Court dismisses tenant appeal, confirming landlord's claim for unpaid rent, eviction, and relocation costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

Numéro 43/2009

Audience publique du mardi, dix mars deux mille neuf

Numéro 119521 du rôle

Composition:

Mireille HARTMANN, vice-présidente,

Jacques KESSELER, juge,

Béatrice HORPER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), agent immobilier, et son épouse

2) PERSONNE2.), agent immobilier, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 2 décembre 2008,

comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par ses associés, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Gérard SCHANK, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 119521 du rôle, fut appelée et retenue pour

plaidoiries à l’audience publique du mardi, 17 février 2009.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit:

Maître Natacha STELLA, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.) donna lecture du jugement et de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Radu DUTA, avocat, en remplacement de Maître Gérard SCHANK, comparant

pour la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 10

mars 2009 le

jugement

qui suit:

Par requête du 8 septembre 2008, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI (ci-

après la SCI SOCIETE1.)) a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins

- de se voir condamner au paiement du montant principal de 16.500.- euros à titre

d’arriérés de loyer pour les mois de juillet à septembre 2008,

- de voir prononcer la résiliation du bail entre parties et se voir condamner à déguerpir

des lieux loués,

- de se voir condamner au paiement du montant de 16.500.- euros à titre d’indemnité

de relocation.

La requérante a encore réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-

euros.

Par jugement du 14 novembre 2008 le tribunal de paix, après avoir donné acte à la

SCI SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement à titre d’arriérés de

loyers pour le mois d’octobre 2008,

- a condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à lui payer le montant

de 22.000.- euros avec les intérêts légaux sur le montant de 16.500.- euros à partir

du 8 septembre 2008 et sur le montant de 5.500.- euros à partir du 30 octobre 2008

jusqu’à solde,

- a déclaré résilié le bail et a condamné les locataires à déguerpir des lieux loués avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 16 jours après la notification du

jugement,

- a condamné les locataires au paiement d’une indemnité de relocation de 16.500.-

euros et au paiement d’une indemnité de procédure de 250.- euros.

De ce jugement, les époux GROUPE1.) ont régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 2 décembre 2008.

Les appelants demandent, en premier lieu, au tribunal de déclarer la demande de la

SCI SOCIETE1.) irrecevable pour indication erronée de son numéro RCS, sinon pour

indication erronée de l’organe qualifié pour la représenter. Quand au fond, ils

demandent, principalement, au tribunal de surseoir à statuer «en attendant que la

requête du 17 novembre 2008 pendante devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

soit vidée». Subsidiairement, ils demandent au tribunal de débouter la partie SCI

SOCIETE1.) de ses demandes en paiement et de sa demande en résiliation du bail

entre parties. Plus subsidiairement,

ils demandent l’octroi d’un délai de

déguerpissement de 2 mois. Finalement, ils requièrent l’allocation d’une indemnité de

procédure de 2.500.- euros.

L’intimée augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyer au montant de

44.500.- euros (correspondant au loyer non payé de juillet 2008 à février 2009 inclus).

Pour le surplus, elle demande la confirmation du jugement entrepris et sollicite l’octroi

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Quant à la recevabilité de la demande de la SCI SOCIETE1.):

1) Quant à l’indiction erronée du numéro RCS.

Les époux GROUPE1.) demandent au tribunal de déclarer la demande de la société

intimée irrecevable pour renseigner un numéro d’immatriculation au registre de

commerce qui n’existerait pas.

Aux termes de l'article 153 du nouveau code de procédure, le requérant inscrit au

registre de commerce doit, sous peine de nullité, indiquer le numéro sous lequel il y

est inscrit.

Cette nullité n'est cependant qu'une nullité pour vice de forme qui ne saurait être

prononcée que si elle a pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse

(cf. CA 09.05.2001, rôle no 24633).

En effet, l’indication du numéro d’immatriculation au registre de commerce n’est

requise que pour l’identification du requérant (cf. CA 30 06 1993, P 29, 253).

Or, en l’espèce, l’exploit contenait la désignation sociale de l’intimée ainsi que son

adresse et son siège social de sorte que l’indication d’un numéro RCS erroné n’a pu

induire les appelants en erreur quant à l’identité de la partie demanderesse initiale.

A défaut de rapporter la preuve de ce qu'une atteinte aurait été portée à ses intérêts,

le moyen d'irrecevabilité opposé par les époux GROUPE1.) est donc à rejeter.

2) Quant à l’indication «erronée» de l’organe qualifié pour représenter la SCI

SOCIETE1.).

En faisant valoir que tout exploit émanant d’une société doit indiquer à peine de nullité

l’organe légalement qualifié pour la représenter en justice, les locataires demandent

l’annulation de la requête introductive de première instance.

