Tenant's claim to reconstruct a security deposit is inadmissible as a new request; appeal partially allowed regarding main claim.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 181/2010

Audience publique du mardi, vingt-et-un décembre deux mille dix

Numéro 128864 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Laurence JAEGER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), restaurateur-cuisinier, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN

d’Esch-sur-Alzette du 29 mars 2010,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Paulo FELIX, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître François TURK, avocat, demeurant à Luxembourg,

2) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.) ,

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE4.),

4) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.)

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Jean-Claude STEFFEN,

sub 2) à 4) comparant par Maître Aurélia FELTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 128864 du rôle et appelée pour fixation le 20 avril

2010, fut d’abord fixée pour plaidoiries au 18 mai 2010, ensuite au 29 juin 2010,

ensuite au 12 octobre 2010 et finalement à l’audience publique du mardi, 7 décembre

2010, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit:

Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Paulo FELIX, avocat,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Nadia JANAKOVIC, avocat, en remplacement de Maître Aurélia FELTZ,

avocat, comparant pour PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit

ses réponses.

Maître Christophe JOLK, avocat, en remplacement de Maître François TURK, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 21

décembre 2010, le

jugement

qui suit:

Par exploit de l’huissier de justice Carlos CALVO du 15 avril 2008, la société anonyme

SOCIETE1.),

exposant être propriétaire depuis le 27 avril 2007 d’un local de commerce au rez-de-

chaussée d’un immeuble étant situé à ADRESSE2.), et ayant été donné en location à

PERSONNE1.), suivant contrat de bail conclu avec effet au 1er octobre 1998 avec les

précédents propriétaires, Monsieur et Madame GROUPE1.), moyennant un loyer

mensuel s’élevant initialement à 125.000,- francs,

exposant que depuis le 18 septembre 2003, le total du loyer mensuel ainsi que des

avances mensuelles sur charges locatives pour le chauffage et l’eau froide s’élèverait

à 3.517,- euros,

exposant que de mai 2007 à juillet 2007, un solde de 217,- euros par mois serait

impayé et que le loyer et les avances sur charges des mois d’août et septembre 2007

seraient également en souffrance, soit un montant total de 7.685,- euros,

exposant que le locataire aurait quitté les lieux le 2 octobre 2007 et qu’il n’aurait pas

été présent à l’état des lieux de sortie, malgré mise en demeure,

exposant que le locataire n’aurait pas vidé les lieux et qu’il les aurait restitués dans un

état sale,

exposant avoir été contrainte de louer des containers pour évacuer les affaires

laissées sur place par le locataire et avoir dû faire appel à une société spécialisée en

dégraissage pour nettoyer les lieux,

exposant que le coût de ces travaux ainsi que le coût de l’état des lieux s’élèverait au

total de 5.668,92 euros,

a cité PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg afin de

l’entendre condamner à lui payer le montant de 7.685,- euros, avec les intérêts légaux

à partir du 25 septembre 2007, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde, ainsi que

le montant de 5.668,92 euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande

en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) a, par citation en intervention du 17 juillet 2008, demandé à voir

condamner PERSONNE5.) (entretemps décédé) à le tenir quitte et indemne de toute

condamnation pouvant être prononcée à son encontre à concurrence du montant de

9.066,12 euros sous réserve d’augmentation.

Il expose que:

- suite à la vente des lieux loués par PERSONNE5.), le bail fut repris par la société

SOCIETE1.) S.A., partie demanderesse dans le cadre de l’instance principale,

- avant que le bail s’achève, PERSONNE5.) a indûment fait appel à la garantie

bancaire consentie en début de bail,

- cet appel à la garantie était censé couvrir des arriérés de charges locatives,

- cependant, PERSONNE5.) n’a pas été en mesure de justifier concrètement les frais

qu’il aurait exposés au profit de PERSONNE1.),

- il n’a pas hésité à vider la garantie de sa substance, en y faisant appel à concurrence

de 9.066,12 euros,

- dans la mesure où ladite garantie était censée couvrir d’éventuels arriérés de loyers,

et que la procédure principale a trait à un litige en relation avec de tels arriérés,

PERSONNE1.) a tout intérêt à voir attraire son ancien bailleur à la cause en

question,

- la citation en intervention est faite sur base de la responsabilité contractuelle sinon

délictuelle aux fins de voir condamner PERSONNE5.) à tenir PERSONNE1.) quitte

et indemne de toute condamnation prononcée à son encontre à concurrence du

montant de 9.066,12 euros.

