Luxembourg court allows contractor to pay remedial costs but rejects delay penalties due to client's conduct.

Arrêt commercial

Audience publique du onze mai deux mille cinq.

Numéro 28935 du rôle.

Composition :

Andrée WANTZ, présidente de chambre; Carlo HEYARD, premier conseiller; Annette GANTREL, conseillère; Martine SOLOVIEFF, avocat général; Marcel SCHWARTZ, greffier.

E n t r e :

Maître Olivier WAGNER, avocat I, demeurant à Luxembourg, pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.à r.l.,

appelant aux termes d’un exploit de l'huissier de justice Jean-Claude STEFFEN d’Esch-sur-Alzette du 4 mai 2004, comparant par lui-même ;

e t :

1) A.), employé des CFL, et son épouse

2) B.), employée privée,

les deux demeurant ensemble à L-(…),

intimés aux fins du prédit exploit STEFFEN, sub 1) et 2) comparant par Maître Marc THEISEN, avocat à Luxembourg.

LA COUR D'APPEL :

Le 19 avril 2001 A.) et son épouse B.) ont chargé la société à responsabilité limitée SOC1.) s.à r.l. de la construction d’une maison unifamiliale, sise à L-(…), au prix de 6.457.900.- francs luxembourgeois, toutes taxes comprises.

Les époux A.)-B.) , reprochant à SOC1.) s.à r.l. d’avoir réalisé une construction non conforme aux règles de l’art, ont, par exploit de l’huissier de justice Camille Faber du 3 octobre 2003, fait donner assignation à leur cocontractant à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière commerciale, pour l’y entendre condamner :

- principalement : au paiement du montant de (6.636,04 + 6.815,29 + 4.833,66) = 18.284,99 € représentant les frais pour travaux de remise en état, la moins-value subie suite à la mauvaise exécution des travaux ainsi que les pénalités de retard ;

- subsidiairement : à l’exécution des travaux de redressement tels que préconisés par l’expert KOUSMANN dans son rapport d’expertise dressé le 11 septembre 2002 en exécution d’une ordonnance de référé du 26 mars 2002, ce sous peine d’astreinte ;

- en tout état de cause : au paiement du montant de 10.000 € en réparation du trouble de jouissance accru aux demandeurs, au paiement d’une indemnité de procédure de 1000 € sur base de l’article

240 Nouveau Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des frais et dépens y compris les frais d’expertise.

La responsabilité de SOC1.) s.à r.l. a été recherchée principalement sur base des articles 1136 et suivants et 1142 et suivants du Code civil, subsidiairement, sur base des articles 1792 et 2270 du Code civil, plus subsidiairement encore, sur base des articles 1641 et suivants du Code civil.

SOC1.) s.à r.l. a résisté à la demande, faisant plaider que les époux A.)-B.) – qui auraient réceptionné 95 % des travaux le 6 novembre 2001 – seraient désormais forclos à soulever d’éventuels vices qui, de toute façon, seraient à qualifier de vices apparents.

SOC1.) s.à r.l. a conclu reconventionnellement à la condamnation des époux A.)-B.) au paiement du montant de 16.008,71 € à titre d’indemnité de rupture contractuelle ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.250 €.

Par jugement du 18 février 2004 le tribunal – après avoir qualifié le contrat liant les parties de contrat de vente en l’état futur d’achèvement et après avoir dit qu’il y a lieu à application des articles 1601-1 et suivants du Code civil – a reçu les demandes en la forme, a dit la demande principale fondée et justifiée jusqu’à concurrence du montant de 10.009,0595 €, a condamné SOC1.) s.à r.l. à payer aux époux A.)- B.) le montant de 10.009,0595 € avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, a dit la demande reconventionnelle de SOC1.) s.à r.l. en obtention d’une indemnité de rupture contractuelle non fondée et a condamné SOC1.) s.à r.l. à payer aux époux A.)-B.) une indemnité de procédure de 500 €.

De ce jugement, qui lui a été signifié le 25 mars 2004, SOC1.) s.à r.l. a régulièrement relevé appel par exploit de l’huissier de justice Jean- Claude Steffen du 4 mai 2004.

SOC1.) s.à r.l. reproche aux juges de première instance d’avoir fait une fausse application de l’article 1642-1 du Code civil.

La partie appelante soutient qu’en application de cet article, il appartient à l’acquéreur de dénoncer les vices apparents au plus tard un mois après sa prise de possession de l’immeuble; qu’en l’espèce, la date de la prise de possession coïnciderait avec celle de la réception « sans réserves » opérée le 6 novembre 2001; que les époux A.)-B.) – en l’absence de dénonciation endéans le délai d’un mois suivant la prise de possession – seraient dès lors irrecevables à soulever d’éventuels vices apparents.

