Tribunal d'arrondissement declares sale option void and dismisses counterclaims due to lack of jurisdiction.

Jugement civil (XIVe chambre)

Numéro 93/2011

Audience publique du mardi, vingt-et-un juin deux mille onze

Numéro 130569 du rôle

Composition:

Jacques KESSELER, juge-président,

Laurence JAEGER, juge,

Annick DENNEWLAD, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), employé privé, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 9 juin 2010,

sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), employé privé, et son épouse

2) PERSONNE4.), employée privée, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

sub 1) à 2) comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-

Alzette.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 31 mai 2011.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu PERSONNE1.) et PERSONNE2.) par l’organe de leur mandataire Maître

Isabelle HOMO, avocat, en remplacement de Maître Georges KREIGER, avocat

constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Entendu PERSONNE3.) et PERSONNE4.) par l’organe de leur mandataire Maître

Safouane JAOUID, avocat, en remplacement de Maître Jean TONNAR, avocat

constitué, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette.

Faits

En date du 12 avril 2000, PERSONNE1.) et son épouse, PERSONNE2.), ont signé

avec PERSONNE3.) et son épouse, PERSONNE4.), un contrat intitulé « convention

de bail avec option de vente ». Aux termes de ce contrat, les époux PERSONNE1.)

ont donné en location aux époux PERSONNE3.) une maison d’habitation avec

dépendance sise à L-ADRESSE2.) à partir du 1er décembre 1998 jusqu’au 1er

décembre 2004. Le loyer, augmentant avec chaque tranche d’indice, a été fixé à la

somme mensuelle de 35.000,- LUF (soit 867,62 euros).

L’« option de vente » est stipulée comme suit :

« Le prix de vente de l’immeuble a été fixé de commun accord au montant de

8.500.000,- LUF (huit millions cinq cent mille francs).

Les consorts PERSONNE1.) confèrent aux consorts PERSONNE3.) de manière

irrévocable une option de vente sur la maison prédésignée et faisant l’objet du contrat

de bail jusqu’au 1er janvier 2005.

Au moment de la vente sera déduite, de ce montant (8.500.000,- LUF), la totalité des

loyers payés à partir du 1er décembre 1998.

L’option de vente ainsi accordée de manière irrévocable engage les consorts

PERSONNE1.) de même que leurs héritiers.

Pour le cas où à la date du 1er décembre 2004, les consorts PERSONNE1.),

respectivement un d’eux, n’auraient pas acquis la qualité de propriétaire de l’immeuble

donné en location, le contrat de bail continuera ses effets sous les mêmes conditions

que précédemment jusqu’à ce que les consorts PERSONNE1.), respectivement un

d’eux, aient obtenu la qualité de propriétaire.

Par ailleurs, l’option de vente accordée précédemment est maintenue de manière

irrévocable jusqu’au 30ième jour qui suit l’acquisition de la qualité de propriétaire par les

consorts PERSONNE1.), respectivement un d’eux.

Fait en autant d’exemplaires que de parties à ADRESSE3.), le 12. 4. 2000.»

Procédure

Suivant exploit d’huissier du 9 juin 2010, les époux PERSONNE1.) ont régulièrement

assigné les époux PERSONNE3.) devant le tribunal de ce siège pour voir constater la

nullité, sinon la caducité, de l’« option de vente » signée entre parties le 12 avril 2000.

Les demandeurs ont encore conclu à l’allocation d’une indemnité de procédure de

3.000,- euros.

Prétentions et moyens des parties

A l’appui de leur demande, les époux PERSONNE1.) font exposer que la maison

appartenait, au jour de la signature de la convention litigieuse, à la mère de

PERSONNE1.), Madame PERSONNE5.).

Estimant que l’« option de vente » constitue ainsi un pacte sur succession future, les

requérants concluent à sa nullité.

En ordre subsidiaire, ils soutiennent que l’« option de vente » constituerait une

véritable vente qui serait nulle alors que les vendeurs n’auraient pas été les

propriétaires de la chose vendue au jour de la signature.

En dernier ordre de subsidiarité, les demandeurs font plaider la caducité de l’« option

de vente », au motif que l’option n’aurait pas été levée par les défendeurs endéans le

délai de trente jours tel que fixé dans la convention.

Estimant l’« option de vente » parfaitement valable, les défendeurs concluent au

débouté de la demande et formulent une demande reconventionnelle tendant à voir

« passer acte immédiatement ».

Ils contestent que l’« option de vente » puisse être qualifiée de pacte sur succession

future ou de véritable vente et font exposer s’être manifestés endéans le délai requis

pour lever l’option, alors que le point de départ du délai de trente jours ne courrait pas

à compter du décès de Madame PERSONNE5.), mais à dater du 22 mai 2009, date

d’envoi d’un courrier de Maître Rina BREINIGER les informant du changement de

propriétaire de la maison.

