Court awards damages for parking lot defect but rejects partial contract resolution claim.

Jugement civil no 276/2007 (8e chambre)

Audience publique du mardi, 4 décembre 2007

Numéro du rôle : 109047

Composition:

Agnès ZAGO, vice-présidente,

Danielle POLETTI, premier juge,

Françoise HILGER, juge,

Chantal KRYSATIS, greffier assumé.

E N T R E :

PERSONNE1.), agent de voyages, demeurant à L-ADRESSE1.),

demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 8 mai 2007,

comparant par Maître Christian JUNGERS, avocat, demeurant à Luxembourg,

E T:

1) PERSONNE2.), femme de charge, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état, demeurant à L-ADRESSE3.),

défendeurs aux fins du prédit exploit BIEL,

sub 1) comparant par Maître Jean TONNAR, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

sub 2) défaillant.

________________________________________________________________________

L E T R I B U N A L

Ouï PERSONNE1.) par l’organe de Maître Anne HOFFMANN, avocat, en remplacement

de Maître Christian JUNGERS, avocat constitué.

FAITS

Suivant compromis de vente du 3 septembre 2001, PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE2.), en leur qualité de propriétaires, ont vendu à PERSONNE1.) un

appartement sis au rez-de-chaussée de l’immeuble sis au ADRESSE4.) à ADRESSE5.) y

compris un lot 006 devant servir d’emplacement de stationnement extérieur.

L’acte notarié fut dressé pardevant Maître Georges D’Huart le 16 janvier 2002.

Suivant ordonnance de référé du 8 novembre 2004, l’expert Georges Wies a été nommé

aux fins de dresser un relevé des désordres affectant l’immeuble et de se prononcer sur les

causes et origines des dégâts.

L’expert a finalisé son rapport le 28 décembre 2005.

PROCEDURE

Par exploit d’huissier des 8 mai et 6 juin 2007, PERSONNE1.) a assigné PERSONNE3.)

et son épouse PERSONNE2.) devant le tribunal de ce siège.

Cette affaire a été inscrite au registre des rôles sous le numéro 109047.

L’ordonnance de clôture de l’instruction est intervenue le 13 novembre 2007.

Le juge rapporteur a été entendu en son rapport oral à l’audience du 20 novembre 2007.

La demande est régulière en la forme.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

PERSONNE1.) demande à voir condamner les assignés à l’achèvement des travaux de

finition et à la réfection des dégâts relevés par l’expert. Les travaux devraient être entamés

dans le délai d’un mois à partir de la signification du présent jugement sous peine

d’astreinte. Sinon elle conclut à se voir autoriser à exécuter elle-même lesdits travaux.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’obtention de dommages-intérêts.

Par ailleurs elle conclut à la résolution de la vente sur base de l’article 1184 du code civil

en ce qui concerne le lot 006 et demande restitution de la somme de 12.500.- EUR ainsi

que l’allocation de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire, elle conclut à la résolution de la vente de cette parcelle sur base de

l’article 1644 du code civil et à se voir restituer le montant de 12.500.- EUR. Elle réclame

encore des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la vente d’un

parking inutilisable et ceci sur base de l’article 1645 du code civil.

A titre plus subsidiaire, elle demande l’annulation de la vente de cette parcelle sur base de

l’article 1110 du code civil pour erreur sur la substance.

En tout état de cause, elle conclut à voir condamner les parties assignées à procéder à leurs

frais dans le délai d’un mois à partir de la signification du jugement à intervenir à toutes les

démarches nécessaires pour enlever l’emplacement vendu (lot 006) du cadastre vertical

sous peine d’astreinte.

Une indemnité de procédure de l’ordre de 1.000.- EUR est encore réclamée ainsi que la

condamnation aux frais.

A l’appui de ses demandes, elle soutient que la clause de non garantie insérée dans l’acte

de vente serait réputée non écrite dans la mesure où les défendeurs seraient des

professionnels, sinon qu’ils étaient de mauvaise foi.

Les vendeurs n’auraient pas pourvu à l’achèvement des finitions de l’appartement bien

qu’ils aient promis, dans le compromis de vente, d’y pourvoir avant le 30 novembre 2001.

En ce qui concerne le volet de la demande se rapportant au lot 006, elle fait plaider qu’elle

aurait subi un énorme préjudice du fait qu’elle ne pouvait pas y garer son véhicule

contrairement à ce qui était convenu dans l’acte de vente.

