Landlord liable for water damage from detached boiler due to normal wear and tear, not tenant fault.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 24/2011

Audience publique du mardi, quinze février deux mille onze

Numéro 134345 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 9 décembre 2010,

comparant par Maître François PRUM, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Céline CORBIAUX, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 134345 du rôle et appelée pour fixation le 4 janvier

2011, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er février 2011, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Lionel SPET, avocat, en remplacement de Maître François PRUM, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., donna lecture du premier

jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Céline CORBIAUX, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 15

février 2011, le

jugement

qui suit:

Suivant contrats de bail commercial ayant pris effet le 1er juillet 2002, respectivement

le 1er août 2004, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.) des

locaux à usage commercial dans un immeuble situé à ADRESSE1.).

Par requête du 28 janvier 2010, la société

SOCIETE1.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour la voir condamner au

paiement de la somme de 6.479,69 euros à titre de perte d’exploitation, en exposant

que le 10 juin 2008, en plein milieu de la nuit, le chauffe-eau de l’appartement loué

s’est détaché du mur et a provoqué un important dégât des eaux, de sorte que les

locaux étaient inutilisables et le personnel se trouvait au chômage technique jusqu’au

2 juillet 2008. Elle a encore sollicité une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

A l’audience des plaidoiries du 4 octobre 2010, PERSONNE1.) a formulé une

demande reconventionnelle en paiement de la somme de 3.311,39 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’indexation pour la période d’août 2004 à septembre 2010 et

d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros.

Par jugement du 15 novembre 2010, le tribunal de paix de Luxembourg:



a déclaré la demande recevable et s’est déclaré compétent pour en connaître,



a déclaré la demande principale non fondée sur le fondement des articles 1713,

1719, 1720, 1721 et 1134 du code civil et l’a rejetée sur base des articles 1382,

1383 et 1384 alinéa 1er du code civil,



a débouté la société SOCIETE1.) de sa demande basée sur l’article 240 du

nouveau code de procédure civile,



a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable pour autant qu’elle concerne

les arriérés d’indexation antérieurs au mois d’octobre 2005 et l’a déclarée fondée

pour la somme de 3.000,28 euros,



a condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

3.008,20 euros et une indemnité de procédure de 500,- euros.

Pour statuer ainsi, le premier juge a d’abord rejeté les moyens tirés de la litispendance

et de l’incompétence ratione materiae soulevés par PERSONNE1.). Au fond, il a

retenu que la cause du détachement du boiler demeure inconnue, de sorte qu’il n’est

pas établi que la bailleresse n’a pas rempli ses obligations de jouissance paisible et

d’entretien. En ce qui concerne la demande reconventionnelle, il a retenu que les

montants réclamés à titre d’arriérés d’indexation antérieurs au mois d’octobre 2005

sont prescrits.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 9 décembre 2010.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande à voir constater que le boiler

s’est décroché du mur de la salle-de-bains en raison de la vétusté des matériaux qui

le composent ainsi que de la vétusté du matériel de rattachement au mur et dire que

PERSONNE1.) n’a pas respecté les obligations dont elle est débitrice en application

des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, partant la voir condamner au paiement

de 6.479,69 euros à titre de perte d’exploitation pour la période du 11 juin au 2 juillet

2008.

L’appelante soutient que trois experts sont intervenus pour constater les dégâts et

déterminer les causes du sinistre, à savoir PERSONNE2.) du bureau SOCIETE2.) à

la demande de la société SOCIETE1.), PERSONNE3.) pour SOCIETE3.), assureur

de la société SOCIETE1.), et PERSONNE4.) pour SOCIETE4.), assureur de

PERSONNE1.), et que les rapports d’expertise versés au dossier sont à considérer

comme contradictoires dans la mesure où ils ont été régulièrement communiqués au

mandataire de PERSONNE1.) et ont pu être discutés devant le juge. En outre,

PERSONNE1.) aurait été préalablement informée de la mission de l’expert

PERSONNE3.) et aurait pu assister aux opérations d’expertise. Les trois experts

confirmeraient qu’au cours de la nuit du 10 au 11 juin 2008, alors que les locaux

étaient inoccupés, le préparateur d’eau chaude sanitaire se serait décroché du mur

d’un local de salle de bain par usure des matériaux de rattachement du boiler au mur,

et serait tombé par terre, avec comme conséquence l’inondation du 6e étage. Ainsi,

l’usure des matériaux donnés en location par PERSONNE1.) aurait provoqué le

sinistre alors que les dégâts des eaux ayant empêché son personnel de travailler,

proviendraient du boiler cassé ayant brisé une conduite d’eau.