En ordre subsidiaire, au cas où l’« option de vente » serait annulée, les défendeurs

concluent à la condamnation des époux PERSONNE1.) à leur rembourser la somme

de 202.224,27 euros au titre de sommes indûment touchées se décomposant comme

suit :

-

143.324,14 euros du chef d’« acomptes payés sur la maison »,

-

54.496,62 euros du chef du « remboursement du matériel investi »,

-

3.553,50 euros au titre de la restitution du paiement des impôts sur le revenu de

Madame PERSONNE5.),

-

850,- euros au titre de la restitution du paiement des avances sur l’impôt sur le

revenu de Madame PERSONNE5.).

En ordre tout à fait subsidiaire, les époux PERSONNE3.) concluent à une comparution

personnelle des parties, mesure à laquelle les époux PERSONNE1.) s’opposent.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal note que le terme d’« option de vente » a été très mal choisi par

les parties. En effet, le terme ne semble pas utilisé en droit civil, alors qu’il ne figure

pas dans les ouvrages civils, tels que Jurisclasseur et Encyclopédie Dalloz. Le

Répertoire Pratique de Droit Belge mentionne le terme « option d'achat » comme

synonyme de promesse unilatérale de vente (cf. Cour 2 février 2006, n° 29888 du rôle).

Conformément à l’article 1156 du code civil, le tribunal doit rechercher la volonté des

parties. En l’occurrence, il est clair que celles-ci ont entendu laisser la faculté aux

époux PERSONNE3.) d’acheter la maison louée par eux - endéans un certain délai

déterminé par le contrat - une fois que les époux PERSONNE1.) ou du moins l’un

d’entre eux aura acquis la qualité de propriétaire de cette maison.

Quant à la prohibition des pactes sur succession future

Aux termes de l’article 1130 du code civil, « les choses futures peuvent être l’objet

d’une obligation. On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni

faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de

celui de la succession duquel il s’agit ».

Cette règle est connue sous l’appellation de « prohibition des pactes sur succession

future ».

Le message du législateur est clair : tant qu’une succession n’est pas ouverte, elle ne

peut faire l’objet d’une stipulation, d’un contrat ou d’une renonciation. Les conventions

et les actes prohibés sont ceux qui ont pour objet une succession à venir, future. Les

conventions ayant pour objet une succession déjà ouverte, échue, sont donc en

principe valables (Encyclopédie Dalloz, Civil, V° Pacte sur succession future, n° 16).

Le pacte sur succession future est celui dont l'objet est d'attribuer, en-dehors des cas

limitativement énumérés par la loi, un droit privatif sur tout ou partie d'une succession

non ouverte (Cass. civ. 1. Fr. 10 janv. 1990, D 1991, p. 372, note Mazeron). Certaines

jurisprudences ajoutent le critère du droit éventuel. Pour être annulable le pacte

litigieux doit porter sur des droits dans la succession en considération de laquelle il a

été conclu.

Les conditions du pacte sur succession future dégagées par la Cour de cassation

française sont dès lors les suivantes : un acte irrévocable ayant pour objet un bien ou

un droit relevant d’une succession non encore ouverte (Juris-Classeur Civil, articles

1126 à 1130, fasc. 20, n° 15).

En l’occurrence, il résulte des termes employés par les parties que l’« option de vente »

litigieuse a été irrévocablement conférée aux époux PERSONNE3.).

Par ailleurs, l’« option de vente » porte sur une partie de l’actif de la succession de

Madame PERSONNE5.), étant précisé que le pacte sur succession future est prohibé

non seulement lorsqu’il porte sur l’ensemble de la succession, mais également lorsqu’il

ne porte que sur une quote-part de celle-ci (Cass. Req. Fr. 2 février 1874, D. 1874, 1,

238). Dans ce contexte, il est encore précisé que la prohibition s’applique également

aux pactes conclus entre héritiers présomptifs et des tiers (Juris-Classeur Civil, articles

1126 à 1130, fasc. 20, n° 34).

Finalement, le tribunal constate que l’« option de vente » concerne, avant le décès du

futur de cujus et partant avant l’ouverture de la succession, un bien dont il est

maintenant acquis qu’il figure à l’actif successoral, de sorte que l’« option de vente »

porte sur une succession non ouverte à l’époque. Le tribunal tient à préciser que

d’après une jurisprudence constante de la Cour de cassation française, la nullité des

pactes sur succession future ne suppose pas seulement que la convention porte sur

une succession non encore ouverte, mais aussi qu’elle fasse naître sur cette

succession un droit éventuel (Juris-Classeur Civil, articles 1126 à 1130, fasc. 20, n°

41).

