Tenant's claim for lease termination and rent refund dismissed due to failure to prove landlord fault.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 106/2009

Audience publique du mardi, seize juin deux mille neuf

Numéro 121358 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente, Jacques KESSELER, juge, Béatrice HORPER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme ESPAL SA, établie et ayant son siège social à L-6973 Rameldange, 2, am Beiebierg, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 91.858,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 9 avril 2009,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

et

l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG ASBL, établie et ayant son siège social à L-2346 Luxembourg, 24, rue de la Poste, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro F 2864,

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 121358 du rôle, fut appelée pour fixation à l’audience du 5 mai 2009, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 mai 2009, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit:

Maître Georges KRIEGER, avocat, comparant pour la société anonyme ESPAL SA, donna lecture du jugement et de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Laurent METZLER, avocat, comparant pour l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG ASBL, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 16 juin 2009 le jugement qui suit:

Par contrat de bail du 15 janvier 2008, l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE Luxembourg ASBL (l’ASBL UNION COMMERCIALE) a pris en location à partir du 1er février 2008 et ce pour une durée de trois années renouvelables un local de commerce appartenant à la société anonyme ESPAL SA (ci-après la SA ESPAL) situé dans la Résidence ILOT DU NORD à Luxembourg-Ville, rue du Nord, afin d’y exploiter une crèche et une garderie temporaire d’enfants.

Par exploit d’huissier du 4 juillet 2008, l’ASBL UNION COMMERCIALE a fait donner citation à 1) la SA ESPAL, 2) la SARL IMMO CONFIANCE et 3) le syndicat des copropriétaires de la Résidence ILOT DU NORD à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour:

• voir dire que le contrat de bail conclu en date du 15 janvier 2008 avec la SA ESPAL est nul, sinon résolu, sinon résilié avec effet au 1er février 2008, sinon à une date à déterminer par le tribunal,

• entendre condamner les citées la SA ESPAL et la SARL IMMO CONFIANCE solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout au paiement du montant de 10.000,- euros à titre de remboursement des loyers des mois de février et mars 2008 avec les intérêts légaux à partir du 12 mars 2008, sinon 22 mai 2008, sinon de la demande en justice jusqu’à solde,

• entendre condamner les citées la SA ESPAL et la SARL IMMO CONFIANCE solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout au paiement du montant de 5.750,- euros à titre de remboursement de la commission d’agence avec les intérêts à partir du 12 mars 2008, sinon 22 mai 2008, sinon de la demande en justice jusqu’à solde,

• entendre condamner les citées la SA ESPAL et la SARL IMMO CONFIANCE à payer chacune à la demanderesse sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile une indemnité de procédure de 5.000,- euros.

Par exploit d’huissier du 18 août 2008, la SA ESPAL a fait donner citation à l’ASBL UNION COMMERCIALE à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour s’entendre condamner au paiement du montant de 32.000,- euros à titre d’arriérés de loyer et de charges locatives pour les mois de février 2008 à août 2008 ainsi qu’à une indemnité de procédure de 1.500,- euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience publique du 8 décembre 2008, la SA ESPAL a augmenté sa demande pour la porter au montant de 56.000,- euros alors que les loyers et avances sur charges de septembre à décembre 2008 n’ont également pas été payés.

Par jugement du 27 février 2009, le tribunal de paix de Luxembourg:

- a reçu les demandes en la forme,

- a joint les deux demandes afin d’y statuer par un seul et même jugement,

- s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes dirigées par l’ASBL UNION COMMERCIALE à l’encontre de la SARL IMMO CONFIANCE et du syndicat des copropriétaires de la Résidence ILOT DU NORD,

- a déclaré résilié le contrat de bail conclu en date du 15 janvier 2008 entre l’ASBL UNION COMMERCIALE et la SA ESPAL aux torts exclusifs de la SA ESPAL avec effet au 1er février 2008,

- a condamné la SA ESPAL à payer à l’ASBL UNION COMMERCIALE la somme de 15.750,- euros avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice, le

4 juillet 2008, jusqu’à solde,

- a dit non fondée la demande de la SA ESPAL et en déboute,

- a dit non fondées les demandes de la SA ESPAL, de la SARL IMMO CONFIANCE et de l’ASBL UNION COMMERCIALE en obtention d’une indemnité de procédure.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a retenu en substance dans le chef de la SA ESPAL une inexécution fautive de ses obligations contractuelles, à savoir «un retard de délivrance d’au moins quatre mois et demi».

