Real Estate Investment Loss Limitation Period Commencement

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

COMM.

SH

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 15 janvier 2025

Cassation

M. VIGNEAU, président

Arrêt n° 11 F-D

Pourvoi n° D 23-19.691

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 15 JANVIER 2025

1°/ M. [C] [J],

2°/ Mme [F] [O], épouse [J],

tous deux domiciliés [Adresse 1], [Localité 6] (Royaume-Uni),

ont formé le pourvoi n° D 23-19.691 contre l'arrêt rendu le 17 avril 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Primonial, société par actions simplifiée dont le siège est [Adresse 2], [Localité 3],

2°/ à la société Amundi immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 4],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillou, conseiller, les observations de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme [J], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la société Primonial et de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société Amundi immobilier, après débats en l'audience publique du 19 novembre 2024 où étaient présents M. Vigneau, président, Mme Guillou, conseiller rapporteur, Mme Schmidt, conseiller doyen, et Mme Sezer, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 avril 2023), le 21 octobre 2008, M. et Mme [J] ont acquis, par l'intermédiaire de la société Primonial, des parts de la société civile de placement immobilier SGAM AI Pierre patrimoine 2 (la SCPI), fondée et gérée par la Société générale Asset Management Alternative Investment aux droits de laquelle se trouve la société Amundi immobilier.

2. La SCPI, qui avait acquis six immeubles, a été dissoute au cours de l'année 2017, la société Amundi immobilier étant nommée liquidatrice amiable.

3. Le 8 avril 2019, soutenant subir une perte importante de valeur de leurs parts, M. et Mme [J] ont assigné les sociétés Primonial et Amundi immobiler en responsabilité pour manquement à leur obligation d'information et de conseil.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [J] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites leurs demandes, alors « qu'en matière d'investissements locatifs, le point de départ de la prescription de l'action pour manquement au devoir d'information et de conseil du vendeur est la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience des pertes qu'il a subies ; que les exposants faisaient valoir que le rapport annuel et les procès-verbaux d'assemblée générale portés à leur connaissance en juin 2010 ne leur permettaient pas de disposer des informations nécessaires à la prise de conscience des pertes effectives subies et ne pouvaient donc marquer le point de départ du délai de prescription dès lors que ces documents rappelaient que la portée des valeurs mentionnées devait être relativisée ; qu'en déclarant que les exposants avaient été informés au plus tard le 10 juin 2010 que la valeur des parts de la société de placement immobilier avait diminué et qu'ils avaient connu ou auraient dû connaître à compter de cette date les faits permettant d'exercer une action en responsabilité sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'information donnée dans ces documents, selon laquelle la valorisation des actifs demeurait théorique tant que les actifs immobiliers étaient en cours de réalisation, leur interdisait de prendre conscience des pertes effectives subies et donc d'agir en responsabilité, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 2224 du code civil et L 110-4 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 2224 du code civil et L. 110-4 du code de commerce :

5. Selon ces textes, les actions personnelles ou mobilières entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

6. Il en résulte que la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance et que le manquement par un conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d'informer l'acquéreur de parts de la SCPI sur le risque de pertes inhérent à cet investissement ou à son obligation de le conseiller au regard d'un tel risque, prive celui-ci d'une chance d'éviter la réalisation de ces pertes, de sorte que le délai pour agir en indemnisation d'un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent.

7. Pour déclarer prescrite l'action en responsabilité engagée par M. et Mme [J], l'arrêt retient qu'ils ont été destinataires du procès-verbal d'assemblée générale de la SCPI du 10 juin 2010 et du rapport annuel afférent à celle-ci arrêté au 31 décembre 2009, dont il ressort que la valeur des parts de la SCPI avait diminué en valeur absolue de 35,31 %. Il ajoute que l'alerte qui leur avait été donnée dans la brochure de présentation et la note d'information ainsi que les données chiffrées de l'assemblée générale leur révélait de manière explicite la portée du risque de perte en capital encouru du fait de la diminution, déjà réalisée, de la valeur des parts de la SCPI et que M. et Mme [J] en raison de leurs connaissances académiques et professionnelles ne peuvent prétendre que cette information ne leur a pas permis d'appréhender concrètement le risque de perte au seul motif que celle-ci ne pouvait être appréciée qu'après la revente du patrimoine et la liquidation de la SCPI. L'arrêt en conclut que M. et Mme [J] ont connu ou auraient dû connaître à compter du 10 juin 2010 les faits leur permettant d'exercer l'action en responsabilité délictuelle à l'encontre des sociétés Primonial et Amundi immobilier et que n'ayant exercé cette action que le 8 avril 2019, soit plus de cinq ans après le point de départ de la prescription, leur action est prescrite.

8. En statuant ainsi, alors que le dommage allégué, consistant en la perte d'une partie du capital investi, ne pouvait se réaliser avant la clôture de la liquidation de la SCPI, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les sociétés Primonial et Amundi immobilier aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Primonial et Amundi immobilier et les condamne à payer à M. et Mme [J] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé en l'audience publique du quinze janvier deux mille vingt-cinq et signé par Mme Schmidt, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M. Vigneau président, empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.