Landlord's termination request dismissed; tenant ordered to pay municipal taxes and court costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 138/2009

Audience publique du mardi, six octobre deux mille neuf

Numéro 122412 du rôle

Composition:

Monique HENTGEN, vice-présidente, Jacques KESSELER, juge, Laurence JAEGER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A.), enseignant, demeurant à L-(…), (…), appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 8 juin 2009,

comparant par Maître Karima HAMMOUCHE, avocat, demeurant à Luxembourg, et

1) la société anonyme SOC1.) SA, établie et ayant son siège social à L-(…), (…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

2) B1.), administrateur de société, et son épouse

3) B2.), épouse B.), sans état connu, les deux demeurant à L-(…), (…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, comparant par Maître Pierrot SCHILTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 122412 du rôle, fut appelée pour fixation à l’audience du 30 juin 2009 lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 22 septembre 2009 à 9.00 heures salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit:

Maître Karima HAMMOUCHE, avocat, comparant pour A.) donna lecture du premier jugement et de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Tom BEREND, avocat, en remplacement de Maître Pierrot SCHILTZ, comparant pour la société anonyme SOC1.) SA, B1.) et B2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 6 octobre 2009 le jugement qui suit:

Par contrat de bail du 17 juillet 2000, A.) a donné en location à la société anonyme SOC1.) SA (ci-après la SA SOC1.)) une maison sise à L-(…), (…), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.363,- euros.

Par requête déposée le 4 décembre 2008, A.) a fait convoquer la SA SOC1.) ainsi que B1.) et son épouse B2.) (ci-après les époux B.)) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de valider la résiliation du contrat de bail faite suivant courrier recommandé en date du 14 avril 2008, sinon de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de condamner la SA SOC1.) ainsi que les époux B.) à déguerpir des lieux loués.

Il a demandé en outre de voir condamner la SA SOC1.) et les époux B.) au paiement du montant de 1.317,15 euros au titre de remboursement des taxes communales avancées par lui pour le compte de ses locataires ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 500,- euros.

Retenant que A.) a donné en location une maison d’habitation à une personne morale, qu’une telle hypothèse n’était pas visée par l’article 1er (2) de la loi du 21 septembre 2006 et que, par conséquent, le juge de paix devait être saisi par la voie de droit commun, à savoir par citation, le tribunal de paix de Luxembourg a, par jugement du 20 avril 2009, déclaré la requête du 4 décembre 2008 irrecevable et a condamné A.) à payer à la SA SOC1.) et aux époux B.) la somme de 150,- euros à titre d’indemnité de procédure.

De ce jugement, A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 8 juin 2009.

Par réformation du jugement entrepris, A.) demande à voir dire recevable la requête introductive d’instance et à être déchargé de la condamnation à la prédite indemnité de procédure. Par évocation, il demande à ce qu’il soit fait droit à ses demandes telles que formulées dans ladite requête tout en augmentant le montant du remboursement des frais à 1.664,65 euros.

Il sollicite, en outre, une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Les intimés se rapportent à prudence de justice en ce qui concerne la recevabilité de la requête introductive d’instance sur base des motifs développés par le premier juge respectivement par l’acte d’appel tout en soulevant l’irrecevabilité de la requête à l’encontre des époux B.) étant donné que ces derniers ne sont pas parties au contrat de bail.

Quant au fond, les intimés ne s’opposent pas à ce que le tribunal procède par voie d’évocation. Ils contestent la résiliation du bail, quel que soit le motif invoqué par le bailleur. Ils admettent, par ailleurs, redevoir la somme réclamée à titre de remboursement de frais tout en demandant des délais de paiement.

Enfin, ils réclament l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,- euros pour l’instance d’appel.

Quant à la recevabilité de la requête introductive d’instance:

L’analyse du contrat de bail signé entre parties en date du 17 juillet 2000 fait apparaître que l’immeuble loué (maison d’habitation), bien que donné en location à la SA SOC1.), est en fait destiné à être occupé par les époux B.) ainsi que leur trois enfants.

Ainsi, même si la SA SOC1.) (d’ailleurs représentée par les époux B.)) apparaît en tant que locataire, il ne fait pas de doute (et cela n’est pas contesté) que la finalité du bail est l’occupation de l’objet loué, à titre d’habitation principale, par les époux B.) ainsi que leurs trois enfants, à l’exclusion de toute activité commerciale.

Il s’agit, dès lors, d’un bail à usage d’habitation ce qui implique que la loi du 21 septembre 2006 (déjà dans sa rédaction originaire) sur le bail à usage d’habitation, et notamment son article 20, est applicable au présent litige. Conformément audit article 20, les litiges relatifs entre bailleurs et locataires sont à introduire par voie de requête de sorte qu’il y a lieu de réformer le premier juge en ce qu’il a, pour les motifs reproduits ci-dessus, déclaré irrecevable la requête du 4 décembre 2008.

Ladite requête tend (notamment) à la résiliation du bail et au déguerpissement de la SA SOC1.) des lieux loués «avec tous ceux qui les occupent de son chef». Cette prétention vise ainsi les époux B.), en tant qu’occupants de la maison en vertu du bail signé avec la SA SOC1.), de sorte qu’ils ont, à ce titre, qualité à intervenir dans le présent litige.