Sur base de ces développements PERSONNE1.) a demandé, à l’audience du 11

décembre 2009 devant le premier juge, que les consorts GROUPE2.) soient

condamnés à le tenir quitte et indemne des condamnations au paiement des loyers

ainsi que des frais de nettoyage et d’évacuation des lieux. Il a demandé la

condamnation des consorts GROUPE2.) à reconstituer la garantie bancaire,

subsidiairement la condamnation des consorts GROUPE2.) au paiement du montant

de 9.066,12 (montant indûment appelé) – 7.685 (condamnation aux arriérés de loyer

suivant jugement du 20 mars 2009) = 1.381,12 euros.

Par jugement du 20 mars 2009, le tribunal de paix de Luxembourg a condamné

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 7.685,- euros avec les

intérêts tels que spécifiés au dispositif dudit jugement et il a ordonné des enquêtes

afin d’élucider les conditions dans lesquelles PERSONNE1.) a quitté les lieux et

notamment pour savoir si ce dernier aurait été dispensé de nettoyer, respectivement

de vider les lieux loués à son départ.

Par jugement du 5 février 2010, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant après

enquête et contre-enquête:

- a condamné PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) la

somme

de 5.509,21 euros, avec les intérêts légaux à partir du 15 avril 2008, jour de la

demande en justice, jusqu’à solde, cette somme se composant comme suit: la moitié

des frais de l’état des lieux (319,42/2 euros), la facture SOCIETE2.) S.àr.l. du 21

septembre 2007 (3.427,- euros) concernant la location d’un container, l’évacuation

et le traitement des déchets laissés sur place et la facture SOCIETE3.) du 31 octobre

2007 (1.922,50 euros) concernant des frais de dégraissage;

- a reçu la demande en intervention en la pure forme,

- a dit que l’augmentation de la demande de PERSONNE1.) tendant à la restitution

de la garantie locative, subsidiairement au paiement du montant de 1.381,12 euros,

est irrecevable puisque nouvelle,

- a dit la demande en intervention non fondée,

- a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) chacun une indemnité de procédure de 200,- euros.

Bien que retenant le principe d’une indemnité de procédure de 700,- euros à payer

par PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.), le premier juge a omis de prononcer la

condamnation afférente au dispositif du jugement entrepris.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier

du 29 mars 2010.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir :

- décharger l’appelant de toute condamnation prononcée à son encontre au titre des

frais de remise en état des lieux loués à ADRESSE2.);

- condamner les consorts GROUPE2.) à payer à l’appelant le montant de 9.066,12

euros;

à titre subsidiaire, et pour autant que la juridiction d’appel confirme le jugement quant

à la question des frais de remise en état, condamner les consorts GROUPE2.) à

tenir quitte et indemne l’appelant de toute condamnation prononcée de ce chef, et

les condamner à payer à l’appelant le solde restant dû au titre de la garantie

indûment appelée après imputation de l’éventuelle condamnation prononcée au titre

des frais de remise en état;

- décharger l’appelant de l’indemnité de procédure au paiement de laquelle il a été

condamné.

Enfin, l’appelant sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros

pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris sauf à

demander, par appel incident, à voir condamner PERSONNE1.) à l’intégralité des frais

de l’état des lieux (319,42 euros) et à se voir allouer une indemnité de procédure de

2.000,- euros pour la première instance ainsi qu’une indemnité de 1.500,- euros pour

l’instance d’appel.

Les consorts GROUPE2.) concluent également à la confirmation du jugement

entrepris, ce qui implique en particulier à voir déclarer irrecevable la demande en

intervention dirigée à leur encontre, et ils concluent à ce que PERSONNE1.) soit

condamné à payer, à chacun d’entre eux, le montant de 500,- euros.

Quant à la demande principale de la société SOCIETE1.)

PERSONNE1.) fait grief au premier juge de ne pas avoir retenu, suite aux enquêtes,

qu’il avait été dispensé de son obligation de vider les lieux loués et de les nettoyer.

D’après PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) l’aurait autorisé à travailler jusqu’à

l’expiration du bail (30 septembre 2007) et d’organiser le déménagement les 2 jours

suivants, soit les 1er et 2 octobre, ceci sans vider intégralement les lieux, ce qui aurait

de toute façon été matériellement impossible endéans un délai de 48 heures au regard

de l’activité de restauration exploitée dans les lieux loués.

PERSONNE1.) ajoute que cette approche serait d’autant plus probable que la société

SOCIETE1.) entendait exploiter un commerce d’une autre nature dans les lieux loués,

ce qui impliquait d’importants travaux de transformation.

