Court confirms sale contract and rejects 'penalty clause' claim, awarding procedural costs to the losing party.

y

Audience publique du mercredi, quatorze janvier

mil neuf cent quatre-vingt-dix-huit.

Numéro 19 353 du rôle.

Composition :

Camille HOFFMANN, conseiller, président;

Françoise MANGEOT, conseiller;

Annette GANTREL, conseiller;

Claude NICOLAY, premier avocat général;

Armand BELLOT, greffier.

ENTRE

1)

P.)

, indépendant, demeurant à F-

2)

W.)

,

demeurant

à

appelants aux termes d'un exploit de l'huissier

de justice Frank SCHAAL d'Esch-sur-Alzette en

date du 10 juin 1996,

ayant comparu par Maître Barbara KOOPS, avocat,

demeurant à Luxembourg, comparant actuellement

par Maître Christian POINT, avocat, demeurant à

Luxembourg;

e t :

c!^

,

demeurant

à

L-

/

intimé aux fins du prédit exploit SCHAAL,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat,

demeurant à Luxembourg.

LA COUR

D ^APPEL

contre

P^

et

tendant à entendre:

-

dire que le jugement à intervenir tiendra

lieu d'acte de vente notarié de l'immeuble

connu sous la dénomination «

», sis à

,

, inscrit au

cadastre de la commune de

, sectionl.\

numéro cadastral

, au lieu-dit «

», maison, place contenant 6,65

ares, d'un privilège de licence de cabaretage

libre de tout engagement ainsi que du mobilier

de commerce entre, d'une part, les parties

assignées, vendeurs, et, d'autre part, la

partie demanderesse, acquéreur;

-

condamner les défendeurs à lui payer une

indemnité de procédure de 75.000 francs en

application de l'article 131-1

du code de

procédure civile et

-

ordonner l'exécution provisoire du jugement à

intervenir nonobstant toute voie de recours,

et statuant sur la demande dirigée par

Pj

et

V-J^

contre

C.|

tendant à la condamnation du

défendeur à leur payer des dommages et intérêts

évalués à 1 .500.000 francs principalement sur

le fondement de la responsabilité délictuelle

ou quasi-délictuelle et subsidiairement sur

base de la responsabilité contractuelle ainsi

qu'une indemnité de procédure de 50.000 francs,

le tribunal d'arrondissement de Luxembourg a,

par jugement rendu contradictoirement le 13

mars

1996,

ordonné

la

jonction

des deux

instances, déclaré les demandes recevables, dit

la

demande

de

fondée,

partant, ordonné à

P.^

et à

W.^

à comparaître dans les quarante

jours de la signification du présent jugement

par devant Maître Tom METZLER, notaire de

résidence à Luxembourg, pour signer l'acte de

vente notarié portant sur l'immeuble, maison-

place avec jardin, inscrit au cadastre de la

commune de LlEU-ll) , section(--\ sous le numéro

XJOg.) , avec un privilège de cabaretage, au

prix de 9.000.000 francs, et le mobilier de

commerce au prix de 5.000.000 francs, entre

P,^

et

W.)

comme

vendeurs et

C.)

comme acheteur,

dit que faute par eux de ce faire, le jugement

tiendra lieu d'acte de vente authentique et

sera transcrit à ce titre, dit non fondée la

demande en exécution provisoire du jugement,

déclaré la demande de

P."^

et de

non fondée et en a débouté les

demandeurs, a encore débouté

P.^

et

W.'^

de leur demande en obtention

d'une indemnité de procédure et a, par contre,

condamné ceux-ci à payer à

C

une indemnité de procédure de 40.000 francs.

De ce jugement, qui a été signifié le 2 mai

1996,

P^

et

ont,

par exploit d'huissier de justice du 10 juin

1996,

régulièrement

interjeté

appel

pour

entendre,

par

réformation

du

jugement

entrepris, dire que le compromis de vente

litigieux n'a pas sorti ses effets et décharger

les appelants de toute condamnation prononcée à

leur encontre.

Par conclusions notifiées le 24 novembre 1997,

les appelants ont encore conclu:

-

principalement à la résolution judiciaire du

compromis de vente, le fait que l'acte notarié

ne fut pas signé jusqu'au 15 octobre 1993 étant

imputable à l'intimé qui a refusé de reprendre

à son compte le contrat de fourniture conclu le

juin 1990 avec la société anonyme

/

-

subsidiairement à l'application de la clause

insérée au compromis de vente, qualifiée par

eux de clause de dédit, aux termes de laquelle

« en cas de résiliation du présent compromis

par l'aune des parties^ celle-ci devra payer à

l^autre partie une indemnité de 10% du prix de

vente ci-avant stipulé » au cas où le compromis

de vente devrait être considéré comme parfait

et au cas où leur refus de signer l'acte

notarié devrait être considéré comme fautif,

-

plus subsidiairement, ils offrent de prouver

par aveu à recueillir lors d'une comparution

personnelle des parties, sinon par témoins, les

allégations suivantes:

1 .«

apprit lors d'une discussion

en date du 13 juillet

1 993, sans préjudice

quant à la date exacte, avec le sieur

, que ^ XHm.) '

était à vendre.