De ce jugement, signifié à la SA ESPAL en date du 9 mars 2009, cette dernière a relevé appel par exploit d’huissier du 9 avril 2009.

Estimant avoir satisfait à son obligation de délivrance des lieux loués, la SA ESPAL demande, par réformation du jugement entrepris, à être déchargée de toutes condamnations prononcées à son encontre, à voir dire que le bail n’est pas résilié et à voir condamner l’ASBL UNION COMMERCIALE à lui payer la somme de 80.000,- euros, augmentée au montant de 86.000,- euros lors des plaidoiries et correspondant aux arriérés de loyers et avances sur charges locatives pour les mois de février 2008 à mai 2009 inclus, ceci avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

La partie appelante conclut encore à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,- euros pour l’instance d’appel.

L’ASBL UNION COMMERCIALE conclut à la nullité de l’acte d’appel pour indication erronée du siège social de la partie appelante. A titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris et à titre plus subsidiaire «à voir dire non fondée la demande en paiement formulée par la SA ESPAL».

Enfin, l’ASBL UNION COMMERCIALE demande, reconventionnellement, à voir condamner la SA ESPAL à lui payer le montant de 86.000,- euros sur base de la responsabilité contractuelle, sinon délictuelle de cette dernière et elle sollicite une indemnité de procédure de 10.000,- euros.

Le moyen de nullité de l’acte d’appel.

L’ASBL UNION COMMERCIALE conclut à la nullité de l’acte d’appel au motif que la SA ESPAL y aurait indiqué une adresse inexacte, alors qu’elle aurait transféré son siège social à une autre adresse dès le 10 mars 2009. Pour autant que cette mention ne constituerait pas une formalité substantielle, l’ASBL UNION COMMERCIALE fait plaider que son préjudice consisterait dans le fait qu’elle aurait des difficultés accrues à exécuter le jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 584 du nouveau code de procédure civile, l’appel se fait par assignation dans les formes et délai de la loi sous peine de nullité. Selon l’article 585 du nouveau code de procédure civile, outre les mentions prescrites à l’article 153 et à l’article 154 du même code, l’appel contient à peine de nullité: la constitution de l’avocat de l’appelant, le délai de 15 jours dans lequel l’intimé est tenu de constituer avocat, l’indication du jugement ainsi que, le cas échéant, les chefs du jugement auxquels l’appel est limité.

Selon l’article 153 du nouveau code de procédure civile, l’acte d’huissier indiquera à peine de nullité le domicile de l’appelant.

Or, l’indication d’un domicile inexact de l’appelant n’est une cause de nullité dudit acte que si cette inexactitude a pu induire l’intimé en erreur sur l’identité de l’appelant (cf. P. 20, 479). Plus spécialement, la sanction de la nullité ne sera pas prononcée lorsque l’inexactitude résulte d’un transfert de domicile récent et opéré en cours d’instance et n’a pu laisser aucun doute, dans l’esprit de l’intimé, quant à l’identité de l’appelant et n’a par conséquent pu induire en erreur le défendeur (cf. P.17, 136).

A cela s’ajoute qu’en l’espèce, l’intimée n’a pas fait valoir de doute sur l’identité de l’appelant, mais a soulevé uniquement des difficultés d’exécution. Or, dans la mesure où l’ASBL UNION COMMERCIALE verse elle-même la publication au Mémorial C du nouveau siège social de la SA ESPAL, ses prétendues difficultés d’exécution (donc notamment de signification de la décision à intervenir) sont purement hypothétiques et le grief invoqué est inexistant.

En ces circonstances, le moyen de nullité tiré de l’indication inexacte de l’adresse de l’appelante est à rejeter et l’appel est à déclarer recevable.

L’obligation de délivrance du bailleur.