Le défendeur PERSONNE3.) n’a pas constitué avocat.

La défenderesse PERSONNE2.) conclut à voir rejeter les demandes. Dans la mesure où

elle ne saurait être considérée ni comme étant de mauvaise foi ni comme étant un

professionnel, la clause de non-garantie insérée dans l’acte notarié trouverait à s’appliquer.

De toute façon les travaux qui devaient être exécutés pour le 30 novembre 2001 l’auraient

été pour cette date.

En ce qui concerne le lot 006, elle fait valoir qu’elle ne saurait être tenue pour responsable

du fait que les autorités communales interdisent dès à présent le stationnement sur

l’emplacement litigieux. Toujours est-il que PERSONNE1.) pourrait aménager cet

emplacement comme elle le souhaite alors que c’est sa propriété.

La défenderesse réclame une indemnité de procédure de 1.000.- EUR ainsi que la

condamnation aux frais.

DECISION

- Demande relative à la réparation des vices

Le tribunal rappelle que les dispositions du code civil permettent au vendeur occasionnel

de limiter, voire d’exclure les effets de la garantie des défauts de la chose vendue qu’elles

mettent en principe à la charge du vendeur. Cette clause de non garantie est valable à

condition d’être clairement exprimée et de refléter l’intention certaine des parties. Lorsque

le vendeur est de bonne foi, même une clause de style déchargeant le vendeur peut produire

un effet normal (Cour de cassation française, 3ème chambre civile, 3 mai 1968, Bull. civ.

III, n° 184 ; Cour d’appel, 25 octobre 2000, n° 24116 du rôle, Pas. XXXI, p. 470). Ce ne

sont que les clauses douteuses, équivoques, incomplètes ou celles qui sont contredites par

d’autres énonciations du contrat qui restent inefficaces (Cour d’appel, 19 juin 2001, n°

24991 du rôle, LJUS 99822264). En cas de doute, la clause de non garantie doit être

interprétée en faveur de l’acquéreur.

En l’occurrence, la clause en litige énonce clairement que l’immeuble est vendu tel et dans

l’état où il se trouve actuellement et qu’elle libère le vendeur de l’obligation de garantir

l’acheteur contre toute lacune ou détérioration même non apparente de l’objet du contrat,

contre l’erreur dans la désignation de la propriété ou la contenance.

Le tribunal constate par ailleurs que le notaire instrumentaire a indiqué dans l’acte de vente

qu’avant la signature, interprétation a été donnée aux parties des dispositions qu’il contient

(voir dernière page in fine).

Ces clauses sont cependant dépourvues de toute efficacité si le vendeur est un

professionnel.

En l’occurrence il est constant en cause que les époux GROUPE1.) ont transformé leur

maison d’habitation unifamiliale en trois unités de logement distinctes aux fins de les

revendre.

Il n’est pas contesté que PERSONNE3.) ait exécuté les travaux de transformation.

Certaines personnes peuvent, suivant les circonstances de l’espèce, être assimilées à des

vendeurs professionnels. Ainsi les défendeurs n’ont pas vendu leur maison unifamiliale

telle quelle, mais ils l’ont transformée en plusieurs unités aux fins de revente. Cette

opération était destinée à réaliser des bénéfices.

PERSONNE2.) s’est également porté venderesse ensemble avec son mari.

Les assignés s’étant livrés à la promotion immobilière occasionnelle, il y a lieu de les

considérer comme professionnels.

Par conséquent la clause de non garantie ne saurait sortir ses effets.

Il échet maintenant de déterminer si l’appartement est effectivement affecté de vices ou s’il

s’agit de défauts d’achèvement.

En effet, le compromis de vente du 3 septembre 2001 stipule que « toutes les finitions de

l’appartement, de la cave, de la buanderie seront terminées au plus tard pour le

novembre 2001».

Le tribunal constate que les parties n’ont inséré aucune réserve y relative dans l’acte notarié

du 16 janvier 2002. Il y a lieu d’en déduire que l’acquéreuse y a renoncé.

Suivant les conclusions de l’expert, les désordres répertoriés rangent parmi les

inachèvements. L’expert de dire : « les points énoncés sont en effet essentiellement dus à

un manque de finition d’achèvement de la part du vendeur…Il s’agit en grande partie de

travaux d’achèvement à effectuer ».

La demanderesse ne conteste aucunement les conclusions de l’expert.