L’intimée conclut à la recevabilité de sa requête en faisant valoir qu’elle n’avait pas

l’obligation de désigner individuellement chacun de ses associés dans le cadre de

l’acte introductif d’instance, les exploits pour ou contre une société civile pouvant

valablement être faits au nom de la société seule. Elle est ainsi d’avis que la requête

du 8 septembre 2008 ne devait pas contenir l’indication du nom de ses associés-

gérants, à savoir PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Contrairement à l’avis des époux GROUPE1.), il résulte de la loi du 10 août 1915 sur

les sociétés commerciales que non seulement les exploits dirigés au nom ou contre

soit une société à responsabilité limitée, soit une société anonyme peuvent être faits

au nom des sociétés respectives seules, mais que ceci est également le cas des

exploits faits au nom, respectivement dirigés contre une société civile. En effet, l’article

3 alinéa 1 de la loi du 10 août 1915 prévoit que les exploits pour ou contre les sociétés

dont l’objet est civil et qui se placent sous le régime des articles 1832 et suivants du

code civil, sont valablement faits au nom de la société seule.

Il a ainsi été retenu qu’une SCI existe comme individualité juridique distincte de ses

associés et que l’exploit peut être formé au nom de la société seule (cf. CA 10 01

2001, rôle no 23137). Il n’est par conséquent pas nécessaire d’indiquer le nom de

tous les associés même si ces derniers sont responsables sur leur biens personnels.

Ce moyen de nullité est donc également à rejeter.

Il y a lieu d'ajouter à titre superfétatoire qu’il a d’ailleurs été retenu que l'indication des

noms des représentants légaux n’est requise que pour l'identification du requérant (cf.

Cour 30.6.1993, P. 29, 253).

Quant au fond:

Les appelants reprochent au premier juge de les avoir condamnés au paiement du

montant de 22.000.- euros à titre d’arriérés de loyers en faisant valoir que le montant

du loyer retenu dans le contrat de bail serait largement surfait «eu égard aux

prestations de l’immeuble donné à bail». Ils expliquent que dans la mesure où aucune

Commission de loyers en état de fonctionner existerait à l’heure actuelle pour leur

commune, ils auraient introduit une demande en fixation du loyer au montant mensuel

de 3.000.- euros devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette et demandent par

conséquent au présent tribunal de surseoir à statuer sur le mérite de leur appel en

attendant que «la requête du 17 novembre 2008 pendante devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette soit vidée».

L’intimée s’oppose à cette demande en faisant valoir que les deux affaires auraient

un objet totalement différent et que par ailleurs la demande introduite devant le

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette serait irrecevable pour ne pas avoir été

préalablement introduite devant la

Commission des loyers territorialement

compétente. Elle ajoute en outre que la saisine de la Commission de loyers ne serait

pas suspensive.

Même à supposer que la demande en fixation du loyer introduite directement par les

appelants devant le tribunal de paix d’Esch-sur Alzette, au motif que la Commission

normalement compétente

du canton d’ADRESSE3.)

dont la commune de

ADRESSE4.) fait partie (conformément au règlement grand-ducal du 19 février 2008)

n’a pas encore été définitivement mise en place, soit déclarée recevable, il reste qu’il

est de jurisprudence que l’introduction d’une demande devant une Commission des

loyers n’a pas d’effet suspensif et ne saurait faire échec à une demande en paiement

du loyer conventionnellement fixé dans le contrat de bail (cf. TAL 01 12 2000, rôle no

66316).

Il s’en suit que la saisine du tribunal de paix auquel il est demandé de statuer

directement en raison d’une prétendue absence de fonctionnement de la Commission

de loyers territorialement compétente ne peut pas non plus avoir d’effet suspensif.

Les locataires ne peuvent dès lors prétendre (du moins à l’heure actuelle) au

remboursement d’un trop perçu de loyer.

Le tribunal constate en outre que, dans la présente instance, la bailleresse ne réclame

pas la condamnation des locataires au paiement d’un loyer indexé (indexation que les

locataires contestent également dans leur requête adressée au tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette) mais se borne à réclamer le montant du loyer de 5.500.- euros tel

que retenu (comme loyer de base) par les parties dans le contrat de bail. La position

du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette quant à la demande en annulation de la clause

de valeur est donc en tout état de cause sans influence sur la présente affaire. Ce

moyen n’est dès lors pas davantage susceptible de justifier un sursis à statuer.

Les locataires réclament finalement devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette la

restitution d’une partie de la garantie locative (à savoir un montant de 24.000.- euros)

qu’ils estiment avoir payée en trop, en faisant valoir que le montant légal maximal

pouvant leur être réclamé en vertu de la loi s’élève à 3 mois de loyers de 3.000.-

euros, c’est-à-dire, d’après eux, un montant de 9.000.- euros (3x3.000.- euros).

Or, les locataires ne prouvent pas avoir procédé à un transfert de fonds à titre de

garantie. Bien au contraire, il résulte du contrat de bail versé en cause que la garantie

locative à fournir par les locataires est une garantie bancaire à première demande.