Exposant vouloir affecter les lieux loués (par le biais de la société KIDS CARE SARL) à une crèche/garderie d’enfants, l’ASBL UNION COMMERCIALE estime que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrer les lieux en date du 1er février 2008 en conformité avec la destination contractuellement prévue, ce qui justifierait la résolution du bail ab initio ainsi que le remboursement des 2 loyers déjà payés ainsi que de la commission d’agence.

L’ASBL UNION COMMERCIALE fait valoir en particulier que l’inexécution de l’obligation de délivrance résulterait des points suivants:

• absence d’autorisation de construire et d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires pour les transformations des communs (façade) pour que les lieux correspondent aux normes de sécurité exigées pour les crèches,

• non respect des «prescriptions de sécurité fixées par l’ITM»,

• il aurait été convenu qu’il aurait appartenu au bailleur de solliciter toutes les autorisations nécessaires et d’entreprendre les travaux de transformation nécessaires afin d’installer une crèche dans les lieux loués, ce qui serait prouvé par le fait que l’architecte X.) serait intervenu au nom et pour le compte de la SA ESPAL et non de l’ASBL UNION COMMERCIALE et que ce serait l’architecte X.) qui aurait été mandaté par la SA ESPAL pour la réalisation des travaux de transformation (ce dernier point faisant d’ailleurs l’objet d’une offre de preuve par témoin).

Les parties sont d’accord pour affirmer que le contrat de bail du 15 janvier 2008, prenant effet le 1er février 2008, avait pour objet l’installation d’une crèche/garderie d’enfants et qu’à la signature du bail les lieux ne satisfaisaient pas aux critères et normes de sécurité requis par les autorités pour une telle destination. D’après les pièces du dossier, il semble que les lieux étaient originairement destinés à l’exploitation d’un magasin. Des transformations étaient donc nécessaires. Il n’est pas non plus contesté que, selon la nature des transformations envisagées, des autorisations (bourgmestre, copropriété) étaient, le cas échéant, nécessaires.

Le bailleur fait valoir que, conformément aux stipulations contractuelles, toutes autorisations et la charge des travaux incombaient au locataire, même si la SA ESPAL s’était déclarée d’accord à prendre à sa charge certains travaux de plus grande envergure. La SA ESPAL explique que dans un premier temps la mise en conformité des lieux (en vue d’une crèche) devait se faire par l’agrandissement d’une ou de deux fenêtres en sortie de sécurité. La SA ESPAL ajoute que cette solution a donné lieu à une forte opposition de la copropriété, ce qui s’est soldé par une procédure de référé ordonnant l’arrêt des travaux. La SA ESPAL ne conteste pas qu’une telle solution nécessitait effectivement une autorisation de bâtir ainsi que l’accord des copropriétaires, mais elle explique que l’architecte X.) a finalement opté pour une solution de rechange consistant à changer la porte d’entrée (sans en changer les dimensions) et en y installant (à l’intérieur de l’immeuble) un sas de sécurité.

La SA ESPAL affirme que ces travaux ont été faits et payés et que les lieux seraient donc actuellement en mesure d’accueillir une crèche d’après les normes en vigueur lesquelles seraient du ressort du Ministère de la Famille et non pas de l’ITM. Cependant l’ASBL UNION COMMERCIALE refuserait sous de vains prétextes d’occuper les lieux et de payer les loyers.

La SA ESPAL ajoute que l’affectation proposée n’est nullement interdite par le règlement de copropriété de sorte que les copropriétaires n’ont aucun droit de s’opposer à l’exploitation d’une crèche dans leur copropriété.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation de délivrance impose au bailleur, outre la délivrance purement matérielle, de délivrer, respectivement d’aménager ou de transformer les lieux dans un état tel qu’ils puissent servir à l’usage et à la destination convenus, ceci sauf convention contraire.

A cela s’ajoute que l’obligation pour le bailleur de délivrer le bien dans un état rendant possible l’exploitation convenue, compte tenu des prescriptions administratives, ne va pas jusqu’à lui imposer d’accomplir lui-même les demandes nécessaires en vue des autorisations requises, mais l’astreint néanmoins à cette fin avec le preneur, au cas où ses interventions sont requises (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n°575).

C’est d’ailleurs précisément ce que la SA ESPAL a fait. Une autorisation de bâtir ne pouvant être sollicitée que par le propriétaire.