2.Lors d'une première entrevue en date du 15

août 1993, sans préjudice quant à la date

exacte, entre parties, à savoir

d'une

part, et

de l'autre, en présence

du sieur

, le prix fut fixé à 14.000.

000. - francs.

3. A ce moment, il fut déjà convenu fermement

que

devait reprendre le contrat de

Brasserie conclu avec la 3CCA)

en date du 5 juin 1990.

4.D'ailleurs, lors d'une entrevue suivante en

date de 23 août 1993, sans préjudice quant à la

date exacte,

remit à C.^

le

contrat de brasserie.

5.En date du 27 août 1993, sans préjudice quant

à

la date exacte, en présence de l'agent

immobilier, le sieur d3

, P.")

et

négocièrent

les

termes

du

compromis à signer.

6.11 étai t toujours convenu que

reprenne le contrat de brasserie.

7.C'est sur cette base que le compromis de

vente fut signé en date du 30 août 1993.

8.Le sieur D.)

précisa qu'au pire, il y

avait la clause de 10 %: la partie qui

souhaitait se départir du contrat ne risquait

que ce seul paiement. Il suffirait alors de

payer

1 .400.000. - francs pour sortir du

contrat.

9.0^

précisa lui -même: ^Si ça ne va

pas, on déchire et on fait une bouffe; après

tout nous sommes amis''.

10.Au courant du mois de septembre 1993, sans

préjudice quant à la date exacte,

chercha à renégocier avec la

vSoci:)

le contrat conclu en date du 5 juin

1 990,

afin

de

bénéficier

de

termes

plus

avantageux.

11.Pour ce faire, il contacta le sieur L."^

12.En date du 15 octobre 1 993, sans préjudice

quant à la date exacte, et en présence des

sieurs

et

, clerc de

c.)

notaire, C,j

refusa de signer l'acte

notarié.

13. ,

clerc

du

notaire

Tom

METZLER, déclara qu'il ne

pouvait rédiger

l'acte . sans

y

inclure

le

contrat de

la

14.C,j

refusa alors de signer l'acte

notarié.

15.Suite à ce refus abusif,

essaya

de faire baisser le prix de vente.

16. Ainsi, en date du 17 octobre 1993, sans

préjudice quant à la date exacte, à la pizzeria

EtS-l^ '

à

UEU-ll

appartenant

à

,

ce dernier exigea un rabais de

15.000.- francs sur chacune- des 90 mensualités

de

100.000." francs,

soit

une

baisse

de

1 .350.000." francs (10 x 15.000. - francs) du

prix de vente initialement convenu.

17-W^

et

refusèrent.

18.C.')

refit sans succès les mêmes

propositions, au courant des mois de novembre,

décembre 1993 et janvier 1994, sans préjudice

quant à la date exacte, lors notamment de

visites au ^

', sans préjudice quant au

lieu exact. »

Dans

le

corps

de

leurs

conclusions,

les

appelants ont réitéré leur demande tendant à la

condamnation de l'intimé à leur payer des

dommages et intérêts évalués à 1 .400.000 francs

ainsi qu'une indemnité de procédure de 50.000

francs.

L'intimé conclut à la confirmation du jugement

entrepris et à la condamnation des appelants à

lui payer, au dernier état de ses conclusions,

une indemnité de procédure de 118.600 francs en

application de l'article

131-1-du code

de

procédure civile.

Il soulève en outre l'irrecevabilité de l'offre

de preuve libellée par les intimés.

Dans leurs conclusions de style, les appelants

soutiennent que le compromis de vente « n'a pas

sorti ses effets », entendant par là reprendre

leur

argumentation

développée

en

première

instance suivant laquelle le contrat de vente

se trouverait rétroactivement et de plein droit

anéanti,

d'une

part,

en

raison

de

la

défaillance des conditions auxquelles il était

soumis et, d'autre part, en raison du refus de

l'intimé de reprendre le contrat de fourniture.

