Court partially allows appeal on elevator repair costs, rejecting floor coefficient method for shared expenses.

Jugement civil no 32/2005 (XIVe chambre)

Audience publique du mardi, vingt-deux février deux mille cinq

Numéro 86012 du rôle

Composition :

Albert MANGEN, premier juge-président, Françoise HILGER, juge, Jacques KESSELER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOC.1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro LB (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg du 2 janvier 2004,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg, et

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.), sise à L-(…), représentée par son syndic actuellement en fonction, à savoir la société SOC.2.) Sàrl, établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…), intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, comparant par Maître Vincent ISITMEZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 23 novembre 2004.

Entendu le juge de la mise en état en son rapport.

Entendu la société anonyme SOC.1.) S.A. par l’organe de son mandataire Maître Georges KRIEGER, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.) par l’organe de son mandataire Maître Régis SANTINI, avocat, en remplacement de Maître Vincent ISITMEZ, avocat constitué, les deux demeurant à Luxembourg.

Par jugements du 7 juillet et du 1er décembre 2003, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a dit partiellement fondée la demande en paiement dirigée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.) (ci-après le SYNDICAT), sise à (...) contre la S.A. SOC.1.) du chef de la quote-part de cette dernière dans les frais relatifs aux travaux de mise en conformité de l’ascenseur de la prédite résidence et il l’a condamné à payer au SYNDICAT la somme de 6.458,44.- euros avec les intérêts au taux légal à partir du 24 mars 2003 jusqu’à solde.

Ce même tribunal a encore dit que le taux d’intérêt est à majorer de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois après la signification du jugement du 1er décembre 2003, il a condamné la S.A. SOC.1.) à payer au SYNDICAT une indemnité de procédure de 500.- euros et il a ordonné l’exécution provisoire dudit jugement.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a déterminé la quote-part de la S.A. SOC.1.) dans les frais en affectant les millièmes détenus par cette dernière (à l’exception des millièmes se situant au rez-de-chaussée) par un coefficient d’étage (en l’espèce le coefficient établi par M. A.) cité dans l’ouvrage de MM. B.) et C.) relatif à la copropriété des immeubles bâtis).

De ces jugements, non signifiés, la S.A. SOC.1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 2 janvier 2004.

Par réformation des jugements entrepris, elle demande à être déchargée de la condamnation prononcée à son encontre en faisant valoir qu’il y a lieu de répartir les charges engendrées par l’ascenseur non en fonction des millièmes, mais par référence directe au nombre de lots d’habitation (y non compris les lots du rez-de-chaussée) qu’elle détient.

La partie intimée, pour sa part, conclut à la confirmation pure et simple du jugement a quo. Elle demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son appel, l’appelante fait valoir que les frais de mise en conformité de l’ascenseur sont à répartir entre les différents copropriétaires non en fonction des millièmes (ce qui correspond au mode de répartition légal des charges relatives aux parties communes), mais en fonction de l’utilité que l’ascenseur, en tant qu’élément d’équipement commun, représente pour chaque lot, ceci conformément à l’article 7, alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis telle que modifiée.

L’appelante estime qu’en affectant les millièmes d’un coefficient d’étage, le premier juge aurait indirectement appliqué le mode de répartition concernant les charges relatives aux parties communes prévu à l’alinéa 1er de l’article 7 précité et que, ce faisant, il aurait omis de respecter la distinction qu’opère le législateur entre frais engendrés par les parties communes et frais occasionnés par des éléments d’équipement commun.

Cette dernière argumentation est cependant d’ores et déjà à réfuter alors que, par l’effet du coefficient, le premier juge a précisément apporté une correction à la répartition en fonction des millièmes.

Le tribunal souligne, par ailleurs et avant toute discussion, que c’est à bon droit que le premier juge ainsi que les parties qualifient l’ascenseur d’élément d’équipement commun (cf. JCL Copropriétéverbo Charges Communes, fasc. 70, n° 59).

De même, les termes « charges entraînées par les éléments d’équipement commun » contenus à l’article 7 alinéa 2 de la loi sont à interpréter de manière extensive, de sorte que les frais de mise en conformité d’un ascenseur vétuste (tel que c’est le cas en l’espèce) sont à répartir en fonction de l’utilité que représente l’ascenseur pour chaque lot (cf. La Copropriété, Givord et Giverdon, éd Dalloz 1987, n° 272).

Les parties sont encore d’accord pour dire que les frais de mise en conformité de l’ascenseur sont à supporter uniquement par les lots d’habitation (à l’exclusion de caves, de garages ou d’autres parties privatives « annexes ») situés plus haut que le rez-de-chaussée, quelque soit le mode de répartition à retenir par le tribunal.

La partie appelante s’oppose à l’application d’un coefficient d’étage (quelqu’il soit) en contestant que l’utilité et les frais de l’ascenseur soient plus importants au fur à mesure que les lots se situent à des étages plus élevés. Sur un plan technique, la S.A. SOC.1.) explique que la consommation en énergie de l’ascenseur ne serait guère plus élevée au cas où l’ascenseur dessert le 5ième étage que lorsqu’il ne monte que jusqu’au premier, ceci notamment en raison du système de contre-poids. Elle donne, par ailleurs, à considérer que les frais d’électricité (seule variable potentielle d’un étage à l’autre) sont négligeables par rapport aux frais d’entretien, de révision et autres frais fixes de l’ascenseur.

