Court orders inquiry into whether parties attempted settlement before filing warranty claims.

Œl-Uiœ

Jup-:ement civil no 553/85. (

1ère section )

Audience publique du mercredi, six novembre mil neuf cent

quatre-vingt-cinq.

Numéro 51 29^ du rôle

Présents:

Entre

Victor ZIEGLER DE ZIEGLECK,

1er vice-président,

Julien LUCAS, 1er juge,

Georges RAVARANI, juge,

Brigitte HAAN, greffier,

le sieur

I,) , agissant

comme syndic de la Résidence,

c... )

demeurant à

)

demandeur aux termes d'un ex

ploit d'assignation de l'huis

sier de Justice Guy THEIS de

Luxembourg en date des

6, 7

et 11 octobre 1985 ©t aùx terme

d '

un'^exploit de réassignation

du même huissier en date du

24 février 1984,

comparant par Maître Jean

HOEEELD, avocat-avoué, demeurai

à Luxembourg;

e t

1. le sieur

B )

,promoteur, demeurant à (. ■• )

défendeur aux fins du prédit exploit d'assignation THEIS du

7 octobre 1983î

2, le sieur P.)

, promoteur, demeurant à

C- -)

défendeur aux fins du prédit exploit d'assignation THEIS du

11 octobre 198$ et aux fins du prédit exploit de réassignatic

THEIS du 24 février 1984,

les deux comparant par Maître Gaston VOGEL, avocat-avoué,

demeurant à Luxemboui-g;

$. la société en ncoii collectif

ScX.J )

i représentée

par ses associés actuellement en fonctions, ayant son siè^

social à

)

,

défenderesse aux fins du prédit exploit d'assignation THEIS

du 6 octobre 198$,

comparant par Maître Laurent MOSAR, avocat-avoué, demeurant è

Luxembourg;

, établie e1

4. la société anonyme

bec 2.)

ayant son siège social à

L- )

,

représentée par son conseil d'administration actuellement

en fonctions,

défenderesse aux fins du prédit exploit d'assignation ïHiiilS

du 4 octobre 1985»

comparant par Maitre Jean-Joseph WOLTER, avocat-avoué, demeu

rant à Luxembourg.

Le

Tribun

Oui''la partie demanderesse

l) par Ibrgane de Maître

Jean ÏÏOFEELD, avoué constitué, demeurant à Luxembourg;

Oui'les parties défenderesses

B. )

^

par l'organe de Maître Roy NATHAN, avocat, assiste de

Maître Alex KRIEPS, avocat-avoué, en remplacement de Maître

Gaston VOGEL, avoué constitué, les trois demeurant à Luxembou:

Oui'la partie défenderesse

6cC 1-}

l'organe

de Maître Laux-ent MOSAR, avoué constitué, demeurant a Luxem

bourg.

Oui'la partie défenderesse S.A.

,2.)

par l'organe de Maître Jean—Joseph WOLTER, avoue constitue,

demeurant à Luxembourg.

■En 1973,

bJ

et

1' )

ont fait cons

truire à

^

)

»

résidence à

appartements divis.

Les installations de chauffage et d'eau chaude ont été

effectuées par la société en nom collectif

J •/

le matériel*utilisé ayant été livré par la société anonyme

6cc

En 1979, des malfaçons dues à des phénom.ènes de corrosion

sont apparues aux tuyauteries de chauffage et d'eau chaude.

Suit à une ordonnance de référé du 14 mars 1981, les exper

Perd GOBLET et Paul LUJA ont déposé, le 6 août 1931, un rap

port relatif aux causes et à l'importance des malfaçons affec

tant lesdites installations.

Suite à une assignation principale du 25 mai 1982, lancée

à la requête de

1.) , agissant en sa qualité de syndic

de la copropriété de l'immeuble sis à

- )

- en abrégé le syndic -, contre B.)

^

et Pv)

- en abrégé les promoteurs -, et deux assignations en

intervention lancées respectivement les 19 janvier et 2 fé-r

vrier contre la société en nom collectif

) )

et la société anonyme

ùyoc.2.)

, devant le

tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, celui-ci a dit, par Jugement du-5o

1985,

que le litige est à toiser selon les règles applicables en

matière civile, et plus particulièrement selon la procédure

civile.

Par exploit d'assignation des 4, 6, 7 et 11 octobre 1985

et par exploit de réassignation du 24 février 1984, le syndic

a fait donner assignation a^ix promoteurs ainsi qu'aux société

et

SuC l.y

è comparaîtrez devar

le même tribunal pour les y entendre déclarer responsables de

malfaçons apparues dans la résidence sise à

L- -)

, pour les voir condamner à leur réparation

ainsi qu'au paiement solidaire de la somme de 287 856.- francs

pour frais de réparation déjà exposés.