Ensuite, l’appelante critique le raisonnement des juges de première instance quant aux points 1.1., 1.2., 1.3., 2.1., 2.7., 2.8., 2.5., 2.6., 2.9., 2.10., 2.11., 2.12. et 3.1. du rapport d’expertise KOUSMANN et conclut à voir être déchargée de toutes les condamnations prononcées à son encontre en première instance.

Estimant que les époux A.)-B.) l’ont à tort empêchée de terminer les travaux, SOC1.) s.à r.l. conclut à voir condamner les demandeurs originaires au paiement du montant de 16.008,71 € à titre d’indemnité de rupture contractuelle, ce avec les intérêts légaux à partir du 20 septembre 2002 sinon à partir du 14 janvier 2004, jusqu’à solde.

SOC1.) s.à r.l sollicite en outre l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.250 € pour la première instance et une indemnité de procédure de 1.250 € au titre des frais par elle exposés lors de l’instance d’appel.

Les intimés A.)-B.) répliquent que la réception des travaux du 6 novembre 2001 n’était que provisoire puisqu’elle concernait le chantier dans l’état actuel de la construction; qu’ils pouvaient – à défaut de réception définitive – agir contre l’appelante pour dénoncer des vices même apparents.

Ils relèvent appel incident, faisant – entre autres – grief aux juges de première instance de n’avoir pas alloué les montants tels que fixés par l’expert judiciaire KOUSMANN au titre du coût des travaux de remise en état et de la moins-value.

Ils concluent – quant à ces points – à l’entérinement pur et simple du rapport d’expertise KOUSMAMN.

Ils se prévalant ensuite de l’article 5.2. du contrat entre parties, disant que : « Le vendeur s’engage à réaliser la construction clé en main ... ... dans un délai de 12 mois, non compris les arrêts pour cas de force majeure autorisés par la loi ... ... et les prolongations de délais résultant des retards de paiement de factures ... ... . Le délai de construction court à compter du jour de l’ouverture du chantier. ... ... », pour conclure à l’allocation de pénalités de retard d’un montant de 4.833,66 €.

Ils réclament en outre le montant de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour tracas et autres désagréments ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000 €.

Acte est donné à Maître Olivier WAGNER de ce qu’il reprend – en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.à r.l. – l’instance en cours et qu’il occupera en remplacement de Maître François REINARD constitué pour SOC1.) s.à r.l..

Le curateur renvoie à la motivation de l’acte d’appel du 4 mai 2004.

Discussion

C’est à bon droit que les juges de première instance ont – au regard des pièces du dossier – qualifié le contrat litigieux de contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

C’est en vain que SOC1.) s.à r.l. soutient que l’acquéreur doit – en application de l’article 1642-1 du Code civil – dénoncer les vices apparents au plus tard un mois après sa prise de possession de l’immeuble et qu’en l’absence d’une telle dénonciation, les époux A.)- B.) seraient actuellement irrecevables à soulever d’éventuels vices apparents.

Conformément à l’article 1642-1 du Code civil « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction alors apparents ».

Cette disposition ne s’applique qu’au vice qui s’est révélé avant le plus tardif des deux événements : soit, la réception des travaux, soit, l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

C’est à la date de l’événement le plus tardif qu’il faut se placer pour déterminer si le vice constaté est soumis ou non au régime de l’article 1642-1 du Code civil. Survenant au-delà de ce délai, le vice perd en effet la qualification d’apparent pour s’entendre d’un vice caché relevant de l’article 1646-1 du Code civil (Jurisclasseur : Vente d’immeubles à construire, fasc. 20 numéro 93).

L’article 1646-1 du Code civil prévoit que « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu pendant dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur, des vices cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-même tenus en application des articles 1792 et 2270 du présent code.

Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur. ... ... ».

Or, force est de constater que les parties en cause n’ont pas procédé à une réception de nature à faire courir les délais de responsabilité tels que visés par les articles ci-dessus relatés.

L’article 7 du contrat de construction prévoit que la prise de possession vaudra réception.

Il ressort des pièces soumises à la Cour que les parties en cause ont signé le 6 novembre 2001 un procès-verbal de réception des travaux de la teneur suivante : « ... ... La réception dans l’état est prononcée sans réserves à la date du 6 novembre 2001.

Etat actuel de l’avancement des travaux : - gros-oeuvre terminé - charpente couverture terminée - menuiseries et fermeture extérieures placées Nota : reste à placer l’ensemble fenêtre VR dans la buanderie. ... ... ».

Le même jour – 6 novembre 2001 – A.) a demandé à SOC1.) s.à r.l. « une clef pour accéder au chantier à (…) afin de pouvoir réaliser les travaux à ma charge », étant entendu que les parties en cause avaient convenu de ce que les acquéreurs effectuent eux-mêmes les travaux de plomberie et d’électricité.

A cette date, SOC1.) s.à r.l. avait réalisé 95 % des travaux lui incombant. Restaient à être effectués – après l’exécution des travaux à charge des époux A.)-B.) – les travaux de plâtrage ainsi que la mise en place des cloisons intérieures.

