Court allows leaseback claim against bankrupt tenant, overturning tribunal's error on tax deduction timing.

CC ha pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.23015/2016 R.G. proposto da : SARDALEASING SPA, elettivamente domiciliato in ROMA , V. AMEDEO CRIVELLUCCI 21, presso lo studio dell’avvocato LAMPIASI ANDREA (LMPNDR56H02F205Q) che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato GABETTA FERNANDO (GBTFNN49L06F205Y) -ricorrente- contro FALLIMENTO F.LLI BRUNETTO DI BRUNETTO NATALE C. SAS nonché del socio illimitatamente responsabile BRUNETTO NATALE, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA FULCIERI PAULUCCI DE' CALBOLI 60, presso lo studio dell’avvocato AMMIRATI CINZIA (MMRCNZ66R58C349Q) che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso il DECRETO del TRIBUNALE di CASTROVILLARI n. 7592/2016depositato i l 15/07/2016 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/09/2023 dal Consigliere PAOLA VELLA. FATTI DI CAUSA 1. –Dagli atti di causa emerge che:

i) i n data 31 /0 1 / 2007 v enne stipulato un contratto di locazione finanziaria tra ABF Leasing (poi Sardaleasing) e F.lli Brunetto s.a.s. di Brunetto Natale C ., collegato al contratto di acquisto dell’immobile in pari data tra i venditori Salvatore, Andrea e Natale Brunetto e la stessa ABF (cui partecipò anche la società utilizzat rice ) ; ii) n el 2011 il contratto di leasing venne risolto in forza di clausola risolutiva azionata da ABF Leasing, che nel 2014 ottenne ilrilascio dell’immobile ( ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. d e l Trib unale di Milano); iii) i l 1 ° aprile 2015 venne dichiarato il fallimento della utilizzatrice F.lli Brunetto e del socio illimitatamente responsabile; iv) Sardaleasing ( società incorporante di ABF Leasing) chiese la restituzione dell’ immobile e l’ammissione al passivo fallimentare del credito di euro 379.999,87 in via chirografaria «quantomeno quale credito condizionale» in vista della sua riduzione per l’importo eventualmente ricavato dalla vendita o ricollocazione del bene rivendicato, al netto di ogni spesa, con riconoscimento al fallimento della somma eventualmente eccedente il credito, ai sensi dell’art. 14 del contratto di leasing ; oppure di euro 100.937,78 in via chirografaria per canoni scaduti, con esclusione del credito residuo in linea capitale di euro 279.062,99 ex art. 14 cit. per improponibilità della domanda, salva sua successiva applicazione a seguito della vendita dell’immobile;

v) il giudice delegato ammise il credito al chirografo limitatamente a euro 153.034,45, con riserva condizionata all'esito della vendita (da eseguire a prezzi correnti di mercato, da individuarsi mediante perizia giurata di stima); vi) Sardaleasing propose opposizione allo stato passivo ex art. 98 l.fall. insistendo per l’accoglimento dell’originaria domanda. 1.1. – Con il decreto indicato in epigrafe i l Tribunale di Castrovillari ha respin to l'opposizione osservando che:

i) nel contratto di leasing la lett.

f) della premessa prevede che « la Società procederà all'acquisto di detto immobile - le cui spese notarili saranno a carico del conduttore - con un impegno massimo per l'importo complessivo di Euro 495.000,00 oltre IVA sull'imponibile e compresi eventuali oneri accessori secondo quanto convenuto tra il conduttore e la parte venditrice al solo scopo di concederlo in locazione finanziaria al cliente»; ii) nel contratto di compravendita in pari data, sottoscritto anche dall’u tilizzatrice, l’art. 9 prevede che « le spese del presente atto e sue conseguenziali sono a carico della parte utilizzatrice ad eccezione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale (nella misura del 7%, del 2% e del 1%) che sono a carico dello società acquirente», mentre l'art. 10 precisa che «la società dichiara di approvare senza riserve le condizioni tutte fissate nel presente atto per l'acquisto da parte di ABF Leasing dell'immobile di cui trattasi, condizioni che come riconosce espressamente corrispondono esattamente a quelle dalla stessa precedentemente concordate dalla parte venditrice»; iii) la contraddizione tra le diverse previsioni contrattuali va risolta ritenendo prevalente la clausola contenuta nell'art. 9 del contratto di compravendita, in conformità della prassi contrattuale (per cui gli oneri fiscali relativi all'acquisto di un bene ricadono sull'acquirente), dell’interpretazione sistematica della regolamentazione negoziale predisposta dalle parti(essendo i due contratti certamente collegati) e del fatto che il contratto di compravendita è successivo al contratto di leasing e prevale alla stregua dei principi generali in materia di successione del contratti nel tempo; iv) non vi è dubbio che il contratto di compravendita sia successivo al contratto di leasing, deponendo in tal senso i seguenti elementi:

a) nella lett.