Mis à part ce détail, il découle donc de ce qui précède qu’il y a lieu de se référer aux stipulations contractuelles.

L’article 1.1. du bail fixe clairement la destination des lieux loués: exploitation d’une crèche/garderie d’enfants.

L’article 1.3. stipule que les lieux seront mis à disposition des preneurs à l’état défini dans un cahier des charges de l’architecte X.).

Il y a donc lieu de se reporter au listing des travaux de transformation envisagés et à la répartition des coûts entre bailleur et locataire tels que dressés par l’architecte X.) en date du 20 mai 2008. Sur ce listing, de même que sur un plan d’architecte versé par le mandataire de l’ASBL UNION COMMERCIALE figurent clairement deux maîtres d’ouvrage, à savoir tant le bailleur que le locataire.

Il résulte de ce qui précède que, conformément à l’argumentation de l’appelante, les travaux se faisaient et étaient financés conjointement par le bailleur et le locataire et le moyen de l’ASBL UNION COMMERCIALE (et l’offre de preuve afférente) tendant à dire que l’architecte X.) aurait été exclusivement mandaté par la SA ESPAL est démenti par les pièces mêmes du dossier.

Ainsi, dès la prise à bail, il était clair que les lieux devaient subir des transformations plus ou moins importantes et que ces transformations étaient «l’affaire» des deux parties contractantes. On ne saurait dès lors reprocher au bailleur d’avoir délivré des lieux ne correspondant pas, au début du bail, à la destination convenue: des transformations devaient nécessairement se faire ce qui impliquait tout aussi nécessairement un décalage de l’activité de crèche/garderie par rapport à la date de prise d’effet du bail.

La même conclusion s’impose au niveau de la délivrance «juridique». Le tribunal rappelle que l’ASBL UNION COMMERCIALE formule à ce propos trois ordres de reproches au bailleur concernant le défaut d’autorisations en vue de l’exploitation de la crèche.

Primo, les prescriptions de sécurité de l’ITM ne seraient pas respectées. Or, même si l’ASBL UNION COMMERCIALE renvoie à un courrier de Maître WURTH (avocat du syndicat des copropriétaires) concernant la largeur des voies de fuites, force est de constater que la SA ESPAL conteste que l’ITM serait compétente en matière d’autorisation de crèches, cette dernière ne figurant pas parmi les établissements classés. Dans la mesure où l’ASBL UNION COMMERCIALE ne conteste pas cette position et qu’elle ne fournit aucune indication en sens contraire, il n’y a pas lieu de s’attarder sur ce point.

Secundo, le règlement de copropriété (article 8 - Destination) n’interdit nullement l’exploitation d’une crèche dans la copropriété et l’existence d’une kitchinette ne saurait en aucun cas être assimilée à un «restaurant, café, commerce nécessitant la préparation de denrées alimentaires» de sorte que l’argumentation concernant le changement d’affection tombe à faux.

Tertio, le bailleur précise bien que les transformations qui ont finalement été réalisées (donc le sas et non pas l’agrandissement de la fenêtre qui a été abandonné) n’affectent en rien les éléments communs, ni l’aspect extérieur de l’immeuble. Ceci n’est pas contesté de sorte que le tribunal ne saurait concevoir (et le mandataire de l’ASBL UNION COMMERCIALE ne fournit d’ailleurs aucun argument en sens contraire) la nécessité ou l’impact d’une autorisation de bâtir, respectivement d’un accord du syndicat des copropriétaires sur le présent litige. Logiquement, le retrait d’une autorisation de bâtir, respectivement l’annulation d’une décision afférente des copropriétaires est dès lors également sans influence sur le présent litige.

En plus de ce qui précède, le tribunal renvoie aux stipulations claires de l’article 4.2. du contrat de bail d’après lesquelles «toutes autorisations, tous agréments, toutes procédures…sont et seront à soigner par les preneurs à leurs frais, sous leur responsabilité et à leurs risques et périls…».

Ainsi, les parties étaient bien conscientes que pour la destination envisagée, diverses autorisations étaient nécessaires. Or, qui dit autorisation dit potentiellement refus d’autorisation et c’est précisément ce risque qui pèse, d’après les stipulations contractuelles expresses, sur le locataire.

