Court dismisses claim against individual owner but allows case against condominium syndicate pending expert valuation.

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( 1ère section)

Audience publique du mercredi, trente octobre rail neuf cent

quatr©—vingt—onze.

Numéro 40 602 du rôle.

Présents :

Victor ZIEGLER DE ZIEGLECK,

1er vice-président,

Georges RAVARANI, 1er juge,

Eliane ZIMMER, 1er juge,

Paul SCHMITZ, greffier.

Entre :

1) la dame

, épouse l

, fonctionnaire

demeurant à

'

2) le sieur

, fonctionnaire de l'Etat, demeurant

(France),

a

H^m;,nd6urs aux termes d'un exploit de l'huissier de justice

Guy ENGEL de Luxembourg en date du 12 janvier 1989,

comparant par Maître Francis DELAPORTE, avocat-avoué,

demeurant à Luxembourg,

1) la dame

g)\ , employée privée, demeurant à

f^éff^nderesse aux termes du prédit exploit ENGEL,

comparant par Maître Edmond WIRION, avocat-avoué,

demeurant à Luxembourg,

2) le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence "

,

^ située à (]m)

'

représente par

son Syndic actuellement en fonctions, le sieur

a.)

demeurant à

'

défendeur aux termes du prédit exploit ENGEL,

comparant par Maître Jean HOFFELD, avocat-avoué,

demeurant à Luxembourg.

Le Tribunal

Ouï les parties demanderesses par l'organe de Maître Francis

DELAPORTE, avoué constitué.

Ouï la partie défenderesse sub 1) par 1'organe de Maître Jean

KAUFFMAN, avocat-avoué, en remplacement de Maître Edmond WIRION,

avoué constitué.

Ouï la partie défenderesse sub 2) par l'organe de Maître Marie-

Jeanne KAPPWEILER, avocat, en remplacement de Maître Jean HOFFELD,

avoué constitué.

Le 12 janvier 1989,

et

, ci-après

dénommés les consorts h) ^

, propr^taires d^un appartement sis

au deuxième étage de la résidence

)

a LlEU^-)

f se

plaignant de ce que le revêtement de la terrasse de 1 appartement

sis au-dessus du leur, dont

G.)

est propriétaire, n est plus

étanche, de sorte que leur appartement est affecte d infiltrations

d'eau, ont fait assigner

G.)^ ainsi que le syndicat des

copropriétaires de la prédite résidence devant le tribunal

^'arrondissement de Luxembourg pour s'y entendre condamner in

solidum à la réfection de ladite terrasse, sinon au paiement de la

somme de 158.905.- francs représentant le coût estimatif de ces

âvaux, ainsi que pour s entendre condamner au paiement de

200.000.- francs à titre de dommages-intérêts, en réparation du

préjudice subi occasionné à l'appartement des demandeurs.

Chacun des défendeurs conteste toute responsabilité dans son

chef au motif que l'origine des dégâts résiderait dans une partie

(Je l'immeuble dont il n'a pas a repondre. Ainsi

Gj

soutient

que les inétanchéités sont dues aux fissurations de la dalle du

balcon, partie commune, tandis que le syndicat considéré que

seules sont affectées des parties privatives de^l'immeuble. A ce

2.1 se prévaut du règlement de copropriété duquel il entend

déduire que les balcons constituent dans leur intégralité des

parties privatives.

Il est vrai que les dispositions légales déterminant la

répartition entre parties communes et parties privatives d'un

immeuble en copropriété ont un caractère supplétif. Selon

^

l'article 8 du prédit règlement de copropriété, les balcons a

usage privatif, à l'exclusion du gros-oeuvre, sont des parties

communes. Cette disposition rejoint celle de l'article 3,2 de^la

loi modifiée du 16 avril 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, qui dispose que constituent des parties communes

les balcons, à l'exclusion du revêtement superficiel invisible de

l'extérieur. Il s'ensuit que les revêtements des balcons de la

résidence litigieuse constituent des parties privatives et les

éléments porteurs des parties communes.