Aux termes de leurs conclusions du 24 novembre

1997, les appelants demandent la résolution

judiciaire dudit compromis de vente-

C'est à bon droit que le tribunal a constaté

que la condition tenant à l'obtention par

d'un emprunt sur 5.000.000 francs

a été réalisée et que la clause prévoyant la

signature de l'acte notarié jusqu'au 15 octobre

1993 ne constitue pas une condition suspensive

ou résolutoire entraînant de plein droit la

disparition rétroactive du contrat au cas où

l'acte authentique n'aurait pas été signé à la

date prévue.

Il ne ressort ni du compromis de vente ni des

autres éléments de la cause que les parties

avaient eu l'intention de faire de la signature

de l'acte notarié avant une date déterminée un

élément constitutif de leur consentement. En

outre, le contrat ne prévoit aucune caducité ou

résolution de la vente

au cas où l'acte

authentique ne serait pas dressé endéans le

délai stipulé. Le seul intérêt de la date

limite stipulée pour la signature de l'acte

authentique était de limiter la durée de la

condition suspensive relative à l'obtention

d'un crédit par l'acquéreur.

Il se dégage des éléments de la cause que le

contrat de vente conclu sous seing privé le 30

août

1 993 n'a plus été rédigé par acte

authentique à la date initialement prévue, soit

le 15 octobre 1993, en raison du différend qui

s'est élevé entre parties à propos du contrat

de fourniture liant les vendeurs à la s5cci.)

et qui stipule en son article 6 que

« si le client cesse son commerce^ que ce soit

par sous-location, par

vente du fonds de

commerce ou de 1^immeuble, par institution d^un

gérant, ou pour toute autre raison, il s^engage

expressément par la présente à obliger ses

ayants-cause à reconnaître et à accepter par

écrite

dans

son

intégralité,

le

présent

contrat... ».

Les appelants soutiennent que l'intimé avait

accepté oralement l'engagement visé au contrat

de fourniture prémentionné, mais que, dans la

suite, il avait essayé de renégocier le contrat

avec la

vfÔCCi.)

et qu'après

l'échec de ces démarches, il

avait tenté

d'obtenir une remise sur le prix de vente

qu'ils n'avaient pas acceptée; que l'intimé

avait refusé de signer l'acte notarié le 15

octobre 1993 lorsqu'il lui fut expliqué que cet

acte ne pouvait être rédigé sans y inclure le

contrat de fourniture; qu'en raison de ce

refus, la vente devait être considérée comme

« caduque »;

que

l'intimé

avait

par

l'intermédiaire de son avocat (lettre du 8

avril 1994 adressée au notaire Metzler et du 25

avril 1994 à Maître Didier Schdnberger) accepté

le principe de la reprise du contrat de

fourniture; que cependant cette acceptation

tardive ne pouvait plus avoir d'effet.

L'intimé

affirme

qu'il

n'avait

appris

l'existence du contrat de fourniture qu'après

la

signature

du compromis

de

vente; que

lorsqu'il

avait

appris

l'existence

de

ce

contrat, il avait entamé des négociations avec

la

en vue de conclure un

nouveau contrat; qu'il n'avait à aucun moment

laissé entendre qu'il ne voulait plus acquérir

l'immeuble et les meubles désignés au compromis

de vente; que les appelants se sont dérobés à

la signature de l'acte notarié; qu'ils ont

refusé de comparaître par devant le notaire le

avril 1994 arguant de la caducité du

compromis et que le 4 juillet 1994, en présence

du notaire, ils ont réitéré leur refus de

signer l'acte authentique.

Aux termes de l'article 1 583 du code civil, la

vente

est

parfaite

entre

parties,

et la

propriété est acquise de droit à l'acheteur à

l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la

chose et du prix, quoique la chose n'ait pas

encore été livrée ni le prix payé.

Comme les parties ont pu en l'espèce convenir

du prix et de la chose, la vente conclue sous

seing privé est en principe parfaite et opère

le transfert de propriété entre parties.

Si la conclusion d'une vente n'exige, suivant

la loi, pas d'autre condition qu'un accord des

parties sur la chose et sur le prix, les

parties peuvent cependant convenir de soumettre

la vente à d'autres conditions, et notamment,

comme le soutiennent en l'espèce les appelants,

à

la

condition

que

l'acquéreur

s'engage

conformément à la disposition de l'article 6

précité du contrat de fourniture conclu avec la

s9XA)

A supposer que les faits offerts en preuve par

les appelants soient établis et qu'il soit

démontré

que

l'engagement

de

l'intimé

de

reprendre

le

contrat

de

fourniture

eût

déterminé le consentement des appelants à la

vente,

le

contrat

de

vente

subsistait

nonobstant le refus de l'intimé, le 15 octobre

1 993, de confirmer son engagement quant à la

reprise du contrat de fourniture en acceptant

l'insertion d'une mention en ce sens dans

l'acte notarié. Un contrat n'est ni caduc ni

résolu de plein droit par le refus fautif de

l'une des parties de l'exécuter en tout ou en

partie.