f) delle premesse del contratto di leasing si dispone che la società procederà all'acquisto di detto immobile, il che presuppone necessariamente che l'acquisto non sia ancora avvenuto;

b) a pag. 4 del contratto di compravendita si legge che «la società acquirente (..) dichiara di acquistare l'immobile al preciso ed unico scopo di concederlo in locazione (leasing) alla società Fratelli Brunetto di Natale C. s.a.s. quale parte utilizzatrice, in esecuzione del contrato di locazione finanziaria (leasing) n. 8807 stipulato in data odierna ed in corso di registrazione»;

c) ne ll'art. 10 del contratto di compravendita la società utilizzatrice riconosce che le condizioni del contratto in oggetto «corrispondono esattamente a quelle dalla stessa precedentemente concordate con la parte venditrice»;

v) non vi è dubbio nemmeno che la società utilizzatrice sia parte sostanziale anche del contratto di compravendita, in quanto lo ha sottoscrittoe all’art. 10 dichiara di approvare senza riserve tutte le clausole, corrispondenti a quelle in precedenza concordate tra ABF Leasing e la parte venditrice; vi) peraltro, « a prescindere dalle considerazioni che precedono», questa interpretazione è conforme alla prassi contrattuale per cui «gli oneri fiscali di acquisto di un bene gravano sull’acquirente non già sull’alienante e men che meno sull’utilizzatore»; vii) ciò trova conferma nell’art. 13 del contratto di leasing, secondo cui, ove il conduttore al termine del pagamento dei canoni mensili avesse voluto esercitare l'opzione per l'acquisto dell'immobile avrebbe dovuto corrispondere il prezzo di Euro 4.500,00 e sostenere « tutte le spese, oneri notarili, imposte e tasse afferenti i passaggio di proprietà dell'immobile nonché quelli conseguenziali e connesse»: infatti, secondo l’opposta interpretazione, con l’esercizio dell’opzione l’utilizzatore dovrebbe fare fronte di nuovo alle spese notarili, in caso diverso la concedente ne diventerebbe proprietaria senza mai aver sostenuto le spese di trasferimento. 1.2.

–Sulla base di dette premesse, il tribunale ha affermato che il controvalore economico di cui la società utilizzatrice ha goduto sarebbe non già di euro 495.000,00 o euro 450.000,00bensì di soli euro 405.000,00 (p a ri alla differenza tra il prezzo del bene e gli oneri fiscali indebitamente imputati alla predetta società per euro 45.000,00). Di conseguenza, riscontrata una difformità tra il tasso nominale annuo in concreto applicato e il tasso contrattualmente pattuito, ha ricalcolato il TAEG sul minor valore di 405.000 (11,55%) e lo ha rilevato superiore al tasso soglia antiusura di riferimento (9,25%), facendo perciò applica zione dell’ art. 1815, comma 2, c.c. con depurazione del credito dagli interessi e sua rideterminazione in euro 155.383,55. 1.3.

– Avverso tale decisione Sardalesasing propone un unico motivo di ricorso per cassazione, cui il Fallimento resiste con controricorso,illustrato da memoria. RAGIONI DELLA DECISIONE 2. –Il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt.1362 e s. c.c., per avere il tribunale, sulla base di un’erronea interpretazione del contratto di locazione finanziaria e del collegato contratto di compravendita, dichiarato la prevalenza temporale di quest'ultimo rispetto al contratto di leasing e stabilito che gli oneri fiscali connessi alla vendita resterebbero ad esclusivo carico della società concedente, quando in realtà l’importo finanziato è stato pari ad euro 495.000,00 ( prezzo di acquisto del bene più oneri fiscali); così facendo il tribunale avrebbe duplicato l'importo delle somme sottratte dal debito complessivo dell'utilizzatore, dapprima depurando l’importo complessiv o del finanziamento ( Euro 495.000,00) dalle imposte ( Euro 45.000,00 ) e poi sottraendo una seconda volta le impost e dall'importo di Euro 450.000,00 concludendo che l'importo da considerare come finanziamento si ridurrebbe a Euro 405.000.00; di qui l'erronea rideterminazione del TAEG, ritenuto superiore al tasso soglia , e la determinazione del credito di Sardaleasing S.p.a. ai sensi dell’art. 1815 c.c. 3.

– Ad avviso del Collegio il ricorso merita , complessivamente, di essere accolto. 3.1. – L ’interpretazione delle clausole contrattuali apparentemente contrastanti dei due contratti collegati ad opera del tribunale ha in effetti condotto ad un risultato ermeneuticamente distonico e non pianamente comprensibile , specie avuto riguardo alla doppia detrazione dell’importo di euro 45.000,00, tenuto conto che gli oneri fiscali, quand’anche erroneamente imputati all’utilizzatore, non risultano da questi effettivamente pagati. A prescindere dalla successione cronologica dei due contratti (conclusi comunque in un’unità temporale di stretta sequenzialità), l’importo finanziato sembra essere effettivamente pari ad euro 495.000,00, avendo la società concedente anticipato il pagamento sia del prezzo che delle imposte, sulla base di una previsione che trova origine nel contrattocon cui i signori Brunetto hanno venduto alla società di leasing l’immobile poi concesso i n godimento alla (loro) società successivamente fallita.

Quanto alle spese notarili, le stesse risultano gravare ab initiosulla stessa utilizzatrice . Appare insomma percorribile o comunque non implausibile – dagli stessi elementi raccolti dal giudice di merito - una interpretazione delle clausole in questione capace di sciogliere il loro apparente contrasto, tanto più che nello stesso decreto impugnato si legge come l’opponente ave sse specificamente dedotto che, anche considerando il finanziamento pari a soli euro 450.000,00, il TAEG sarebbe stato inferiore al tasso soglia. 4. –Il decreto va quindi cassato con rinvio, per un nuovo esame, oltre che per la regolazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa il decreto e rinvia al Tribunale di Castrovillari, in diversa composi