A titre subsidiaire, l’appelante offre de prouver sa version des faits moyennant

comparution des parties, sinon par l’audition des trois experts comme témoins. Plus

subsidiairement, elle conclut à la nomination d’un expert technique.

Dans son acte d’appel, la société SOCIETE1.) demande encore à être déchargée de

toute condamnation intervenue à son encontre en première instance. Lors des

plaidoiries, elle informe le tribunal que ce volet de l’appel n’a plus d’objet et que les

arriérés d’indexation ont entre-temps été réglés.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et n’entend

pas réitérer les moyens tirés de la litispendance et de l’incompétence ratione materiae.

Elle fait valoir que les trois rapports d’expertise font uniquement le constat des dégâts

sans se prononcer sur la cause du sinistre. En outre, ils ne seraient pas contradictoires

alors qu’elle n’aurait pas été convoquée le lendemain du sinistre, mais seulement trois

mois plus tard à la réunion du 19 septembre 2008. Le boiler litigieux aurait disparu

dès le lendemain de l’inondation et la preuve de la cause du sinistre ne serait pas

rapportée. L’intimée fait encore valoir que le locataire, qui a l’obligation d’entretien du

boiler, ne rapporte aucune preuve qu’il l’a effectivement entretenu et qu’en cas de

problème relatif aux accroches, le locataire aurait dû en informer la bailleresse.

Il résulte des éléments du dossier que l’incident litigieux s’est produit dans la nuit du

10 au 11 juin 2008, de sorte qu’il y a lieu de présumer que les autres dates avancées

par l’appelante (2006 respectivement 2009) sont le fruit d’une erreur matérielle.

Dans un courrier daté (erronément) du 12 juin 2006, PERSONNE2.) de la société

SOCIETE2.) écrit au sujet des dégâts des eaux dans les bureaux de la société

SOCIETE1.): «Der 200 Liter Warmwasserbeuler im Büro von SOCIETE1.)t …hat sich

auf Grund von Materialermüdung der Haltebolzen von der Wand gelöst und beim Sturz

auf den Fussboden die Wasseranschlussleitungen aus der Wand gerissen. (...)».

PERSONNE3.), qui s’est rendu le 13 juin 2008 sur place à la demande de l’assureur

SOCIETE3.), relate que «le 11 juin 2008 vers 3.00 heures du matin un préparateur

eau chaude sanitaire (contenance 200 litres) s’est décroché du mur d’un local salle

de bains (...) Le niveau +6 a été entièrement inondé suite à cette chute de ce boiler.

(…) Le boiler a été extrait des locaux la société SOCIETE1.) et les arrivées d’eau ont

été bouchonnées par la firme de sanitaire SOCIETE5.)», cette dernière observation

étant documentée par les photos jointes.

PERSONNE4.), qui a visité les lieux le 10 juillet 2008 à la demande de l’assureur

SOCIETE4.), retient comme cause qu’un «boileur chauffe-eau est tombé du mur de

la salle de bains du 6e avec bris de la conduite d’eau froide qui de ce fait a pu librement

inonder les divers lieux.»

Si les trois experts ont ainsi retenu la chute du boiler comme cause de l’inondation,

leurs constatations ont cependant surtout porté sur les désordres causés par

l’inondation aux divers logements et bureaux des 6e et 5e étages. Par ailleurs, les

experts PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne se sont pas du tout prononcés sur la

cause de la chute du chauffe-eau et PERSONNE2.) de SOCIETE2.) n’explique pas

autrement de quelles constatations il déduit que la chute du boiler serait due à l’usure

du matériel. Même si le courrier de SOCIETE2.) a pu être librement débattu à

l’audience, il n’en demeure pas moins qu’il ne s’agit pas d’un véritable rapport

d’expertise, mais d’une simple affirmation succincte faite par PERSONNE2.) suite à

son passage dans les lieux en l’absence de PERSONNE1.) qui ne pouvait fournir ses

observations sur place.

Le tribunal ne saurait dès lors se baser sur ces trois «rapports d’expertise» pour

déterminer la cause de la chute du boiler.

