Lessee's Right to Indemnity for Improvements in Rural Lease

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 12 septembre 2024

Cassation partielle

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 476 F-D

Pourvoi n° Q 22-24.251

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 SEPTEMBRE 2024

La société La Crête de [Localité 6], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 8], [Localité 1], a formé le pourvoi n° Q 22-24.251 contre l'arrêt rendu le 29 septembre 2022 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale et baux ruraux), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [Y] [Z], épouse [X], domiciliée [Adresse 7], [Localité 2],

2°/ à Mme [S] [X], épouse [G], domiciliée [Adresse 4], [Localité 3],

3°/ à Mme [O] [X], domiciliée [Adresse 5], [Localité 2],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société La Crête de [Localité 6], de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de Mme [Z] et de Mmes [S] et [O] [X], après débats en l'audience publique du 25 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 septembre 2022), par acte du 28 novembre 1978, Mme [Z] et son époux, [E] [X], aux droits duquel sont venues Mmes [S] et [O] [X], (les bailleresses) ont consenti à la société La Crête de [Localité 6] (la société) un bail rural à long terme sur deux parcelles en nature de terre.

2. Par acte du 27 juillet 2016, les bailleresses ont donné congé à la société à effet au 14 novembre 2020 aux fins de reprise des parcelles.

3. Par arrêt irrévocable du 12 septembre 2019, le congé a été validé.

4. Le 16 novembre 2020, la société a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en indemnisation des améliorations apportées au fonds.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. La société fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire de sortie de ferme, de dire qu'elle devra procéder elle-même à l'arrachage des arbres et plantations sur les parcelles, de la condamner, à défaut de remise en état, au paiement d'une certaine somme au titre des frais de remise en état et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, alors « que le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ; que sont réputées non-écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur ; qu'en faisant produire effet à la clause suivant laquelle « quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société La crête de [Localité 6] n'aura droit, à l'expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu'elle aura pu faire », les juges du fond ont violé les articles L. 411-69 et L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l'article 1134 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 411-69, alinéa 1er, L. 411-72 et L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime :

6. Aux termes du premier de ces textes, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

7. Aux termes du deuxième, s'il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

8. Selon le dernier, sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes.

9. L'arrêt constate, d'abord, que le bail unissant les parties impose à la société de transformer les parcelles de terre en verger et contient la stipulation suivante : « Quelle que soit la cause qui mettra fin au bail, la société (...) n'aura droit, à l'expiration de ce bail, à aucune indemnité pour les travaux ou investissements qu'elle aura pu faire. Bien au contraire, elle devra (...) rendre la pièce de terre nue comme elle l'a prise et, pour ce faire, elle disposera d'un délai de trois mois à compter de l'expiration du bail pour, à ses frais, arracher et enlever les arbres qu'elle aura plantés, faire disparaître toutes installations, et rendre la pièce de terre dans son état d'origine, c'est-à-dire en nature de labour prêt à être ensemencé ».

10. Il retient, ensuite, que cette clause imposant la remise en état à nu des terres à l'issue du bail implique que les parties ne considèrent pas la plantation du verger comme une amélioration apportée aux terres louées.

11. Puis, après avoir énoncé que l'indemnité de sortie pour amélioration n'est due que si les améliorations persistent en fin de bail, il relève que la clause du bail prévoyant l'arrachage du verger à la fin du bail rend sans effet pour le bailleur les améliorations apportées par la plantation d'un verger.

12. Il ajoute, enfin, que le bailleur a par cette obligation de remise des parcelles dans leur état d'origine nécessairement renoncé dès la conclusion du bail à la propriété des arbres plantés.

13. En statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'existence d'une dégradation, qui seule aurait pu justifier l'obligation imposée au preneur d'arracher les plantations en fin de bail, et alors que le bailleur ne peut contraindre le preneur à renoncer par avance à l'indemnité qui lui est due à l'expiration du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

14. La cassation du chef de dispositif prononçant le rejet de la demande d'indemnité de sortie de ferme n'atteint pas le chef de dispositif condamnant la société à payer une indemnité d'occupation, dès lors que les motifs censurés ne sont pas le soutien de cette décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande indemnitaire de sortie de ferme formée par la société La Crête de [Localité 6], dit qu'elle devra procéder elle-même à l'arrachage des arbres et plantations sur les parcelles, la condamne, à défaut de remise en état, au paiement d'une certaine somme au titre des frais de remise en état et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 29 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne Mme [Z] et Mmes [S] et [O] [X] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [Z] et Mmes [S] et [O] [X] et les condamne à payer à la société La Crête de [Localité 6] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.