Les promoteurs ainsi que la société

soulèvent

1'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité dans

le chef du syndic. En effet, les malfaçons incriminées se

rapporteraient aux partie^ privatives de l'immeuble, et le

syndic n'aurait qualité^pbur agir en réparation des malfaçons

affectant les parties communes.

Il se dégage du rapport d'expertise du.6 août 1981»

1®-

désordres affectent aussi bien des parties communes de l'im

meuble que des parties privatives.

Or, le syndicat a qualité pour agir contre-le constructeur

ou le vendeur pour obtenir la réparation de vices affectant

tant les parties communes que les parties privatives, car il

s'agit d'une action destinée à réparer les atteintes portées

à l'intégrité matérielle de l'immeuble considéré dans son en

semble (

ELTER et SCHOCEWEILER: Copropriété des immeubles

bâtis, no lo4, p. 6^ ).

Il s'ensuit que ce moyen n'est pas fondé

C'est également à tort que les promoteurs contestent que l€

syndic ait suivi la procédure prévue par la loi pour entamer ]

la présente action en justice, car il se dégage des pièces

versées, notamment du procès-verbal d'une assemblée extraor

dinaire de la copropriété du 26 janvier 1981, que le syndic

y a été expressément mandaté de poursuivre en justice la ré

paration des malfaçons affectant l'immeuble.

C'est pareillemerct à tort que les sociétés SoC-.^ )

I

6^.1.)

soulèvent l'irrecevabilité pour

cause de libellé obscur, des assignations en intervention

dirigées à leur encontre, car, d'une part, elles ont été

directement assignées par le demandeur principal, à savoir le

syndic, suivant exploit d'huissier des 4 et 6 octobre 1985,

et, d'autre part, l'objet de la demande à savoir la réparatio:

des malfaçons et le paiement de la somme de 287 856.- francs

et la cause, à savoir l'apparition de malfaçons, ont été clai

rement indiqués. Il n'est pas besoin d'indiquer en outre la

base légale sur laquelle on demande la condamnation du défen

deur.

Au fond, les défendeurs soulèvent l'irrecevabilité de la

demande au motif qu'elle n'aurait pas été introduite dans un

bref délai à partir de.la découverte des malfaçons, et qu'

ainsi, les exigences de l'article 16A-8 du Code Civil n'auraiei

pas été respectées.

Le syndic contestb l'applicabilité de cet article à la

présente espèce, en faisant valoir qu'on se trouverait en

présence d'un immeuble à construire, dont le régime découle

de l'article 1646 - 1 du Code Civil, qui étend aux vendeurs

d'immeubles à construire le régime des articles 1792 et 227o

du même code, ces articles étant, d'après lui, exclusifs du

respect du bref délai du l'article 1648.

En vertu dé l'article 1646-1 du Code Civil, le vendeur

d'un immeuble à construire est tenu pendant dix ans à comptei

de la réception des travaux, des vices cachés dont les archi

tectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître

de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-même

tenus en application des articles 1792 et 227o du même code.

L'article 1648 impose à l'acquéreur d'intenter l'action

pour vices cachés dans un bref délai.

Il se dégage des deux textes précités que la mise en oeuvi

de la responsabilité du vendeur d'un immeuble à construire

pour vices cachés affectant les gros ouvrages et en compromet

tant la solidité ou le rendant impropre à sa destination,

suppose le respect de deux délais aux points de départ diffé

rents. Il faut d'abord que l'action soit introduite, et par

voie de conséquence, que le vice se soit révélé, endéans les

dix ans à partir de la réception de l'immeuble. Il faut en

suite qu'elle soit introduite dans un bref délai à partir de

la découverte du vice affectant l'immeuble. Le respect du bre

délai par le créancier de la garantie se justifie par la né

cessité de faire constater la nature et la gravité du vice le

plus rapidement possible, car à force de laisser écouler le

temps à partir de la découverte du vice, ces constatations

deviennent plus difficiles. De plus, il importe de limiter

les dégâts qui peuvent empirer et accroître outre mesure

les obligations de réparation du débiteur de la garantie en

cas d'inaction prolongée de l'acheteur.

Le respect du même double délai s'impose également en cas

de mise en oeuvre de la responsabilité décennale des architec

tes et entrepreneurs. En effet, l'obligation d'agir dans un

bref délai après la révélation du vice existe dans le contrai

d'entreprise coiïiïïj.e dans le contrat de vente, conformément

aux principes généraux du droit commun dont les dispositions

de^l'article 1648 du Code Civil font une application particu

lière à la vente ( cf. Cour d'appel 19 décembre 1984,

SO.

c/

SCH,

).

Il suit de ce qui précède que le respect du bref délai s'i

pose, qu'on soit ehpréSlice d'une vente d'immeuble à cnnstruii

d'une vente ordina.ire ou d'un contrat d'entreprise.

Il appartient donc au syndic de prouver, outre le respect

du délai décennal, qui est acquis en cause, l'immeuble liti

gieux étant vieux de moins de dix ans, qu'il a introduit 1'

action en justice dans un bref délai à partir de la découvert

du vice.

