Commercial Lease Assignment Validity and Intervention Standing
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA company that acquired a commercial lease via the assignment of the underlying hotel business challenged a lower court's decision to dismiss its voluntary intervention in ongoing litigation between the original tenant and the landlord concerning a notice to vacate a garage. The appealing company argued that the appellate court erred by upholding a lease clause requiring assignment of the right to lease to be executed by notarial deed with the landlord's mandatory participation, as such a stipulation effectively gave the landlord veto power contrary to the law prohibiting clauses that prevent a tenant from assigning the lease to a business purchaser. The High Court rejected the appeal, affirming that the appellate court correctly found the assignment in question to be unenforceable against the landlord because the stipulated procedural requirements—execution by authentic act with the landlord duly called—were not met, thereby validating the landlord's argument that the cessionnaire lacked standing to sue.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L.145-16 du code de commerce, article 700 du code de procédure civile, Art. L.145-16 du code de commerce; Commercial Lease Assignment Validity and Intervention Standing: The appealing company argued that the appellate court erred by upholding a lease clause requiring assignment of the right to lease to be executed by notarial deed with the landlord's mandatory participation, as such a stipulation effectively gave the landlord veto power contrary to the law prohibiting clauses that prevent a tenant from assigning the lease to a business purchaser. The High Court rejected the appeal, affirming that the appellate court correctly found the assignment in question to be unenforceable against the landlord because the stipulated procedural requirements—execution by authentic act with the landlord duly called—were not met, thereby validating the landlord's argument that the cessionnaire lacked standing to sue.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe core of the dispute involved the application of this article concerning the prohibition of clauses restricting the tenant's right to assign the lease along with the business assets, which the appellant claimed the lower court violated.
This provision was cited in the dispositive section concerning the rejection of the request for costs under this article.
The court ordered the appellant to pay the costs (dépens), which typically aligns with procedural rules on litigation costs.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 13 mars 2025
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 135 F-D
Pourvoi n° E 23-23.372
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 MARS 2025
La société WF, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° E 23-23.372 contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3-4), dans le litige l'opposant à M. [I] [T] [P], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de la société WF, après débats en l'audience publique du 4 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 octobre 2023), le 6 janvier 1998, M. [T] [P] (le bailleur) a donné à bail à la société Le Romarin (la locataire) un immeuble à usage d'hôtel.
2. Le 22 janvier 2021, le bailleur a délivré un congé à la locataire pour un garage situé dans le même immeuble, occupé en vertu d'un prêt à usage.
3. Le 9 février 2021, la locataire a assigné le bailleur en contestation de ce congé.
4. Le 7 janvier 2022, la locataire a cédé son fonds de commerce d'hôtellerie à la société WF (la cessionnaire), selon acte sous signature privée.
5. La cessionnaire est intervenue volontairement à l'instance en contestation du congé, aux lieu et place de la locataire, et le bailleur a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
6. La cessionnaire fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en son intervention volontaire pour défaut de qualité à agir, alors « que sont réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ; qu'en considérant que devait recevoir application la clause insérée au contrat de bail commercial qui imposait la présence obligatoire du bailleur à tout acte de cession du droit au bail qui serait conclu obligatoirement par acte authentique auquel ce bailleur devrait impérativement être appelé et qu'à défaut, pour la société Le Romarin et la société WF, d'avoir respecté les termes de cette clause, le bailleur, M. [T] [P], pouvait légitimement ignorer la cession du droit au bail à la société WF, de sorte que celle-ci n'avait pas qualité pour intervenir, en tant que nouveau preneur à bail à l'instance judiciaire en cours qui opposait la société Le Romarin à M. [T] [P], quand cette stipulation avait pourtant, concrètement et nécessairement, pour effet d'investir le bailleur d'un pouvoir d'opposition et de veto sur toute cession qui lui serait proposée et, en conséquence, de lui permettre, unilatéralement et discrétionnairement, d'empêcher le locataire de céder son bail commercial, en refusant de participer à l'acte, la cour d'appel a violé l'article L.145-16 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
7. Ayant exactement retenu qu'était valable la clause qui imposait au locataire d'établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé, la cour d'appel, qui a constaté que ces stipulations n'avaient pas été respectées, a légalement justifié sa décision de retenir que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société WF aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille vingt-cinq.