Lessor Appeal Regarding Prohibited Lease Cession of Farmland
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute stemming from a tenant's exercise of a right of first refusal on leased farmland, the lessors appealed a decision that rejected their claims for lease termination and damages based on an alleged prohibited assignment or sublease. The Court of Cassation partially quashed the appellate ruling because the Court of Appeal, having established that the tenant held a full-time job and lived hundreds of kilometers away, which precluded his effective and permanent exploitation of the land, and noting that his brother performed most of the work, failed to draw the legal conclusion that this situation constituted a prohibited cession of the lease under rural law, which mandates lease termination.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, L. 411-31, II, 1°, du code rural et de la pêche maritime, L. 411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime; Lessor Appeal Regarding Prohibited Lease Cession of Farmland: The Court of Cassation partially quashed the appellate ruling because the Court of Appeal, having established that the tenant held a full-time job and lived hundreds of kilometers away, which precluded his effective and permanent exploitation of the land, and noting that his brother performed most of the work, failed to draw the legal conclusion that this situation constituted a prohibited cession of the lease under rural law, which mandates lease termination.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited as the legal basis for the finding that the contravention of the cession prohibition leads to lease termination, which was the subject of the cassation.
Cited as the rule prohibiting the lease cession which the Court of Appeal failed to correctly apply based on its findings.
Applied in the dispositive to rule on costs related to the litigation between the parties before the Court of Cassation.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 12 septembre 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 474 F-D
Pourvoi n° Q 23-13.307
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 SEPTEMBRE 2024
1°/ M. [R] [Y], domicilié [Adresse 8],
2°/ [S] [F], ayant été domicilié [Adresse 9], décédé,
3°/ Mme [D] [Y], domiciliée [Adresse 6],
4°/ Mme [A] [U], domiciliée [Adresse 1],
5°/ M. [O] [X], domicilié [Adresse 5],
6°/ Mme [C] [U], domiciliée [Adresse 3],
7°/ M. [K] [N], domicilié [Adresse 4],
8°/ Mme [V] [F], domiciliée [Adresse 7], agissant en qualité d'héritière de [S] [F],
ont formé le pourvoi n° Q 23-13.307 contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2023 par la cour d'appel de Metz (3e chambre - baux ruraux), dans le litige les opposant à M. [L] [H], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Davoine, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [Y], Mme [F], venant aux droits de [S] [F], Mme [Y], Mmes [A] et [C] [U], M. [X] et M. [N], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [H], après débats en l'audience publique du 25 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Davoine, conseiller référendaire rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Reprise d'instance
1. Il est donné acte à Mme [F], ayant droit de [S] [F], décédé le 7 août 2023, de sa reprise d'instance.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 12 janvier 2023, RG n° 20/01933), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-11.556), M. [L] [H] (le preneur) a pris à bail des terres appartenant à [S] [F], M. [Y], Mme [Y], Mmes [A] et [C] [U], M. [X] et M. [N] (les bailleurs).
3. Par lettre du 30 avril 2016, le notaire des bailleurs lui a notifié une déclaration d'intention d'aliéner.
4. Par lettre du 16 juin 2016, le preneur a exercé son droit de préemption sous réserve de la fixation judiciaire du prix.
5. Par déclaration du 24 juin 2016, il a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux en détermination de la valeur vénale des biens, objet de la vente.
6. Les bailleurs ont demandé, à titre reconventionnel, la déchéance du droit de préemption et la résiliation du bail.
Examen des moyens
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
7. Les bailleurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en résiliation du bail et en dommages et intérêts, alors « que toute cession ou sous-location de bail rural est interdite sauf accord des bailleurs ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « le défaut d'exploitation effective et permanente des parcelles par le preneur est établi » et qu'il est « établi, en particulier au regard de sa propre attestation, que M. [Z] [H] participe aux travaux de l'exploitation de son frère (surveillance du cheptel, entretien du cheptel, approvisionnement en eau) » ; qu'en jugeant « la preuve d'une cession ou d'une sous-location du bail au profit d'un tiers n'est pas rapportée » et que la participation très active de M. [Z] [H] à l'exploitation des terres « n'est pas de nature à caractériser à elle seule une cession ou une sous location, étant rappelé que l'entraide familiale n'est pas prohibée », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. »
Réponse de la Cour
Vu les articles L. 411-31, II, 1°, et L. 411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime :
8. Selon le second de ces textes, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur.
9. Selon le premier, toute contravention aux dispositions précitées entraîne la résiliation du bail.
10. L'arrêt retient, d'une part, que l'exercice d'un emploi salarié à temps complet et l'éloignement géographique de plusieurs centaines de kilomètres du preneur sont incompatibles avec l'exploitation effective et permanente des terres faisant l'objet du bail à ferme situées dans les Vosges à laquelle il est tenu, d'autre part, que son frère réalise la majeure partie des travaux de la ferme, mais rejette la demande en résiliation pour cession prohibée.
11. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes en résiliation et en dommages et intérêts de [S] [F], M. [Y], Mme [Y], Mmes [A] et [C] [U], M. [X] et M. [N], et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 12 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Colmar ;
Condamne M. [L] [H] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [L] [H] et le condamne à payer à M. [Y], Mme [F], venant aux droits de [S] [F], Mme [Y], Mmes [A] et [C] [U], M. [X] et M. [N] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.