Construction contract delay damages awarded to buyers against developer for 12-month completion failure.

Jugement commercial VIe No 1536 / 2010

Audience publique du jeudi, seize décembre deux mille dix.

Numéro 131483 du rôle

Composition :

Christiane JUNCK, vice-présidente, Carole BESCH, juge, Carole KUGENER, juge, Manuela FLAMMANG, greffière.

E n t r e :

1. Monsieur A.), sans état connu, et

2. Monsieur B.), sans état connu, demeurant ensemble à L-(…), élisant domicile en l’étude de Maître Patrick WEINACHT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

demandeurs,

comparant par Maître Delphine ROSSI, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Patrick WEINACHT, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg, e t :

la société anonyme SOC.1.) LUXEMBOURG S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction,

défenderesse,

comparant par Maître Laurent METZLER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

Faits :

Par exploit d’huissier de justice Georges Nickts de Luxembourg du 4 août 2010, A.) et B.) ont fait donner assignation à la société anonyme SOC.1.) Luxembourg s.a. à comparaître à l’audience publique de vacation du 17 août 2010 à 9 heures du matin devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, chambre de vacation, siégeant en matière commerciale, pour y entendre statuer sur le mérite de la demande contenue dans ledit exploit d’huissier ci-après reproduit :

L’affaire fut inscrite sous le numéro 131483 du rôle pour l’audience publique de vacation du 17 août 2010 et remise à l’audience publique du 17 septembre 2010 devant la deuxième chambre, siégeant en matière commerciale.

L’affaire fut renvoyée devant la sixième chambre, siégeant en matière commerciale et retenue à l’audience publique du 24 novembre 2010, lors de laquelle les débats eurent lieu comme suit : Maître Delphine Rossi donna lecture de l’exploit introductif d’instance et exposa les moyens de sa partie. Maître Laurent Metzler répliqua et donna lecture d’une note de plaidoiries. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour le jugement qui suit :

Par exploit d’huissier de justice introduit en date du 4 août 2010, A.) et B.) ont fait donner assignation à la société anonyme SOC.1.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, aux fins de 1) constater le dépassement du délai contractuel par le défendeur 2) dire que les travaux devront être achevés dans un délai de deux mois à partir de la notification du jugement 3) condamner la défenderesse à payer aux demandeurs à titre de dommages et intérêts en raison du dépassement du délai contractuel, le montant de 30.250,- € + PM avec les intérêts légaux à partir du 1er octobre 2009, date d’échéance du contrat, sinon à compter de la mise en demeure du 30 mars 2010, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à la remise des clés et 4) condamner la défenderesse à communiquer aux requérants la date d’achèvement des parties privatives. Ils sollicitent en outre une indemnité de procédure de 2.500,- €.

Les requérants exposent à l’appui de leur demande qu’ils ont acquis en date du

19 mars 2007 un appartement avec balcon, cave et emplacement dans un immeuble à construire sis à (...) ; que le contrat prévoit en son point 3 que le vendeur s’oblige à achever les ouvrages des parties privatives « au plus tard au début du quatrième trimestre de l’année 2009 » ; que les travaux concernant les parties privatives n’étaient toujours pas achevés au jour de l’assignation, de sorte que la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement pour manquement à son obligation de livraison est engagée. Les acheteurs font encore valoir que suite au retard des travaux, ils ont connu une situation financière très difficile étant donné qu’ils ont été obligés de se loger ailleurs pour un loyer mensuel de 1.225,- € et que parallèlement ils doivent rembourser des mensualités sur leur crédit hypothécaire. Ils requièrent dès lors l’indemnisation de leur préjudice matériel, qu’ils évaluent à 12.250,- € (10 mois de loyer) et de leur préjudice moral pour absence totale de jouissance, évalué à 18.000,- €. A l’audience des plaidoiries, les requérants précisent que le procès-verbal d’achèvement et de réception a été signé le 8 octobre 2010. Ils demandent acte qu’ils augmentent leur demande en indemnisation de leur préjudice matériel à 14.700,- €, équivalant à 12 mois de loyers et qu’ils renoncent aux demandes relatives à l’achèvement des travaux. Il y a lieu de leur en donner acte.

Ils répliquent aux moyens de défense invoqués par la société SOC.1.) que le nonpayement de certains travaux n’est pas en relation causale avec le retard dans l’achèvement des travaux, qu’un retard dans le choix des matériaux n’est pas établi et en outre sans relation causale avec le retard de livraison de l’immeuble, et que les intempéries n’ont pas eu d’incidence sur l’avancement des travaux.

La société SOC.1.) s’oppose à la demande et, sans contester le retard dans l’achèvement des travaux, entend s’exonérer de son obligation de livraison endéans le délai imparti en invoquant l’exception d’inexécution du non-payement par les acheteurs des tranches 15, 16, 17 et 18 redues en vertu de l’acte de vente, sinon la suspension du délai en raison d’intempéries, sinon la faute des acheteurs consistant dans le fait de ne pas avoir communiqué leur choix de matériaux à temps et finalement la faute du sous-traitant dans l’exécution des travaux. Subsidiairement, elle conteste tout préjudice en relation avec le dépassement de délai ainsi que le quantum de la demande et elle conclut ainsi au rejet de la demande.

La demande, régulièrement introduite dans les forme et délai légaux et non autrement contestée sous ce rapport, est recevable.

