Lessor's Failure to Maintain Common Area HVAC Constitutes Breach of Lease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessee of a commercial space within a shopping center sued the lessor for breach of the delivery obligation due to the total failure of the heating/air conditioning in the common areas during extreme seasons, which the lessee argued made the center nearly impracticable. The Court of Cassation quashed the appellate decision, reasoning that the lessor, as the property owner, has an obligation to maintain the common areas which are necessary accessories to the leased premises, and the appellate court erred by failing to conclude a contractual breach based on its own findings of a lack of maintenance that impacted the essential use of the leased property, consequently invalidating the termination of the lease and the order for the lessee to pay outstanding charges.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1719 du code civil, article 624 du code de procédure civile, article 700 du code de procédure civile; Lessor's Failure to Maintain Common Area HVAC Constitutes Breach of Lease: The Court of Cassation quashed the appellate decision, reasoning that the lessor, as the property owner, has an obligation to maintain the common areas which are necessary accessories to the leased premises, and the appellate court erred by failing to conclude a contractual breach based on its own findings of a lack of maintenance that impacted the essential use of the leased property, consequently invalidating the termination of the lease and the order for the lessee to pay outstanding charges.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
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Généré par l'IAThis article established the basis for the claim that the lessor failed in her obligation to deliver and maintain the leased property for its intended use, leading to the cassation of the lower court's decision on this point.
This article justified the consequential cassation of the ancillary decisions (lease termination and payment orders) due to the cassation of the main decision based on the first ground of appeal.
This provision was applied to order the defendant to pay a sum to the claimant for litigation costs incurred before the Court of Cassation.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 28 mars 2024
Cassation
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 188 F-D
Pourvoi n° W 22-21.704
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MARS 2024
La société Lary, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société Le Bosphore, a formé le pourvoi n° W 22-21.704 contre l'arrêt rendu le 15 juin 2022 par la cour d'appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Provence et commerces, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de Me Guermonprez, avocat de la société Lary, de la SARL Cabinet Briard, avocat de la société Provence et commerces, après débats en l'audience publique du 13 février 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Ben Belkacem, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 15 juin 2022), le 19 juin 2019, la société Le Bosphore, aux droits de laquelle vient la société Lary (la locataire), locataire d'un local commercial situé dans un centre commercial appartenant à la société Provence et commerces (la bailleresse), l'a assignée en responsabilité pour manquement à son obligation de délivrance.
2. La bailleresse a demandé, reconventionnellement, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, visée par un commandement de payer délivré le 7 février 2020, et la condamnation de la locataire en paiement de loyers et charges.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches
3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen, pris en sa troisième branche
Enoncé du moyen
4. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en dommages-intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, alors « que s'agissant de la climatisation/chauffage des parties communes du centre commercial, la cour d'appel a constaté leur totale défaillance l'hiver 2018 et les étés 2018 et 2019 ; qu'en estimant néanmoins que ces graves défaillances rendant le centre commercial excentré, accessoire indispensable à l'usage de la chose louée, quasiment impraticable les hivers et les étés ou à tout le moins rebutant pour la clientèle potentielle, ne portaient pas atteinte à l'usage du local commercial de la preneuse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant l'article 1719 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1719 du code civil :
5. Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
6. Il en résulte que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d'entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée (3e Civ., 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-23.541, Bull. n° 190).
7. Pour écarter la responsabilité de la bailleresse, l'arrêt retient que, s'il est acquis que les parties communes n'ont pas été climatisées en juillet 2018 et 2019 ni chauffées en décembre 2019, alors qu'elles devaient l'être du fait de la « cotisation obligatoire », ce défaut, quand bien même il résulterait d'un manque d'entretien, ne prive pas la locataire des avantages qu'elle tient de son bail, dès lors que son commerce est accessible depuis l'extérieur et qu'il lui appartenait d'y apporter une température qui puisse être agréable à sa clientèle. Il en déduit qu'aucun manquement contractuel de la bailleresse n'est établi, dès lors qu'elle ne répond que du défaut d'entretien des parties communes qui priverait le locataire des avantages qu'il tient du bail.
8. En statuant ainsi, par des motifs inopérants et sans tirer les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait un défaut d'entretien des parties communes, accessoires nécessaires à l'usage de la chose louée, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Et sur le second moyen
Enoncé du moyen
9. La locataire fait grief à l'arrêt de constater la résiliation du bail commercial et de la condamner à payer à la bailleresse une somme au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation, alors « que la cassation de l'arrêt sur le premier moyen du pourvoi de la société Lary entraînera par voie de conséquence celle des chefs de l'arrêt ayant constaté la résiliation du bail et ayant condamné la société preneuse à payer une somme à la bailleresse au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation, après avoir écarté l'exception d'inexécution opposée par la preneuse tirée des manquements de la bailleresse à ses obligations, ce en application de l'article 624 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 624 du code de procédure civile :
10. Selon ce texte, la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision cassée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.
11. La cassation sur le premier moyen entraîne la cassation, par voie de conséquence, des chefs du dispositif de l'arrêt constatant la résiliation du bail commercial et condamnant la locataire à payer à la bailleresse une somme au titre de loyers, charges et indemnités d'occupation, lesquels se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire avec la cassation prononcée.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société Provence et commerces aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Provence et commerces à payer à la société Lary la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mars deux mille vingt-quatre.