S’agissant d’un défaut de finitions, donc de vices apparents, réservés dans le compromis de

vente mais plus dans l’acte de vente, la requérante est actuellement malvenue d’en réclamer

réparation. En effet suivant les dispositions de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est

pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’acquéreuse

ayant nécessairement été au courant des manques de finitions pour avoir fait insérer la

clause y relative dans le compromis de vente est forclose à les invoquer actuellement faute

de ne pas avoir fait insérer de réserves dans l’acte de vente. Il n’est pas négligeable de

constater que PERSONNE1.) ne prouve pas avoir émis des réclamations antérieurement à

l’assignation au fond de 2007.

La demande de ce chef est partant à rejeter.

- Demande relative au lot 006

Contrairement aux allégations de la défenderesse, il n’était à aucun moment permis de garer

son véhicule sur le lot litigieux 006.

En effet il résulte du courrier de l’administration communale de LIEU1.) du 19 janvier

2007 que la commune « n’a pas autorisé la réalisation d’un emplacement devant la maison

en question ». Elle fait encore remarquer que « le propriétaire vendeur, en vue de procéder

à la vente d’objets immobiliers, a introduit auprès de l’administration du cadastre et de la

topographie-service du cadastre vertical, des documents non conformes à une situation

réglementée en bonne et due forme par l’autorité compétente. »

Il résulte cependant des stipulations de l’acte notarié de vente que ce lot était vendu comme

parking (page 4).

Si le créancier ne parvient pas à l’exécution forcée des engagements contractés, il peut

obtenir des dommages-intérêts ou provoquer la résolution du contrat.

En l’espèce, PERSONNE1.) réclame la résolution partielle de la vente et l’allocation de

dommages-intérêts.

Dans le cadre d’une résolution judiciaire, c’est le juge qui a le pouvoir de limiter la

résolution à une partie seulement des engagements contractuels. Il appartient aussi au juge

d’apprécier si l’inexécution d’une obligation justifie la résolution même partielle. Ainsi, en

cas d’inexécution partielle, les tribunaux apprécient-ils souverainement si cette inexécution

a assez d’importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée, ou si elle

n’est pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts (Cass.

com., 19 mars 2002, D. c/ D., n° 98-22.445, inédit. – Cass. 1re civ., 15 juill. 1999 : Juris-

Data n° 1999-002909 ; Bull. civ. 1999, I, n° 245. – Cass. com., 27 mai 1981 : Bull. civ.

1981, IV, n° 252).

En l’espèce la requérante n’établit pas que l’affectation du lot 006 à des fins de

stationnement constitua la cause de son engagement de sorte que le tribunal décide

souverainement de ne pas prononcer la résolution partielle de la convention de vente mais

d’accorder des dommages-intérêts qui répareront suffisamment le préjudice essuyé par la

demanderesse.

Cette sanction revient à réduire la contre-prestation due par le créancier. Cette

indemnisation a pour fondement la responsabilité contractuelle du débiteur qui n’a pas

exécuté ses engagements. Aussi faudra-t-il déterminer l’importance du préjudice subi par

le créancier pour fixer le montant de cette indemnisation (Cass. 3e civ., 21 févr. 1984 : JCP

G 1984, IV, 134).

Le montant de 12.500.- EUR n’étant pas exorbitant compte tenu de la valeur actuelle d’un

emplacement de stationnement extérieur dans le sud du pays, il échet d’allouer à

PERSONNE1.) ledit montant.

INDEMNITES DE PROCEDURE

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge. (Cour de cassation française, 2e chambre, arrêt du 10 octobre 2002,

Bulletin 2002. II. n° 219 p. 172)

En l’espèce, les demandes afférentes des parties ne sont pas fondées.

PAR CES MOTIFS

le

tribunal

d’arrondissement

de

Luxembourg,

huitième

chambre,

statuant

contradictoirement ;

déclare les demandes de PERSONNE1.) recevables en la forme,

dit PERSONNE1.) forclose à se prévaloir des défauts d’achèvements constatés par l’expert

dans son appartement,

dit la demande dirigée par PERSONNE1.) contre PERSONNE3.) et son épouse

PERSONNE2.) fondée à concurrence du montant de 12.500.- EUR,

la déclare non fondée pour le surplus,

condamne PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la

somme de 12.500.- EUR avec les intérêts légaux à partir de l’assignation en justice jusqu’à

solde,

déboute les parties respectives de leurs demandes en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamne PERSONNE3.) et son épouse PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de Maître Christian JUNGERS, qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance en ce qui le concerne.