Comme il ne résulte pas des éléments du dossier que la bailleresse ait fait appel à la

garantie locative, une «restitution» de celle-ci ne se conçoit donc pas.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que la décision à rendre par

le tribunal de paix n’est pas de nature à influer sur la solution de la présente demande.

La demande en surséance est dès lors à rejeter.

Lors de l’audience des plaidoiries, les appelants ont encore fait état de vices justifiant,

d’après eux, une réduction du loyer au montant de 3.000.- euros par mois.

A cet égard, ils invoquent des infiltrations, des odeurs d’égout, des endommagements

aux planchers et un défaut d’isolation de la porte d’entrée. Ils expliquent avoir

remarqué immédiatement ces vices mais, compte tenu du fait qu’ils avaient

absolument besoin d’un immeuble, ils auraient signé le bail.

A l’appui de leurs affirmations, ils versent des photocopies en noir et blanc de photos

(de qualité très médiocre ne permettant pas de déceler les vices allégués, ni par

ailleurs leur importance) et concluent, en ordre subsidiaire, à une visite des lieux.

Aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au locataire pour les vices

ou défauts affectant la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien même le

bailleur ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail.

La sanction résultant de la violation des obligations découlant pour le bailleur de

l’article 1721 consiste au choix du preneur en une demande en réparation en nature,

une diminution du prix ou la résolution du bail (cf. TAL 09 07 1999 rôle no 62288).

Le bailleur n’est cependant pas tenu des vices apparents au moment de la conclusion

du contrat, c'est-à-dire des vices dont le locataire a pu ou dû normalement se rendre

compte lors de la signature du bail (cf. Marianne HARLES, Pasicrisie no 88 et

références y citées).

Or, en l’espèce, les locataires admettent avoir constaté ces vices dès avant la

conclusion du contrat de bail qui ne contient ni de réserve, ni ne fait état de l’existence

des prétendus vices.

A supposer même qu’une partie des prétendus vices serait apparue seulement après

la conclusion du bail, respectivement n’aurait été décelée qu’une fois le contrat de bail

signé, les locataires ne prouvent pas non plus avoir mis en demeure la bailleresse d’y

remédier. En effet, dans la lettre réceptionnée par la bailleresse en date du 27 juin

2008 à laquelle les locataires font référence, les époux GROUPE1.) ne font état que

d’une demande en réduction du loyer «eu égard à l’état des lieux» tout en invitant la

bailleresse à leur soumettre des pièces documentant la valeur du capital investi. Le

courrier ne contient cependant ni de réclamation précise, ni d’invitation de remédier à

de quelconques vices existants. Elle ne saurait dès lors valoir mise en demeure.

Dans ces conditions, il n’y a pas non plus lieu d’ordonner une visite des lieux.

Il s’en suit que ce moyen des locataires pour s’opposer au paiement du loyer n’est

pas non plus fondé.

Il découle des considérations qui précèdent que le premier juge est à confirmer en ce

qu’il a condamné les appelants au paiement du montant de 22.000.- euros à titre

d’arriérés de loyer pour les mois de juillet 2008 à octobre 2008.

Les locataires ne prouvent pas non plus avoir réglé les loyers des mois de novembre

2008 à février 2009.

L’augmentation de la demande de la bailleresse est dès lors également à déclarer

fondée pour le montant de (4x5.500=) 22.000.- euros.

Le non paiement des loyers constituant un motif grave justifiant la résiliation du contrat

de bail, il y a également lieu de confirmer le premier juge en ce qu’il a déclaré résilié

le bail entre parties.

En ordre subsidiaire, les locataires sollicitent l’octroi d’un délai de déguerpissement

de 2 mois.

Ces derniers restant cependant en défaut de prouver ou même d’expliquer les raisons

pour lesquelles ils devraient bénéficier d’un délai de déguerpissement supérieur au

délai normal, il y a lieu de leur accorder uniquement un délai de déguerpissement de

1 mois à partir de la signification du présent jugement.

Les bailleurs ayant été obligés d’agir en justice pour obtenir leur dû, le premier juge

est encore à confirmer en ce qu’il a alloué à la bailleresse une indemnité de procédure

de 250.- euros pour la première instance.

Il suit des considérations qui précèdent que l’appel est à déclarer non fondé.

Eu égard au résultat du présent litige, les époux GROUPE1.) sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance d’appel. Leur demande en paiement d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel est par conséquent également à rejeter.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à charge de la SCI SOCIETE1.)

l’entièreté des frais par elle exposé, non compris dans les dépens, sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à déclarer fondée

pour le montant de 350.- euros.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement du 14 novembre 2008,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE1.) de l’augmentation de sa

demande,

la dit fondée pour le montant principal de 22.000.- euros,

partant, condamne encore PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à

la société civile immobilière SOCIETE1.) le montant de 22.000.- euros avec les

intérêts légaux à partir du 17 février 2009 jusqu’à solde,

dit non fondé la demande des appelants en paiement d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société civile immobilière

SOCIETE1.) une indemnité de procédure de 350.- euros,

condamne les appelants aux frais et dépens de l’instance d’appel.