Syndicate Appeal Against Dissolution of Property Owners' Association Rejected
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owners' syndicate appealed a decision that rejected its claim to annul the formation and dissolve a free syndicate of owners (ASL) established under a 1948 deed concerning a former hotel domain divided into lots, arguing the ASL was irregularly constituted and lacked purpose since the municipality took over water and sanitation. The Court of Cassation rejected the appeal, finding the first ground of appeal inadmissible as it attacked a finding (the validity of the ASL's creation) not specifically challenged by that ground, and affirmed the lower court's decision on the second ground by holding that the ASL had not definitively ceased its activities, as evidenced by its documented fulfillment of maintenance and expense obligations between 2009 and 2013, thus justifying the refusal to dissolve it.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1844-7 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile; Syndicate Appeal Against Dissolution of Property Owners' Association Rejected: The Court of Cassation rejected the appeal, finding the first ground of appeal inadmissible as it attacked a finding (the validity of the ASL's creation) not specifically challenged by that ground, and affirmed the lower court's decision on the second ground by holding that the ASL had not definitively ceased its activities, as evidenced by its documented fulfillment of maintenance and expense obligations between 2009 and 2013, thus justifying the refusal to dissolve it.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the second branch of the second ground of appeal, challenging the court of appeal's reasoning for not dissolving the ASL based on the termination of its purpose.
The dispositive orders the appellant to pay a specific sum to the respondent under this article regarding litigation costs.
Cited to declare the first ground of appeal inadmissible, although this article pertains to the preliminary examination of the appeal, not the final decision itself, it is explicitly mentioned in the reasoning preceding the operative part, but since the operative part only cites the rejection of the appeal and cost provisions, this is excluded based on the rule focusing strictly on the dispositive.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 5 septembre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 446 F-D
Pourvoi n° G 22-18.403
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 SEPTEMBRE 2024
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], dont le siège est [Adresse 2], [Localité 5], représenté par son syndic la société Nexity Lamy [Adresse 9], [Localité 3] et en son agence Benoist, [Adresse 1], [Localité 4], domicilié, a formé le pourvoi n° G 22-18.403 contre l'arrêt rendu le 24 mars 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du [Adresse 7], dont le siège est chez Mme [L], [Adresse 10], [Localité 6], défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du [Adresse 7], après débats en l'audience publique du 18 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur faisant fonction de doyen, Mme Abgrall, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 24 mars 2022), en 1948, le domaine du [Adresse 8], situé sur le territoire de la commune de Saint-Tropez (la commune), a fait l'objet d'une vente et d'un morcellement en onze lots, dont un constitué par un ancien hôtel, devenu immeuble d'habitation soumis au régime de la copropriété.
2. Le cahier des charges du lotissement, établi le 13 novembre 1948 et publié le 18 novembre suivant à la conservation des hypothèques, prévoyait la création d'une association syndicale libre des propriétaires du lotissement du [Adresse 7] (l'ASL).
3. A la suite d'une procédure engagée en vue de l'adoption des statuts de l'ASL, par jugement du 10 février 1977, le tribunal de grande instance de Draguignan a reconnu l'existence de l'ASL et a ordonné la publication des statuts proposés par un expert désigné.
4. Soutenant, d'une part, que l'ASL n'avait pas été régulièrement constituée, faute pour elle de justifier avoir accompli les formalités de publication ordonnées par le jugement du 10 février 1977 et de l'accord d'adhésion écrit de chaque membre, d'autre part, que l'eau et l'assainissement étant désormais gérés par la commune, l'ASL n'avait plus d'objet, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) a assigné l'ASL en annulation de sa constitution et dissolution.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
6. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de dissolution de l'ASL, alors :
« 1°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ; que la partie qui fait état d'une pièce s'oblige à la communiquer à toute autre partie à l'instance ; qu'en se fondant, pour dire que le consentement unanime des copropriétaires avait été donné à la création de l'association syndicale libre, que « le consentement unanime et écrit des colotis a été recueilli dans chaque contrat de vente », quand il ne résultait ni de la décision entreprise, ni des conclusions des parties, ni des bordereaux de communication de pièces annexées auxdites conclusions, ni d'aucune autre pièce de la procédure que le contrat de vente de chaque coloti avait été régulièrement communiqué, la cour d'appel a méconnu les exigences des articles 16 et 132 du code de procédure civile ;
2°/ que la société prend fin par l'extinction de son objet ; qu'en l'espèce, après avoir constaté que l'objet de l'association syndicale libre, exprimé par l'article 27 du cahier des charges, était « la charge des travaux d'entretien, de réfection des voies, places, canalisations et plantations et généralement de tous les frais quelconques relatifs aux voies, accédant aux réservoirs d'eau et au château d'eau, [le paiement] des impôts et contributions afférent à ces dites voies, [la charge] de l'enlèvement des boues, neige, ordures ménagères ou autres, [organisation d']un service de garde ou de surveillance et généralement [?] tous travaux entrant dans ses attributions » la cour d'appel a estimé que la preuve que l'association remplissait son objet résultait de la cotisation d'assurance Multirisques Associations et du paiement des frais de réfection du lotissement, d'élagage et de mise en sécurité du réservoir supérieur de 2009 à 2013 ; qu'en statuant ainsi, par des motifs étrangers à l'objet social de l'association, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1844-7 du code civil. »
Réponse de la Cour
7. En premier lieu, le grief de la première branche est inopérant en ce que, dans ses énonciations, il attaque la disposition de l'arrêt qui, ayant rejeté la demande tendant à voir prononcer la nullité de l'ASL, n'est pas comprise dans la partie de la décision critiquée par le moyen.
8. En second lieu, ayant souverainement retenu que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas la défaillance de l'ASL dans l'entretien et la prise en charge des dépenses lui incombant au regard de son objet ni qu'il aurait été mis fin de manière définitive à son activité, alors que celle-ci justifiait par différentes pièces s'être acquittée, de 2009 à 2013, de cotisations d'assurance, de frais de réfection du mur du lotissement, d'élagage et de mise en sécurité du réservoir supérieur, la cour d'appel en a déduit que la demande de dissolution ne pouvait être accueillie.
9. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et le condamne à payer à l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement du [Adresse 7] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille vingt-quatre.