En dernière analyse, le défaut d’une autorisation pour exploiter une crèche ne saurait dès lors être imputé en tant que défaut de délivrance au bailleur.

A cela s’ajoute que l’ASBL UNION COMMERCIALE n’a pas contesté les dires de la SA ESPAL d’après lesquels les lieux, tels qu’ils ont été transformés, seraient actuellement parfaitement adaptés à l’exploitation d’une crèche ou garderie d’enfants. Non seulement elle ne met pas en doute cette affirmation essentielle, mais elle ne produit pas la moindre pièce (émanant p.ex. du ministère de tutelle compétent; celui de la Famille d’après les informations non contestées de la SA ESPAL) qui établirait si, et en quel(s) point(s), les lieux, tels qu’ils existent actuellement sont inexploitables en tant que garderie ou crèche. Il ne saurait donc être soutenu que «la SA ESPAL ne garantirait pas l’ASBL UNION COMMERCIALE contre l’éviction», respectivement qu’il y aurait «absence de jouissance paisible».

Pour être complet, le tribunal ajoute que l’affirmation, d’après laquelle le bailleur n’aurait pas remis les clés au locataire, est sans pertinence aucune dans la mesure où l’ASBL UNION COMMERCIALE veut suggérer par-là qu’elle n’aurait pas eu d’accès aux lieux loués. Or, étant donné que c’est (pour partie certes) l’ASBL UNION COMMERCIALE qui a mandaté l’architecte X.) pour transformer les lieux (transformation qui est intervenue d’après les seuls besoins du locataire et dans son intérêt) et étant donné que lesdits travaux ont été exécutés, l’ASBL UNION COMMERCIALE avait manifestement accès aux lieux et ce constat vide l’argument d’une éventuelle absence de remise de clés de toute sa substance.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’ASBL UNION COMMERCIALE n’a établi aucun manquement de la SA ESPAL quant à l’exécution de son obligation de délivrance, que ce soit par rapport à son aspect matériel que juridique, ni de façon plus générale un manquement à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi. Au contraire, c’est plutôt l’ASBL UNION COMMERCIALE qui, sous de vains prétextes, entend se soustraire à l’exécution de ses propres obligations parmi lesquelles la prise de possession des lieux et le paiement des loyers.

La SA ESPAL ayant respecté ses obligations contractuelles, l’ASBL UNION COMMERCIALE est mal fondée à «soulever l’exception d’inexécution», exception d’inexécution qu’elle a de toute façon, de facto et à tort, mis à profit en s’abstenant de payer la majeure partie des loyers convenus.

Points supplémentaires soulevés par l’ASBL UNION COMMERCIALE.

Le tribunal constate que l’ASBL UNION COMMERCIALE «fait état du vice caché des lieux loués» sans fournir la moindre précision, de même qu’elle «invoque les dispositions du code civil concernant l’erreur…et le dol» sans formuler la moindre prétention sur base des concepts invoqués.

Dans ses conditions, il n’y a pas lieu de s’attarder sur ces points, ceci d’autant plus que la SA ESPAL nie être à l’origine d’un quelconque vice caché ou vice du consentement.

Conclusion.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les griefs formulés par l’ASBL UNION COMMERCIALE contre la SA ESPAL, en particulier celui de la nondélivrance des lieux loués, ne sont pas fondés, de sorte qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de dire non fondées les demandes de l’ASBL UNION COMMERCIALE tendant à la résiliation, respectivement à la résolution du bail de même que celle tendant à la condamnation de la SA ESPAL au remboursement des loyers et commission d’agence payés.

En revanche, et en l’absence de critiques sur le décompte versé par la SA ESPAL, il y a lieu, toujours par réformation du jugement entrepris, de condamner l’ASBL UNION COMMERCIALE à payer à la SA ESPAL la somme de 86.000,- euros, correspondant aux arriérés de loyers et avances sur charges de février 2008 à mai 2009 inclus, avec les intérêts au taux légal à partir des demandes en justice respectives, soit sur le montant de 32.000,- euros à partir du 18 août 2008, sur le montant de 24.000,- euros à partir du 8 décembre 2008, sur le montant de 24.000,- euros à partir du 9 avril 2009 et sur le montant de 6.000,- euros à partir du 26 mai 2009, chaque fois jusqu’à solde.