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu en principe de

délivrer le bien en bon état et il est également obligé de l’entretenir pendant la durée

du louage. Il doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle

a été louée et il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent

devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le bailleur assume, en l’absence d’une répartition des charges entre parties, tout ce

qui touche à la structure de l’immeuble, au gros œuvre, aux clos et couvert, et aux

équipements indispensables à l’utilisation de la chose louée (tels ascenseurs,

chauffage central, etc.).

Aux termes de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur pour les

pertes qu'il subirait du fait des vices ou défauts de la chose louée quand même le

bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Par vice de la chose on entend tout

défaut, tout inconvénient, toute déficience quelconque de la chose elle-même, qui la

rend impropre à l'usage auquel elle est normalement destinée, qui supprime ou

diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet d’enlever au preneur le bénéfice de la

jouissance normale et complète qu’eu égard à la nature de la chose, aux usages et à

la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.

Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il soit de bonne ou

de mauvaise foi ; que le vice soit apparu avant ou après la conclusion du bail. La

circonstance que le vice n’a pas été créé par lui est indifférente quant à l’obligation du

bailleur à la garantie. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse de

son immeuble, ou de ses accessoires; les risques pouvant en résulter pèsent sur lui;

sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice.

Le bailleur seul est garant, non seulement au cas où, avisé, il n’a pas porté remède,

mais également si l’accident, attribuable au vice imprévisible, se produit

soudainement. Il ne peut alors être reproché au preneur de ne pas avoir prévenu, ni

mis en demeure de réparer. (cf. Le louage des choses, Les baux en général, La Haye

et Vankerckhove, n° 588, 661 et 668)

Ainsi, la réparation incombe au propriétaire lorsque le dommage est dû à un usage

normal ou à la vétusté du bien loué. Toutefois, le propriétaire n’aura pas à supporter

le coût de la réparation s’il peut prouver que les dégradations proviennent d’un

mauvais usage ou d’un manque d’entretien par le locataire.

En l’occurrence, il résulte des photos que le boiler, qui faisait partie de l’équipement

de la salle de bain fourni par la bailleresse, était fixé au mur au moyen de plusieurs

vis. Aucun élément du dossier ne permet de présumer que le personnel de la société

SOCIETE1.) ait fait un usage anormal du boiler au point de le détacher du mur. Le

boiler étant tombé du mur au milieu de la nuit, lorsque les lieux étaient inoccupés, sa

chute ne saurait être due à une intervention du personnel de la société SOCIETE1.),

mais ne peut s’expliquer que par la vétusté, l’usure ou un défaut inhérent au matériel

rattachant le boiler au mur. Or, l’obligation d’entretien du boiler qui incombe au

locataire se limite au réglage et au nettoyage de l’appareil consistant notamment dans

l’élimination du tartre ainsi que le maintien de la robinetterie, et elle ne s’étend pas au

contrôle régulier de la fixation du boiler au mur. En effet, de telles fixations font corps

avec l’immeuble et elles touchent à l’équipement de l’immeuble et l’obligation

d’entretien et de réparation afférente incombe au bailleur, ceci d’autant plus que le

locataire n’a aucune maîtrise sur les fixations d’un tel boiler. Par ailleurs, il n’est pas

établi que les défauts de la fixation étaient visibles et que la société SOCIETE1.) aurait

pu et dû s’en apercevoir et en prévenir la bailleresse.

Il résulte des développements qui précèdent que la bailleresse doit garantir la société

SOCIETE1.) de la perte subie par suite du détachement du boiler ayant causé

l’inondation des lieux loués.

Se basant sur un rapport de l’expert-comptable

PERSONNE5.), la société

SOCIETE1.) réclame à titre de perte d’exploitation le montant de 6.479,69 euros. Ce

montant ne fait pas l’objet de contestations.

Par réformation du jugement entrepris, il y a dès lors lieu de déclarer la demande de

la société SOCIETE1.) fondée à concurrence du prédit montant.

PERSONNE1.) n’établissant pas l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de la débouter

de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance.

L’appel dès lors partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris:

dit la demande de la société SOCIETE1.) fondée,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 6.479,69

euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande, le 28 janvier 2010,

jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la

première instance non fondée,

confirme le jugement pour le surplus,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.