Ainsi, la part successorale que l’on aliène dans une succession non encore ouverte

suppose une aliénation acquise dans son principe, la survie de celui qui aliène, le fait

pour lui de recueillir la succession, en tout ou partie, que celle-ci soit excédentaire,

qu’il l’accepte, … (Encyclopédie Dalloz, Civil, V° Pacte sur succession future, n° 103).

Il suit de toutes ces considérations que l’« option de vente » signée entre parties

constitue un pacte sur succession future prohibé par l’article 1130 alinéa 2 du code

civil.

Le pacte sur succession future est nul d’une nullité radicale comme passé en violation

d’une loi d’ordre public et cette nullité peut être invoquée par quiconque y a intérêt et

doit même être suppléée d’office par le juge (Lux. 30 mai 1956, 16, 497). Il est admis

que les parties au pacte prohibé ont intérêt à demander la nullité de l’acte (Cass. Civ.

1. Fr. 11 mars 1981, BC I n° 87).

L’« option de vente » litigieuse correspond en tous points au pacte sur succession futur

prohibé par la loi, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande des requérants et

d’annuler l’« option de vente » signée le 12 avril 2000.

La demande reconventionnelle « en passation de l’acte » est dès lors à rejeter comme

étant non fondée.

Quant aux demandes reconventionnelles subsidiaires

Le tribunal rappelle que les époux PERSONNE3.) réclament en premier lieu le

remboursement de tous les « acomptes sur maison » qu’ils ont payés depuis qu’ils

habitent la maison (143.324,14 euros). Contrairement aux conclusions des époux

PERSONNE1.), les époux PERSONNE3.) estiment qu’ils n’ont jamais payé de loyer,

mais uniquement des acomptes sur la maison. Ceci serait prouvé à suffisance par les

extraits de virement mentionnant l’expression « acompte sur maison » ainsi que par

l’insertion de la clause de l’indexation du loyer dans le contrat de bail.

Les époux PERSONNE3.) réclament ensuite le remboursement du matériel investi

dans la maison (54.496,62 euros). Les époux PERSONNE1.) contestent cette

demande au motif qu’il ne serait pas établi que les défendeurs auraient dépensé cette

somme d’argent dans la maison.

Finalement, les époux PERSONNE3.) réclament le remboursement du paiement des

différents impôts fonciers et impôts sur le revenu de Madame PERSONNE5.). Cette

demande est également contestée par les époux PERSONNE1.).

Indépendamment du fait que les défendeurs sur reconvention n’indiquent aucun

fondement juridique à la base de leurs demandes reconventionnelles, le tribunal ne

peut que constater que toutes les sommes dont le remboursement est réclamé ont été

exposées dans le cadre d’un contrat de bail conclu entre parties.

Or, toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence ou à

l’exécution des baux d’immeubles sont, en vertu de l’article 3 du nouveau code de

procédure civile, de la compétence exclusive du juge de paix.

Le tribunal rappelle dans ce contexte que les règles qui régissent les litiges entre les

différentes juridictions sont d’ordre public, de sorte que le tribunal de céans a le devoir

de soulever d’office la question de compétence matérielle s’il considère qu’elle est de

nature à poser problème (T. HOSCHEIT, L’évolution du litige en cours d’instance,

BCFL, n° 62).

Compte tenu du nécessaire respect des droits de la défense et du principe du

contradictoire et conformément à l’article 65 du nouveau code de procédure civile, il y

a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de rouvrir les débats afin de permettre

aux parties de prendre position quant à la compétence ratione materiae du tribunal de

céans pour connaître des demandes reconventionnelles subsidiaires formulées par

les époux PERSONNE3.).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit la demande principale en la forme,

la dit fondée,

partant déclare nulle l’« option de vente » signée entre parties le 12 avril 2000,

dit la demande reconventionnelle principale tendant à voir « passer acte

immédiatement » recevable, mais non fondée et en déboute,

révoque l’ordonnance de clôture et rouvre les débats sur la compétence ratione

materiae du tribunal de céans pour connaître des demandes reconventionnelles

subsidiaires formulées par PERSONNE3.) et son épouse, PERSONNE4.),

invite les mandataires des parties à conclure suivant l’échéancier ci-après:

- conclusions de la part de Maître Jean TONNAR pour le 26 juillet 2011,

- conclusions de la part de Maître Georges KRIEGER pour le 30 août 2011,

refixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi, 20

septembre 2011, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 6, au 3e étage,

réserve le surplus et les frais.