L’appel est dès lors à déclarer fondé.

La demande reconventionnelle.

Sous cet intitulé de sa note de plaidoiries, l’ASBL UNION COMMERCIALE fait valoir que, dans le cadre de son obligation de minimiser son dommage, la SA ESPAL aurait dû signer un nouveau bail avec un contractant que l’ASBL UNION COMMERCIALE lui aurait présenté et qui ne nécessitait aucune autorisation.

Or, à défaut d’indiquer quelles auraient été les conditions et modalités d’un bail avec un «locataire-remplaçant», le tribunal ne saurait tirer aucune conséquence du moyen soulevé par l’ASBL UNION COMMERCIALE.

Sous la même rubrique, l’ASBL UNION COMMERCIALE fait plaider ce qui suit:

«Le contrat de bail lui-même dictait à la SA ESPAL de résilier le contrat de bail.

En effet, l’article 13.2 stipule que «sont à considérer comme événements graves autorisant la bailleresse à procéder à la résiliation anticipée avec effet immédiat, notamment (…)

- la non-obtention, le refus ou le retrait d’une autorisation d’exploitation, la fermeture administrative de tout ou partie de son exploitation,

- l’exécution de travaux sujets à autorisation entamés ou exécutés sans celle-ci (…).

Ainsi, même à suivre par impossible le raisonnement de la SA ESPAL selon lequel les autorisations et travaux étaient l’affaire de l’ASBL UNION COMMERCIALE, elle aurait dû notifier la résiliation anticipée du contrat dès lors que les autorisations ne sont pas obtenues et que des travaux étaient faits sans autorisation.

Cette attitude est fautive et engage la responsabilité contractuelle, sinon, subsidiairement, délictuelle de la SA ESPAL envers l’ASBL UNION COMMERCIALE.

Le préjudice de l’ASBL UNION COMMERCIALE correspond au montant des loyers actuellement réclamés par la SA ESPAL, soit 86.000,- euros, sinon tout autre montant à déterminer par le tribunal ou à dires d’expert.»

Une analyse judicieuse de l’article 13.2 du contrat de bail fait apparaître que les exemples cités dans ledit article offrent au bailleur la possibilité de résilier le bail. Il s’agit bien évidemment d’une faculté et non d’une obligation de résilier le bail.

Ainsi suivant l’article précité, le fait d’opter pour la continuation des relations contractuelles (au lieu d’une rupture) ne saurait être générateur d’une responsabilité dans le chef de la SA ESPAL. Le raisonnement de l’ASBL UNION COMMERCIALE aurait de surcroît pour effet qu’elle se fasse «indemniser» des conséquences de sa propre inexécution contractuelle (en l’espèce, le non-paiement des loyers convenus).

Il découle de ce qui précède que la demande reconventionnelle est à déclarer non fondée, tant sur base de la responsabilité contractuelle que délictuelle.

Au regard du sort réservé aux prétentions de l’ASBL UNION COMMERCIALE, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure est à rejeter comme non fondée.

Faute par la SA ESPAL de justifier l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure est à rejeter.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris, dit non fondées les demandes de l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG tendant à la résiliation, respectivement à la résolution du bail signé en date du 15 janvier 2008 de même que celle tendant à la condamnation de la société anonyme ESPAL au remboursement de loyers et commission d’agence, condamne l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG à payer à la société anonyme ESPAL la somme de 86.000,- euros avec les intérêts au taux légal sur le montant de 32.000,- euros à partir du 18 août 2008, sur le montant de 24.000,- euros à partir du 8 décembre 2008, sur le montant de 24.000,- euros à partir du 9 avril 2009 et sur le montant de 6.000,- euros à partir du 26 mai 2009, chaque fois jusqu’à solde, dit non fondée la demande reconventionnelle de l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG et en déboute, dit non fondées les demandes de la société anonyme ESPAL et de l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute, fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à l’association sans but lucratif UNION COMMERCIALE DE LA VILLE DE LUXEMBOURG.