Il résulte de l’acte de vente du 19 mars 2007 que le délai d’achèvement des travaux concernant les parties privatives était prévu pour au plus tard le début du quatrième trimestre de l’année 2009, soit d’après les parties le 1er octobre 2009. L’acte de vente prévoit que le délai d’achèvement peut être prorogé en cas de « survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison. Pour l’application de cette disposition, seraient notamment considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, les intempéries, la grève (…), le lock-out, la faillite, la déconfiture, la mise en règlement judiciaire ou en liquidation des biens des ou de l’une des entreprises effectuant des travaux sur le chantier, les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux (…), les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes, accidents de chantier, les pluies persistantes, les gelées ou tout autre évènement indépendant de la volonté du vendeur. »

Il ressort de cette clause que les parties au contrat ont eu pour souci majeur de voir terminer la construction dans un délai raisonnable et de n’admettre comme cause de suspension que des événements indépendants de leur volonté, en d’autres termes ceux événements revêtant les caractéristiques de la force majeure.

Il ressort des développements qui précèdent que le non-paiement de certaines factures ne peut justifier une prorogation du délai d’achèvement. A cela s’ajoute que ces factures ne sont pas versées et il n’est pas établi que les travaux y facturés ont été achevés ni que les factures sont échues, de sorte le moyen tiré de l’exception d’inexécution doit être rejeté.

Par ailleurs, le vendeur s’étant engagé à achever les parties privatives pour le 1er octobre 2009, les seules causes de suspension qui peuvent le cas échéant être admises sont celles qui sont survenues avant la date prévue pour l’achèvement, les évènements survenus ultérieurement restant sans incidence sur l’obligation du vendeur de livrer l’immeuble dans le temps lui imparti et ils ne seront partant pas pris en considération.

En ce qui concerne le moyen tiré du retard dans le choix des matériaux de la part des acquéreurs, non seulement il ne constitue pas une des causes de suspension prévues au contrat, mais il n’est pas établi en fait. En effet, il ne résulte d’aucune pièce qu’il y ait eu un tel retard avant le 1er octobre 2009. Même à supposer qu’il existait, il n’est pas établi que ce retard ait eu une incidence sur l’avancement des travaux, étant donné que (tel qu’il résulte d’un courrier du 6 avril 2010) le vendeur restait libre à défaut de choix opéré dans le délai imparti aux acquéreurs de finaliser les travaux « en fonction des plans et du descriptif des travaux et fournitures signés lors de l’acquisition de l’appartement ». Ce moyen n’est dès lors pas fondé.

Quant aux intempéries, la société SOC.1.) verse les relevés météorologiques et fait valoir qu’entre le 19 mars 2007 (date de signature du contrat) et le 1er octobre 2009, il y avait 121 jours ouvrables d’intempéries, c’est-à-dire de jours ouvrés lors desquels la température moyenne était inférieure ou égale à 0° et/ou des précipitations supérieures ou égales à 4 heures. Elle estime que du moment où cette preuve est fournie, le juge doit admettre l’intempérie comme cause de suspension et qu’il ne lui appartient pas de l’apprécier sous peine de dénaturer une clause claire et précise du contrat.

Or, comme il a été retenu ci-avant, si le contrat permet une suspension du délai d’achèvement des travaux dans certains cas y énoncés, il ajoute cependant que la cause doit être légitime ce qui laisse au tribunal la libre appréciation de l’incidence de la cause sur la réalisation des travaux. Contrairement aux plaidoiries du défendeur, il ne suffit dès lors pas d’établir les jours d’intempéries, mais il faut également justifier que ces intempéries ont retardé l’exécution des travaux. Cette preuve n’est cependant pas rapportée, de sorte que le moyen laisse d’être fondé.

Finalement, un éventuel retard dans l’exécution des travaux d’un sous-traitant ne constitue pas une cause de suspension prévue par le contrat. Le moyen doit partant également être rejeté.

En l’absence de preuve d’une cause légitime de suspension du délai d’achèvement, la société SOC.1.) est responsable du retard d’achèvement de 12 mois.

La demande en dédommagement est dès lors fondée en principe.

La société SOC.1.) conteste le dommage matériel au motif qu’il n’est pas établi que les acquéreurs avaient réellement l’intention d’intégrer leur appartement dès le 1er octobre 2009.

Il résulte des éléments du dossier que les acheteurs sont actuellement locataires de sorte qu’il faut admettre qu’ils ont acquis l’appartement auprès de la société SOC.1.) à des fins de logement.

Eu égard au délai imparti dans le contrat, la société SOC.1.) ne peut leur reprocher de ne pas s’être manifestés pour s’enquérir de la date d’achèvement. Il aurait au contraire appartenu au vendeur d’informer les acheteurs du retard et de la date probable de l’achèvement des travaux.

Il s’ensuit que les acheteurs peuvent prétendre à être indemnisés de leur préjudice matériel pour douze mois de loyers qu’ils ont dû payer pour se loger ailleurs que dans l’appartement acquis par eux. La demande, non autrement contestée en son quantum, est dès lors fondée pour le montant réclamé de (12x 1.250=) soit, 14.700,- €.

La société SOC.1.) conteste encore la demande relative au dommage moral. Compte tenu du retard important, le dommage moral suite aux désagréments causés doit être admis et il convient d’allouer aux demandeurs de ce chef des dommages et intérêts évalués ex aequo et bono au montant de 2.500,- €.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu d’accorder aux demandeurs une indemnité de procédure de 1.500,- €.

Par ces motifs :

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, sixième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement ;

reçoit la demande en la forme,

donne acte à A.) et à B.) de l’augmentation et de la réduction de leur demande, la dit partiellement fondée,

condamne la société anonyme SOC.1.) à payer à A.) et à B.) la somme de 17.200,- € avec les intérêts légaux à partir du 4 août 2010, jour de la demande en justice, jusqu’à solde, ainsi qu’une indemnité de procédure 1.500,- €, dit la demande non fondée pour le surplus, condamne la société anonyme SOC.1.) aux frais et dépens de l’instance.