’administration par une

clause spéciale du contrat de société, peut faire, nonobstant l’opposition des autres

associés, tous les actes qui dépendent de son administration, pourvu que ce soit sans

fraude.

Ce pouvoir ne peut être révoqué sans cause légitime, tant que la société dure; mais

s’il n’a été donné que par acte postérieur au contrat de société, il est révocable comme

un simple mandat.»

La SCI SOCIETE1.) qui a une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses

associés, a été constituée le 15 juillet 2003 par les époux PERSONNE2.)-

PERSONNE1.) qui détiennent 999 parts sur 1000 et l’un de leurs enfants communs,

PERSONNE3.) qui détient la part restante. Il ressort des statuts que, bien que la

société soit gérée collectivement par les associés, PERSONNE2.) en a été nommé

gérant pour une durée indéterminée avec tous les pouvoirs pour engager la société

par sa seule signature.

En principe, PERSONNE2.) a donc valablement pu introduire une requête au nom de

la SCI SOCIETE1.) devant le juge de paix.

L’appelante affirme que le gérant agit en fraude des droits de la SCI SOCIETE1.) et

dans son intérêt personnel. En agissant en déguerpissement au nom de la SCI

SOCIETE1.) contre PERSONNE1.), PERSONNE2.) contournerait la protection

accordée à l’épouse par les dispositions de l’article 215 du code civil.

Il y a donc lieu d’examiner si le logement est à qualifier de domicile conjugal et, le cas

échéant, si la protection prévue est opposable à la SCI SOCIETE1.).

Il est établi que l’appartement occupé par l’appelante est la propriété de la SCI

SOCIETE1.) depuis le 15 juillet 2003. Il n’est pas contesté que cet appartement a été

le domicile conjugal des époux PERSONNE1.) – PERSONNE2.). Les époux sont en

désaccord sur le point de savoir jusqu’à quelle date l’appartement a servi à cette fin.

PERSONNE2.) affirme ne plus y habiter depuis 2000 tandis que PERSONNE1.)

soutient qu’il s’agirait toujours de leur domicile conjugal.

Il ressort des pièces soumises au tribunal que les époux sont toujours mariés et que

tant PERSONNE1.) que son époux PERSONNE2.) sont déclarés, au 19 mai 2011, à

cette adresse, ensemble avec leur enfant commun PERSONNE4.).

Cet appartement qui assure le logement familial, choisi d’un commun accord par les

époux, est donc à qualifier de domicile conjugal.

Néanmoins la protection légale accordée au domicile conjugal ne joue pas vis-à-vis

du tiers, propriétaire de cet immeuble.

Bien que l’appelante soutient que le gérant agit en fraude et que le tribunal constate

que la SCI SOCIETE1.) n’a dirigé ses demandes en déguerpissement et en paiement

d’une indemnité d’occupation que contre PERSONNE1.) et non pas contre son époux

qui continue à être déclaré à cette adresse, l’appelante n’a pas établi à suffisance de

droit que le gérant de la SCI SOCIETE1.) a agi frauduleusement dans la présente

affaire et dans l’unique but de la faire déguerpir du domicile conjugal en violation des

textes légaux applicables entre époux. Elle n’allègue pas non plus que le pouvoir de

gérer la SCI SOCIETE1.) ait été retiré à PERSONNE2.).

PERSONNE1.) a encore formulé une offre de preuve pour établir que la SCI

SOCIETE1.) ou plutôt son gérant PERSONNE2.) a commis une fraude en introduisant

la demande en déguerpissement et en paiement d’une indemnité d’occupation.

L’offre de preuve formulée par l’appelante est à rejeter comme n’étant ni concluante,

ni pertinente. En effet, la SCI SOCIETE1.), qui entend mettre fin à une occupation

gratuite et qui a conclu au paiement d’une indemnité d’occupation par PERSONNE1.),

agit en parfaite conformité avec son objet social.

Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut de qualité à agir dans le chef de

la SCI SOCIETE1.) n’est pas fondé.

PERSONNE1.) a encore soulevé le défaut d’intérêt à agir de la SCI SOCIETE1.). Or,

l’intérêt est en principe une condition suffisante pour être investi du droit d’agir.