J3. rBSSort par ailleurs d'un rapport contradictoire dresse le

28 septembre 1987 par l'expert Paul LUJA que les causes des

infiltrations d'eau à travers le balcon résident dans le fait que

la dalle en béton armé dudit balcon est fissurée. Ces fissures

actives sur toute la profondeur de la dalle, et perpendiculaires

au mur d'élévation sont dues à un manque d'armatures de

répartition en partie basse de la dalle.

L'expert a de même relevé que le complexe d'étanchéite du

balcon étant en adhérence avec la dalle, il s'est fissure en

présence des contraintes, tout comme le revêtement lui-meme.

Il suit des constatations et conclusions qui précèdent que les

désordres trouvent leur origine dans un vice affectant une partie

commune.

Le syndicat est responsable, sur base des articles 1382 et

1383, à l'égard des copropriétaires, des dommages subis par

ceux-ci en raison des manquements par le syndic a^l^entretien de

l'immeuble (v.M.Elter et F.Schockweiler, Copropriété des immeubles

bâtis, Luxembourg, 1978, no 490, p.368).

Il s'en dégage que c'est la responsabilité du syndicat qui est

exclusivement engagée, et que la demande n'est pas fondée en tant

qu'elle est dirigée contre

G.)

Le rapport d'expertise constatant les dégâts et faisant la

description des travaux de remise en état datant de septembre

1987, les consorts L^

sollicitent l'institution d un

complément d'expertise aux fins d'actualisation de ladite

description.

Il y a lieu de faire droit à cette demande ainsi que de charger

l'expert de la mission de chiffer le dommage subi par les consorts

L^

en raison des désordres affectant le balcon du troisième

étage.

Il n'y a pas lieu, en attendant, d'allouer d'ores et déjà aux

consorts Lo

une provision, ainsi que ceux-ci le demandent,

mais d'attendre le résultat de l'expertise pour ce faire.

Il y a pareillement lieu d'attendre l'accomplissement de cette

mesure d'instruction avant de statuer sur le mérite de la demande

en obtention d'une indemnité de procédure.

Par ces motifs :

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, prenière

chambre, siégeant en matière civile, statuant constradictoirement,

reçoit la demande en la forme,

au fond la déclare

non fondée en tant qu'elle est

dirigée contre

G^

et en débouté ,

condamne les consorts

aux frais et dépens de

1'instance engagée contre celle-ci avec distraction au profit de

Maître Edmond WIRION, avoué concluant qui la demande, affirmant en

avoir fait l'avance,

déclare la demande fondée en principe en tant qu elle

est dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence

avant tout autre progrès en cause, ordonne une

expertise et commet pour y procéder le sieur Paul LUJA,

architecte, demeurant à 1723 - Luxembourg, 9, rue Heldenstein,

avec la mission de concilier les parties, si faire se peut, sino

de déterminer les travaux à effectuer au balcon sis au troisième

étage (appartement g\ ) de la Résidence

Kv:.v3^.)

^'±, 4.

de chiffrer le cout de la remise en état, ainsi

que d'évaluer le préjudice subi par les consorts L.)

,

ordonne au syndicat des propriétaires de la résidence

"

consigner au plus tard le^29 novembre 1991 la somme

de 15.000.- francs à titre de provision à valoir sur la

rémunération des experts à un établissement de crédit a convenir

avec l'autre partie au litige, et d'en justifier au greffe du

tribunal, sous peine de poursuite de 1 instance selon les

dispositions de l'article 325 du code de procédure civile;

charge Madame le juge Marianne HARLES du contrôle de

cette mesure d'instruction,

dit que si les honoraires de l'expert devaient dépasser le

montant de la provision versée, l'expert devra en avertir ledit

magistrat,

dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du

tribunal le 28 février 1992 au plus tard,

r e f i X e

l'affaire au 9 mars 1992 aux fins de reprise en

délibéré ou de refixation pour plaidoiries, sauf en cas de

non-paiement de la provision dans le délai imparti, auquel^cas

l'affaire pourra être réappelée d'offfice et etre refixee a une

date antérieure.

r e s e r V e

les droits des parties et les dépens.