Tenant appeal dismissed; court upholds lease termination for major renovation works despite lack of construction permit.

Jugement bail à loyer no 7/2004 (XIVe chambre)

Audience publique du mardi, dix février deux mille quatre

Numéro 84943 du rôle

Composition :

Mireille HARTMANN, vice-présidente, Malou THEIS, juge, Jacques KESSELER, juge, Eliane CLAUDE, greffier.

Entre

A.), sans état connu, demeurant à L-(…), 1, rue (…), appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER de Luxembourg du 19 novembre 2003,

comparant par Maître Vic KRECKE, avocat, demeurant à Luxembourg, et

la société anonyme INSTITUT MOBILIER EUROPEEN S.A., établie et ayant son siège social à L-1650 Luxembourg, 26, avenue Guillaume, représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 37773, intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre KREMMER, comparant par Maître Fernand ENTRINGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire inscrite sous le numéro 83885 du rôle fut appelée à l’audience publique du 9 décembre 2003, lors de laquelle elle fut fixée pour plaidoiries au 26 janvier 2004.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Karima HAMMOUCHE, avocat, en remplacement de Maître Vic KRECKE, comparant pour A.), donna lecture du jugement et de l’acte d’appel, et fut entendue en ses explications.

Maître Benoît ENTRINGER, avocat, en remplacement de Maître Fernand ENTRINGER, comparant pour la société anonyme INSTITUT MOBILIER EUROPEEN S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

10 février 2004 le jugement qui suit :

Par requête déposée en date du 27 novembre 2002 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg, la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN a fait convoquer A.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de voir déclarer résilié le bail entre parties, respectivement pour voir déclaré qu’il a été valablement résilié et pour s’entendre condamner en conséquence au déguerpissement des lieux.

La S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN a encore réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 850.- euros.

Par jugement du 13 octobre 2003 le tribunal de paix a déclaré résilié le bail entre parties et a condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le délai d’un mois à partir de la notification du jugement mais a déclaré non fondé la demande de la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN en allocation d’une indemnité de procédure.

De ce jugement A.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du 19 novembre 2003.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande au tribunal de déclarer la demande de la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN irrecevable, sinon mal fondée. En ordre subsidiaire, elle demande au tribunal d’ordonner une visite des lieux, sinon d’admettre son offre de preuve testimoniale concernant l’état actuel de l’immeuble.

L’appelante fait plaider en premier lieu que la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN n’avait pas qualité pour demander la résiliation du bail et son déguerpissement étant donné qu’il ne résulterait pas des pièces versées en première instance qu’un acte notarié ait été dressé suite au compromis de vente du 11 décembre 2001.

Il résulte non seulement des éléments du dossier actuellement soumis au tribunal que par compromis de vente du 11 novembre 2002 la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN a acquis l’immeuble, 1, rue (…) à (…) mais également que la vente a été formalisée par acte notarié du 8 février 2002.

Il en suit que la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN, en sa qualité de nouveau propriétaire ayant repris le contrat de bail signé entre parties, est, comme l’a retenu à juste titre le premier juge, la bailleresse actuelle de A.) de sorte qu’elle a qualité pour demander la résiliation du bail et le déguerpissement de la locataire.

A.) expose ensuite que l’ancienne bailleresse a résilié le bail avec échéance au 1er avril 2002 au motif qu’elle envisageait la vente et une rénovation complète de l’immeuble.

Elle fait plaider que ces deux motifs sont inopérants, d’une part, au vu du fait qu’une vente projetée n’est pas un motif de résiliation du bail et que, d’autre part, les travaux indiqués comme motif de résiliation doivent être réalisés par la personne qui les invoque.

En principe le congé ne doit pas être motivé : il s’agit d’un acte discrétionnaire. Dès lors l’indication dans l’acte d’un motif qui se révèle injustifié ou inexact est sans effet sur la validité du congé sauf l’hypothèse où la nécessité de motiver résulte de la loi ou de la convention, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (cf. LOUVEAUX, Le droit du bail, no 548).

Le locataire ne saurait partant conclure à une dénonciation du bail inopérante à défaut de motif valable.

Il suffit donc que l’auteur du congé exprime son intention de mettre fin au louage; ce n’est qu’au moment de demander judiciairement la résiliation du bail que l’article 14 de la loi de 1955 impose au bailleur l’obligation d’indiquer son motif, ceci pour éviter la prorogation légale du bail (cf. Appel 05 06 1989, no 1818/89).

L’analyse du bien-fondé du motif ne se fait pas au moment de la dénonciation, mais au moment où la résiliation du bail et le déguerpissement du locataire sont requis (cf. TAL 11 05 1989, rôle no 39745).

Le congé donné par le bailleur avant la vente profite cependant à l’acquéreur (cf. LOUVEAUX, ibid cité, no 477).

Comme en l’espèce le congé a été notifié conformément aux stipulations du contrat de bail par l’ancienne propriétaire de l’immeuble, la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN peut en profiter.

La locataire conteste cependant le prétendu état de délabrement invoqué par l’intimée soutenant que les travaux projetés ne correspondent pas à une réelle nécessité et ne sont pas commandés par l’urgence.

Pour prouver ses dires elle verse un jeu de photos et sollicite une visite des lieux. Subsidiairement, elle réitère son offre de preuve testimoniale formulée en première instance.

Le tribunal constate que dans sa lettre de confirmation de la résiliation du bail la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN a fait état de grands travaux en vue d’unifier l’immeuble, dont le deuxième étage est encore habité par A.) et l’immeuble voisin, sis au numéro 1A de la même rue et de modifier en conséquence la disposition des appartements.

Dans sa requête introductive d’instance la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN a fait état de travaux de grande envergure, non seulement au vu de l’état de la maison qu’elle qualifie d’insalubre mais également en vue d’unifier les immeubles sis aux numéros 1 et 1A de la rue (…) à (…).

A l’appui de son projet d’unification des deux immeubles et de rénovation elle verse un jeu de plans d’architecte. Il ressort de ces plans ensemble avec les pièces du dossier remis au tribunal que le maintien de la locataire dans les lieux est incompatible avec les travaux de transformation projetés abstraction faite de la question de savoir dans quel état se trouve actuellement l’immeuble encore habité par A.).

L’offre de preuve de l’appelante est partant à rejeter pour défaut de pertinence.

L’appelante fait encore plaider que la S.A. INSTITUT MOBILIER EUROPEEN ne dispose pas encore d’une autorisation de construire.

Or, au moment d’agir le bailleur ne doit pas disposer de l’autorisation de construire (cf. TAL 13 05 1992, rôle no 90/92).

La bailleresse ayant introduit une demande aux fins d’obtenir une autorisation de construire et la locataire n’ayant pas fait état d’arguments énervant les affirmations de la bailleresse que cette autorisation lui sera accordée, il y a lieu, par adoption des motifs du premier juge, de retenir qu’au vu des travaux projetés la non-prorogation du bail est justifiée.

L’appel est partant à déclarer non fondé.

Eu égard au résultat du présent litige la demande de l’appelante en paiement d’une indemnité de procédure est à rejeter.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement du 13 octobre 2003 sauf à reporter le délai de déguerpissement au mois qui suit la notification du présent jugement, dit non fondée la demande de A.) en allocation d’une indemnité de procédure et en déboute,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.