L’intérêt à agir est constitué par la prétention émise à l’égard de la partie

défenderesse.

Il y a lieu de relever que quiconque forme une demande en justice doit justifier d’un

intérêt, c’est-à-dire que la demande ainsi formée soit susceptible de modifier et

d’améliorer la condition juridique présente. L’intérêt doit donc s’apprécier en fonction

des résultats éventuels de la demande.

Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et

qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame, a un intérêt personnel à

agir en justice et donc qualité pour le faire.

En l’espèce, la requérante a demandé au tribunal de constater que PERSONNE1.)

est occupante sans droit ni titre de l’appartement appartenant à la SCI SOCIETE1.);

elle a demandé la condamnation de la défenderesse au déguerpissement et au

paiement d’une indemnité d’occupation. Ces demandes présentent pour la SCI

SOCIETE1.), qui est dûment représentée par son gérant, une utilité et elles sont, par

voie de conséquence, recevables.

Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité tiré du défaut d’intérêt à agir dans le chef de

la SCI SOCIETE1.) n’est pas fondé.

Quant au fond

Il ressort des développements qui précèdent que la SCI SOCIETE1.) constitue une

personne juridique distincte de ses associés et elle a pour objet, conformément à

l’article 2 de ses statuts, l’acquisition, la mise en valeur, la mise en location et la

gestion d’un ou de plusieurs immeubles.

L’appelante ne conteste pas occuper l’immeuble appartenant à la SCI SOCIETE1.).

Par la requête introductive d’instance du 27 septembre 2010, la SCI SOCIETE1.) a

valablement informé PERSONNE1.) de son intention de mettre fin à l’occupation

gratuite par celle-ci de cet immeuble.

L’intérêt de la SCI SOCIETE1.), personne morale qui entend recouvrer la libre

disposition de l’immeuble lui appartenant, prévaut sur l’intérêt d’un de ses associés,

qui en est distinct.

Le moyen tiré du domicile conjugal n’est, au vu des développements qui précèdent,

pas opposable au propriétaire des lieux.

Il y a donc lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a déclaré PERSONNE1.)

occupante sans droit ni titre à partir du 1er janvier 2011 et qu’il l’a condamnée à

déguerpir des lieux occupés par elle, sauf à reporter le délai de déguerpissement à

trois mois à compter de la signification du présent jugement.

Le jugement entrepris est encore à confirmer quant à l’indemnité d’occupation qui a

été fixée provisoirement à la somme mensuelle de 1.000,- euros et quant à la

consultation qui a été ordonnée.

Dans ces conditions, le jugement de première instance est partant à confirmer en ce

qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail et ordonné le déguerpissement des

locataires, sauf à reporter le délai de déguerpissement au mois suivant la signification

du présent jugement. L’appel est partant partiellement fondé.

Quant à la demande basée sur l’article 6-1 du code civil

PERSONNE1.) réclame une indemnité de 5.000,- euros pour procédure abusive et

vexatoire.

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, pouvant

justifier l’allocation de dommages et intérêts, que si elle constitue un acte de malice

ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le

demandeur a agi avec une légèreté blâmable. Tel n’est pas le cas en l’espèce, de

sorte que la demande de PERSONNE1.) en dommages et intérêts pour procédure

abusive et vexatoire est à rejeter comme non fondée.

Quant à la demande basée sur l’article 240 du nouveau code de procédure civile

L’appelante PERSONNE1.) a conclu en instance d’appel à une indemnité de

procédure de 620,- euros.

Au vu des éléments du dossier, la condition d’iniquité requise par l’article 240 du

nouveau code de procédure civile ne se trouve pas remplie dans le chef de

PERSONNE1.).

Il s’ensuit que sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance

d’appel est à déclarer non fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel recevable,

rejette les moyens de radiation et d’irrecevabilités soulevés comme non fondés,

dit l’appel partiellement fondé,

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à trois mois

à compter de la signification du présent jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention de dommages et intérêts

pour procédure abusive et vexatoire et en déboute,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais de l’instance d’appel et les impose pour moitié à chacune des

parties.