Le moyen d’irrecevabilité de la requête soulevé par ces derniers est donc à rejeter.

Dans la mesure où l’affaire est instruite au fond et que les parties intimées ne s’opposent pas à l’évocation du fond du litige, il y a lieu de statuer sur le fond.

Quant au fond:

Par courrier recommandé du 14 avril 2008, A.) informe son locataire qu’il va procéder à la résiliation du bail avec effet au 18 juillet 2008 (délai reporté au 15 août 2008 suivant courrier de l’avocat du bailleur du 1er juillet 2008).

Contrairement aux affirmations contenues dans l’acte d’appel, le prédit courrier de résiliation ne constitue nullement une «simple» résiliation du bail à sa date anniversaire, résiliation qui serait de toute façon inopérante en vertu du principe de la prorogation légale des baux qui viennent à cesser, principe déjà contenu dans la loi de 1955 et réitéré par l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

Au contraire, l’analyse du courrier montre que le bailleur base sa résiliation sur 4 motifs qui sont repris, dans un ordre prétendument subsidiaire, dans l’acte d’appel. Ainsi, tant l’acte d’appel que le courrier de résiliation se réfèrent aux mêmes motifs de résiliation que le tribunal examinera dès lors ensemble pour apprécier le caractère justifié ou non de la résiliation.

Ces motifs sont les suivants:

(i) refus de présenter le certificat d’assurance: le locataire admet ne pas avoir fourni les justificatifs relatifs à l’assurance de l’immeuble, tout en versant ces pièces dans le cadre de la présente instance. Il en résulte que, depuis le début du bail, le locataire a assuré la maison conformément aux exigences contractuelles, de sorte que la simple non-présentation des justificatifs au bailleur, attitude certes impolie, ne justifie pas une résiliation du bail.

(ii) arrachage d’arbustes respectivement défaut d’entretien du jardin: ce point, à le supposer établi, n’est pas non plus susceptible de justifier une résiliation du bail. En effet, ceci ne constitue pas un dommage irrémédiable aux lieux loués et il sera, le cas échéant, loisible au bailleur de se faire indemniser ce poste en fin de bail.

(iii) travaux effectués par le locataire sans autorisation du bailleur: dans la mesure où le bailleur n’explique, ni dans son acte d’appel, ni en termes de plaidoiries, de quels travaux il s’agit, le tribunal devra faire abstraction de ce point.

(iv) non-paiement de charges locatives: il résulte des pièces versées qu’il s’agit des taxes communales relatives aux ordures ménagères ainsi qu’à la canalisation couvrant la période de 2003 à 2009 et représentant un total de 1.664,65 euros. Il est constant en cause que le bailleur a avancé cette somme pour compte du locataire et ce dernier ne conteste pas la redevoir. Etant donné que la dette du locataire ne dépasse pas la somme annuelle de 300,- euros et que par ailleurs les loyers ont été intégralement et régulièrement payés, ce point n’est pas non plus de nature à justifier la résiliation du bail.

Le tribunal retient de même que le cumul des griefs dont il est question ci-dessus ne constitue pas non plus une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer non fondée la demande du bailleur tendant à constater la résiliation du bail sur base du courrier recommandé du 14 avril 2008 de même que celle tendant à voir prononcer judiciairement la résiliation du bail.

Dans la mesure où la SA SOC1.) ne conteste pas redevoir la somme réclamée à titre de remboursement de taxes communales et que ces postes concernent une période débutant en 2003, la demande en condamnation afférente est à déclarer fondée sans qu’il y ait lieu d’accorder des délais de paiement. La SA SOC1.) est partant à condamner à payer à A.) la somme de 1.664,65 euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de 1.371,15 euros à partir du 4 décembre 2008, sur le montant de 110,75 euros à partir du 17 mars 2009 et sur le montant de 182,75 euros à partir du 8 juin 2009, chaque fois jusqu’à solde.

Faute par les parties de justifier de la condition d’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de dire non fondée, par réformation du jugement entrepris, la demande de la SA SOC1.) et des époux B.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, de même qu’il y a lieu de dire non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer partiellement fondé.

Dans la mesure où l’appel est à déclarer partiellement fondé, il y a lieu de faire masse des frais des deux instances et de les imposer pour moitié à A.) et pour moitié à la SA SOC1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, déclare la requête du 4 décembre 2008 recevable, dit non fondée la demande de la société anonyme SOC1.), de B1.) et de B2.) sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour la première instance, par évocation,

dit non fondée la demande de A.) tendant à constater la résiliation du bail sur base du courrier recommandé du 14 avril 2008 de même que celle tendant à voir prononcer judiciairement la résiliation du bail, condamne la société anonyme SOC1.) à payer à A.) la somme de 1.664,65 euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de 1.371,15 euros à partir du 4 décembre 2008, sur le montant de 110,75 euros à partir du 17 mars 2009 et sur le montant de 182,75 euros à partir du 8 juin 2009, chaque fois jusqu’à solde, dit non fondées les demandes respectives des parties sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile pour l’instance d’appel, fait masse des frais des deux instances et les impose pour moitié à A.) et pour moitié à la société anonyme SOC1.).