Les parties s'accordent pour situer la découverte des vice

vers le milieu de l'année 1979* D'après les pièces versées ps

les pi^omoteurs, qui sont les seuls à verser des pièces à ce h

jet, le syndicat leur a fait adresser des lettres de sommatic

les 27^août, 8 octobre, 8 et 15 novembre 1979» L'ordonnance

de référé, tendant à la constatation des malfaçons, date du

14 mars 1981. Le rapport d'expertise a été déposé le 6 août

1981. L'assignation au fond, selon la procédure commerciale

a été lancée le 25 mai 1982.

- 5

Les poarpar'iers d'arrangement entre parties suspendent

le bref délai de l'article 1648 du Code Civil. Il ne commenct

à courir ou'à partir du moment où ces pourparlers ont défini

tivement échoué (

Cour 17 janvier 1982, P.

-G..

c/

Faillite

BE.

).

Il faut à ce moment agir en justice. A cet égard, il ne

suffit pas de faire constater les vices^endéans un bref delà:

mais c'est l'action en résultant elle-même qui doit être in

tentée dans ce délai ( Cour d'Appel, 19 décembre 1984, précii

Juris-Classeur Civil, sub.art. 1641 à 1649, no 189, Encyclo-^

pédie Dalloz, droit civil, Vo Vente ( obligations du vendeur

no 152. )

Une assignation en référé ne saurait équivaloir à la

demande en justice prévue en termes impératifs par la loi

(

Juris-Classeur, loc. cit.; Lux. 2$ mai 1985, SE»

-T'H.

c/ DE»

)

.

Une partie qui dès la découverte du vice ou dès l'échec

définitif des pourparlers d'arrangement, agit en référé,

manifeste par cela clairement son intention de rentrer dans

ses droits à l'égard des responsables du sinistre. On ne sau

rait lui faire grief d'attendre le résultat de l'expertise

pour assigner au fond. Ce n'est en effet que cette mesure

d'instruction qui détermine avec précision la nature et la

gravité des dégâts, et ce n'est qu'alors qu'elle peut se

retourner contre ceux qui apparaissent comme responsables

et qu'elle peut chiffrer sa demande. Par ailleurs, l'assigna

tion en référé remplit le but visé par l'exigence du respect

du bref délai. En effet, la constatation rapide des dégâts

est rendue possible, et la réparation des malfaçons peut êtn

entreprise dès ce constat par celui QU.i^-.s'en sent responsabl<

sans qu'une décision judiciaire de touté_sl§ulement déclax^ati'

quant à la détermination des responsabilités, soit nécessain

de aorte que le risque d'aggravation des dégâts pendant un

délai d'inaction du créancier de l'obligation de garantie es-

éliminé.

Il va de soi qu'après le dépôt du rapport d'expertise, au

cas où de nouveaux pourparlers d'arrangement ne s'instaurent

pas ou n'aboutissent pas, il faut immédiatement assigner au

fond.

En l'espèce, les pièces versées par le syndic n'ont pas m;

à même le tribunal de déterminer si le bref délai a été res

pecté.

Le tribunal ordonne par conséquent d'office, par applica

tion de l'article 252 du Code Civil, une enquê-fce tendant à

établir si, entre la découverte du vice et l'assignation en

référé, et entre le dépôt du rapport d'expertise et l'assig

nation au fond, des pourparlers d'arrangement ont eu lieu

entre les parties au présent litige.

Par

ces

motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, première

section, siégeant en matière civile, statuant contradictoi-

rement,

reçoit la demande en la forme,

avant tout autre progrès en cause, ordonne la preuve par

témoins des faits suivants:

" qu'entre le milieu de l'année 1979 et mars 1981, ainsi <

entre le 6 août 1981 et le 25 mai 1982, des pourparlers d'

arrangement ont eu lieu entre le syndicat des copropriétaire!

de l'immeuble sis à

C. -)

, les

sieurs

B.)

. Pj

et les sociétés frcJ.j

et

6rc.2.}

, concernant la réparâti(

des malfaçons apparues aux installations d'eau chaude et de

chauffage dans ledit immeuble"

commet de ces devoirs d'instruction le juge Georges

EAVARANI,

fixe jour et heure pour l'enquête au 16 janvier 1986 à

14,30 heures.

fixe jour et heure pour la contre-enquête au 15 février

1986 à 14.3o heures.

chaque fois dans la salle des enquêtes du tribunal d'àrroi

dissement de Luxembourg,

dit que le demandeur devra faire connaître au greffe du

tribunal, au plus tard le 15 décembre 1985? les nqm,prénoms

et demeure des témoins dont il sollicite l'audition.

dit que les défendeurs devront en faire autant pour les

témoins de la contre-enquête le 22 janvier 1986 au plus

tard,

réserve les frais et fixe l'affaire au rôle général.