En

l'absence

de

résolution

conventionnelle

ou

de

clause

résolutoire

opérant de plein droit, la résolution doit être

demandée en justice conformément à l'article

1184 du code civil.

Les appelants soutiennent à cet égard que

l'intimé aurait lui-même tenu la vente pour

caduque, respectivement pour résolue, puisqu'il

avait, après l'échec de ses négociations avec

la

,

entamé

des

pourparlers pour obtenir une remise sur le prix

de vente, et qu'après avoir essuyé un refus, il

ne s'était plus manifesté pendant plusieurs

mois.

Le fait par l'acheteur de tenter d'obtenir de

ses vendeurs des conditions plus favorables

prouve tout au plus qu'il n'est pas entièrement

satisfait des termes du contrat, mais non qu'il

s'estime libéré des obligations souscrites. En

outre, on ne peut inférer la volonté

de

l'acheteur de résilier le contrat du fait qu'il

ne se serait plus manifesté jusqu'au mois

d'avril 1994 après que les vendeurs avaient

refusé

ses

propositions

quant

à

une

renégociation du prix.

En l'espèce, il n'est ni prouvé ni offert en

preuve

que

l'intimé

eût,

à

un

moment

quelconque, exprimé son accord quant à une

résolution amiable du contrat de vente, de

sorte que les appelants demeuraient liés par

ledit

contrat

nonobstant

les

difficultés

suscitées

par

la

reprise

du

contrat

de

fourniture.

Il s'ensuit que l'offre de preuve par aveu à

recueillir lors d'une comparution personnelle

des parties, sinon par témoins, libellée par

les appelants est à déclarer irrecevable comme

n'étant ni pertinente ni concluante pour autant

qu'elle se rapporte à ce volet de l'appel.

Quant à la demande en résolution judiciaire du

contrat de vente, elle

est encore formée

exclus ivem.ent en considération du fait que

l'intimé aurait le 15 octobre 1993, en l'étude

du notaire Metzler, refusé de signer l'acte

authentique de vente au motif que le clerc de

notaire

S.)

aurait

déclaré

qu'il

ne

pourrait rédiger l'acte sans y inclure le

contrat de fourniture conclu avec la

Même à supposer établi que l'intimé eût déjà

accepté avant le 15 octobre 1993 de s'engager

conformément à la disposition de l'article 6 du

contrat de fourniture conclu le 5 juin 1990

entre les appelant et la

6CC,^.)

et encore à supposer que l'intimé eût refusé de

reconnaître cet engagement dans l'acte notarié

et que ce refus fût illégitime, ce fait ne peut

cependant plus être sanctionné actuellement par

la résolution de la vente au motif que l'intimé

n'avait plus, dans la suite, maintenu ce refus,

et

qu'il

avait

fait

savoir

qu'il

allait

accepter l'engagement en question.

En effet, l'intimé avait, dans une lettre

adressée le 8 avril 1994 par son mandataire ad

litem au notaire Metzler, fait savoir qu'il

accepte en principe la reprise du contrat de

fourniture,

sous

réserve

de

certaines

modalités, qui ne peuvent pas d'ores et déjà

être qualifiées d'injustifiées, quant à la

réparatition entre les parties des fonds versés

par la

^CC'1.)

pour être affectés

à l'aménagement de l'établissement. Il avait en

outre, dans une

lettre du

avril 1994

adressée

à l'avocat des parties

adverses,

réaffirmé « son accord à prendre l'immeuble

avec

la

servitude »,

entendant

par

« servitude » le contrat de fourniture.

Arguant de la caducité de la vente, les

appelants

n'ont

plus

donné

suite

aux

invitations de dresser l'acte authentique.

La demande en résolution est partant à déclarer

non fondée.

et

Vl^

ont

réitéré, en instance d'appel, la demande en

paiement de dommages et intérêts dirigée contre

en première instance tout en

réduisant cette demande au montant de 1 .400.000

francs. Aux termes de leurs conclusions prises

en première instance, ces dommages et intérêts

sont demandés en application de la clause

pénale figurant au compromis. Cette clause

stipule qu' « en cas de résiliation du présent

compromis par l'une des parties, celle-ci devra

payer à l^autre partie une indemnité de 10% du

prix de vente ci-avant stipulé, ainsi qu'une

indemnité de 3% + TVA à l^agence ». Comme la

vente n'est pas résolue par la faute de

l'intimé, la demande en dommages et intérêts

est à déclarer non fondée.

