Tenant appeal dismissed; court confirms rent arrears, eviction, and rejects evidence under Article 1341 Civil Code.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 75/2011

Audience publique du mardi, trente-et-un mai deux mille onze

Numéro 133515 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans emploi, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE d’Esch-sur-Alzette du 28

octobre 2010,

comparant par Maître Romain LANCIA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière de droit français SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son

siège social à F-ADRESSE2.), représentée par ses administrateurs Madame

PERSONNE2.) et Monsieur PERSONNE3.) actuellement en fonctions,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Gilles HOFFMANN

en remplacement de l’huissier de justice Martine LISE,

comparant par Maître Fabienne MONDOT, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 133515 du rôle et appelée pour fixation le 23

novembre 2010, fut successivement fixée pour plaidoiries aux 21 décembre 2010, 18

janvier 2011, 22 février 2011, 29 mars 2011 et finalement à l’audience publique du

mardi, 17 mai 2011, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Romain LANCIA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Fabienne MONDOT, avocat, comparant pour la société civile immobilière de

droit français SOCIETE1.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 31

mai 2011, le

jugement

qui suit:

Par requête déposée au greffe de la justice de paix d’Esch-sur-Alzette le 6 octobre

2009, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a fait convoquer PERSONNE1.)

devant le juge de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins

de la voir condamner à lui payer, outre les intérêts, le montant de 12.000,- euros à

titre d’arriérés de loyers et de charges couvrant la période de janvier 2008 à octobre

2009.

La société SOCIETE1.) a également demandé une indemnité de relocation du

montant de 2.100,- euros et elle a demandé à voir résilier le contrat de bail entre

parties et à voir ordonner le déguerpissement du locataire.

A l’audience du 2 juillet 2010, la société SOCIETE1.) a augmenté sa demande au

montant total de 22.416,40 euros comprenant les arriérés de loyers du montant de

19.800,- euros pour la période du 1er janvier 2008 au mois de juillet 2010 inclus, les

avances sur charges du montant de 2.200,- euros pour la période du 1er janvier 2008

au mois de juillet 2010 inclus ainsi que le décompte des charges 2008/2009 du

montant de 416,40 euros.

PERSONNE1.) s’est opposée aux prétentions adverses en expliquant que la

bailleresse est une société civile représentée, d’une part, par son ex-époux et, d’autre

part, par la nouvelle épouse de son ex-époux. Elle a exposé, offre de preuve à l’appui,

que, lors de son divorce, elle a conclu oralement un arrangement avec son ex-époux,

PERSONNE3.), en ce sens qu’en contrepartie d’une vente de l’appartement commun,

actuellement pris en location par PERSONNE1.), à un prix moins élevé que le prix du

marché, elle aurait été dispensée de payer les loyers jusqu’à concurrence du montant

de 40.000,- euros si elle n’était pas en mesure de payer les loyers.

PERSONNE1.) a encore affirmé avoir payé en mains propres à son ex-époux et en

espèces les loyers pour les mois de janvier 2008, mars 2008, mai 2008, juin 2008,

juillet 2008 et août 2008.

Rejetant l’offre de preuve pour le volet concernant la dispense de paiement de loyers

à concurrence de 40.000,- euros en se référant à l’article 1341 du code civil et

l’admettant pour ce qui est du paiement en espèces de six mois de loyers et déclarant

dès lors la demande en paiement fondée pour les loyers des mois non concernés par

un paiement en espèces et retenant que les arriérés accumulés justifiaient la

résiliation du bail aux torts du locataire, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a, par

jugement du 17 septembre 2010:

-

dit la demande en obtention d’arriérés de loyers et de charges d’ores et déjà

fondée jusqu’à concurrence du montant de 16.000,- euros,

-

partant condamné PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière

SOCIETE1.) SCI le montant de 16.000,- euros, avec les intérêts légaux à partir du

jour de l’augmentation de la demande en justice - le 2 juillet 2010 - jusqu’à solde,

-

déclaré fondée la demande en résolution du contrat de bail entre parties,

-

partant dit que le contrat de bail est résolu aux torts exclusifs du locataire,

-

déclaré fondée la demande en déguerpissement,

-

partant condamné PERSONNE1.) à déguerpir de l’appartement situé à L-

ADRESSE3.), avec tous ceux qui s’y trouvent dans son chef et avec leurs effets,

dans les deux mois à partir de la notification du jugement,

-

quant à la demande en obtention d’arriérés de loyers et de charges du montant de

6.416,40 euros, admis, avant tout autre progrès en cause, l’offre de preuve par

témoin sur les faits suivants:

« que Madame PERSONNE1.) a payé les loyers des mois de janvier 2008, mars

2008, mai 2008, juin 2008, juillet 2008 et août 2008, en espèces à Monsieur

PERSONNE3.), en présence de Monsieur PERSONNE4.);

que Monsieur PERSONNE3.) n’a néanmoins pas émis de reçu pour les sommes

versées.»

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

28 octobre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir déclarer non

fondées les demandes adverses en condamnation, en résiliation du bail et en

déguerpissement et à être déchargée en conséquence des condamnations

prononcées à son encontre par le premier juge.

D’après PERSONNE1.), le premier juge aurait dû admettre l’offre de preuve par

témoins de même qu’il « aurait dû recourir à la faculté lui offerte par l’article 1366 du

code civil, partant soumettre tout serment supplétoire à Monsieur PERSONNE3.)

concernant la dispense de loyers » (sic !).

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris en contestant

tout accord relatif à une remise de loyers et en concluant au rejet de l’offre de preuve

afférente en argumentant, à l’instar du premier juge et conformément à l’article 1341

du code civil, que dans la mesure où la valeur du prétendu accord dépasse 2.500,-

euros, son existence ne saurait être prouvée par témoins, ce qui amène la société

SOCIETE1.) à augmenter sa demande en condamnation d’un montant de 10.000,-

euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges des mois d’août 2010 à mai

2011.

La société SOCIETE1.) demande en particulier à voir confirmer la résiliation du bail et

la condamnation du locataire au déguerpissement.

Enfin, la société SOCIETE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de

750,- euros pour l’instance d’appel.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre parties en date du 17 janvier 2007 stipule

un loyer mensuel de 900,- euros ainsi qu’un forfait de 100,- euros pour couvrir les

charges.

Non seulement ce bail ne mentionne aucune dispense de paiement du loyer convenu,

mais encore la valeur de l’accord invoqué, soit 40.000,- euros, dépasse la somme de

2.500,- euros.

C’est dès lors à ce double titre que l’offre de preuve est à rejeter conformément à

l’article 1341 du code civil et par adoption des motifs du premier juge que le tribunal

fait siens.

En ce qui concerne le serment supplétoire, le tribunal renvoie l’appelante au libellé de

l’article 1366 du code civil qui indique clairement que le serment supplétoire est déféré

aux seules parties.

Le dénommé

PERSONNE3.)

n’étant manifestement pas partie au litige,

l’argumentation de l’appelante basée sur l’article 1366 du code civil est dès lors à

rejeter pour être dénuée de tout fondement.

Dans ces conditions et faute par PERSONNE1.) d’avoir rapporté la preuve qu’elle

s’est acquittée des loyers réclamés suivant un décompte actualisé, il y a lieu, d’une

part, de confirmer le premier juge en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société

SOCIETE1.) la somme de 16.000,- euros.

D’autre part, sur base du même décompte actualisé, il y a encore lieu de condamner

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 10.000,- euros avec

les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2011, jour de la demande en justice,

jusqu’à solde.

Au regard des importants retards, respectivement défauts de paiements, il y a encore

lieu de confirmer le premier juge, par adoption de ses motifs, en ce qu’il a prononcé

la résiliation du bail et en ce qu’il a ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.)

sauf à reporter le délai de déguerpissement à un mois à compter de la signification du

présent jugement.

La société SOCIETE1.) n’ayant pas justifié en quoi il serait inéquitable de laisser à sa

charge l’entièreté des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de déclarer non

fondée sa demande sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est à déclarer

non fondé et que les parties sont à renvoyer devant le premier juge en prosécution de

cause.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris sauf à reporter le délai de déguerpissement à un (1)

mois à compter de la signification du présent jugement,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à la société civile immobilière de droit

français SOCIETE1.) SCI Ia somme de 10.000,- euros avec les intérêts au taux légal

à compter du 17 mai 2011 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société civile immobilière de droit français

SOCIETE1.) SCI en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

renvoie les parties devant le premier juge en prosécution de cause,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.