La réception des travaux étant comprise comme un acte juridique, elle doit résulter d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux.

L’examen de cette volonté – qui peut se déduire de divers éléments

– est de pur fait et dépend souverainement de l’appréciation du juge du fond.

Que la réception documentée par le procès-verbal du 6 novembre 2001 ait eu pour seul objet la constatation de l’avancement des travaux sans comporter en elle-même l’effet d’une agréation définitive de parties achevées de l’ouvrage, ne saurait être sérieusement contesté.

A se référer – dans ce contexte – aux déclarations de l’expert judiciaire KOUSMANN aux termes desquelles le rapport contradictoire de la visite des lieux du 13 mai 2002, dressé le 19 juin 2002 en exécution d’une ordonnance de référé rendue le 26 mars 2002, devait servir aux parties de redresser les vices et malfaçons respectivement de trouver les moyens d’une conciliation afin de pouvoir faire la réception des travaux en vue de la remise définitive des clés.

On ne saurait donc, ni reconnaître à l’acte du 6 novembre 2001 une volonté d’agréation des travaux y relatés, ni d’en faire le départ d’un quelconque délai de garantie.

Dans ces conditions – vu l’absence d’une réception définitive des travaux – le présent litige doit être tranché au regard de la responsabilité contractuelle de droit commun, fondée sur l’article 1147 du Code civil.

Aux termes de cet article le créancier peut obtenir la condamnation du débiteur sur le seul fondement de la constatation de l’inexécution sans avoir à prouver la faute du débiteur.

L’entrepreneur, tenu d’atteindre le résultat promis, est – en tant que professionnel qualifié – censé connaître les défauts de la matière qu’il utilise ou l’objet qu’il façonne.

L’obligation du constructeur étant ainsi une obligation de résultat qui veut – dès le désordre constaté – qu’il peut être recherché sur le fondement d’une présomption de responsabilité dont il lui appartient de se dégager sans que le maître de l’ouvrage ait à rapporter la preuve d’une quelconque faute.

Le constructeur ne peut se libérer qu’en démontrant que le dommage est dû à une autre cause que son propre fait.

Encore faut-il que cette cause revête les caractères de la force majeure.

Aucune cause d’exonération n’ayant été alléguée par SOC1.) s.à r.l., sa responsabilité reste dès lors entière.

Dans ces circonstances, il y a lieu à entérinement des conclusions de l’expert judiciaire KOUSMANN qui, dans son rapport final d’expertise, fixe le coût pour travaux de remise en état au montant de 6.636,04 € TTC et les moins-values au montant de 6.815,29 €.

En ce qui concerne la demande des époux A.)-B.) en obtention du montant de 4.833,66 € à titre de pénalités de retard, les juges de première instance ont par des motifs pertinents – que la Cour adopte – retenu que les requérants, de par leur attitude, ont empêché SOC1.) s.à r.l. de terminer les travaux dans les délais.

Les juges de première instance sont encore à confirmer en ce qu’ils ont débouté les époux A.)-B.) de leur demande en obtention du montant de 10.000 €, alors que la réalité du préjudice pour lequel réparation est demandée laisse d’être établie.

C’est encore à bon escient que les juges de première instance ont retenu que les époux A.)-B.) n’ont jamais entendu mettre fin au contrat en refusant la construction de la maison ou en refusant d’en prendre possession, pour ensuite rejeter la demande de SOC1.) s.à r.l. en obtention d’une indemnité de rupture contractuelle. Sur ce point, il y a encore lieu à confirmation du jugement entrepris.

Vu l’issue du procès, SOC1.) s.à r.l. ne saurait prétendre à l’octroi d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 Nouveau Code de procédure civile.

La Cour possède cependant les éléments d’appréciation nécessaires pour fixer à 750 € l’indemnité de procédure devant revenir aux époux A.)-B.) au titre des frais par eux exposés lors de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, sur rapport du magistrat chargé de la mise en état, le Ministère public entendu en ses conclusions,

reçoit les appels principal et incident ;

donne acte à Maître Olivier WAGNER de ce qu’il reprend – en sa qualité de curateur de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.à r.l. – l’instance en cours et qu’il occupera en remplacement de Maître François REINARD constitué pour SOC1.) s.à r.l. ;

dit l’appel principal non fondé ;

dit l’appel incident partiellement fondé ;

réformant :

fixe la créance des époux A.)-B.) au montant de (6.636,04 € TTC + 6.815,29 € TTC) = 13.451,33 € TTC ;

déboute SOC1.) s.à r.l de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure ;

fixe l’indemnité de procédure devant revenir aux époux A.)-B.) pour l’instance d’appel au montant de 750 € ;

met cette indemnité de procédure à charge de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.à r.l. ;

met les frais de l’instance d’appel à charge de la masse de la faillite de la société à responsabilité limitée SOC1.) s.à r.l..