La société SOCIETE1.) réplique que PERSONNE1.) savait depuis longtemps que le

bail venait à expiration le 30 septembre 2007 et elle conteste tout accord relatif à une

prise en charge des frais de nettoyage, de même qu’elle conteste qu’elle aurait

dispensé le locataire de vider les lieux qui se seraient trouvés dans un état désastreux

en fin de bail alors qu’ils n’étaient pas dégradés lors de la prise à bail.

Contrairement à l’appréciation du premier juge qui a émis des doutes sur la crédibilité

des témoins entendus en raison de divergences (i) entre les versions des faits

exposées successivement par le locataire et (ii) entre les versions des témoins eux-

mêmes, le tribunal ne saurait passer outre des dépositions claires et concordantes

des témoins sur la seule question cruciale qui est celle de savoir si le bailleur a

dispensé son locataire de lui remettre les lieux dans l’état où il les a réceptionnés en

début de bail, c’est-à-dire propres et vides.

A ce propos, le tribunal ne peut que constater que les deux seuls témoins qui ont pu

faire des déclarations pertinentes ad hoc, à savoir PERSONNE6.) et PERSONNE7.),

ont affirmé toutes les deux que le bailleur avait permis à PERSONNE1.) de laisser sur

les lieux tout ce dont il n’avait pas besoin, en particulier la hotte, respectivement le

tuyau de la hotte, et le témoin PERSONNE6.) de préciser que cela englobait

l’évacuation des déchets.

Ainsi, le tribunal ne saurait, sans dénaturer les propos de ces deux témoins, écarter

la thèse défendue par l’appelant de sorte qu’il retient que le bailleur avait délié le

locataire de ses obligations de vider et de nettoyer les lieux loués.

Dans ces conditions, non seulement les factures relatives à l’enlèvement des déchets

et au dégraissage de la cuisine ne pourront être répercutées sur le locataire, mais il

sera de même en ce qui concerne le constat d’huissier qui n’apporte rien aux débats.

Il y a dès lors lieu, par réformation du jugement entrepris, de décharger

PERSONNE1.) de toute condamnation prononcée à son encontre, y compris des

condamnations prononcées sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile.

Quant à la demande en intervention de PERSONNE1.)

Le tribunal rappelle que les prétentions de PERSONNE1.) concernant cette demande

en intervention sont les suivantes :

« que par voie de conséquence et à titre principal, si le volet principal du jugement

entrepris devait être réformé conformément aux moyens présentés par l’appelant, il

conviendrait donc de condamner purement et simplement les consorts GROUPE2.) à

payer à l’appelant le montant de 9.066,12 euros, (montant de la garantie indument

appelée),

que par contre et, dès lors à titre subsidiaire, si par impossible le volet principal du

jugement entrepris n’était pas réformé, il conviendra d’admettre que les consorts

GROUPE2.) devront tenir quitte et indemne l’appelant de toute condamnation

prononcée à son encontre de ce chef, et de les condamner pour le surplus à payer à

l’appelant le solde restant dû au titre de la garantie indument appelée après imputation

de l‘éventuelle condamnation prononcée au titre des frais de remise en état. »

Les consorts GROUPE2.) concluent à l’irrecevabilité de la demande en condamnation

d’un montant de 9.066, 21 euros qu’ils considèrent comme nouvelle.

Dans sa citation en intervention du 17 juillet 2008, PERSONNE1.) a demandé à voir

condamner PERSONNE5.) (entretemps décédé, l’instance ayant été reprise par les

consorts GROUPE2.)) à le tenir quitte et indemne de toute condamnation pouvant être

prononcée à son encontre à concurrence du montant de 9.066,12 euros sous réserve

d’augmentation. Dans la motivation de cette citation en intervention, PERSONNE1.)

précise que sa demande est basée sur la « responsabilité contractuelle, sinon

délictuelle ».

Or, il est manifeste qu’une telle demande diffère d’une demande tendant « à voir

reconstituer » une garantie bancaire à première demande, fût-ce pour le même

montant, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a qualifié cette demande

de nouvelle et l’a déclarée irrecevable.

Dans la mesure où il y a réformation en ce qui concerne la demande principale, la

version subsidiaire de la demande en intervention devient sans objet.

Aucune des parties ayant sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure ne

justifiant la condition d’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondées leurs demandes respectives

tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

Il découle de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer

partiellement fondé tandis que l’appel incident est à déclarer non fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé et l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande principale de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à

l’encontre de PERSONNE1.) et en déboute,

dit la demande de PERSONNE1.) tendant à voir « reconstituer » la garantie locative

irrecevable,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure ce tant pour la première instance que pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose pour moitié à la

société anonyme SOCIETE1.) S.A et pour moitié à PERSONNE1.), à l’exception des

frais de la citation en intervention qui resteront à charge de PERSONNE1.).