Il s'ensuit encore que l'offre de preuve

libellée par les appelants est à déclarer

irrecevable comme n'étant ni pertinente ni

concluante pour autant qu'elle se rapporte aux

demandes en résolution et en dommages et

intérêts.

Les appelants entendent, en dernier ordre de

subsidiarité,

se

délier

de

la

vente

en

soutenant que la clause précitée du contrat

seraient à qualifier non de clause pénale, mais

de clause de dédit; qu'en refusant de signer

l'acte notarié après le 15 octobre 1993, ils

auraient fait application de cette clause de

dédit.

Cette clause, stipulant le versement d'une

indemnité en cas de résiliation du contrat par

l'une ou l'autre des parties, n'a pas pour

objet d'aménager un droit de rétractation aux

parties moyennant paiement d'un prix déterminé,

mais est destinée à garantir l'exécution de la

convention

ce

que

traduit

le

caractère

comminatoire de l'indemnité fixé.

La clause en question s'analyse partant en une

clause pénale et non en une faculté de dédit.

Comme le créancier n'est pas réduit à faire

jouer la clause pénale contre le débiteur qui

est en demeure, mais conserve, s'il le préfère,

le droit de poursuivre l'exécution du contrat

en nature, les appelants ne peuvent invoquer la

clause

précitée

pour

se

soustraire

à

l'exécution du contrat de vente.

Le jugement entrepris est par conséquent à

confirmer.

Quant

à

la

demande

en

allocation

d'une

indemnité de procédure formée par l'intimé en

application de l'article 131-1

du code de

procédure civile, celle-ci est en principe à

déclarer

fondée.

En

effet,

il

serait

inéquitable de laisser à la charge de l'intimé

l'ensemble des sommes exposées par lui et non

comprises dans les dépens eu égard notamment à

l'inanité des moyens invoqués par les appelants

à l'appui de leur recours.

Les pièces relatives aux acomptes payés par

l'intimé ne sont cependant pas à prendre en

considération parce qu'elles ont trait à la

procédure en première instance.

Quant au montant à allouer, la Cour ne peut

prendre en considération que les honoraires

d'avocat pour évaluer l'indemnité à allouer

étant donné que l'intimé n'a ni allégué ni

prouvé avoir eu à supporter d'autres frais que

des honoraires d'avocat qui, eu égard

au

caractère confidentiel qui leur est attaché,

n'ont pas à être documentés par des pièces

justificatives.

Compte tenu de 1'import de l'affaire, des

difficultés

qu'elle

comporte

et des soins

qu'elle exige, l'indemnité est à évaluer au

montant de 25.000 francs.

La

demande

formée

par

les

appelants

en

application de la même disposition légale est

par contre à déclarer non fondée au motif que

la partie intimée n'a pas succombé en instance

d'appel. En effet, seule la partie qui a

succombé peut être condamnée à une indemnité en

application de l'article 131-1

du code de

procédure civile.

P.AR CES MOTIFS:

la Cour d'appel, première chambre, siégeant en

m.atière civile, statuant contradictoirement, le

représentant du Ministère Public entendu,

déclare l'appel recevable;

donne acte aux appelants de leur demande en

résolution judiciaire du compromis de vente

conclu avec l'intimé le 30 août 1 993, de leur

demande tendant à l'application de la clause

contenue dans ledit compromis, qualifiée par

eux de « clause de dédit » ainsi que de leur

demande en obtention de dommages et intérêts

évalués à 1 .400.000 francs;

déclare ces demandes mal fondées et les en

déboute ;

donne acte aux appelants de leur offre de

preuve reproduite aux motifs du présent arrêt;

déclare cette offre de preuve irrecevable;

dit l'appel non fondé et

confirme le jugement entrepris;

condamne

et

W.")

à

payer à

C.)

une indemnité de

procédure de 25.000 francs en application de

l'article 131-1 du code de procédure civile;

dit non fondée la demande en paiement d'une

indemnité

de

procédure

formée

par

P.)

et

et les en

déboute;

condamne les appelants aux frais et dépens de

l'instance avec distraction au profit de Maître

Georges Krieger, avocat concluant, qui la

demande, affirmant en avoir fait l'avance.

La lecture du présent arrêt a été faite en la

prédite audience publique par Monsieur Camille

HOFFMANN, conseiller, président, en présence de

Arauind BELLOT, greffier.