La partie intimée ne conteste pas les explications techniques avancées par la partie appelante tout en demandant, par confirmation du jugement entrepris, l’application d’un coefficient d’étage pour aboutir à une répartition des frais selon des « tantièmes pondérés », solution qui, d’après le SYNDICAT, « tendrait le plus vers l’équité ».

La notion d’utilité auquel fait référence l’alinéa 2 de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis est à apprécier in abstracto, c’està-dire, objectivement par rapport à chaque lot, et non pas de l’usage qu’au gré de leurs convenances personnelles, les copropriétaires feraient effectivement des services collectifs et éléments d’équipement commun mis à leur disposition. L’utilisation réelle des lots, variable dans le temps selon le nombre d’occupants et les modalités de jouissance des lieux par les copropriétaires successifs, ne doit pas être prise en considération. Ainsi, peu importe qu’un copropriétaire ne profite pas, pour des motifs qui lui sont personnels, d’un élément d’équipement il suffit qu’il puisse en bénéficier. L’utilité telle que prévue à l’article 7 alinéa 2 de la loi doit s’envisager non pas subjectivement selon le parti que les copropriétaires tirent des possibilités qui sont mises à leur disposition, mais selon les avantages objectifs procurés au lot considéré (cf. JCL Copropriétéverbo Charges Communes, fasc. 71, n° 68 et s.).

Le critère d’utilité, tel que décrit ci-avant, est l’utilité potentielle de l’ascenseur et non pas l’utilisation effective qu’en ferait tel ou tel copropriétaire.

Par ailleurs, l’ascenseur offre une utilité pour un lot dans la mesure où il le dessert directement ou indirectement.

En conséquence les propriétaires des lots situés au rez-de-chaussée n’ont, tel que le relèvent à bon droit le premier juge et les parties, pas à contribuer aux charges d’ascenseur puisqu’ils n’ont aucune raison de s’en servir.

En revanche, en ce qui concerne les autres lots d’habitation, l’ascenseur présente une utilité dès lors qu’il est établi que le copropriétaire du lot a la possibilité tant matérielle que juridique de l’utiliser (cf. op. cit., verbo tantièmes de charges d’ascenseur, n° 1 et s.).

Il est vrai qu’il peut y avoir des circonstances (non alléguées en l’espèce) qui feraient que l’ascenseur présente plus d’utilité pour un lot que pour un autre, mais le simple fait qu’un lot comporte plus de millièmes ou qu’il est situé à un étage plus élevé qu’un autre, n’augmente pas, en soi, l’utilité d’un ascenseur pour un tel lot.

D’ailleurs, si de telles circonstances existaient (par exemple un lot fonctionnant comme cabinet médical nécessitant une fréquentation et donc une utilité accrue de l’ascenseur), les copropriétaires ont la possibilité d’aménager conventionnellement la répartition des frais d’ascenseur, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

En ces circonstances et eu égard à l’absence d’autres éléments d’appréciation, il y a lieu de considérer que l’ascenseur, en tant qu’élément d’équipement commun, et eu égard au principe de l’appréciation objective du critère d’utilité, présente une utilité identique pour chaque lot d’habitation indépendamment de sa surface et de sa situation (à l’exception des lots se situant au rez-de-chaussée).

C’est partant à tort que le premier juge a retenu que l’ascenseur présentait d’avantage d’utilité pour le copropriétaire S.A. SOC.1.) que pour un autre et qu’il a multiplié les millièmes détenus par ce dernier par des coefficients d’étage, même si, ce faisant, il s’est fait l’écho d’un courant doctrinal établi.

Les parties sont d’accord pour dire que (hormis des lots du rez-de-chaussée) la Résidence X.) comporte 13 lots d’habitation (le lot n°35 en tant que escalier privatif n’étant pas à prendre en considération) et que l’appelante est propriétaire de 2 d’entre eux de sorte que les frais de mise en conformité de l’ascenseur à charge de l’appelante s’élèvent à (23.834,47/13 x 2 =) 3.666,84.- euros.

Eu égard à l’acompte de 2.479,- euros versé par l’appelante, il y a dès lors lieu de condamner cette dernière, par réformation du jugement entrepris, à payer au SYNDICAT le montant de (3.666,84 – 2.479 =) 1.187,84.- euros avec les intérêts au taux légal à partir du 24 mars 2003, jour de la demande en justice, jusqu’à solde.

Il s’en suit que l’appel est à déclarer partiellement fondé.

En l’absence d’une justification de la condition d’iniquité, la demande de la partie intimée sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile est à déclarer non fondée, tant pour la première instance que pour l’instance d’appel.

Même si l’appel interjeté par la S.A. SOC.1.) est à déclarer partiellement fondé, cette dernière n’a pas été entièrement déchargée de la condamnation prononcée par le premier juge, de sorte que les frais de l’instance d’appel sont à mettre à sa charge.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé,

partant, par réformation,

dit la demande en condamnation dirigée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.) à l’encontre de la société anonyme SOC.1.) fondée à concurrence de 1.187,84.- euros,

partant, condamne la société anonyme SOC.1.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.) la somme de 1.187,84.- euros avec les intérêts au taux légal, à partir du 24 mars 2003, jusqu’à solde, dit non fondée la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.) en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit non fondée la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE X.) en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

condamne la société anonyme SOC.1.) au frais et dépens de l’instance d’appel et en ordonne la distraction au profit de Maître Vincent ISITMEZ, avocat concluant, qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.